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Forums des investisseurs heureux

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#1 21/04/2016 14h22 → Enagem : étude de cas immobilier (1er achat d'une maison divisée) (capacité d'emprunt, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Bonjour à tous!
Après avoir un peu parler de mes investissements sur ma présentation, je viens le faire plus en détail ici.

J’ai donc acheté en Février 2016 mon tout premier bien: une maison de 100m² divisée en un appartement de 55m² et un de 45 m².
FAI, ce bien m’a couté 66 000€, auxquels se sont ajoutés les frais de notaire, pour un total de 72.000€.
J’ai fait un apport de 15.000€ et j’ai emprunté 58 000€.
Et c’est la ou je pense avoir fait une erreur: j’ai emprunté sur 14 ans à un taux de 2.1%. Ce qui me fait une mensualité de 411€ (assurance comprise) et il faut bien le dire, ça me mange un peu (beaucoup) ma capacité d’emprunt.
Du coup, la question se pose: revendre le bien pour récupérer ma capacité d’emprunt ou attendre sagement que les 14 ans se passent?

Avant, je vous parle un peu plus du bien:
Situé dans une petite ville du Nord avec des terrils et un peu plus de 14 000 habitants. Ville franchement pas folichonne, voire même un peu "cassos" mais le bien se trouve à 2 min à pied d’une école primaire et maternelle et à 10 min d’une station de tramway qui dessert la "grande" ville d’à-côté ainsi que les universités. Stationnement gratuit et facile devant la maison.

J’ai du entreprendre des travaux de rénovations (toiture, électricité, déco, porte d’entrée sur mesure, cave inondée, amiante, plomb… Le bien parfait), pour l’instant, j’en suis à 10 000€ de travaux.
Je termine de peindre l’appartement de 45m² ce week-end et après je monte les meubles.
Je vais les louer en meublé micro BIC.

Celui de 45m²: R+1 avec un salon/cuisine et en R+2 en mezzanine coin chambre, coin salon et petite salle de douche. J’espère le louer à 450€ H.C + 20€ d’électricité et 15€ d’eau (loué 360€ auparavant, vide, une déco pas folichonne et une fenêtre de toit qui ne fermait plus très bien)

Celui de 55m²: RDC avec une chambre, salon, WC separé, cuisine, mini-salle de douche et une chambre en R+1. Avec une cour et une cave. Sera à 500e H.C (bien que ce me paraisse un peu bas?) + 30€ d’électricité et 20€ d’eau (loué 330€ auparavant et vide, mais vraiment en mauvais état)
En taxe foncière, je suis à 600€ pour les deux. Les compteurs eau/gaz/electricité sont individuels.

J’habite à 45min de ce bien (mais ma famille vit à 10min et comme je vais les voir quasiment toutes les semaines, je peux y passer facilement). Par contre, si mon nouveau projet se concrétise, dans 3 mois, je serais à 1h20 du bien…

Qu’en pensez-vous?

Mots-clés : capacité d'emprunt, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel)

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#2 21/04/2016 14h30 → Enagem : étude de cas immobilier (1er achat d'une maison divisée) (capacité d'emprunt, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Bonjour,

c’est difficile de savoir si c’est une bonne affaire ou non si vous ne nous indiquez pas votre rentabilité espérée/effective. Qu’est ce qui vous a fait choisir ce bien?

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#3 21/04/2016 15h06 → Enagem : étude de cas immobilier (1er achat d'une maison divisée) (capacité d'emprunt, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Vous dites que vous êtes en couple ; cet investissement (et les suivants éventuels), vous les faites seule ou à deux ?

Concernant la capacité à emprunter, ce n’est pas si catastrophique. Un calcul grossier (en essayant de raisonner comme un banquier) donne :
23 k€ de revenus salariés
8 k€ de revenus locatifs (70 % des loyers HC)
total 31 k€

remboursement annuel de l’emprunt : 4,9 k€ soit 16 % de taux d’endettement.

A moins que vous n’ayiez un gros loyer à payer ou autre charge récurrente, vous n’êtes pas si endettée que cela.

Si on suppose un autre investissement similaire (même hauteur de loyers et remboursements), ça donne :
23
8
et encore 8 de revenus du futur 2nd bien
39 k€/an

Remboursement annuel : 9,8 k€ soit 25 % de taux d’endettement.

A moins que j’ai raté quelque chose, pour moi, potentiellement, vous pouvez faire un autre projet d’une enveloppe financière similaire.

Dernière modification par Bernard2K (21/04/2016 18h08)

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#4 21/04/2016 16h04 → Enagem : étude de cas immobilier (1er achat d'une maison divisée) (capacité d'emprunt, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Bonjour,
Résumons l’investissement existant
Un logement acheté 72.000€, auquel vous avez ajouté 10.000€ de travaux.
Vous espérez en tirer 950€ de loyer mensuel.
Soit un rendement supérieur à 10% (il manque le montant final des travaux pour avoir un rendement précis)

L’investissement me parait pas mal.
Une remarque fiscale : déclaré en réel et non en micro bic.
Entre les travaux et l’amortissement d’un bien en meublé, vous pourriez éviter l’impôt foncier pendant un long moment.

Pour la mensualité, 411 fait beaucoup actuellement, une fois tout loué, ce sera très faible. (même pas la moitié des loyers).

Avant toute chose, je pense que la priorité est de louer ce bien.
Ensuite, vous serez plus sereine pour décider.
En sachant qu’à priori, vous avez de la famille proche de votre bien, donc une potentialité à le gérer quand même.

Concrètement, une fois le bien loué, vous pouvez tout à faire emprunter de nouveau sans problème.
Par contre, attendez d’avoir un peu d’historique de location (1 an m’a été demandé), pour prouver que l’investissement fonctionne correctement.

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#5 21/04/2016 18h46 → Enagem : étude de cas immobilier (1er achat d'une maison divisée) (capacité d'emprunt, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Bonjour,

Outre les réponses déjà données, pourquoi ne pas simplement renégocier la durée de votre credit?

Par ailleurs j’attire votre attention sur le fait que la revente d’électricité est formellement interdite (hors location saisonnière).

Cordialement

Édit : je n’avais pas vu que les compteurs étaient individuels, donc qu’entendez-vous par 20€ d’électricité par mois ?

Dernière modification par Nuts65 (21/04/2016 18h49)

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#6 21/04/2016 19h10 → Enagem : étude de cas immobilier (1er achat d'une maison divisée) (capacité d'emprunt, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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J’avais fait une simulation sur un site pour choisir entre micro-BIC et réel, et on m’avait conseillé le micro-BIC, j’avoue que cela m’avait un peu étonnée.

Je ne fais pas de la revente d’électricité, ce sont des charges. Je pensais laisser les factures à mon nom et faire une régulation de charges par la suite.

J’avoue avoir choisi ce bien car je connais le quartier et le faible prix m’avait attirée. Et comme je n’avais pas du tout prévu de déménager, la route ne m’inquiétait pas.

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#7 21/04/2016 19h15 → Enagem : étude de cas immobilier (1er achat d'une maison divisée) (capacité d'emprunt, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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50€ d’électricité par mois pour les communs ??
C’est Versailles ? 😁

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#8 21/04/2016 19h15 → Enagem : étude de cas immobilier (1er achat d'une maison divisée) (capacité d'emprunt, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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En général, le bailleur indique un loyer HC + les charges qu’il refacture au locataire.

Concernant les consommations prévisionnelles d’énergie, c’est le diagnostic énergétique qui informe le locataire. Puisqu’il y a des compteurs individuels, vous n’avez pas à afficher un montant prévisionnel d’eau, de gaz et d’électricité.

Dernière modification par Bernard2K (21/04/2016 19h16)

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#9 21/04/2016 19h26 → Enagem : étude de cas immobilier (1er achat d'une maison divisée) (capacité d'emprunt, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Non, Nuts65, l’électricité, ce n’est pas pour les communs, c’est pour l’appartement!
Ma banquière me dit qu’il est n’est pas possible de modifier la durée du crédit.

Le diagnostic énergétique est vierge puisque maison inhabitée depuis plus d’un an.

J’avoue avoir du mal à comprendre. J’ai toujours été locataire d’appartement ou j’avais l’electricité et l’eau en provision pour charges. Si j’avais consommé plus, je payais la différence.

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#10 21/04/2016 19h29 → Enagem : étude de cas immobilier (1er achat d'une maison divisée) (capacité d'emprunt, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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On ne peut pas modifier la durée d’un prêt, mais on peut le racheter par un autre prêt plus long, pour en diminuer les mensualités. Dans ce cas il y a généralement des IRA à payer (indemnités de remboursement anticipé).

Pour les charges : puisqu’il y a des compteurs individuels, vos locataires s’abonneront directement auprès des fournisseurs. Eau, gaz et électricité ne font donc pas partie des charges récupérables dans votre cas.

Dernière modification par Bernard2K (21/04/2016 19h31)

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#11 21/04/2016 20h16 → Enagem : étude de cas immobilier (1er achat d'une maison divisée) (capacité d'emprunt, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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J’apprends quelque chose! J’ai bien fait de m’inscrire!

Du coup, je n’ai pas de charges? Juste un loyer hors charge?

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#12 21/04/2016 20h44 → Enagem : étude de cas immobilier (1er achat d'une maison divisée) (capacité d'emprunt, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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La liste des charges récupérables est fixée par décrêt.

Dans votre cas, il y aura forcément :
la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

il peut aussi y avoir :
- électricité des parties communes (à condition d’avoir un 3e compteur pour ces parties communes !)
- les dépenses d’entretien : le ménage des parties communes, l’entretien des espaces verts par exemple ;
- les menues réparations.

Dans le cas d’un meublé, vous avez 2 solutions :
- charges exactes ; généralement on perçoit une provision chaque mois et on fait une régularisation annuelle
- ou bien un forfait (qui doit quand même correspondre à peu près au montant réel des charges). Puisque c’est un forfait, il n’y a pas de régularisation, ni à la hausse ni à la baisse.

Dans tous les cas, vous devez garder des justificatifs de ces charges. Par exemple, si c’est vous qui passez la tondeuse et faites le ménage dans l’escalier, vous ne pouvez pas répercuter de charges. En revanche, si vous faites appel à une société d’entretien, vous avez une facture et vous pouvez le répercuter.

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#13 21/04/2016 20h57 → Enagem : étude de cas immobilier (1er achat d'une maison divisée) (capacité d'emprunt, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Suivant les contrats de prêts(les banques), on peut augmenter ou diminuer de 30pc les échéances ce
     qui induit une augmentation ou une diminution de la durée du prêt sans surcoût (sauf intérêts) et
     c’est instantané.

   A ce renseigner à son conseillé.

  Si vous pouvez mettre un compteur d’eau au nom du locataire, vous avez de la chance, parce que
    vers chez moi, aucune communes mettent le compteur d’eau au nom du locataire.

Dernière modification par luc34 (21/04/2016 21h30)

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#14 22/04/2016 03h40 → Enagem : étude de cas immobilier (1er achat d'une maison divisée) (capacité d'emprunt, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Bonne remarque. Compteurs individuels -> j’en ai déduit abonnement individuel. Ce n’est pas si simple.

Que ce soit pour l’eau, le gaz ou l’électricité, il faut vérifier s’il s’agit bien de compteurs "officiels" de la compagnie qui distribue ce fluide, avec abonnement direct du locataire. Et non pas simplement un sous-compteur qui sert à refacturer du propriétaire au locataire.

La pratique des "sous-compteurs" est fréquente (et légale) pour l’eau.

En revanche, elle est illégale pour le gaz et l’électricité. Je viens de faire un topo sur ce sujet, dans ce fil : Locataire et sous-compteur électrique : illégal ?

Dernière modification par Bernard2K (22/04/2016 05h48)

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#15 22/04/2016 12h54 → Enagem : étude de cas immobilier (1er achat d'une maison divisée) (capacité d'emprunt, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Je vais aller lire ça de suite.
Mais je pense qu’il ne devrait pas y avoir de soucis, j’ai bien un contrat (pour l’eau et l’électricité) par appartement et chaque compteur a bien un numéro différent.
Je pensais savoir pas mal de chose sur le monde de l’immobilier locatif, mais je m’aperçois que j’ai pas mal de lacunes!

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#16 22/04/2016 15h02 → Enagem : étude de cas immobilier (1er achat d'une maison divisée) (capacité d'emprunt, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Vu la faiblesse des taux, je vous invite à faire racheter votre prêt par une autre banque afin de partir sur une durée de 20 ans, à un taux plus bas!

Certes cela vous coutera les IRA + nouvelle prise de garantie et frais de dossier mais vous dégagera une capacité d’endettement et potentiellement un taux plus intéressant même avec une durée plus longue.


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

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#17 14/05/2016 19h32 → Enagem : étude de cas immobilier (1er achat d'une maison divisée) (capacité d'emprunt, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Bonjour à tous!
Je reviens un peu aux nouvelles: je viens de louer l’appartement du haut à 450€ H.C.
e vais voir pour un rachat de crédit, car mon taux sur 14 ans est plus élevé que mon taux sur 25 ans pour ma RP…

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#18 15/05/2016 11h37 → Enagem : étude de cas immobilier (1er achat d'une maison divisée) (capacité d'emprunt, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Bonjour, vu les taux actuel il peut être une bonne idée d’essayer de négocier de nouveau son taux, mais il faut savoir que souvent les banques sont beaucoup plus frileuse avec les investissement qu’avec les RP.
On m’a proposé 1.78% pour RP et 2.55% pour du locatif (dans la même banque… !)

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#19 15/05/2016 11h42 → Enagem : étude de cas immobilier (1er achat d'une maison divisée) (capacité d'emprunt, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Ah oui, c’est une belle différence!
Pour le locatif, je suis à 2.15% sur 14 ans (credit pris en février 2016,mais la banque avait fait passé le crédit en achat de RP…)
et pour mon nouvel achat, je suis à 2.08% sur 25 ans. Même banque également.

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#20 14/09/2016 14h50 → Enagem : étude de cas immobilier (1er achat d'une maison divisée) (capacité d'emprunt, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Bonjour tout le monde!
Je reviens faire un point sur mon investissement.
Le premier appartement (de 45m²) est loué en meublé depuis mai 2016 pour 450e H.C, tandis que le deuxième appartement (55m²) est loué en meublé 520€ H.C.
Niveau des meubles et des travaux, je suis à près de 16 000€, j’ai un peu dépassé l’enveloppe prévue, mais j’ai eu beaucoup de soucis.
Concernant mon crédit, la Banque Postale me propose un rachat sur 15 ans à un taux de 1.5%, ce qui est bien mieux que mes 2.15% actuels. Cependant, je pense passer sur un crédit à 20 ans histoire de faire encore baisser la mensualité. A voir.
Pour l’instant, je suis assez contente de mon investissement, j’attends l’année prochaine pour peut-être en refaire un nouveau!

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