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Forums des investisseurs heureux

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#26 31/05/2016 12h47 → Investissement locatif avec un cashflow positif : réalisable ou pas ? (cash-flow, cashflow, locatif, location, positif, rendemment, seban)

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La rentabilité brute de votre studio, c’est loyer HC/prix d’achat, soit 5,7 % (avec la particularité qu’elle est calculée non pas sur le prix d’achat de l’époque, mais sur le prix de vente potentiel).

5,2 % c’est une rentabilité nette, mais pas complète (vu que vous ne déduisez ni travaux, ni vacance, ni impôts ni rien d’autre). On va dire que c’est une rentabilité "nette, charges récurrentes déduites, mais hors charges non récurrentes et avant impôt".

Pour le studio en saisonnier, je trouve qu’une rentabilité brute à 10% (13000 € CA annuel, 130 000 € prix de vente), ce n’est pas assez, compte tenu des charges inhérentes à une telle activité et de la complexité de gestion.

Le bon plan, pour vous en tant qu’investisseur, c’est de trouver un appartement transformable en location saisonnière, mais actuellement sous-valorisé (par exemple une location nue, actuellement vide, un peu défraîchie mais bien placée). Dans ce cas, le prix de vente peut être relativement modéré. Ensuite, en le transformant en saisonnier (après quelques travaux et après avoir meublé et décoré) vous faites exploser votre rentabilité en louant beaucoup plus cher.

Là, le gars a déjà fait ce travail de valorisation, et il vous le vend donc au prix fort.

Par ailleurs, est-ce que ce bien est parfaitement en règle pour la location saisonnière ? Déclaration en mairie, paiement de la taxe de séjour et que sais-je ? Si la ville fait plus de 200 000 habitants, a-t-il obtenu un changement d’usage avec droit réel (c’est à dire un droit transmissible en cas de vente) ?

Avec l’obligation pour les plateformes internet de déclarer les revenus, on dirait que certains voient arriver les ennuis à l’horizon et préfèrent vendre avant que ces ennuis se précisent…

Quant à la difficulté de gérer un meublé saisonnier à distance (ou non), la question a été abordée de nombreuses fois, et encore récemment, faites une recherche SVP.

Dernière modification par Bernard2K (31/05/2016 13h00)

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#27 27/01/2017 18h18 → Investissement locatif avec un cashflow positif : réalisable ou pas ? (cash-flow, cashflow, locatif, location, positif, rendemment, seban)

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Hi all,

Depuis peu de temps je regarde pas mal les annonces immo.

je regarde les locations d’un coté et les ventes de l’autre.

L’idée est d’étudier la faisabilité d’avoir un cash flow positif.

En s’affranchissent dans un premier temps des charges et de l’imposition , l’écart entre prix de vente et loyers est tel que je vois aucune annonce où les mensualités (sur 20ans) du crédit se rapprocheraient du loyer….
Le loyer ne couvre jamais (dans ce que j’ai vu) la mensualité , donc je n’ose pas imaginer le calcul réel avec imposition , charges, ….

Pour que le rapport amène à un cash flow à 0, je doit imaginer un prix de vente tellement bas que même en négociant fortement ca parait irréaliste….

Il y a pourtant tellement de conseil, vide, témoignages qui pretentent que des affaires avec cash-flow positif existent…..

Je me trompe ? ou un truc m’échappe ?

Merci.

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#28 27/01/2017 18h22 → Investissement locatif avec un cashflow positif : réalisable ou pas ? (cash-flow, cashflow, locatif, location, positif, rendemment, seban)

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Réputation :   45 

Vous devez rénover l’appartement vous même.

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#29 27/01/2017 18h34 → Investissement locatif avec un cashflow positif : réalisable ou pas ? (cash-flow, cashflow, locatif, location, positif, rendemment, seban)

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Bonjour,

Je vous confirme que c’est possible,

il faut viser des biens a retaper entièrement, et ne pas avoir peur de mettre les mains a la pâte pour y effectuer les travaux, tout en négociant fortement le prix.

J’ai des mensualités de 320€ pour un loyer de 600€, cash-flow positif même après imposition et taxe foncière.

Sur 20 ans , j’ai avancé de ma poche les frais de notaire uniquement.

Bonne chance dans vos recherches

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#30 27/01/2017 18h57 → Investissement locatif avec un cashflow positif : réalisable ou pas ? (cash-flow, cashflow, locatif, location, positif, rendemment, seban)

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Et il y  aussi surtout la zone géographique. Cela me semble illusoire de trouver du 10% brut en plein centre de Paris ou Lyon…

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#31 27/01/2017 19h36 → Investissement locatif avec un cashflow positif : réalisable ou pas ? (cash-flow, cashflow, locatif, location, positif, rendemment, seban)

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En effet, c’est possible, mais ça ne tombe pas comme par magie.

Tout dépend effectivement de la région, des travaux à faire (par entrepreneurs ou vous même), du type d’imposition, de la négociation du prix, du taux, etc…

C’est tout un boulot de recherche qui est presque, voire même plus chronophage que la gestion ensuite.

Jetez un coup d’oeil dans la partie immobilier physique du forum et vous y trouverez tout un tas de témoignages de membres et d’astuces pour que ça devienne possible.

Personnellement sans Cash-Flow positif de plusieurs milliers d’année je n’investis pas.

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#32 27/01/2017 20h33 → Investissement locatif avec un cashflow positif : réalisable ou pas ? (cash-flow, cashflow, locatif, location, positif, rendemment, seban)

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Réalité bien sûr, puisque des gens y arrivent.

Dans votre présentation, dans un message composite kc44/moi-même, on vous liste des pseudos de foreumeurs dont il est très utile de lire les messages.

Au fil des messages, ils expliquent (par petits bouts) comment ils génèrent des rentabilités très élevées avec des cashflows largement positifs.

Si vous faites l’effort de lire et de prendre des notes, vous allez apprendre comment faire.

Par contre, vu qu’on vous a donné cette info le 09/01, et que le 27/01 vous demandez encore "mythe ou réalité ?" et "comment faire ?", cela donne quand même l’impression que vous n’avez pas envie de faire ce travail, et que vous aimeriez bien qu’on vous livre les recettes tout prêtes à appliquer.

Il y a 4 bonnes raisons de ne pas livrer des recettes toutes prêtes :

1) il n’y a pas de recette unique. Donc c’est à vous de trouver et retenir les recettes qui vous conviennent.

2) nous sommes tous potentiellement concurrents. C’est arrivé encore récemment que deux foreumeurs visitent le même bien et soient donc en concurrence pour l’acheter ! Je crois que c’est déjà arrivé aussi que quelqu’un utilise une "étude de cas" postée sur le forum pour repérer un bon plan et le piquer sous le nez du foreumeur qui l’avait exposé. Dans ces conditions, ceux qui livrent leurs recettes par petits bouts sont déjà bien gentils. Prendre sur notre temps libre pour livrer des recettes pré-mâchées à quelqu’un qui ne veut pas faire le boulot de lire, lire et se renseigner, pour qu’il puisse ensuite potentiellement nous souffler les meilleurs coups sous le nez, eh bien non. L’entraide a ses limites.

3) Les "astuces" et recettes sont entremêlées de mises en garde, d’échecs et de déceptions, et c’est très bien ainsi, car prendre conscience des risques et des problèmes fait aussi partie de l’apprentissage nécessaire. Rassembler les "recettes" dans une compilation simpliste, ça serait vous laisser croire que c’est facile et qu’il n’y a pas de risque, et cela serait donc vous rendre un très mauvais service.

4) une partie des connaissances et savoir-faire nécessaires sont spécifiques à votre zone de recherche. Personne ne peut vous dire quel quartier est intéressant, les prix pratiqués, la vitesse où les biens partent, à quel tarif travaillent les artisans locaux, si la ville est plutôt en croissance ou en déprise, personne ne peut nouer à votre place des contacts avec les AI, notaires, artisans, etc. Cette connaissance de "l’écosystème" immobilier local, personne ne peut l’acquérir à votre place. Il vous faut discuter, enquêter, construire progressivement cette connaissance. Par exemple, trouver de l’immobilier à bon rendement à Nanterre ou dans une petite ville du Cantal, ça n’a juste rien à voir.

Bon courage !

Dernière modification par Bernard2K (27/01/2017 21h17)

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#33 28/01/2017 12h20 → Investissement locatif avec un cashflow positif : réalisable ou pas ? (cash-flow, cashflow, locatif, location, positif, rendemment, seban)

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Merci pour tout vos partages de conseil.

Loin de moi l’idee de de ne pas lire et apprendre.

Je suis a la recherche de quelque chose a rénover effectivement, et bien évidement ce n’est pas facile de trouver.
Je vous tiendrais au courant

Pour Paris ,avoir un cash flow positif semble bien compliquè effectivement. Surtout que l’on doit avoir des prix drivés par le mètre carré plus que par l’état du bien.

Merci.

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#34 28/01/2017 18h31 → Investissement locatif avec un cashflow positif : réalisable ou pas ? (cash-flow, cashflow, locatif, location, positif, rendemment, seban)

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Réputation :   442 

Je vous ai posé des questions dans votre présentation, qui auraient permis de vous conseiller plus précisément, mais vous avez refusé de répondre. L’une de ces questions était :
- les villes dans lesquelles vous envisagez d’investir.

Paris, entre les prix de vente très élevés et l’encadrement des loyers, c’est râpé.

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#35 28/01/2017 21h41 → Investissement locatif avec un cashflow positif : réalisable ou pas ? (cash-flow, cashflow, locatif, location, positif, rendemment, seban)

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Je vais aller répondre a ces questions …

Je n’ai jamais refusé d’y répondre !lol

C’est juste que j’ai très très peu de temps et j’arrive a trouver 5min par ci par la…

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