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Forums des investisseurs heureux

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#1 12/04/2016 18h54 → Lelion49 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à cash flow négatif avec 9,3% de rendement) (amortissement, cash, flow, négatif)

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Bonjour, je me présente, je suis un jeune homme de 29 ans qui souhaite investir dans un immeuble de profit afin de pouvoir dans 20 ans payé des études à mes enfants ainsi que leur logement.

Je gagne assez bien ma vie : 50 000 € net /an et mon épouse 20 000 €, nous avons 2 petit garçons en bas âge.

Je suis en pleine investigation actuellement pour un immeuble de rapport (mon premier) et je me pose quelques questions. Pour information, j’ai déjà en cours un prêt immobilier pour ma RP (850 € / mois).

Tout remarque/avis et bon a prendre pour moi.

Le bien convoité:

Immeuble de 1900 composé d’un local commercial au RDC + T3 + T3 sur 192 m². Il n’y a aucun travaux à prévoir. Prix d’achat : 200 000€ + frais de notaire = 215 864 €.

Tous sont loués nu pour un revenu annuel de 20160 € /an.

Je souhaite faire un prêt sur la totalité (avec en apport uniquement les frais de notaire), le cout de revient est de 12 540 €/ mois pour un prêt sur 20 ans.

Les charges sont de 9 404 €/an (taxe foncière 1985 €, impôt pour 192 m² = 4295 €, prélèvement sociaux = 2219 €, assurance = 904 €).

Soit un cash flow négatif de -1 784 € annuel !

Ma question qui m’empêche de dormir est : comment vous faite pour autofinancer votre premier bien immobilier! Cela fait 6 mois que je cherche, ce cas trouvé est pour le moment le mieux! (c’est souvent des cash flow négatif de 300 € / mois).

Je lis pas mal dans les forum qu’il faut minimum 8.5 % brut de rentabilité pour un bon projet, ici nous sommes à 9.3 brut.

Je suis pressé de vous lire. Peut-être est le problème de fiscalité qui me pèse dans la colonne charge…

Amicalement

Sylvain

Message édité par l’équipe de modération (12/04/2016 21h31) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Dernière modification par lelion49 (12/04/2016 20h01)

Mots-clés : amortissement, cash, flow, négatif

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#2 12/04/2016 19h39 → Lelion49 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à cash flow négatif avec 9,3% de rendement) (amortissement, cash, flow, négatif)

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bonjour,

le prêt sur 15 ans est trop court pour s’autofinancer sur un rendement de 9,3%.
Il faut emprunter à 110% sur 20 ans, cela devrait vous faire gagner pas loin de 200€/mois.
Garder votre épargne comme caution auprès de la banque plutôt que de payer des frais de notaire, cela peut les rassurer en cas d’impayés, de vacance locative ou en cas de travaux.
Si vous avez de l’épargne et sachant que vous devez être proche de la tranche des 30%, le crédit in fine est à étudier de prêt.
Passer par un courtier, il devrait pouvoir vous conseiller rapidement sur les taux pratiqués.
Voilà pour mon analyse courte

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#3 12/04/2016 19h48 → Lelion49 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à cash flow négatif avec 9,3% de rendement) (amortissement, cash, flow, négatif)

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Il faut effectivement un prêt sur 20 ans, qui est idéal a mes yeux pour ce genre d’investissement.
Le problème est que vous n’êtes pas eu meublé ou n’avez pas beaucoup de travaux, ce sont les deux cas qui vous permettent de défiscaliser.
Dans votre cas, je sais pas si vous avez utiliser l’outil rendement locatif. Mais vous pouvez voir a quel point les impôts vous plombent… Dès le début ! Dites vous que si vous êtes au réel, par la suite ca sera pire… !

Le problème est quand l’immeuble est déjà loué… J’ai actuellement le problème je m’intéresse avec un bien a 12% de rendement loué nu, mais je n’arrive pas à trouver de fiscalité intéressante a mes yeux… Le cash flow est a peine positif… !

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#4 12/04/2016 20h04 → Lelion49 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à cash flow négatif avec 9,3% de rendement) (amortissement, cash, flow, négatif)

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Merci pour vos réponses rapide. J’ai fait une erreur (que j’ai modifier dans ma demande), le prêt est de 20 ans et non 15 comme j’avais écrit.

Je suis effectivement au taux à 30%, et les impôts me plombe littéralement. D’où mon interrogation : comment fait’on pour investir en cash flow positif pour un 1er immeuble.

Faut’il impérativement avoir des travaux? Trouver la perle rare à 15 % brut? Sinon, comment payer moins d’impôts?

Merci pour vos réponses

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#5 12/04/2016 20h08 → Lelion49 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à cash flow négatif avec 9,3% de rendement) (amortissement, cash, flow, négatif)

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Sous quel forme voulez vous acquérir cet immeuble ? Seul ? Avec votre compagne ? Sci ?

Je prêche encore une fois pour la solution que nous avons choisis ma compagne et moi, la sci is ( sujet que j’ai détaillé ici : http://www.devenir-rentier.fr/t7815 ), si vous comptez conserver le bien.

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#6 12/04/2016 21h24 → Lelion49 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à cash flow négatif avec 9,3% de rendement) (amortissement, cash, flow, négatif)

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La solution quand les surfaces sont plus grande comme vous un T3 c’est soit de faire de la colocation meublé, soit SCIIS, soit du conventionnement Borloo ancien en espérant que les locataires actuels soit éligibles au dispositif.

Dernière modification par investisseur36 (12/04/2016 21h25)

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#7 12/04/2016 21h42 → Lelion49 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à cash flow négatif avec 9,3% de rendement) (amortissement, cash, flow, négatif)

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J’ai pris le temps de lire tout le post de Smad, (félicitation pour les travaux).

Pour ce qui est de la revente où non … pour le moment je serais tenté de dire non.

Si j’ai bien comprit : SCI IS --> moins d’impôt car on amorti le bien. En revanche au bout de 20 ans, comptablement le bien vaut 0, donc si on revend nous sommes avec une plus value de 200 000 € si achat 200 000€.

C’est bien cela?

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#8 12/04/2016 21h56 → Lelion49 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à cash flow négatif avec 9,3% de rendement) (amortissement, cash, flow, négatif)

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Imposition sur les plus values à hauteur de l’amortissement ( qui peut prendre parfois plus de 20 ans )

A vous de voir à quel moment vous voulez passer à la caisse ! Annuellement, quitte à " perdre de l’argent " où à la sortie, si sortie il y a.

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#9 13/04/2016 09h14 → Lelion49 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à cash flow négatif avec 9,3% de rendement) (amortissement, cash, flow, négatif)

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Bonjour,
sur le papier, le projet a l’air plutôt bon.
Rendement brut de 9,3%
Rendement net avant impôt de 8%.
Ce qui vous laisse un revenu net de 17.271€.
Il faut ajouter à cela l’emprunt, déduire les intérêts d’emprunt et calculer la fiscalité.
Mais à priori, ça va être compliqué.

Une remarque quand même sur le bien : lisez les pages dédiés aux locaux commerciaux.
Car dans le cas d’un 1er investissement, j’aurai tendance à le déconseiller.

Dans votre situation, je pense qu’il vous faut viser soit de la location meublé afin de pouvoir amortir l’immeuble, soit un bien avec beaucoup de travaux pour éviter la fiscalité pendant quelques années.
Par contre, à un moment ou à un autre la fiscalité vous rattrapera.
Et c’est à prendre en compte dés le début avant d’esquiver l’effet ciseau.

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#10 13/04/2016 09h47 → Lelion49 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à cash flow négatif avec 9,3% de rendement) (amortissement, cash, flow, négatif)

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Merci pour votre réponse.

Pour le local commercial, c’est un assureur qui vient de tout refaire à neuf, je pensais que cela était un avantage plutôt qu’un local ex : vendeur de cigarette électronique ou autre

Si je résume, pour un 1er investissement :

Louer en meublé et pas de local commercial, ceci uniquement pour diminuer les impôts.

Ma question : si un logement est composé de 3 appartements

- actuellement 2 sont loués nu et 1 est libre.

Lors de l’achat du bien, je peux modifier celui libre pour le rendre meublé, dès lors que un logement se libère, je le transforme en meublé. C’est aussi simple que ça?

Quand ont compte l’équipement à ajouter : plaque cuisson, lit, canapé, micro onde, etc … d’après vos calcul, c’est toujours valable? Ce que je donne pas au impôt, je les met dans le meuble et électroménager?

Pouvez vous me donner un exemple de votre 1er investissment, et si vous aviez un CF positif dès le début?

Bon, cela fait beaucoup de question ça! Bonne journée

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#11 14/04/2016 14h53 → Lelion49 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à cash flow négatif avec 9,3% de rendement) (amortissement, cash, flow, négatif)

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Une partie de la discussion a été transférée ICI

SCI à l’IS vs SCI à l’IR : comparaison avec calcul détaillé…

Dernière modification par CyberPapy (14/04/2016 15h10)


CyberPapy ou pour faire court CP

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#12 20/04/2016 11h03 → Lelion49 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à cash flow négatif avec 9,3% de rendement) (amortissement, cash, flow, négatif)

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Vous pourriez aussi, je suppose, chercher à optimiser la fiscalité une fois le bien acquis :
- soit en passant un ou deux des T3 en meublé
- soit en passant un ou deux des T3 en Borloo Ancien (conventionnement ANAH),
- soit en étant particulièrement proactif sur les travaux de rénovation,
- soit en faisant rapidement un autre investissement immobilier avec beaucoup de déficit foncier (dans la même catégorie de revenu (foncier vs BIC)), afin que l’ensemble des revenus des deux investissements soit bien impacté par le nouveau déficit…

Évidemment, à chaque fois, il faut faire les calculs vous-même et vérifier la faisabilité tant technique qu’économique (les conseillers ne sont pas les payeurs…).

Bref, si tous les feux sont au vert pour cet immeuble, sauf la fiscalité, alors personnellement j’essaierai d’étirer le prêt un peu plus et/ou je le passerai en ’in fine’ d’une part ; et je tenterai d’optimiser après acquisition à l’occasion des renouvellements de baux/locataires d’autre part.

Bon courage et tenez nous au courant.

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