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Forums des investisseurs heureux

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#1 02/04/2016 18h37 → 2 appartements : régime réel pour l'un et micro-foncier pour l'autre ? (lmnp, location, micro-foncier, réel)

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Bonjour,
je suis propriétaire de 2 appartements en location nue. Le locataire de l’un des deux vient de me donner son préavis.

Je pense faire des travaux avant de le remettre en location.

J’étais jusqu’à présent au régime micro-foncier pour les deux mais je me demande, si après les travaux,  je peux passer cet appartement en micro-foncier et laisser l’autre au régime réel (en supposant que je louerais l’appartement rénové en location nue).

Question subsidiaire : même question que précédemment, mais dans le cas où je louerais l’appartement rénové en LMNP

(la réponse est peut-être quelque part dans le forum, mais je ne l’ai pas trouvé…)

Mots-clés : lmnp, location, micro-foncier, réel


Iuva te et caelum te iuvabit

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#2 02/04/2016 19h06 → 2 appartements : régime réel pour l'un et micro-foncier pour l'autre ? (lmnp, location, micro-foncier, réel)

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Le choix d’un régime fiscal se fait pour l’ensemble des revenus fonciers

Ici : RFPI - Revenus fonciers - Régime micro-foncier

Bofip a écrit :

2. Portée de l’option

230

L’option pour le régime réel des revenus fonciers exclut l’application du régime micro-foncier.

L’option est globale, c’est-à-dire qu’elle s’applique à l’ensemble des revenus fonciers réalisés par le foyer fiscal.

Par contre pour nu et meublé c’est deux catégories différentes (le meublé, c’est pas en foncier, mais en BIC) donc c’est indépendant (on peut être en BIC réel + micro foncier, micro BIC + foncier réel, etc).

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#3 02/04/2016 20h08 → 2 appartements : régime réel pour l'un et micro-foncier pour l'autre ? (lmnp, location, micro-foncier, réel)

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Merci FBX67 pour cet élément de taille !
Je n’étais pas du tout au courant que nous devions déclarer tous les appartements loués nus avec un régime fiscal identique.
Je profite de ce sujet pour verrouiller un point car ça ne va pas forcément m’arranger d’ici quelques années.
Mariée avec un contrat de mariage, mon mari a acheté un scellier et moi un logement ancien la même année. Chacun son achat propre mais déclaration IR commune… (nous sommes encore dans le monde merveilleux du régime réel).
Je suppose que nous sommes également touchés par la grâce du régime fiscal identique ?

Je précise que j’ai bien lu votre extrait du bofip qui précise "foyer fiscal" mais je garde un espoir (secret) qu’avec les produits defiscalisants il y ait une exception…


Parrainage possible de ma part chez : Boursorama (80€) et Bourse direct (50€)

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#4 03/04/2016 01h24 → 2 appartements : régime réel pour l'un et micro-foncier pour l'autre ? (lmnp, location, micro-foncier, réel)

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Un couple marié ou pacsé forme toujours un seul et même foyer fiscal, donc oui, vous devrez choisir le même régime pour déclarer vos revenus fonciers.

Sinon les plafonnements de niches fiscales sont aussi calculés à l’échelle du foyer (et ne sont pas multipliés par deux, ce que je trouve injuste mais bon).

Par contre il y a effectivement des trucs qui sont partagés pour chaque conjoint, par exemple les montants déductibles au tire des plans d’épargne style PERP/Corem/Préfon.

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