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#1 01/04/2016 06h27 → Investissement immobilier à l'étranger : quels risques en Chine ? (chine, devises, immobilier, risques)

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Spin-off de la discussion Investissement immobilier en Algérie : futur Eldorado ou investissement risqué ? qui avait divergé sur la Chine.

Bonjour,

Cela me fait penser à un amis Français ici  à Shanghai qui a acheté un appartement avec positionnement moyen (assez proche du centre mais pas dans le centre):

320k euros pour 20m2 avec contrat avec une agence pour le louer à … 540euros/mois et qui me soutenait que le rendement était énorme ! (moi je calcul, je vois 2% mais bon)
Mais oui car l’appartement prend quasiment 10% chaque année. (ça serait pas une bulle immobilière ça ?). Mais sans bulle d’apres ses propos car le gouvernement s’est engage à maintenir les prix et éviter cela.

Seule parti juste c’est que l’impact des impôts peut être réduite si l’on devient résidant fiscale ici.

Cet amis s’est un peu moqué de moi car j’ai choisi d’investir en France et non pas ici, mais pourquoi?
-on restera toujours des étrangers dans ce pays avec les risques que ça comporte (expulsions, confiscation du bien par l’état, …)
-rendement totalement spéculatif (comme précisé plus haut on se base sur une plus-value future)
-impossible d’utiliser l’effet de levier (prêt impossible sans magouille)

Donc il y a de forte chance que vous comme mon amis après plusieurs années vous puissiez nous montrer que vous aviez raison et nous tord, mais pour être franc si je veux me lancer dans du spéculatif je préfère investir en bourse (ce que j’ai fait en Chine) car personnellement si j’aime bien les investissements immobilier c’est qu’ils représentent un risque faible.

Je trouve ça un peu facile de mettre le fait qu’avoir un opinion différent montre un manque d’ouverture d’esprit, on peut être tout  à fait ouvert d’esprit mais juste avoir un avis différent du votre , non ?

Bonne journée et en espérant que vous pourrez bientôt nous montrer que vos investissement a été un succès.

[i]Message édité par l’équipe de modération (01/04/2016 17h04) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : chine, devises, immobilier, risques

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#2 01/04/2016 10h40 → Investissement immobilier à l'étranger : quels risques en Chine ? (chine, devises, immobilier, risques)

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chiguer a écrit :

Je dispose d’un compte devises en Algérie, la vente se fera auprès d’un notaire et en espèces, comme pratiquement toutes les ventes qui se font la-bas.
Il y a des banques françaises qui sont installés en Algérie, BNP et Société générale.

L’acheteur vous achète le bien cash en dinars donc vous ne pouvez pas les déposer sur un compte en EURO, comment faites-vous pour raptrier votre fonds ?

Corentin a écrit :

Mais oui car l’appartement prend quasiment 10% chaque année. (ça serait pas une bulle immobilière ça ?). Mais sans bulle d’apres ses propos car le gouvernement s’est engage à maintenir les prix et éviter cela.

C’est les mêmes qui croient que les arbres montent jusqu’au ciel ?

Le gouvernement chinois peut non seulement faire exploser la bulle mais surtout interdir aux étrangers de revendre ou de raptrier leurs fonds voire les expulser ou exproprier.

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#3 01/04/2016 11h11 → Investissement immobilier à l'étranger : quels risques en Chine ? (chine, devises, immobilier, risques)

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ZeBonder a écrit :

Le gouvernement chinois peut non seulement faire exploser la bulle mais surtout interdir aux étrangers de revendre ou de raptrier leurs fonds voire les expulser ou exproprier.

C’est vrai, c’est d’ailleurs ce qui empêche beaucoup de gens de sauter le pas. Maintenant, il faut bien voir que ce serait un aveu d’échec de la part du gouvernement chinois, et à moins d’une crise grave, ils n’ont pas intérêt à le faire.

Sur la bulle, elle n’a pas besoin du gouvernement pour exploser. Nous sommes au pied d’une bulle immobilière parce que les chinois ne savent pas quoi faire de leur cash (change limité, bourse toujours chère et taux qui baissent). Le gouvernement en a parfaitement conscience mais n’est qu’un spectateur : soit ils essaient de refroidir les investissements immobiliers en risquant d’être tenus responsables de l’éclatement d’une petite bulle, soit ils attendent et la situation ne fera qu’empirer. Je leur souhaite bonne chance !

Problème plus important à mon sens, c’est le rapatriement des plus-values. Le yuan n’est pas une monnaie que l’on peut changer librement. Il existe des mécanismes officiels de change pour les plus-values mobilières, mais de ce que j’ai entendu, il faut 1/ prendre un avocat et 2/ lâcher une taxe non négligeable à la sortie (ce qui est rageant dans un pays où vous êtes quasiment exonéré de taxes sur les plus-values). Après, il reste d’autres moyens légaux mais nettement plus limités sur les montants.

Corentin a écrit :

320k euros pour 20m2 avec contrat avec une agence pour le louer à … 540euros/mois et qui me soutenait que le rendement était énorme ! (moi je calcul, je vois 2% mais bon)

C’est extrêmement cher je trouve. Je suis à Jing An (donc centre) et je viens de racheter un bien de 60 m2 pour pratiquement la même somme à 350 keuros dans un bâtiment des années 40 avec une partie de la plus-value de mon premier bien. Il y a des travaux à faire (comprendre tout raser et refaire), mais je pense m’en tirer pour environ 400 keuros en tout. Sur la location, si jamais je m’en vais, les 10 000 rmb par mois (1200 - 1300 euros) ne me semblent pas impossibles à atteindre. Par ailleurs, pour éviter le risque de spoliation par l’état chinois évoqué ci-dessus, j’ai passé le nouvel appartement au nom de ma femme… Je troque un risque contre un autre…

Au final, j’ai investi en Chine, conscient des risques, parce 1/ que j’y habitais et que 2/ j’ai eu un prix imbattable (800 euros du mètre carré, même à Shanghai en 2007, c’était donné). Donc dans des conditions bien particulières. Sinon, je rejoins grosso-modo les mises en garde évoquées sur les investissements immobiliers dans les pays étrangers. C’est sportif. Après le jeu peut en valoir la chandelle avec des rendements très difficiles à avoir en France.

Dernière modification par Wawawoum (01/04/2016 11h31)

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#4 01/04/2016 15h57 → Investissement immobilier à l'étranger : quels risques en Chine ? (chine, devises, immobilier, risques)

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Bonjour,

Ravis de voir une autre personne ici à Shanghai.

Il y a plein d’autres choses à faire pour investir son cash en Chine (plate-forme d’investissement lance par Alipay et plein d’autres des taux en banques de plus de 5%, bon la bourse a beaucoup perdu dernièrement en général) les gens investissent dans l’immobilier car les prix grimpent et ils recherchent une plus-value car les rendements Chinois sont nuls dans l’immobilier (avec vos 4% brut vous représentez un bon rendement pour Shanghai, on voit souvent du 2-3% …)

Pour le change on peut changer 50k euros par Chinois/an légalement et après vous pouvez directement changer en euros par d’autres biais très facilement et sans limite, donc à priori il faudrait faire traduire le certificat de vente avec le prix indique pour justifier la provenance des fonds en France.

Le bien que mon amis  à acheté se situe aussi  à Jing’an mais à la limite avec Putuo donc pour moi ce n’est pas le centre (bâtiment assez moderne, appartement déjà rénové)

Après 60m2 sur le papier ou en réalité car il y a une certaine tendance à compter tout les murs et autres ici (faites le calcul entre surface indique et réel vous verrez des différences de 10-20%)

Mon prix date de 2015 si le votre aussi donnez moi l’adresse et je fonce mais j’ai un doute (si le prix date de 2007 avec le taux de change pratique à ce moment la le prix de l’appartement dont je parle: en RMB 2 millions)

800 Euros du m2 ? Acheté 400k pour 60m2 ça fait du 6666 euros, j’ai un peu du mal à suivre …

Pour info 10kRMB maintenant cela fait plutôt de l’ordre de 1350 euros/mois ce qui est possible mais veut dire que le bien est bien situe et rénové et représente une renta brut de moins de 4%

Ps: il m’est impossible de voir votre présentation, dommage il aurait été sympathique d’en apprendre plus sur vous.

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#5 02/04/2016 05h55 → Investissement immobilier à l'étranger : quels risques en Chine ? (chine, devises, immobilier, risques)

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Corentin a écrit :

Il y a plein d’autres choses à faire pour investir son cash en Chine (plate-forme d’investissement lance par Alipay et plein d’autres des taux en banques de plus de 5%, bon la bourse a beaucoup perdu dernièrement en général)

Je n’ai absolument aucune confiance dans ces plateformes de placement, il est très difficile de savoir dans quoi on investit. Il y a par exemple la tentative de rachat de Vanke dont l’argent proviendrait en grande partie de ces plateformes en ligne ou physiques. Être payé 5% pour racheter des promoteurs immobiliers chinois endettés jusqu’à la gueule (Vanke est plutôt clean, il y a pire comme cible), je trouve les gens plutôt sympas, pour ne pas dire autre chose. Cela va rapporter jusqu’à ce que la musique s’arrête, et je n’ai pas envie d’être là quand elle va s’arrêter.

Corentin a écrit :

Pour le change on peut changer 50k euros par Chinois/an légalement

C’est la méthode que je privilégie.

Corentin a écrit :

Après 60m2 sur le papier ou en réalité car il y a une certaine tendance à compter tout les murs et autres ici (faites le calcul entre surface indique et réel vous verrez des différences de 10-20%)

Mon prix date de 2015 si le votre aussi donnez moi l’adresse et je fonce mais j’ai un doute (si le prix date de 2007 avec le taux de change pratique à ce moment la le prix de l’appartement dont je parle: en RMB 2 millions)
800 Euros du m2 ? Acheté 400k pour 60m2 ça fait du 6666 euros, j’ai un peu du mal à suivre …

Pour faire rapide, en 2007 j’ai acheté 150 m2 (base chinoise donc 110-120 nets) pour 1,3 million (soit 130 000 euros à l’époque) que j’ai revendu 4,45 millions en 2015. Avec, cet argent, j’ai sorti 200 000 euros de Chine et racheté un nouveau bien qui fait 60 m2 nets pour 2,66 millions (en fait officiellement il en fait 40 nets mais des parties communes ont été inclus). Comme le bien est haut de plafond (plus de 4 mètres entre les fondations et le plafond), je compte faire 2 étages à certains endroits et atteindre 70 m2. Nous allons mettre environ 300 000 rmb de travaux.

Corentin a écrit :

Pour info 10kRMB maintenant cela fait plutôt de l’ordre de 1350 euros/mois ce qui est possible mais veut dire que le bien est bien situe et rénové et représente une renta brut de moins de 4%

J’ai racheté ce deuxième bien car il me plait bien, c’est un vieil immeuble avec un petit côté art déco. Deuxième raison, je ne veux pas sortir trop d’argent rapidement. De plus, la rentabilité brute est une chose, mais je pense que le bien vaut plus (environ 4 millions à la louche), je pense également que les loyers pourraient monter car ils sont sous-évalués par rapport aux prix à l’achat. Mon premier investissement en Chine était du deep value, j’ai fait environ x4 en 8 ans. Celui-ci ne me rapportera pas autant, c’est plutôt un investissement plus pépère, type GARPesque, avec un petit jardin en face, ce qui n’est pas pour me déplaire.

Corentin a écrit :

Ps: il m’est impossible de voir votre présentation, dommage il aurait été sympathique d’en apprendre plus sur vous.

C’est un choix personnel, j’estime que ma présentation n’apporterait pas grand-chose à ce que j’ai à dire, et je ne souhaite pas m’étaler dessus. Je préfère juger les gens sur ce qu’ils disent et font, pas sur leur provenance. On peut aller boire un verre à la place, ce serait avec plaisir.

Dernière modification par Wawawoum (02/04/2016 08h35)

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#6 02/04/2016 11h18 → Investissement immobilier à l'étranger : quels risques en Chine ? (chine, devises, immobilier, risques)

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L’autre soucis de la Chine c’est que la pleine propriété ne semble pas exister, les biens ayant des beaux emphytéotiques de 60 ans. Une amie chinoise m’assure que c’est fictif mais tout de même ça ne rassure pas…

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#7 02/04/2016 13h17 → Investissement immobilier à l'étranger : quels risques en Chine ? (chine, devises, immobilier, risques)

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Il me semble que la situation est la meme en Angleterre puisque c’est la couronne qui detient toutes les terres et qui les loue pour des periodes de 99 ans (des restes du systeme feodal). De toute facon, le risque de spoliation existe dans tous les pays en cas de force majeure, il ne faut pas se voiler la face. Mettez-vous dans les chaussures du PCC aujourd’hui. Hors crise grave, quel interet auriez-vous a spolier les etrangers ?

Je suis bien conscient de tous ces risques, maintenant, il ne faut pas les exagerer non plus, et les chinois, malgre certains defauts comme tout le monde, ont globalement ete reglos avec moi lors de ces 14 ans passes en Chine. Est-ce tout repos ? Pas tous les jours. Est-ce aussi terrible qu’on le dit ? Je ne pense pas.

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