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Forums des investisseurs heureux

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#1 16/04/2016 18h38 → Analyse du marché de l'immobilier commercial en France (source : HSCF) (commercial, france, immobilier, marché)

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Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) est l’autorité macroprudentielle française chargée d’exercer la surveillance du système financier dans son ensemble, dans le but d’en préserver la stabilité et la capacité à assurer une contribution soutenable à la croissance économique.

Il vient de publier une "Analyse du marché de l’immobilier commercial en France".
A lire ici : Analyse du marché de l’immobilier commercial en France

Pour ceux qui comme moi aiment sauter à la conclusion, là voici :

L’immobilier commercial français dans son ensemble pourrait présenter une surévaluation, dans une fourchette de 15%-20%, avec des chiffres proches de 30% pour certains segments tels que les bureaux parisiens.

Le niveau de prix élevé sur le segment de l’immobilier de bureau en Ile-de-France et en particulier surle Quartier Central des Affaires (à mettre toutefois en regard du taux de vacance contenu sur ce segment géographique) doit parallèlement être surveillé avec attention, du fait de la place prépondérante de certains investisseurs (notamment les assureurs) sur ce segment, et des potentiels effets d’entrainement qu’il pourrait engendrer en cas de retournement.

Par ailleurs, le taux de vacance élevé des bureaux franciliens observé sur les dernières années alerte sur les risques potentiels liés à l’existence comme au développement d’une offre éloignée de la demande sur certains segments de marché (obsolescence rapide du parc, mutation de la demande en matière de qualité de bien et de localisation).

Dans ce cadre, le contexte actuel de forte demande, et de valorisation excessive, apparait plus particulièrement propice à l’émergence d’un épisode d’emballement, pouvant pousser certains acteurs à réaliser des opérations à risque, tant en termes de viabilité du projet que de pratiques d’endettement.

Inquiétant, mais pas surprenant …

PS : Cette analyse concerne tant l’immobilier coté que non coté.
Dans quelle rubrique du forum la placer ?

Mots-clés : commercial, france, immobilier, marché

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#2 16/04/2016 18h53 → Analyse du marché de l'immobilier commercial en France (source : HSCF) (commercial, france, immobilier, marché)

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Le marché immobilier à une inertie incroyable, cela fait 8 ans (2008) que l’on dit qu’il est 30% trop haut et il a à peine baissé de 10% au global.

Au UK cela fait des années aussi qu’on parle de bulle et elle n’éclate pas.

Les marchés immobiliers répondent à des logiques qui me dépassent.


To achieve fair investment results is easier than you think; superior results are harder than you thought

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#3 16/04/2016 19h03 → Analyse du marché de l'immobilier commercial en France (source : HSCF) (commercial, france, immobilier, marché)

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Jef56 a écrit :

Les marchés immobiliers répondent à des logiques qui me dépassent.

Il faut dire aussi que les politiques d’assouplissement quantitatives et les taux longs à des niveaux complètement fous faussent complètement le marché.

Là entre avoir des obligs d’Etat qui rapportent 0,5% ou des bureaux prime dans le QCA parisien à 3,5%, on a envie de choisir les bureaux, même si cela semble absurde.

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#4 18/04/2016 10h36 → Analyse du marché de l'immobilier commercial en France (source : HSCF) (commercial, france, immobilier, marché)

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InvestisseurHeureux a écrit :

Il faut dire aussi que les politiques d’assouplissement quantitatives et les taux longs à des niveaux complètement fous faussent complètement le marché.

Tout a fait d’accord, cette étude passe quasiment sous silence le rôle et l’influence des politiques monétaires. C’est pour moi un élément fondamental, qui fait que les investisseurs ne regardent plus vraiment les actifs immobiliers du même œil. Tout cela dans un contexte global de forte financiarisation de cette classe d’actif.
Si on m’avait décrit la situation actuelle à mes début il y a 10 ans, j’aurais eu bien du mal à y croire… Je commençait alors en Real Estate pour un fond dont l’argument principal reposait sur une promesse de 10% annuel de cash on cash… Bon l’oat 10 était à 4% aussi
Pour revenir a cette étude et à l’absence de perspectives avec la politique monétaire, cela m’a encore plus étonné en regardant le CV les 3 personnalités qualifiées (je parle pas des 5 membres de droit dont la présence est plus politique) qui ont tout de même visiblement un certain background sur les questions monétaires.

Membres du HCSF

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#5 18/04/2016 10h38 → Analyse du marché de l'immobilier commercial en France (source : HSCF) (commercial, france, immobilier, marché)

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Comme cela a été souligné, la chute des taux a maintenu le marché immobilier en France au niveau des particuliers. Cela impacte indirectement l’immobilier commercial.

De ce point de vue, la plus grosse SCPI en France Immorente a choisit de se diversifier en Allemagne alors qu’ils étaient de pro "bureaux Paris". La stratégie tient justement de la valorisation du marché parisien mais aussi sur le fait qu’il y a moins d’opportunité d’acquisitions.


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

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#6 18/04/2016 11h00 → Analyse du marché de l'immobilier commercial en France (source : HSCF) (commercial, france, immobilier, marché)

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On constate que de plus en plus de SCPI évitent le marché Paris et région parisienne,
pour aller sur des marchés à l’étranger, en particulier Allemagne.
Outre un avantage fiscal, elles mettent en avant les valorisations.

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#7 18/04/2016 13h02 → Analyse du marché de l'immobilier commercial en France (source : HSCF) (commercial, france, immobilier, marché)

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Une analyse de cette étude du HSCF figure ici, avec divers commentaires.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#8 19/04/2016 09h12 → Analyse du marché de l'immobilier commercial en France (source : HSCF) (commercial, france, immobilier, marché)

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Etudes intéressantes et sans surprise. C’est un autre avatar de la surévaluation de tous les actifs due à la politique inédite de taux bas. Le retournement, quand il aura lieu, fera mal. Pour une fois au moins, on ne pourra pas dire que nous n’aurons pas été prévenus. Nous dansons vraiment sur un volcan. Nous vivons une période inédite et bien déroutante où les taux à 0 ont alimenté des hausses excessives et quantité de déséquilibre.
Le plus extraordinaire est que cette situation qui ne peut durer… dure et pourrait durer encore un bon moment ! C’est vraiment très compliqué à gérer tout cela car l’alternative est assez simple : soit on investit dans tous ces actifs surévalués pour chercher à tirer qqs % de rendements, sachant qu’on se fera balayer tôt ou tard lors du prochain retournement (dans 3 mois ? dans 3 ans ?). Soit on reste massivement liquide en attendant ce retournement, mais il n’est pas exclu que l’attente soit longue…

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#9 19/04/2016 17h27 → Analyse du marché de l'immobilier commercial en France (source : HSCF) (commercial, france, immobilier, marché)

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Cher Nik66, la question que l’on peut se poser est "qu’est-ce qui ne diminuera pas lorsque les taux remonteront?" et en corollaire "où va aller la masse d’argent qui ne cesse de se déplacer d’un actif à un autre depuis quelques années?"

La flexibilité reste l’atout majeur pour le futur.

Carpediem


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#10 19/04/2016 18h06 → Analyse du marché de l'immobilier commercial en France (source : HSCF) (commercial, france, immobilier, marché)

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Hello carpediem !
Eh oui, c’est le retour à cet inévitable débat de fond qui conditionne tout le reste : la politique de taux fabrique des bulles qui éclateront quand les taux remonteront… s’ils remontent ! On va finir par en douter vu la situation dans laquelle sont tous les Etats et le piège dans lequel se sont mises les banques centrales ! Quand on voit le Japon… cela ne peut que déconcerter ! Les taux bas incitent à l’endettement de tous les acteurs qui ne peuvent plus se passer de cet argent gratuit sous risque de quasi peine de mort ! Je dois dire qu’en près de 35 ans d’investissement, je n’ai jamais connu cela… une période totalement inédite et donc bien difficile à travailler !

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#11 19/04/2016 23h15 → Analyse du marché de l'immobilier commercial en France (source : HSCF) (commercial, france, immobilier, marché)

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C’est effectivement LE grand dilemme actuel de l’investisseur: absolument TOUTES les catégories d’actifs sont survalorisées : les obligations, l’immobilier, les actions, les actifs tangibles (terres, forêts)… tout, sauf peut-être l’énergie et les matières premiers (mais il faudrait que l’activité rebondisse un jour pour que leurs cours redécollent; avec la Chine qui a fini sa révolution industrielle, pas sûr qu’il y ait autant besoin de produire autant de pétrole et d’acier qu’il y a 10 ans). Aux USA, les PER et les indices ont dépassés leur sommet de la bulle internet de 2001, en Europe on n’y est pas encore tout-à-fait mais on s’en approche alors même que les profits des entreprises et les PIB sont encore loin d’avoir retrouvé leurs niveaux de 2008, en Chine même après le mini-crack de la fin 2015 les valorisations des entreprises et de l’immobilier sont encore stratosphériques etc. Si un jour les taux remontent, ça risque effectivement de faire mal.

Maintenant, 3 questions fondamentales :
  1) les taux vont-t-ils remonter un jour ?
  Si oui : 2) quand ?
  et   3) à quelle vitesse ?

Mes sentiments (qui n’engagent que moi) :

  1) oui, à mon sens, les taux remonteront probablement un jour, ne serait-ce que parce qu’en économie, les statuquos ne durent pas éternellement. Mais c’est plus une intuition qu’une conviction ou une évidence économique : de la même manière que la croissance du PIB mondial a été de l’ordre de 0.05% annuel pendant 10 000 ans (entre le néolithique et la Renaissance), il n’est pas impossible d’imaginer que nous soyons revenus à un stade de l’évolution humaine où croissance et taux d’intérêts resteront très faibles pendant quelques siècles, inférieurs à 1%.

  2) Quand : probablement pas avant 10 ans. Peut-être  plus. C’est bien le cas au Japon, grand pays aux caractéristique socio-économiques très proches des nôtres (population vieillissante, PIB et gains de productivités stagnants, dette élevée…). La crise japonaise a commencé en 1990. Les taux de la BOJ sont tombés à 0.5% dès 1996, cela fait donc 20 ANS, et pourtant le Japon n’est toujours pas sorti de la spirale déflationniste. Une simple transposition de cette situation, avec un QE européen réellement lancé en 2012, nous donne un horizon qui dépasse 2030… Pour que les taux augmentent en Europe, il faudrait que l’économie reparte, que nos entreprises se remettent à exporter (alors que les grosses structures exportatrices ferment massivement et sont remplacées par des autoentrepreneurs dans les services à faible valeur ajoutée), que le temps de travail réel des actifs augmente (il baisse partout, y compris aux USA, en GB et en Allemagne), que les salaires augmentent (mêmes aux USA, malgré 2.5% de croissance en 2015, la hausse des salaires est quasi nulle, phénomène totalement inédit)…
Je suis persuadé que nous sommes rentrés dans un monde fondamentalement déflationniste (et là, c’est une conviction). L’inflation ne viendra pas de la monnaie injectée par les Banques centrales – elle nourrit surtout l’économie de bulle, peu l’activité réelle – mais de la hausse des salaires. Or, avec la mise en concurrence généralisée entre salariés au niveau mondial, la facilité à sous-traiter les tâches voire à transférer des activités à l’autre bout du monde en quelques clics, avec internet qui élimine des professions entières basées sur des activités d’intermédiaire, avec l’inévitable hausse de la fiscalité pour financer le vieillissement et le remboursement de la dette, avec les exodes de populations qui nourrissent les cohortes de tous ceux qui sont prêts à travailler pour 4 sous, je suis très pessimiste sur la hausse des revenus réels. Et sans hausse significative des revenus, pas d’inflation ni de hausse des taux.

  3) à quelle vitesse remonteront les taux : quelle qu’en soit la date, je pense que ce sera très très progressif. Même la Fed a commencé sa hausse à dose très homéopathique (et il n’est pas dit que le rythme ne ralentisse pas encore, JY marche sur des œufs). Notre seule chance, c’est que nos grands argentiers sont parfaitement conscients que la finance mondiale danse sur un volcan et qu’une hausse trop brutale des taux déclencherait une catastrophe sans précédent.

Bref, ceux qui pensent que les taux pourraient remonter d’ici à quelques années ont tout intérêt à patienter un peu, acheter de l’or, stocker des billets de 500 euros et attendre tranquillement l’effondrement pour racheter à la casse de l’immo et des actions. Dans 6 ans, ils seront riches. Réellement riches. C’est une possibilité.

Mais si cette situation est amenée à se prolonger pour encore 10 ans ou plus, ce qui est à mon sens le plus probable, alors cette stratégie n’est plus une option : même si l’inflation – officielle – est très faible, peu de monde peut se permettre de laisser son capital dormir pendant autant de temps.

Le risque est de faire comme moi : persuadé depuis le début des années 2000 que l’immobilier résidentiel était entré en phase de bulle déconnectée des revenus, je n’ai pas acheté mon logement. J’ai attendu l’inévitable baisse. J’ai accueilli le dégonflement des bulles espagnole et irlandaise en 2010 par un « je l’avais bien dit ». Et pourtant, en 15 ans, la bulle française a encore gonflé (un peu moins depuis 4 ans, c’est vrai, mais elle semble repartie). Bilan, à 40 ans passé, je ne suis toujours pas propriétaire. Cela dit, je me suis assez largement rattrapé en investissant tôt mon épargne (conséquente) en actifs diversifiés (actions, obligations, SCPI) qui se sont très fortement appréciés (merci la baisse des taux !), et aussi parce-que… j’ai épousé une propriétaire qui a eu l’intelligence d’acheter un grand logement au début des années 2000 (d’où la forte capacité d’épargne : ni loyer ni emprunt). Et j’ai besoin d’un minimum de rendement (on va dire 3% net minimum) pour me constituer le capital nécessaire pour « lever le pied » d’ici une petite dizaine d’années, et compléter la fabuleuse retraite que me promet la sécu (autour de 1200 euros mensuel à partir de 68 ans 1/2, et encore, si tout va bien). Donc, je continue à investir sur des actifs surévalués – par défaut -, prudemment, sans m’endetter (l’effet de levier pouvant jouer dans les deux sens… je privilégie la nue-propriété qui offre un coussin de sécurité à la baisse), en diversifiant beaucoup (trop pour réellement devenir "riche"), en gardant du cash et quelques placements peu rémunérateurs mais relativement décorrélés des marchés financiers (PEL à 2.5%, un peu de terres agricoles) « au cas où »… en espérant que la musique ne s’arrête jamais, ou bien que j’aurai encore une chaise sur laquelle m’asseoir lorsqu’elle s’arrêtera !

Message édité par l’équipe de modération (20/04/2016 00h39) :
- aération du texte qui était présenté (en un seul gros pavé) de façon assez indigeste

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#12 20/04/2016 10h33 → Analyse du marché de l'immobilier commercial en France (source : HSCF) (commercial, france, immobilier, marché)

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Bonjour,

Sans allez dans une vision à 10 ans que de toute façon je ne saurais dire ce qu’elle sera, je trouve que la période est très propice aux investisseurs avec de l’argent qui ne coûte presque rien.

Etant jeune, je profite bien de ces taux bas pour pouvoir obtenir des crédits et de l’argent et pouvoir investir. Si les taux remonte, c’est top, car à taux fixe, je suis gagnant et je ne pense pas que les taux baissent encore beaucoup.

Ensuite concernant la bulle immobilière commerciale, c’est sûrement le cas effectivement dans les grandes métropoles, néanmoins, j’aurais tendance à minimiser:
- La province est beaucoup moins impactée à mon humble avis,
- Imaginons qu’un krach survienne sur l’immo de Paris par exemple, je pense que la métropole attirerait assez de nouveaux investisseurs attirés par ces prix bas dans une zone avec une forte image, ce qui stabiliserait ou ferait remonter les prix.

Setanta

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