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Forums des investisseurs heureux

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#1 28/03/2016 18h57 → Jujue : étude de cas immobilier (maison divisée en deux appartements) (divisée, fiscalité, immobilier, imposition, maison)

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Bonjour,
après avoir fait pas mal de visites et quelques propositions infructueuses, ma première opération d’investissement locatif se concrétise.

Ma situation personnelle:
Femme de 29 ans célibataire, sans enfant. En CDI revenu environ 26k€. TMI 14%
(voir ma présentation)

Je signe la semaine prochaine le compromis pour l’achat d’une maison divisée en 2 appartements type T3 (51m² carrez/55m² carrez).
Les compteurs elect + eau sont individuels.
Le bien se situe en proche peripherie d’une ville de 70.000 habitant et à 15min de mon domicile.
La demande locative est là (20 demandes de visites en 3j après une fausse annonce sur leboncoin).
Les travaux ne sont pas bien méchant juste un bon rafraîchissement pour les deux appartement + l’électricité à refaire pour un appartement.
Je pense faire une bon partie des travaux moi même et faire appel à des artisans ou autoentrepreneur pour le reste.

Prix de base 97000€ négocié à 70.000€ + 6000€ frais d’agence.
Les travaux sont estimé à 20.000€ (contre visite fait avec un ami maître d’ouvrage)
Frais de notaire à 6500€
Total= 102.500€

Les appartements sont vendus vides mais le tout était loué 870€/mois pendant 15ans.
Après travaux je pense pouvoir les louer 930€/mois (légèrement en dessous des autres annonces sur leboncoin)
Soit une rentabilité d’un peu moins de 11% brut
Pas de soucis coté des banques, le cash flow est positif et vient diminuer mon taux d’endettement.
Le crédit agricole me propose 1.87% hors assurance sur 20ans.. négociable.

J’ai négocié avec le vendeur le fait de pouvoir récupérer les clés avant l’acte définitif pour commencer les travaux en échange d’une présentation d’offre de prêt+ assurance du bien.


J’ai cependant des interrogations sur la fiscalité à adopter, j’aurais donc besoin de conseils:

L’appartement N°1 n’est pas super bien agencé, en triplex, avec un petit salon cuisine.
Je pense qu’il se louerait plus facilement en meublé (le bassin d’emploi est très bon).
C’est également celui où il a plus de travaux à prévoir.

L’appartement N°2 : plus grand, mieux agencé, mon ressenti est que des futurs locataires pourraient rester un moment.

Solution N°1: La facilité

Louer les 2 appartements en nu au réel, profiter du déficit foncier pour ne pas payer d’impot sur les revenus foncier la première année et les passer en meublé après 3ans.

Avantages:
-Plus simple fiscalement pour commencer.
-Moins de gestion / turnover.
-le cash flow est très bon les 2 premières années et reste positif longtemps après.

Inconvénients:
-Il faudra attendre minimum l’année 2021 + départ des locataire pour pouvoir passer en meublé (assez aleatoire donc)
-Passer en LMNP après 3ans implique que je ne pourrais pas amortir les frais d’agence + notaire (environ 12500€) mais la valeur du bien sera normalement revu à la hausse
(je ne sais pas du coup si c’est un avantage ou inconvenient) ??
-L’imposition revient dès la 2ème année (mais le cash flow reste positif)

Solution N°2: La diversification

Louer l’appartement N°1 en LMNP au réel
Louer l’appartement N°2 sous le régime borloo 30% pendant 6ans minimum

Avantages:
- Augmentation du loyer possible pour l’appartement 1
- Le loyer de l’appartement 2 rentre dans les conditions pour du borloo 30%
- Permet de diversifié + tester le marché de la location meublé
- Meilleur rentabilité et Cash flow plus intéressant

Inconvénients:
- Peut être un peu compliqué comme montage pour un premier investissement.

Pour le prêt:
-Est t’il plus judicieux dans ce cas de faire une ligne par appartement + une ventilation des travaux?
-La ventilation du prix d’acquisition se fait à la surface ?
-Y a t’il une règle pour ventiler les coûts des travaux ou est ce que c’est plutôt subjectif ?
-Y aurait t’il un intérêt à réduire ou majoré le prix d’un appartement au bénéfice de l’autre ?

Solution N°3: La prise de risque

Louer les 2 appartements en meublé au réel.

Avantages:
- Baux court c’est plus rassurant
- Augmentation des loyers possible si je vois que ça marche bien
- Meilleur rentabilité et Cash flow plus important.

Inconvénients:
- Fiscalité compliqué pour débuter
- Risque de vacance locative plus élevée donc baisse de rentabilité
- Gestion plus importante.

Quelle solution, au vue de cette description vous semble la plus pertinente ?

Message édité par l’équipe de modération (30/03/2016 15h43) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : divisée, fiscalité, immobilier, imposition, maison

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#2 28/03/2016 19h42 → Jujue : étude de cas immobilier (maison divisée en deux appartements) (divisée, fiscalité, immobilier, imposition, maison)

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Bonjour Jujue,
f&licitations pour votre 1ère acquisition.
A titre personnel, et ça n’engage que moi, j’ai toujours préféré la location "nue".
Certainement parce que nous n’avons jamais tenté la location en "meublé".
Pour continuer à faire de la location "nue" sans payer d’impôts sur vos revenus, vous devrez rapidement acquérir 1 ou +autres biens avec travaux pour profiter au maximum du déficit foncier.
C’est ce que nous pratiquons depuis 19 ans. Aucun impôt depuis + de 10 ans maintenant.
Attention: Quand vous revendrez, le montant des travaux (que vous aurez déduit de vos revenus fonciers) ne sera pas inclus dans votre prix de revient pour le calcul de la PV.
Par ailleurs, si vous reportez une partie de votre déficit foncier sur vos "autres revenus", vous ne pourrez pas revendre l’actif qui vous a permis cela avant un délai de 3 ans après l’année concernée.
Enfin, n’oubliez pas d’indiquer dans vos charges le montant des frais liés à l’acte de prêt (frais dossier banque, frais de notaire lié au prêt…).
Suivez bien les travaux (assurez-vous qu’ils sont bien effectués, que le délai sera respecté…) pour que vous puissiez louer rapidement.
Le temps est un consommable qui se perd…sans aucun espoir de le rattraper..
Avez-vous pensé à solliciter de votre banquier un report de l’amortissement (pendant lequel vous ne paieriez que des intérêts intercalaires), le temps des travaux (comptez 1 an,même si les travaux durent moins longtemps) ?


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#3 28/03/2016 21h12 → Jujue : étude de cas immobilier (maison divisée en deux appartements) (divisée, fiscalité, immobilier, imposition, maison)

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Bonjour jujue
Félicitations pour ce premier projet qui a l’air pas mal du tout sur le papier.

N’hésitez pas à faire un tableau de calcul pour bien vérifier le cash flow suivant plusieurs situation (plus de vacances locatives, plus de travaux que prévu, non renouvellement de la convention anah…)

Pour ma part j’ai également une préférence pour le nu mais ca n’engage que moi. Ca sera peut être moins compliqué pour 1 premier investissement.

Vérifiez auprès de l’anah qu’un conventionnement loyer intermédiaire est possible. Il y a des communes ou c’est refusé.

Donnez nous vos avancées nous y répondrons avec plaisir

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#4 29/03/2016 22h25 → Jujue : étude de cas immobilier (maison divisée en deux appartements) (divisée, fiscalité, immobilier, imposition, maison)

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A belli79: merci pour votre réponse.
Mon but est effectivement de répéter l’opération plusieurs fois avec au fur et à mesure plus de travaux pour générer plus de déficit.
J’ai vérifié le cash flow avec l’excellent outil du site " rendement locatif" + un tableau excel que j’ai fais moi même pour comprendre les calculs. La solution de louer en nu est celle qui génère le moins de cash flow mais qui est sans doute à plus simple..

Par ailleurs, si vous reportez une partie de votre déficit foncier sur vos "autres revenus", vous ne pourrez pas revendre l’actif qui vous a permis cela avant un délai de 3 ans après l’année concernée.

C’est la règle qui dit que si on reporte le déficit -10700€ sur le revenue global on peut pas louer (et pas revendre??) dans les 3 ans qui suivent?

Avez-vous pensé à solliciter de votre banquier un report de l’amortissement (pendant lequel vous ne paieriez que des intérêts intercalaires), le temps des travaux (comptez 1 an,même si les travaux durent moins longtemps) ?

J’ai obtenu l’accord du proprio pour commencer les travaux après l’obtention de mon offre de pret. J’espère ainsi gagner 2mois et les mettre en location rapidement après signature chez le notaire. Je prendrais 15j de vacances pour faire les travaux et les suivre.
J’avancerai donc les travaux avec mon argent perso et débloquerai les fonds après coup avec les factures donc pas d’intérêts intercalaires.

Les travaux ne sont pas énormes:
Electricité à refaire dans un appartement + un peu d’isolation+ 3 bouts de cloisons => par des pros
Pose de lino dans les chambres+ sdb
Changement des cabines de douche contre receveurs+ parois (un ami plombier me formera smile )
Décoller tapisserie + pose de fibre de verre+ Peinture
Un peu de faience dans sdb + Pose de meuble
Pose de nouvelles cuisines

A volthur: merci également pour vos conseils
J’ai fais quelques simulations avec les différents scénarios mais je vais essayer d’approfondir. J’ai vérifié auprès de l’ADIL pour le loyer intermédiaire et c’est ok.

Dernière modification par jujue (29/03/2016 22h29)

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