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#26 31/05/2016 12h47 → Investissement locatif avec un cashflow positif : réalisable ou pas ? (cashflow, positif, seban)

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Réputation :   341 

La rentabilité brute de votre studio, c’est loyer HC/prix d’achat, soit 5,7 % (avec la particularité qu’elle est calculée non pas sur le prix d’achat de l’époque, mais sur le prix de vente potentiel).

5,2 % c’est une rentabilité nette, mais pas complète (vu que vous ne déduisez ni travaux, ni vacance, ni impôts ni rien d’autre). On va dire que c’est une rentabilité "nette, charges récurrentes déduites, mais hors charges non récurrentes et avant impôt".

Pour le studio en saisonnier, je trouve qu’une rentabilité brute à 10% (13000 € CA annuel, 130 000 € prix de vente), ce n’est pas assez, compte tenu des charges inhérentes à une telle activité et de la complexité de gestion.

Le bon plan, pour vous en tant qu’investisseur, c’est de trouver un appartement transformable en location saisonnière, mais actuellement sous-valorisé (par exemple une location nue, actuellement vide, un peu défraîchie mais bien placée). Dans ce cas, le prix de vente peut être relativement modéré. Ensuite, en le transformant en saisonnier (après quelques travaux et après avoir meublé et décoré) vous faites exploser votre rentabilité en louant beaucoup plus cher.

Là, le gars a déjà fait ce travail de valorisation, et il vous le vend donc au prix fort.

Par ailleurs, est-ce que ce bien est parfaitement en règle pour la location saisonnière ? Déclaration en mairie, paiement de la taxe de séjour et que sais-je ? Si la ville fait plus de 200 000 habitants, a-t-il obtenu un changement d’usage avec droit réel (c’est à dire un droit transmissible en cas de vente) ?

Avec l’obligation pour les plateformes internet de déclarer les revenus, on dirait que certains voient arriver les ennuis à l’horizon et préfèrent vendre avant que ces ennuis se précisent…

Quant à la difficulté de gérer un meublé saisonnier à distance (ou non), la question a été abordée de nombreuses fois, et encore récemment, faites une recherche SVP.

Dernière modification par Bernard2K (31/05/2016 13h00)

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