Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 31/03/2016 14h38 → EQuiel : étude de cas immobilier (emprunter avec un prêt locatif en cours) (emprunt, immobilier, locatif)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Trouvant de tout et de rien sur internet, je préfère venir chercher les bonnes informations ici.

- Si on sur notre 1 er investissement locatif nous avons un rentabilité de 8 % avec un cash flow de +10 euros sur 15 ans.  Et que je souhaite investir dans un 2ème appartement locatif, voir un troisième sur 3 ans.

Profil : Je suis fonctionnaire célibataire avec contrat tout les 5 ans, sans loyer à payer (logé à titre gratuit) , avec 1500 de revenue net avec des primes tout les 2 ans de ( 8000 euros)

Comment fonctionne les banques à chaque demande de prêt immobilier locatif ?
Tiens t-elle compte des projets précédents ? Sachant que le cash flow est de 0 ou de + ou - 15 euros
Le calcul de taux d’endettement s’applique qu’au projet futur ?

Merci d’avance, et bonne journée. Et merci encore des informations que vous apportez.

Mots-clés : emprunt, immobilier, locatif

Hors ligne

 

#2 31/03/2016 15h00 → EQuiel : étude de cas immobilier (emprunter avec un prêt locatif en cours) (emprunt, immobilier, locatif)

Membre
Réputation :   84 

Dans un 1er temps, faire une présentation un peu plus détaillé dans la partie présentation serait intéressant.

Ensuite, en approche basique, la règle est : somme des emprunts / somme des revenus.
Si c’est plus de 33% d’endettement => blocage.
En sachant que généralement, un ratio de 0,7 est appliqué sur les revenus locatifs.
Après, si vous voulez calculez votre taux d’endettement actuel, vous le faite sur vos emprunts et revenus actuels.
Si vous souhaitez votre taux d’endettement après achat, il faut le faire avec l’emprunt et les revenus du nouveau bien.

En sachant que toute les banques n’appliquent pas exactement la même règle de calcul.

Après, en insistant un peu, si votre profil est intéressant, que votre projet tient la route et que vous démarchez la bonne banque et le bon conseiller, vous pouvez monter plus haut en endettement, mais alors le reste à vivre est pris en compte.

Difficile de dire plus avec les informations que vous communiquez.

Hors ligne

 

#3 31/03/2016 15h29 → EQuiel : étude de cas immobilier (emprunter avec un prêt locatif en cours) (emprunt, immobilier, locatif)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Ce sujet a déjà été abordé de nombreuses fois ici, si vous chercher vous allez facilement trouver plus de détails, je vais vous faire un petit résumé.

Il existe deux types de banques, celles qui ne compte pas les revenus locatifs et celle qui les comptent. Celles qui ne les comptent pas, vous pouvez déjà oublier.

Celles qui les comptent comme dis gunday, il n’en comptent que 70%. Quand vous donnez un cash flow  nul, le calculez vous avant ou après impôt? Car en gros si vous le calculez avant impôt du coup a chaque achat votre capacité d’emprunt va être revu a la baisse, même dans les banque qui acceptent le plus ce genre de projet.

Il faut aussi voir le reste a vivre. Car en effet les 33% ne s’appliquent pas a un salaire de 10K net du fait que le reste a vivre même au delà des 33% est largement suffisant.

Pour savoir si vous pouvez emprunter tel ou tel somme, pour ne pas perdre du temps je vous conseille de passer par un courtier. Depuis que j’ai trouvé un bon courtier, je ne compte plus passer par les banques. Un courtier peut vous donner une réponse efficace et rapide et éviter de multiples rendez vous avec la banque, et de multiples négociations inutiles pour obtenir un taux moyen…

Hors ligne

 

#4 31/03/2016 17h17 → EQuiel : étude de cas immobilier (emprunter avec un prêt locatif en cours) (emprunt, immobilier, locatif)

Membre
Réputation :   

Merci de vos réponses rapides et claires !

Oui le courtier me semble bien ! Et comme vous dites, si la banque ne prend pas en charge mon revenu net + revenus locatif je vais être vite limité si je veut prendre  appartement puis un autre l’année suivante etc… et  mon taux entendement va exploser !

Faut je fouille et m’informe sur la fiscalité maintenant ! Sur les taux appliqué etc… Sur le revenu net foncier.

Sinon un livre qui vos le coup, pour un débutant en la matière comme moi ?

Sachant mes projets vont être d’acheter des T2 à rénové ( pour 8000 euros, nouvelles cuisine équipée + sol + peinture + cassage cloison + carrelage dans salle de bain + colonne de douche + WC ) travaux fait par moi même.

Merci encore.

Hors ligne

 

#5 31/03/2016 17h48 → EQuiel : étude de cas immobilier (emprunter avec un prêt locatif en cours) (emprunt, immobilier, locatif)

Membre
Réputation :   342 

Bonjour,

voilà un fil dont la lecture vous sera utile : Investissement immobilier locatif : quel taux d’endettement ?

à ma connaissance, les banques appliquent 70 % aux revenus locatifs bruts. C’est à dire : somme annuelle des loyers, diminués de 30 %. Je pense que ça inclut les charges et la fiscalité, en tout cas dans leur raisonnement. Si c’est bien le cas, diminuer encore ce revenu en tenant compte de la fiscalité, c’est donner le bâton pour se faire battre.

Dernière modification par Bernard2K (31/03/2016 17h56)

En ligne

 

#6 01/04/2016 09h01 → EQuiel : étude de cas immobilier (emprunter avec un prêt locatif en cours) (emprunt, immobilier, locatif)

Membre
Réputation :   84 

Bernard2K a écrit :

à ma connaissance, les banques appliquent 70 % aux revenus locatifs bruts. C’est à dire : somme annuelle des loyers, diminués de 30 %. Je pense que ça inclut les charges et la fiscalité, en tout cas dans leur raisonnement. Si c’est bien le cas, diminuer encore ce revenu en tenant compte de la fiscalité, c’est donner le bâton pour se faire battre.

A savoir que ce ratio peux changer selon les banques, avec une assurance loyers impayés, certaines prennent un peu plus (80% de souvenir), d’autres banques ont des tolérances ou non sur certains investissements : genre pour les SCPI, seulement 50% des loyers pour mon agence du CA? mais 100% pour l’agence du LCL (ou BP, je me souviens plus).

Donc un peu compliqué à s’en sortir!

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech