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Forums des investisseurs heureux

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#1 10/04/2016 16h23 → Investissement dans un gîte : exemples et rentabilité ? (gite, immobilier, location)

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Bonjour,

Je ne crois pas que ce sujet ait déjà été abordé ici. Certains d’entre vous ont-ils déjà investi dans un gîte, quel en est le retour d’expérience, le conseilleriez-vous ?

Pour lancer la conversation, d’après mes premières recherches:
- comme toujours, la rentabilité dépend de l’emplacement (idéalement lieu touristique, quoique les retraites à la campagne, loin de tout, peuvent aussi avoir la cote)
- beaucoup de temps à y passer : accueil, ménage, menus bricolages
- un petit risque de vol / dégradation, mais qui semble quand même assez mineur

D’autres avis, et surtout expériences ?

Mots-clés : gite, immobilier, location

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#2 11/04/2016 08h18 → Investissement dans un gîte : exemples et rentabilité ? (gite, immobilier, location)

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Bonjour,

Oui je l’ai eu pratiqué dans le Sud ; sur un plan humain en sélectionnant un peu les locataires, c’est très enrichissant.
Sinon c’est pas mal de contraintes - je conseille de louer à la semaine si possible, le WE n’est pas très interessant en terme de rapport efforts/prix -  et assez rentable (mais s’agissant d’un "cabanon" attenant à une grande propriété initiale, j’ai du mal à vous en dire plus).
Ces dernières années la fréquentation était en baisse comme la motivation, on ne peut pas être partout, alors nous avons stoppé.
Nous étions enregistrés au niveau de la Mairie de notre petite Commune, cela suffisait par le passé comme publicité (avec le retour des anciens locataires qui sont parfois devenus des amis, cf supra), manifestement si nous recommençons il faudra être plus "agressifs".,

X

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#3 11/04/2016 11h00 → Investissement dans un gîte : exemples et rentabilité ? (gite, immobilier, location)

Banni
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Investir dans un gîte est difficile à résumer car cette activité peut être un complément de revenus avec une chambre pendant une saison estivale ou l’équivalent d’un petit hôtel.

Laissons de côté la première solution puisque vous devez, je présume, vous positionner comme un investisseur.

Avant de commencer, la réglementation est moins contraignante que dans l’hôtellerie mais nécessite quand même quelques connaissances.

Tout d’abord les avantages :

- Possibilité d’obtenir de nombreuses subventions avec un cahier des charges peu contraignant et la plupart du temps la seule obligation d’ouverture pendant 9 ans mais quelques jours par an afin de conserver les subventions au titre d’un patrimoine immobilier privé !
- Avec un emplacement périphérique à un lieu touristique ou célèbre chemin de randonnée combiné à un confort, un accueil, infrastructures (piscine …) découle un coefficient de remplissage non négligeable.
- Pas mal de paiement cash.
- Entretien de votre patrimoine immobilier perso vient en déduction …
- Possibilité faire de la petite restauration, de la vente directe de produits maison etc etc sans trop de contraintes.
- A titre secondaire … Enrichissement personnel : rencontres, discussions, partage

Ensuite les inconvénients :

- Très chronophage à titre personnel ou générateur de masse salariale. On se prive de temps ou d’argent c’est au choix …
- Il faut savoir combiner l’âme du Géo avec celle du réparateur, de la femme de chambre, du réceptionniste, du cuisinier et bien d’autres.
- Concurrence de plus en plus importante et tirant les aménagements vers plus de confort et d’aménagement donc de coût indirect, rénovation constante … (nouveaux investissements + nouvelles charges d’exploit + nouveaux coûts de fonctionnement et possiblement de main d’oeuvre …)
- Implication forte dans la communauté politique et touristique locale sont indéniablement un atout majeur. A titre personnel c’est un inconvénient qui serait un plaisir pour d’autres …
- Usant à titre personnel, les belles rencontres n’effacent pas tous les mauvais coucheurs … si l’on a une chambre on peut sélectionner, si l’on a investi on ne peut pas toujours …
- Selon la configuration des lieux se préparer ainsi que sa famille à ce que les lieux soient investis 24h/24 !!!

En guise de conclusion très personnelle, deux seules issues à ce type d’investissement :

- Soit comme cité précédemment, la "cabane au fond du jardin" avec sélection de la clientèle et service selon l’affinité, l’envie, la disponibilité du moment.

- Soit, trouver un couple adéquat à qui vous fournissez à titre gracieux un logement, une piscine, un parc avec comme contrepartie l’entretien des locaux et l’accueil. Vous ne vous occupez que des réservations, des encaissements et de la compta. Reste à trouver un cadre légal pour encadrer ce type d’accord entre eux et vous.

-

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#4 18/04/2016 12h05 → Investissement dans un gîte : exemples et rentabilité ? (gite, immobilier, location)

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Merci pour ces retours. Vous me confirmez la partie contraignante de la location, j’imagine très bien les personnes hyper pointilleuses ou au contraire brise-tout.

Pour expliciter un peu mon projet, je caresse l’idée d’acheter une maison avec une petite propriété attenante, idéalement les 2 séparés avec genre une clôture au milieu, et pouvoir louer occasionnellement, et sinon m’en servir pour recevoir de la famille par exemple.

L’avantage fiscal est intéressant, je n’y avais pas pensé : pouvoir rénover une grange pour en faire un logement habitable et y gagner des subventions / déductions au passage, c’est intéressant.

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#5 23/04/2016 17h51 → Investissement dans un gîte : exemples et rentabilité ? (gite, immobilier, location)

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facelvega a écrit :

- Avec un emplacement périphérique à un lieu touristique ou célèbre chemin de randonnée combiné à un confort, un accueil, infrastructures (piscine …) découle un coefficient de remplissage non négligeable.

Excellente suggestion : les chemins de randonnée ont le vent en poupe et attirent chaque été de plus en plus de marcheurs. Reste au propriétaire de gite à être situé sur le chemin ou à sa proximité immédiate et à proposer un hébergement commensurable avec le budget du randonneur. Il conviendra également de proposer une table d’hôte copieuse, le randonneur ayant marché tout le jour étant doté d’un solide coup de fourchette.

Dans cette perspective, le chemin de Saint-Jacques me semble être le nec plus ultra : les pèlerins sont plus nombreux d’année en année et beaucoup d’entre eux se situent dans une catégorie socio-professionnelle élevée représentative de la bourgeoisie catholique ; cette clientèle est certes exigeante mais pas vraiment regardante sur les prix pratiqués, cela d’autant plus qu’elle n’a pas fait voeu de frugalité et se trouve affamée en fin de journée. Du beau mobilier d’époque un poil rustique, quelques images pieuses et crucifix sur les murs, du Bossuet ou du Jean Guitton dans la bibliothèque (éviter les ouvrages subversifs !), une bonne literie, de grandes assiettes remplies de cochonnailles et autres mets roboratifs, voilà qui a priori doit pouvoir justifier un tarif de nuitée élevé.

Le chemin de Stevenson qui traverse les Cévennes attire lui aussi beaucoup de randonneurs, mais moins fortunés que sur le Saint-Jacques.

Reste que, Saint-Jacques ou Stevenson,il sera difficile de remplir le gite hors des périodes estivales. Une solution peut alors être de louer en saisonnier à l’année scolaire pour des enseignants ou des étudiants à condition qu’il existe un établissement scolaire à proximité. La location au mois pour des travailleurs déplacés (chantier loin du siège de l’entreprise) peut aussi être envisagée, mais tout cela se fera bien sûr à très bas prix, 4 à 5 fois moins cher qu’en période estivale et en veillant quand même à ce que les frais de chauffage soient couverts, sachant que c’est mieux d’encaisser pas grand-chose que rien du tout.

Le gros de la marge se fait donc en juillet-août, seule période où le coup de bambou est accepté par la clientèle.

Dernière modification par stokes (23/04/2016 17h53)

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#6 23/04/2016 18h59 → Investissement dans un gîte : exemples et rentabilité ? (gite, immobilier, location)

Banni
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@stokes

Quelques précisions pêle-mêle afin de ne pas égarer nos pèlerins investisseurs dans votre vision entrepreneuriale un peu caricaturale …

Gardez bien à l’esprit que le chemin de randonnée n’est pas figé et se voir régulièrement dévié pour maintes raisons dont l’implantation d’un nouvel hébergement. Soumis à l’acceptation de l’organisateur mais en tout point possible !

Selon plusieurs études, la randonnée est pratiquée bien plus assidument par les CSP+ (majoritairement fonctionnaires et prof. libérales retraités) .
(Etude INSEE voir Fig 4)

Cependant, n’hésitez pas à pratiquer vous même votre étude de marché par quelques retours d’expériences précis. (Très facile en téléphonant au offices du tourisme, CDT et représentants de la profession des maisons d’hôtes ou gîtes).
Soyez curieux de visiter les sites et guides d’hébergement pour vous rendre compte à quel point l’amplitude de l’offre est immense tant en terme de confort, de prix que de prestations.

Le retour d’expérience sur les sentiers de randonnée les plus fréquentés donnera des résultats très différents sur le type de CSP et de clientèle selon la région,le type de sentier et surtout le type d’hébergement et de prestations offerts. (Rando etude)
Seules quelques étapes sont encore quasiment dépourvues de concurrence mais invariablement cette situation n’est jamais vraiment pérenne.

Comme pour tout investissement "immobilier" l’emplacement et le type de bien sont, dans cette activité, essentiels !

L’activité bat son plein pendant quasiment 5 à 6 mois de l’année car cette discipline est majoritairement pratiquée par des retraités.

Le type de relocation invoqué est aussi inopérant qu’inintéressant mais sera bien vite remplacé hors saison par chasseur, pêcheur, cueilleur de champignons, skieur …

Soyez surtout, comme je l’ai déjà dit, persuadés de votre réelle motivation à voir votre maison, pendant 6 mois de l’année, remplie de convives dont les désirs, les requêtes et les discours vous donneront à coup sûr envie d’écrire vos mémoires …

Cependant avec 30 000 randonneurs / an sur le St Jacques et plus de 10 000 sur Stevenson, on ne peut nier un marché vouer à se développer !

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#7 23/04/2016 19h16 → Investissement dans un gîte : exemples et rentabilité ? (gite, immobilier, location)

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facelvega a écrit :

Le type de relocation invoqué est aussi inopérant qu’inintéressant mais sera bien vite remplacé hors saison par chasseur, pêcheur, cueilleur de champignons, skieur …

Ne pensez-vous pas que, hors saison, il soit préférable de louer en continu sur 6 mois à bas prix plutôt que ponctuellement aux clients que vous mentionnez ?

Chasseur ? La plupart sont des locaux
Pêcheur ? Il n’y a presque plus de truites, donc de moins en moins de pêcheurs….merci les engrais !
Chercheur de champignon ? Leur rapacité est souvent telle qu’ils préfèrent coucher dans la voiture.
Skieur ? peut-être mais à petit budget dans le Massif Central.

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#8 24/04/2016 09h03 → Investissement dans un gîte : exemples et rentabilité ? (gite, immobilier, location)

Banni
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Quelques exemples, je l’espère, plus porteurs qu’un simple sentiment …

3000 propriétaires au sein du parc national des Cévennes reçoivent annuellement entre 5 et 20 cartes d’invitation pour la chasse, ce qui représente potentiellement autant de nuitées.

La pêche : 8 guides de pêche à plein temps en Lozère + une vingtaine d’hébergements directement référencés par la fédération de pêche.
La Lozère est reconnue nationalement pour ses rivières dont ne l’oublions pas, le Lot, l’Allier, Le Gard, le Tarn prennent leur source en Lozère.

8400 cartes de pêche vendues en 2013 (http://www.federationpeche.fr/_m8_stat/ … t_2013.pdf)

Le Ski : Le budget hébergement est constant et le public vient ici pour les rando à raquettes ou ski de fond

Que chacun se renseigne et se fasse son opinion. De mon côté je clos mon intervention.

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#9 03/05/2016 10h33 → Investissement dans un gîte : exemples et rentabilité ? (gite, immobilier, location)

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Bonjour,
de mon coté j’ai bati un gite sur mon terrain, 120m2 en haut de gamme.
J’avais étudié le marché, vu les points forts de "mes concurrents" et leurs point faibles, noté ce que les internautes recherchaient et ce que moi même j’attendais d’un gîte et je me suis lancé.
J’ai tout construit moi même, ce fut long : deux ans de travaux.
Mais en publiant l’annonce, en quinze jours j’étais complet.
La première année cela m’a payé 90% de l’investissement mobilier (meubles/déco/spa etc.)
La seconde année une partie de l’immobilier.
Bien entendu j’ai tout fait moi ce qui explique ce retour sur investissement.

Je loue a la semaine, cela nécessite que très peu de temps pour le check-in/out mais cinq heures de ménage pour tout désinfecter, que l’on fait nous.

Ce qui est sur c’est que vous ne partez pas en vacances quand vous louez, il faut être disponible.

J’ai la change d’être bien positionné au niveau touristique et d’avoir un prix en phase avec les prestations.

Je sélectionne mes "clients" et je n’ai eu qu’une mauvaise surprise d’un couple a qui tout été du.

Si vous avez des questions n’hésitez pas !

Dernière modification par manudu13 (03/05/2016 10h34)

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#10 03/05/2016 17h41 → Investissement dans un gîte : exemples et rentabilité ? (gite, immobilier, location)

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En effet c’est très intéressant. J’ai beaucoup de questions du coup !

Notamment:
- qu’entendez-vous par haut de gamme : jacuzzi, ameublement de luxe, … ?
- serait-il indiscret de vous demander les montants investis, en termes d’immobilier d’une part, et d’aménagement d’autre part ?
- avez-vous fait un calcul de rentabilité ?
- avez-vous gardé cette liste de points forts / points faibles, et seriez-vous prêt à la partager ?
- quel genre de "locomotive" avez-vous dans votre coin au niveau positionnement : mer à proximité, sites touristiques, autre ?
- comment trouvez-vous vos locataires : gites de France ? mairie ? site web personnel ? … ?

Merci d’avance !

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#11 03/05/2016 20h48 → Investissement dans un gîte : exemples et rentabilité ? (gite, immobilier, location)

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- qu’entendez-vous par haut de gamme : jacuzzi, ameublement de luxe, … ?

120M2 pour 4 personnes, suites parentale avec colonne de douche hydromassante, meubles en bois massif, déco dans le moindre détail, tv grand écran, cuisine toute équipée, salle de cinéma HD,  SPA 11 places, terrasse privative de 50M2, barbecue américain, salon de jardin, pergola, etc etc etc Tout dans le moindre détail, du sèche cheveux, au flacon de gel douche en passant par le coffre fort et on reste a l’écoute des clients et on complète à la moindre demande.

- serait-il indiscret de vous demander les montants investis, en termes d’immobilier d’une part, et d’aménagement d’autre part ?

L’immobilier je dirais de tête 50/60K€, le mobilier que l’on découpe en deux parties : intérieur 15K€ / extérieur 12 K€ environ

- avez-vous fait un calcul de rentabilité ?

non, je ne savais meme pas ce que c’était avant de me lancer dans mon nouveau projet et que la banque m’en parle. Pour le gite c’est un peu différent d’un bien immobilier autre, car il est sur ma propriété donc forcément c’est pas pareil niveau taxe et compagnie.

- avez-vous gardé cette liste de points forts / points faibles, et seriez-vous prêt à la partager ?

a quel sujet ?

- quel genre de "locomotive" avez-vous dans votre coin au niveau positionnement : mer à proximité, sites touristiques, autre ?

je suis au centre de trois grandes "villes" touristique a 15 minutes, et 45 minutes de la mer et d’autres lieux touristiques, forcément cela aide …

- comment trouvez-vous vos locataires : gites de France ? mairie ? site web personnel ? …

j’avais fait le tour de ces solutions, mais en fait je me suis rendu compte qu’il vous garantisse de louer pendant les saisons ou en fait cela se loue tout seul… donc j’ai fait le tour de la concurrence et regardé comment ils s’y prenaient. Donc l’annonce est sur des sites web tout simplement tel que abritel, airbnb. Cela suffit a vous remplir le calendrier (pourvu que cela dure wink

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#12 03/05/2016 21h33 → Investissement dans un gîte : exemples et rentabilité ? (gite, immobilier, location)

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Bonjour Manu,

Si "du13" renvoie au BdR alors nous sommes un peu dans le même coin.
Et j’avoue ne pas comprendre vos chiffres veuillez m’en excuser.
A 45 mn de la mer vers mon secteur pour 200 m2 de terrain il faut compter environ 80 000 euros ; pour 120 m2 bâti de ses mains en haut de gamme : presque autant  peut être ?
Enfin si on compte le SPA 11 personnes (pour 4 occupants ? OK) et les meubles hauts de gamme et sans doute l’électroménager qui va avec…Seulement 15 KE ? Rien que le lave vaisselle ou le lave linge en haut de gamme excéde les 1000 euros…
Comment faites vous ?
Merci d’avance de vos "astuces".

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#13 03/05/2016 23h06 → Investissement dans un gîte : exemples et rentabilité ? (gite, immobilier, location)

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le gite est sur mon terrain deja payé donc.
tout le reste je cherche ce que je veux, je cherche le meilleur prix et surveille la baisse car en fonction des mois les prix changent. J’achete en "direct" sans intermediaire ou juste un.
Pour la construction, j’ai un ami qui bosse dans un magasin de materiaux j’ai eu de bon prix.

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#14 04/05/2016 05h50 → Investissement dans un gîte : exemples et rentabilité ? (gite, immobilier, location)

Banni
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@Iqce
@manudu13

Je reste, comme Iqce, quelque peu dubitatif … Vous nous décrivez un mobilier de très belle facture avec des équipements non moins luxueux pour un coût très bas … Je serai preneur de plus de détail.

D’autre part, vous nous dites avoir rembourser 90% de votre investissement mobilier la première année soit 90% x 55 000€ / 365 jours = CA journalier d’env 135€

Cela doit laisser peu de vacance …

Quel est le prix de la nuitée ?

éclairez nous un peu plus précisément que nous profitions de votre savoir-faire !

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#15 04/05/2016 09h21 → Investissement dans un gîte : exemples et rentabilité ? (gite, immobilier, location)

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Bonjour,
d’ou sorte les 55k€?
Le mobilier est d’environ 27k€, intérieur 15 et 12 pour l’éxtérieur.
On fait la nuité à 170€  (120€ en basse saison).
Apres, peut être que nous n’avons pas la meme vision du "luxueux" aussi ! c’est possible aussi.
Album photo (un peu vieux) dispo en mp pour ceux qui veulent se faire une idée, pas a diffuser merci !

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#16 04/05/2016 09h50 → Investissement dans un gîte : exemples et rentabilité ? (gite, immobilier, location)

Banni
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@manudu13

Pardon, J’avais mal lu votre estimation entre immobilier et mobilier tellement le prix est bas.

en effet, 50000 / 60 000€ pour 120m² d’immobilier et 27 000€ de mobilier pour les équipements dont vous parlez, cela nous emmène à 87 000€ pour 120m² soit 725€ / m² … Là, j’ai vraiment envie soit de vous embaucher, soit de vous supplier de m’apprendre !

Quelques petites questions …

Le tarif entre 120 et 170€ la nuitée est-il pour le gîte entier ?
Combien de personnes peuvent y coucher ? Combien de chambres séparées ?

D’autre part, avec un prix oscillant entre 120€ et 170€, quel est votre C.A. annuel ?

Merci de votre aide.

Dernière modification par facelvega (04/05/2016 09h58)

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#17 04/05/2016 09h54 → Investissement dans un gîte : exemples et rentabilité ? (gite, immobilier, location)

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hum je comprend pas ce dont vous parlez…

Je vais imager : 

immobilier = les murs
mobilier = les meubles

Donc tout a été dit non ?

immobilier = 50 - 60 k€
mobilier = 15 pour l’intérieur et 12 pour l’extérieur

Je ne comprend pas le soucis en fait …

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#18 04/05/2016 09h59 → Investissement dans un gîte : exemples et rentabilité ? (gite, immobilier, location)

Banni
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Désolé, j’étais en train de m’apercevoir de mon erreur et donc de corriger mon message … Voir plus haut …

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#19 04/05/2016 10h06 → Investissement dans un gîte : exemples et rentabilité ? (gite, immobilier, location)

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wink aucun soucis, je commencai a en perdre mon latin wink

On loue le gite en entier : 120m2 pour 4 personnes.
Mais il arrive que le couple vienne aussi avec le grand pere ou la grand mere veuf, donc on arrive parfois a 5 personnes.

Il y a deux suites parentales et une chambre simple, voir mezzanine avec canapé lit.
La capacité de couchage est donc de 8 personnes .

Mais on ne prend que 4 personnes (toujours couple + 2 enfants, on a jamais eu 4 adultes).

Pour le CA on est en France on aime pas parler de chiffre ! Enfin le soucis est la jalousie des voisins …

Mais avec une règle de 3 vous pouvez très facilement trouver le montant puisque tous les chiffres sont données wink
Le truc c’est qu’on a pas besoin d’argent (pour le moment) donc on ne loue que quand on veut. Pour mon autre projet immobilier en cours, cela ne sera pas pareil, cela va être loué "365 jours" par an lol

Dernière modification par manudu13 (04/05/2016 10h10)

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#20 04/05/2016 10h36 → Investissement dans un gîte : exemples et rentabilité ? (gite, immobilier, location)

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@Manudu13

120m² avec une chambre + deux suites parentales avec colonne de douche hydromassante, meubles en bois massif, déco dans le moindre détail, tv grand écran, cuisine toute équipée, salle de cinéma HD,  SPA 11 places, terrasse privative de 50M2, barbecue américain, salon de jardin …

Coût total tranche haute : 60 000€ immo + 27 000€ mobilier soit je me répète : 725€ / m²

Chiffre affaire 1ère année : 90% du mobilier soit 27 000 x 90% = 24 300€
(Ne tremblez pas chacun a son voisin et dans les bouches du Rhône le votre ne vous reconnaitra pas ici)

Avec un prix à la nuitée oscillant entre 120 et 170€ disons un prix moyen à 140 € cela nous fait 173 nuitées soit un jour sur deux dans l’année.
Auquel vous rajoutez je cite : "Le truc c’est qu’on a pas besoin d’argent (pour le moment) donc on ne loue que quand on veut". Donc vous nous laissez penser que vous pourriez tirer un revenu bien plus conséquent de ce bien.

Je meurs d’envie de vous dire trop beau pour être vrai mais je préfère vous souhaiter toujours pareille réussite.

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#21 04/05/2016 10h55 → Investissement dans un gîte : exemples et rentabilité ? (gite, immobilier, location)

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Bon, c’est un peu plus clair avec les éléments retranscris supra mais malgré tout je reste dans le flou coté tarif de réalisation ; le seul cas similaire que je connaisse est basé sur de la récup’ : un maçon qui a construit du haut de gamme avec des reliquats de chantiers.
J’en reste à la démarche globale qui me parle bien plus : offrir du haut de gamme.
Bonne continuation,

X

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#22 04/05/2016 11h05 → Investissement dans un gîte : exemples et rentabilité ? (gite, immobilier, location)

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C’est également ce que j’avais retenu des cours de gestion que j’avais suivi : le haut de gamme est le plus rentable, mieux vaut peu qui paie cher plutôt que beaucoup qui paie pas cher.

Bien joué en tous cas, même si comme les autres intervenants je serais curieux d’avoir un peu plus de détails sur la réalisation, qui semble bien maîtrisée !

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