Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 30/03/2016 14h50 → Arkamoon : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en centre-ville) (immeuble, indivision, lmnp)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Je vais tenter de vous présenter un projet sur lequel je réfléchit actuellement, il peut paraître encore flou sur bien des points. J’ai longuement hésiter à le détailler ici du fait qu’il soit encore uniquement a l’état de projet, mais plus j’avance, plus je me dis qu’il peut être utile pour moi d’avoir vos avis éclairés!

C’est un projet sur un immeuble au centre d’une ville moyenne (entre 50 000 et 100 habitants).
L’immeuble est actuellement dans un état de délabrement total, il faut actuellement tout refaire au saint de celui-ci, dont une partie du gros oeuvre (plancher à refaire, toiture à refaire en partie).

Le coût total de cet investissement serait approximativement de 650 000€.
Nous serions trois sur le projet sans ce nombre nous ne pourrions pas nous lancer dans un tel projet. Les personnes avec qui je me lance sont des personnes de confiance, et je ne souhaite pas discuter de ce point la. Je suis conscient du risque d’investir à plusieurs.

Je serais intéressé par avoir des avis sur un tel chantier, quel est d’après vous le temps nécessaire pour des professionnel d’effectuer un tel chantier? un ans est ce suffisant?

Pour le prêt, pour un tel montant sur 20 ans faut-il s’attendre à des taux moins intéressants? Ou au contraire plus intéressant?
Me conseillez vous pendant la première année ou je ne payerais pas encore le prêt de payer les intérêts ou de tout laisser pour la suite?

Le fait d’être en indivision permet donc d’être en LMNP au réel et donc de déduire l’ensemble des travaux même sur le gros oeuvre? Ce n’est reportable que 10 ans? Au delà c’est perdu? Les intérêts de la deuxième année eux sont reportable jusqu’à la 11 ème année du coup?

Existe-t-il des complications fiscales ou juridiques a attendre pour un tel projet à trois?

Pour compléter l’ensemble des informations :
La ville est économiquement saine (pour le moment), et la vacance au centre ville faible.
L’ensemble des loyers seraient d’approximativement 5500€ pour un ensemble de 10 logement avec approximativement 8 parkings (non compté dans les loyers). L’ensemble habitable est d’environ 700m² habitable.
Le bâtiment fait approximativement 350m² au sol, avec un rdc (principalement parking), et un étage et des comble aménageable facilement.
6 logements étaient déjà présent précédemment, je n’ai pas d’information sur leur statu fiscal précédemment.

Je dois surement oublier encore pleins de points ! N’hésitez pas à me le faire remarquer s’il vous manque des informations.

Message édité par l’équipe de modération (30/03/2016 15h42) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Dernière modification par arkamoon (30/03/2016 14h52)

Mots-clés : immeuble, indivision, lmnp

Hors ligne

 

#2 30/03/2016 16h16 → Arkamoon : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en centre-ville) (immeuble, indivision, lmnp)

Membre
Réputation :   220 

- Y a t-il un intérêt particulier à être 3 à investir 600K€ plutôt que seul 200K€ (par exemple) ?
La confiance même si elle est conservée n’empêche pas des objectifs/situations personnels qui peuvent changer sur la (longue) durée d’un investissement immobilier…

- Compte tenu des risques (faire autant de travaux = surprises, concentration de l’investissement, associés, temps sans loyers qui rentrent…) le rendement ne parait pas extra…

- Les travaux en BIC/LMNP vont s’amortir par composants avec donc des durées différentes selon leur nature

- Les intérêts de l’emprunt se déduisent (au réel) au fur et à mesure de vos versements sur l’exercice de l’année en cours.

- Combles aménageables : sauf si le but est d’agrandir des lots déjà existants, la création de nouveaux logements passe par le consentement de la mairie.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

Hors ligne

 

#3 30/03/2016 16h38 → Arkamoon : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en centre-ville) (immeuble, indivision, lmnp)

Membre
Réputation :   

- Oui il y a un intérêt énorme, c’est que même si la rentabilité semble pas énorme, pour la zone, elle est très intéressante, en gros c’est une zone ou le risque est faible est donc la rentabilité également.
Je n’ai également pas parlé de la plus-value, mais elle serait très importante. Ce projet étant gros et faisant peur à la plupart, le prix est très bas pour la zone. En comparaison du m² parfaitement rénove, la plus-value (achat+travaux) serait de quasi 500K. Après la revente sera soit beaucoup moins soit appart par appart et alors la revente sera complexifié !
Je pense que sur un bien comme celui-ci l’intérêt est le même pour tous, défiscaliser les loyer pour une durée et dès lors que ces loyers commencent à être fiscalisé revendre pour d’autres investissements.

- Le rendement n’est certes pas extra, mais dans une zone a vacance locative très faible, et les loyers estimer sont volontairement bas. (je n’ai également pas fait entrer les parking dans les comptes).

- Les travaux sont amorti en fonction de leur nature et pas reportable sur dix ans?

- Intéressant pour les combles, je vais savoir demain s’ils étaient déjà perçu comme des combles ou alors comme un logement. Il est possible sinon de les utiliser comme agrandissement des appartements de l’étage inférieur. Mais ca diminuerai de un le nombre de logement.
De toute façon pour la nature des travaux je vais déjà contacter la mairie pour avoir un permis de construire !

Merci pour ces rapides retours qui me permettent de me poser d’avantages de questions afin de mieux cerner mon projet !

Hors ligne

 

#4 30/03/2016 16h53 → Arkamoon : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en centre-ville) (immeuble, indivision, lmnp)

Membre
Réputation :   82 

Bonjour,
Pour l’importance des travaux, un conventionnement avec l’anahne pourrait pas être intéressant ?

Dernière modification par gunday (30/03/2016 16h54)

Hors ligne

 

#5 30/03/2016 18h14 → Arkamoon : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en centre-ville) (immeuble, indivision, lmnp)

Membre
Réputation :   51 

Bien vu pour l’anah j’allais le dire ; cette année il y a de nouvelles aides pour les gros travaux avec une notion de bouquet qui doit s’appliquer ; les communes peuvent parfois exonérer de taxe foncière également.
Penser également à l’aspect Droit du Sol si vous touchez à la toiture, aux ouvrants (probablement) et à un éventuel périmètre ABF…En l’absence d’ABF, si vous démarrez sans avoir demandé d’autorisation pour gagner du temps - je ne vous le conseille pas dans ce pays la dénonciation va vite - veillez à ce que vos travaux soient régularisables par exemple en lisant le règlement du document d’urbanisme sur la couleur et le type de tuiles, la couleur du badigeon, la matière des ouvrants…

Hors ligne

 

#6 31/03/2016 10h02 → Arkamoon : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en centre-ville) (immeuble, indivision, lmnp)

Membre
Réputation :   

L’intérêt de ce projet, et son placement ! Il est dans une zone ou le prix au m² est élevé, et de même pour la location, du coup une convention avec l’ANAH contraindrait de diminuer les loyer.
Sans parler du fait que je souhaite louer en meublé ce qui est très demandé dans cette ville et qui ne se trouve que très peu sur le marché.

J’aime bien pouvoir effectuer mes choix sans contraintes, et j’ai bien peur que l’ANAH ne corresponde pas à ce que je souhaite faire pour un ensemble de points :
- il ne faut pas qu’il y ai d’agrandissement, ce qui est prévu dans ce projet.
- Un maître d’oeuvre est obligatoire, ce qui n’est également pas mon souhait.
- Louer pour une durée minimum de 9 ans… !

Je pense que dans une zone moins "chère" ça peut être très intéressant, mais je ne pense pas que ça puisse l’être ici !

Périmètre ABF? Que voulez vous dire?
Je présume que ABF pour architecte? Il me semble qu’ils sont obligatoire pour ce genre de travaux au delà de 170m² (bientôt 150m²), ça sera donc une part obligatoire dans mon projet.
Je suis bientôt sous compromis, mais je n’ai pas encore signé quoi que ce soit donc c’est sur, les travaux n’ont pas encore commencé !
Merci pour l’idée qu’il faut que les travaux soient régularisable ! Je vais me renseigner !

Merci pour ces retours !

Hors ligne

 

#7 31/03/2016 10h35 → Arkamoon : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en centre-ville) (immeuble, indivision, lmnp)

Membre
Réputation :   51 

Architecte des Bâtiments de France (rien à voir avec le recours à l’architecte pour établir le dossier de demande d’autorisation) ; en centre ancien il n’est pas rare d’être assujetti à un périmètre lié à un bâtiment remarquable, dans ce cas l’avis de l’ABF est requis (avis simple : juste des recommandations ou avis conforme : à respecter scrupuleusement).

Edit : à voir également si des aides des fournisseurs d’énergie sont possibles ?

Dernière modification par Iqce (31/03/2016 10h38)

Hors ligne

 

#8 31/03/2016 11h06 → Arkamoon : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en centre-ville) (immeuble, indivision, lmnp)

Membre
Réputation :   338 

Il vous faut envisager dès à présent le cas où l’un des associés voudrait sortir de l’indivision.

- si c’est une indivision à durée indéterminée : un des coindivisaires peut demander à sortir de l’indivision à tout moment puisque "nul n’est contraint à rester dans l’indivision".
- si c’est à durée déterminée : les coindivisaires sont contraints pour la durée de la convention, qui ne peut être plus de 5 ans (et renouvelable tacitement). Donc, même avec cette formule contraignante, une sortie de l’un des indivisaires est possible à échéance de 5 ans.

Si un coindivisaire demande à sortir :
- soit vous trouverez quelqu’un pour racheter sa part. Pas facile car devenir "actionnaire minoritaire" d’une indivision avec des gens qu’on ne connaît pas n’est pas très recherché.
- soit les deux autres indivisaires rachètent sa part (il faut avoir les sous, ou bien refaire un emprunt complémentaire).
- sinon, on peut se retrouver contraint de vendre le bien.

L’essentiel, c’est d’être bien conscient de comment ça fonctionne.

Hors ligne

 

#9 31/03/2016 12h03 → Arkamoon : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en centre-ville) (immeuble, indivision, lmnp)

Membre
Réputation :   

Ah, je pense que je vois de quoi vous parler, j’ai fait passer un professionnel du bâtiment (qui fait également ce genre de dossier, et il avait l’air de penser que nous étions pas dans une zone assujetti a ce genre de cas.)
Puis avoir confirmation de cette information en contactant la mairie?

Si les aides des fournisseur d’énergie sont possible? C’est à dire?

Vous avez raison Bernard2K, ce sont des choses très importantes, nous souhaitons formaliser, et décider de notre organisation par écrit avant de nous lancer, et vos informations viennent s’ajouter a celle que j’avais déjà, la durée déterminée semble un bon point, et pour le rachat si la rentabilité et le cash flow se confirme comme prévu, je pense qu’il n’y aurai pas de problème pour avoir un second prêt avant de racheter cette part.

Et si nous sommes contraint de vendre au bout de 5 ans, a moins d’un effondrement de la valeur immobilière dans la zone, nous serons sujet a une plus-value importante.

Dernière modification par arkamoon (31/03/2016 14h17)

Hors ligne

 

#10 31/03/2016 12h10 → Arkamoon : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en centre-ville) (immeuble, indivision, lmnp)

Membre
Réputation :   51 

Oui, vous pouvez soit appeler le service instructeur de cette Commune (Mairie ou communauté de communes en général) soit consulter le document en ligne lorsque cela est possible.
Par la même occasion demandez à tout hasard des infos sur ces aides ; oui les fournisseurs d’énergie "subventionnent" des projets économes en énergie.
J’ai un prospectus là dessus, je peux vous en faire part sauf que là je ne suis pas à coté…

Hors ligne

 

#11 31/03/2016 12h10 → Arkamoon : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en centre-ville) (immeuble, indivision, lmnp)

Membre
Réputation :   220 

Je partage pleinement l’opinion de Bernard2K

arkamoon a écrit :

… Je pense que sur un bien comme celui-ci l’intérêt est le même pour tous, défiscaliser les loyer pour une durée et dès lors que ces loyers commencent à être fiscalisé revendre pour d’autres investissements.

L’intérêt est sans doute aujourd’hui partagé avec les autres investisseurs, mais imaginez que l’un d’entre eux divorce, perde son boulot, souhaite avoir du cash pour monter un autre projet etc.
Il faut envisager sa sortie du capital dès maintenant par la discussion et un montage juridique. Désolé d’y revenir à nouveau, cela s’appelle ne pas brûler les étapes (private joke;). Vous devriez voir cela avec votre notaire !

NB : nos messages se sont croisés…

Dernière modification par DDtee (31/03/2016 12h11)


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

Hors ligne

 

#12 31/03/2016 14h59 → Arkamoon : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en centre-ville) (immeuble, indivision, lmnp)

Membre
Réputation :   

J’entends bien vos remarques, et j’y prête grande attention !
Je me questionne beaucoup sur le sujet de la sortie d’un d’entre nous du capital, mais ce qui me fait penser qu’aucun ne puisse vouloir sortir tout de suite, et que je ne comprends pas une situation qui puisse l’avantager lui, je m’explique :

- Pendant la première année, le capital est de 0 en soit, vu que nous souhaitons emprunter le total du montant ! Du coup Se retirer du projet immédiatement aurai comme coût de payer les frai de notaire pour aucun retour.
- Par la suite, si le projet fonctionne, si l’un souhaite revendre, il sera plus facile pour les deux autres de racheter s’il est vraiment rentable, et si ce n’est pas le cas et que nous avons effectivement brûle des étapes wink (même si ce n’est pas notre première expérience a tous les trois).
- Si celui-ci ne fonctionne pas, il a fort a parier que les trois souhaiterons revendre, pour revenir au mieux dans leur frai si c’est possible. (cette option me semble vraiment très pessimiste du fait que le m² de terrain dans cette location est plus cher que le prix de l’achat de la bâtisse !

Si vous voyez une autre éventualité, je suis curieux de la connaitre pour pouvoir mieux l’envisager !

Dans une indivision, si une personne souhaite vendre et que les deux autres ne le souhaitent pas, il peut obliger les deux autres a vendre si j’ai bien compris, c’est la chose la pire qui puisse arriver dans ce projet a mon avis, c’est pourquoi je pense qu’on peut choisir une durée déterminée a 5 ans pour commencer, en étant tous d’accord au départ !
Et ensuite une a durée indéterminée, qui laisse le premier qui souhaite partir y aller !

C’est un vote a la majorité qui décide au bout de 5 ans du prochain "statu"? Durée indéterminée ou non?

Merci encore Iqce pour ces idées, je vais maintenant appeler la mairie avec une foultitude de questions !

Hors ligne

 

#13 31/03/2016 17h00 → Arkamoon : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en centre-ville) (immeuble, indivision, lmnp)

Membre
Réputation :   13 

Il se peut que ce soit une bonne affaire mais que malgré tout l’un des trois veuille vendre pour une raison autre (déjà abordé plus haut) et que les deux autres ne peuvent pas racheter sa part : endettement trop fort pour ré-emprunter.
Vous seriez donc obligés de vendre dans de mauvaises conditions.

L’utilisation d’une SCI à l’IR résoudrait le problème de l’indivision, mais pas forcement le problème de celui qui voudrait vendre. Les 2 autres seraient par contre en position de force pour racheter à bon prix les parts du troisième.

Je propose à l’IR car c’est ce qui permet de rester proche de ce que vous auriez en indivision au niveau imposition.

Edit : suite à une remarque plus bas, j’annule une bonne partie de mon message, SCI à l’IR et LMNP sont en effet incompatibles.

Dernière modification par fred42 (01/04/2016 11h30)

Hors ligne

 

#14 31/03/2016 17h33 → Arkamoon : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en centre-ville) (immeuble, indivision, lmnp)

Membre
Réputation :   338 

Il faut voir aussi comment les banques vont accueillir le projet, selon la façon dont les 3 "actionnaires" se structurent. 650 k€ d’emprunt, ce n’est pas anodin.

Par exemple, vous trouvez que l’indivision à durée déterminée de 5 ans, c’est sécurisant parce que personne ne peut sortir avant 5 ans. Le banquier, lui, risque de penser : "indivision de 5 ans, emprunt sur 20 ou 25 ans : problème". Je n’en sais rien, simple hypothèse.

Hors ligne

 

#15 01/04/2016 11h19 → Arkamoon : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en centre-ville) (immeuble, indivision, lmnp)

Membre
Réputation :   

Déjà suite aux nombreux très nombreux appels à la Mairie… J’ai réussit a savoir que c’était dans une zone de bâtiment remarquable… Donc j’ai rajouté dans ma liste d’appels ABF…

C’est fou ce que notre administration est inefficace…

J’ai ensuite réussit a avoir les impôts après 1000 coups de tel… Incapable de m’estimer le prix d’un TF sans aller sur place ! Ni de me dire si les combles sont habitable ou non… Enfin frustrant !

Je ne comprends pas pourquoi il va penser indivision de 5 ans est ce un problème? Si j’ai bien compris c’est la longueur maximum non? Après il faut juste renouveler !

Et si on choisit cette option personne ne peut revendre avant si?

Pour la SCI je ne comprends pas les avantages, car mon montage se base sur le LMNP, du coup je ne vais pas pouvoir profiter des avantage de l’amortissement, plus déduction des travaux (même gros oeuvre et agrandissement), tout en étant moins imposé sur la plus-value si?

Si vous êtes capable de me donner les avantage de la SCI je suis curieux de les entendre car même après en avoir lu beaucoup sur le sujet je ne les voit pas (juste celui de la structure qui rend les choses plus simple entre associés).

Hors ligne

 

#16 01/04/2016 11h28 → Arkamoon : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en centre-ville) (immeuble, indivision, lmnp)

Membre
Réputation :   13 

Vous avez raison pour la SCI à l’IR, impossible de faire du LMNP, j’avais raté l’aspect LMNP de votre projet.
Oubliez mon message.

Hors ligne

 

#17 01/04/2016 14h43 → Arkamoon : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en centre-ville) (immeuble, indivision, lmnp)

Membre
Réputation :   

Votre intervention m’intéresse tout de même, est-il possible en utilisant une SCI de faire un montage permettant (en meublé ou non) de défiscaliser les revenus locatifs sur des travaux contenant du gros oeuvre ainsi que de l’augmentation de l’espace habitable !

Je reviens des impôts et je suis choqué par les montants des taxes foncières… Surtout pour les box ! Le montant est exorbitant !
L’estimation a été fait en prenant chaque logement indépendamment, donc a ce niveau la, il n’y a aucun avantage a avoir un immeuble plutôt qu’un appartement?

Existe-il des montages (légal je précise) afin de limiter cette imposition qui est a la limite du confiscatoire? (un box qui a une taxe foncière de 3 mois de loyer est assez frustrant !

Les caves est-il possible de les laisser en parties communes? Est-il possible après si je souhaite vendre de les lier a un appartement au moment de la vente? Tant de questions… Sachant que je dois me décider rapidement, c’est réellement compliqué… !

Hors ligne

 

#18 01/04/2016 16h08 → Arkamoon : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en centre-ville) (immeuble, indivision, lmnp)

Membre
Réputation :   51 

Il faut avouer que l’ABF peut faire monter l’addition ; il faudrait savoir ce qu’il demande/exige en général en rénovation des ouvrants, toitures etc Je ne dis pas qu’il y a un piège, je dis qu’il vaut mieux savoir avant de signer.

Sinon peut être que les box sont très grands ? Peut être que cela est il fait pour inciter à les transformer par exemple en simple place de stationnement ?

Hors ligne

 

#19 01/04/2016 16h20 → Arkamoon : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en centre-ville) (immeuble, indivision, lmnp)

Membre
Réputation :   

Oui, je n’avancerai pas dans mes démarches sans avoir des informations de l’ABF (même si après moults appels… Toujours pas de réponses!)

Pour les box, ce sont des box tout en longueur… Qui sont pour deux voitures qui doivent avoir une valeur locative d’environ 70€ et qui sont taxé a plus de 200€… On aura tout vu !

Hors ligne

 

#20 01/04/2016 16h39 → Arkamoon : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en centre-ville) (immeuble, indivision, lmnp)

Membre
Réputation :   105 

arkamoon a écrit :

est-il possible en utilisant une SCI de faire un montage permettant (en meublé ou non) de défiscaliser les revenus locatifs sur des travaux contenant du gros oeuvre ainsi que de l’augmentation de l’espace habitable !

Bonjour Arkamoon,
Je crois qu’il n’y a pas de recette miracle.

Augmentation d’espace habitable = dépense d’investissement, non déductible.
Si cet investissement est réalisé par une structure soumise à l’IS (SCI par exemple) il pourra toutefois être amorti.
A l’IR, cet investissement viendra éventuellement réduire la plus-value taxable en cas de revente


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

Hors ligne

 

#21 01/04/2016 18h02 → Arkamoon : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en centre-ville) (immeuble, indivision, lmnp)

Membre
Réputation :   338 

Il me semble que, à partir du moment où vous voulez louer en meublé, les travaux seront amortis, que ce soit en indivision ou en SCI à l’IS. Les travaux contribuent donc à baisser l’imposition des revenus, dans les deux cas. Si je ne dis pas de bêtise.

Hors ligne

 

#22 02/04/2016 00h50 → Arkamoon : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en centre-ville) (immeuble, indivision, lmnp)

Membre
Réputation :   

C’est exactement ce que j’ai compris également après de nombreuses recherche, mais loué en meublé en SCI on amorti, et on se retrouve après avec une plus-value qui fait mal… !

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech