Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 19/04/2016 15h30 → Loyers impayés : comment sortir ou expulser le locataire indélicat ? (impayé, justice, loyer)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

je suis dans une situation un peu problématique et j’aimerai vos retours d’expérience afin de prendre une décision.

j’ai loué un studio à un jeune salarié avec titre de séjour qui ne paie plus ses loyers depuis mi-janvier.
Après moult relances (mail, sms, appel, LRAR), puis entretien de visu il y a 2 semaines lui expliquant calmement ma position le discours était "je vous fait le virement demain, pas de problème, prenez l’argent…"
N’ayant toujours pas reçu le règlement je viens d’apprendre ce jour qu’il n’a pas perçu son salaire du mois dernier et de ce mois ci, impossible pour lui de payer son employeur ayant des ennuis judiciaire pour finir le discours est devenu: "dès que je reçois mon salaire je vous paie…"

La communication étant un réel problème, les règlements aléatoires depuis le départ et malgré la mise au point d’il y a 15j rien n’y fait d’où ma volonté de le sortir dès que possible.

je vois 2 méthodes:
- illégale: départ fin de mois et retour chez sa famille / changement de serrure.
- légale: LRAR pour vente ce qui est le cas mais la 1ere l’informant de ma volonté de mettre fin au contrat n’ayant jamais été réceptionnée je doute que cette fois ci cela change quelque chose.

Bref je me suis un peu impuissant face à cette situation.

A noter :
- j’ai déposé un dossier auprès du TGI pour injonction de payer mais je n’y crois guère maintenant au vu de sa situation.
- j’ai déjà eu des problèmes d’impayés par le passé et tout s’est bien terminé mais ici il y a clairement un abus de confiance pour ma part.

Si vous avez d’autres pistes? aussi en matière de communication je suis preneur. merci.

Message édité par l’équipe de modération (20/04/2016 15h20) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Dernière modification par freesas (19/04/2016 15h35)

Mots-clés : impayé, justice, loyer

Hors ligne

 

#2 19/04/2016 15h46 → Loyers impayés : comment sortir ou expulser le locataire indélicat ? (impayé, justice, loyer)

Membre
Réputation :   90 

J’ai appris

1° TOUJOURS garder le contact
rester courtois mais ferme
Faire régulièrement le point du promis et réalisé
Si pas de proposition de la part de l’interlocteur: Faites en une

2° Formaliser un plan de bataille  crescendo
a)  appel/SMS/ discussion à la découverte de l’impayé
Si pas de régularisation
b) une semaine après: email ou courrier postal

Si pas de régularisation
c) deux semaines après: LR/AR

Si pas de régularisation
d) 3 semaines après: LR/AR dernière relance amiable

Si pas de régularisation
d) 1 mois après: requète auprés d’un commission départemantale de conciliation
OU
requète en injonction de payer déposé auprés du tribunal

NB: le timing doit être REGULIER et PROGRESSIF
et ne pas "se mettre à sa place" ex: "Ah oui, je comprends c’est compliqué"

Bref rester PRO, comme tout dossier professtionnel nécessitant une négociation

Ma modeste contribution


Vf = Vi . (1+ρ)α. But cash is king !

Hors ligne

 

#3 19/04/2016 16h33 → Loyers impayés : comment sortir ou expulser le locataire indélicat ? (impayé, justice, loyer)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

merci pour votre retour, malheureusement (pour moi) cette personne ne sait ou veut communiquer, mes mail/appel/SMS/LRAR restent sans réponse et de visu j’ai toujours une bonne excuse et quelqu’un qui fait preuve de plein de gratitude envers ma patience.
Donc si je suis votre timing, j’en suis à l’étape requète en injonction de payer déposé auprés du tribunal.
Savez vous combien de temps prend la réponse?

je ne connais pas cette "requète auprés d’un commission départemantale de conciliation" je vais me renseigner.

En attenant je vais simplement lui demander de partir à la fin du mois en bonne entente.

A suivre.

Hors ligne

 

#4 19/04/2016 16h39 → Loyers impayés : comment sortir ou expulser le locataire indélicat ? (impayé, justice, loyer)

Membre
Réputation :   48 

Bonjour,

Selon moi l’urgence en cas d’impayé est de récupérer le bien libre d’occupation plutôt que de chercher à récupérer les impayés. Car plus l’occupation se prolongera, plus le manque à gagner en vacance locative augmentera ainsi que l’étendue des dégradations (sans parler du défaut d’assurance et ses conséquences dramatiques pour vous en cas d’incendie ou dégât des eaux).

La méthode forte que vous évoquez est illégale et donc son utilisation à vos risques et périls. L’alternative est de négocier un départ contre paiement de quelques semaines ou mois de loyer, ce que le locataire sera tenté d’accepter s’il a de la famille qui peut l’héberger et s’il a réellement des soucis d’argent.

Cette décision est psychologiquement difficile car on en vient à encourager le mauvais payeur, mais c’est ainsi que vous minimiserez le coût de l’incident. D’autant que rien ne vous empêche, une fois le mauvais payeur parti, de poursuivre les démarches pour recouvrement d’impayés par la voie juridique classique, et attendre que le locataire redevienne solvable dans les 10 années à venir (durée de prescription).

Hors ligne

 

#5 19/04/2016 16h44 → Loyers impayés : comment sortir ou expulser le locataire indélicat ? (impayé, justice, loyer)

Membre
Réputation :   82 

freesas a écrit :

N’ayant toujours pas reçu le règlement je viens d’apprendre ce jour qu’il n’a pas perçu son salaire du mois dernier et de ce mois ci, impossible pour lui de payer son employeur ayant des ennuis judiciaire pour finir le discours est devenu: "dès que je reçois mon salaire je vous paie…".

Si il est salarié, il est assuré sur ses salaires, donc doit avoir reçu le payement dans les 30 jours suivants la demande.
Donc mauvais argument.
Lien

Hors ligne

 

#6 19/04/2016 17h14 → Loyers impayés : comment sortir ou expulser le locataire indélicat ? (impayé, justice, loyer)

Membre
Réputation :   342 

Déjà, quel est votre objectif :
- obtenir le paiement des loyers ?
- obtenir le paiement des loyers et le départ du locataire par activation de la clause résolutoire du bail ?
- obtenir le paiement des loyers et le départ du locataire par activation de la clause de reprise pour vendre ?

Ensuite, est-ce que ce locataire avait une caution solidaire ?

Vous trouverez plein d’infos utiles sur ce fil :
Loyers impayés : comment choisir le bon huissier pour une expulsion ?

Notez bien que :
- comme l’explique Belli dans ce fil, il faut pouvoir faire la preuve de "négociation amiable". Amiable ne veut pas dire "gentille", surtout quand il faut faire la preuve de cette négociation. Une LRAR ou un exploit d’huissier font partie de la négociation amiable.
- une LRAR non délivrée ne va pas constituer un point de départ ni une preuve recevable. En revanche, un exploit d’huissier est probant même s’il n’a pas été remis en mains propres (du moins si l’huissier a fait les diligences nécessaires pour tenter de le remettre à la personne).

Ce que je ferais à votre place :
- très rapidement, un commandement d’huissier demandant le paiement des loyers (sans demander la clause résolutoire). Ainsi, ça vous permet de prendre date tout en restant dans une logique "amiable".
- ensuite, il sera temps de faire un second acte d’huissier, en activant éventuellement la clause résolutoire du bail ou la clause de reprise pour vendre.

Chaque acte d’huissier coûte, mais ça me semble la solution la plus adaptée à votre cas. Ca permet de prendre date de façon probante, pour pallier au problème de la LRAR non réclamée.

Cela dit, compte tenu que vous avez déposé une requête en injonction de payer au TGI, je ne sais pas trop s’il est encore temps de recourir à l’huissier, ni comment ça se goupille par rapport à cette requête.

Concernant la caution solidaire :
- s’il y en a une, ne pas oublier que tout rappel, correspondance ou commandement de payer doit être adressé à la caution, en parallèle de l’envoi au locataire. Sinon, ça peut rendre cette caution inopérante.
- si vous n’avez pas demandé de caution solidaire : c’est une erreur de votre part. C’est une garantie absolument nécessaire, surtout pour ce type de profil de locataire.

Dernière modification par Bernard2K (19/04/2016 17h33)

Hors ligne

 

#7 19/04/2016 17h38 → Loyers impayés : comment sortir ou expulser le locataire indélicat ? (impayé, justice, loyer)

Membre
Réputation :   161 

"Si il est salarié, il est assuré sur ses salaires, donc doit avoir reçu le payement dans les 30 jours suivants la demande."

Un détail minuscule : la garantie n’est active qu’une fois la procédure collective enclenchée, ce qui ne se fait pas du jour au lendemain. Entre les débuts des problèmes pour une entreprise et le déclenchement d’une telle procédure, il peut se passer quelques mois.

Les 30j ne sont pas "à date de perception normale du salaire" mais bien :
1) après l’activation de la garantie (ex : liquidiation prononcée par le tribunal)
2) 30j après la présentation par l’intéressé de sa créance de salaire.

Hors ligne

 

#8 17/05/2016 10h49 → Loyers impayés : comment sortir ou expulser le locataire indélicat ? (impayé, justice, loyer)

Membre
Réputation :   

Alléluia j’ai réussi à l’éjecter…enfin j’ai surtout retrouvé les clés dans la boite et le studio dans un état…ça ne mange pas de porc mais c’est un vrai cochon!
Par contre toujours pas de nouvelle du tribunal où j’avais poste mon cerfa pour demande d’injonction, savez vous combien de temps c’est sensé prendre?
A noter aussi que parmi les papiers retrouvés dans la poubelle son relevé de compte indique bien une paye en avril et une début mai bref prend moi pour un c…enfin j’ai tout nettoyé et pour la suite on verra, j’ai encore quelques meubles à remplacer.

Hors ligne

 

#9 18/05/2016 15h41 → Loyers impayés : comment sortir ou expulser le locataire indélicat ? (impayé, justice, loyer)

Membre
Réputation :   342 

En pratique, votre problème semble résolu.

Mais en fait, cette personne est toujours titulaire d’un bail. Il a toujours le droit d’habiter là, et en contrepartie, il continue à vous devoir des loyers… Il pourrait revenir du jour au lendemain dans le logement, ou encore chercher à vous faire condamner pour l’avoir expulsé illégalement !

Vous avez intérêt à vous border… Voici une page sur le sujet : Abandon de logement par le locataire (départ à la cloche de bois) | service-public.fr

Cette procédure paraît très lourde… Il y a peut-être des astuces pour "libérer" le logement plus vite. Par exemple, est-ce qu’il peut vous faire un courrier de congé (antédaté) demandant à partir le plus tôt possible pour devoir moins de loyer, et vous lui faites un courrier de réponse disant que vous acceptez exceptionnellement de résilier le bail plus tôt ? Ca permet de résilier le bail en bonne et due forme, pour vous ; en contrepartie, vous allégez sa dette de loyers puisque son obligation de payer le loyer prend fin plus tôt. Mais attention, un courrier antédaté, c’est un faux. Imaginez l’effet pour vous s’il explique au juge "le proprio m’a demandé de faire un faux parce que ça l’arrangeait".

Désolé de vous le dire, mais potentiellement, vous n’êtes pas sorti des problèmes. Vous pouvez laisser courrir sans faire de formalisme, et relouer le logement, mais il y a un risque non négligeable que ça vous retombe dessus ; surtout maintenant que vous avez mis la puce à l’oreille de la justice avec l’injonction de payer. La justice va peut-être bien finir par s’intéresser à cette affaire, un de ces jours, et ça risque de faire bizarre si vous dites que le locataire est parti mais que vous n’avez fait aucune formalité pour résilier le bail…

Dernière modification par Bernard2K (18/05/2016 15h48)

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech