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#1 21/04/2016 21h12 → Slate Retail REIT : petite foncière commerciale canadienne aux USA (canada, reit, srt, u, un)

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1. Activité

Slate Retail REIT est une jeune foncière canadienne crée en 2014. Elle investit sur des magasins d`alimentation localisés aux États-Unis; soit une classe d`actifs plus défensive que les bureaux.
Le management est externalisé à Slate Asset Management.

La majorité de ces actifs sont situées dans les petites villes de la côte Est. La Florida et la Pennsylvanie représentent les plus grosses parts à 11.4% et 8% respectivement de son revenu. total.

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/8938_srtun_us_locations_2015.png

Son portfolio est composé de 66 propriétés; dont 25 d`entre elles acquises en 2015. Les 5 principaux locataires représentent 31% des revenus. À l`exception de Walmart, ce sont toutes des chaînes d`alimentation de seconde zone.

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/8938_srtun_main_tenants_2015.png

2. Indicateurs clés

- 94.7% de taux d`occupation
- 7% de rendement versé en USD.
- 70% de taux de distribution sur AFFO
- 7.12% de taux de capitalisation
- 5.2 années de durée moyenne des baux
- 4.5 années de durée moyenne des dettes
- 57% de taux de dette sur GBV (fourchette haute). Gros hic: 73% des emprunts sont à taux variable (Libor+225bps)

Evolution du revenu et du NOI sur les 2 derniêres années

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/8938_srtun_revenue_et_noi_2015.png

a. Le NOI a cru de 96% en un an.
b .Marge operationelle de 71% pour 2015, contre 69.6% en 2014.
c. Cependant, le NOI n`a pas augmenté au dernier trimestre, impacté par la fermeture du magasin Food Basics suite à la banqueroute de sa maison mère. Cette chaîne représentait 0.5% du NOI.

Evolution de l`AFFO et de l`AFFO per Unit

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/8938_srtun_affo_2015.png

a. L`AFFO a doublé en un an.
b. Marge AFFO sur FFO de 15%
c. Néanmoins et suite à de nouvelles émissions pour financer ses acquisitions, le ratio AFFO per Unit a chuté sur les 3 derniers trimestres.

À noter également que le management va encore émettre 3.5 million d`actions. Au cours actuel, le ratio P/AFFO passera donc de 9.5 à 12.

Au dernier trimestre 2015, la NAV est évalué à $13.17 USD.

3. Echéances des baux

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/8938_srtun_baux_2015.png

Le taux de renouvellement des baux n`est pas fourni. Par contre, les baux renouvelés en 2015 ont vu une augmentation de loyer moyenne de 1.8%.

En conclusion, je considerais Slate Retail REIT comme un investissement risqué. Elle propose cependant:
- Un rendement très intéressant
- Un taux de distribution conservateur
- Avec des perspectives de croissance extérieure sur un marché secondaire délaissé par les grands acteurs.

À la valuation actuelle, j`estime que l`action n`est certainement pas une aubaine au regard du ratio P/AFFO, de la dette, et du faible historique de la société.

Aucune action SRT.UN/SRT.U

Mots-clés : canada, reit, srt, u, un

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#2 21/04/2016 22h42 → Slate Retail REIT : petite foncière commerciale canadienne aux USA (canada, reit, srt, u, un)

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Je pense que l’évolution de l’AFFO per unit est très parlante.
Je n’ai pas creusé le dossier, mais quelle est la raison d’être de cette société ? Faire affluer du capital vers les actionnaires ou vers le management ?
Quel est l’intérêt de grossir depuis plus de deux ans pour ne rien rapporter aux actionnaires … sans doute d’augmenter le revenu des dirigeants. Je ne crois pas aux histoires d’économies d’échelles et de meilleur accès aux crédits, c’est marginal.

Pour ce prix, autant choisir une foncière avec des intérêts alignés entre management et actionnaires

Dernière modification par AleaJactaEst (22/04/2016 20h49)

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#3 22/04/2016 03h49 → Slate Retail REIT : petite foncière commerciale canadienne aux USA (canada, reit, srt, u, un)

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Vous faites bien d’appuyer sur cet élément que je n’ai pas développé. Oui, il peut y avoir un conflit d’intérêts avec une direction externalisée.

En dehors des émissions, SRT.UN paye des frais de gestion à Slate Asset Management. Ces derniers sont incorporés dans les SG&A. Cela représentait je crois 5.7% des revenus pour l’exercice 2015.

3 types de frais sont listés dans la note #22.

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/8938_srtun_fees_2015.png

Dernière modification par catoun (22/04/2016 05h31)

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#4 22/04/2016 20h52 → Slate Retail REIT : petite foncière commerciale canadienne aux USA (canada, reit, srt, u, un)

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Effectivement, ces précisions confirment que les intérêts ne sont pas tout à fait alignés !

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