Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 24/03/2016 21h44 → Aurore : étude de cas immobilier (appartement à diviser) (appartement, division, immobilier)

Membre
Réputation :   

VOTRE PROFIL

- salariée de l’entreprise familiale, 36 ans, TMI=14%, revenus=variable, épargne de 500 à 1500€ par mois.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : notions
- Fiscales : notions
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : M. peut dépanner et nous pouvons faire les petits travaux simples type peinture ou sol stratifié ou lino.
- Sociales : correct
- Temps disponible : l’activité familiale me donne beaucoup de disponibilité dans l’après-midi

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : appartement de type F3 atypique avec 2 entrées sur le palier sans doute transformable en un studio et un petit deux pièces
- Année de construction : inconnu mais sans doute ancien
- Étage (sur un total de combien), luminosité, surface (au sol /carrez), ascenseur : 1er étage sur 2 étages (3 niveaux au total avec rdc) sans ascenseur, luminosité correcte, 70m² au total.
- Vide actuellement, issu d’un décès
- Si appartement : syndic professionnel ou bénévole ? je ne sais pas
- Chauffage collectif / individuel ? gaz/fuel/électrique ? Le chauffage était collectif au fuel, ce qui donnait des charges mensuelles de 200€ par mois. Apparemment, lors d’un précédent AG, les copropriétaires se sont mis d’accord pour passer à du chauffage individuel électrique, les charges seront donc bien amoindries.
- Volets isolants ou persiennes ? persiennes en mauvais état
- Espaces verts dans la copropriété ? non
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Individuel à l’appartement mais il faudra créer un autre pour le nouvel appartement.
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires ? propriétaires débiteurs ? pas d’info pour le moment
- Concierge  ? non
- Décoration : vieillotte

LOCALISATION DU BIEN

- Grande courronne IdF
- Très proche centre ville (3min à pied)
- Ville déclinante d’un point de vue économique mais ville universitaire. Appartement situé à 5min à pied d’un lycée avec une prépa réputée dans le coin, 10min à pied de l’université. 5min à pied du premier supérette.
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Je ne sais pas mais le prix de vente est en dessous du prix du marché.

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire : 120k€ dont 20k€ de travaux
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : Si on arrive à diviser en deux lots, on peut tabler sur un loyer de 1050€ à 1100€. Si la division ne pouvait pas se faire, le loyer espéré serait plutôt d’environ 700€ à 750€ pour le F3
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) : on va partir sur 1 mois par an. Les logements que j’ai au niveau de la gare ont connu 1 mois de vacance locative sur 2 ans de détention.
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : non, gestion en direct.

- Travaux immédiats : la cuisine et la salle de bain à refaire, le sol et les portes à changer.
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : ràs mais je prévois un budget de 10k€ pour le ravalement car état extérieur visuel très mauvais mais apparemment, ce n’est pas encore à l’ordre du jour.
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) ???
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture)???

- Taxe foncière hors TEOM : je n’ai pas encore l’info mais je pense qu’on peut partir sur 1000€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 200€
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : non

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire : 9,6% en intégrant les travaux si division, 6,9% si F3
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats : 8,7% si division, 6,7% sinon

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : si possible sans apport ou moins de 10k€
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 2,2%
- Durée du crédit : 15 ou 20 ans
- Frais de tenue de compte ???
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème : environ 10k€
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : non

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue (foncier réel, micro foncier) : si F3
- locaton meublée (BIC réel LMNP ou LMP, micro BIC) : si division

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI
- Cash flow positif ou négatif ? Si division, CF sera positif. Sinon, CF négatif

Concernant notre situation :
- salaires du foyer : 2400€ par mois net
- une petite maison louée en meublée à 800€ avec crédit à 800€ par mois
- un studio nouvellement acquis loué en meublé à 500€ avec crédit à 350€ par mois

Ma banque refuse de nous suivre sur ce projet à 110%, ils demandent un apport de 15% sur la totalité du projet sous prétexte que nous avons déjà plusieurs investissements locatifs et que le risque est donc plus grand. Ce qui rendra le projet irréalisable car nous n’aurions plus d’épargne de précaution. Pensez-vous que nous avons des chances d’obtenir un prêt à 110% ou au moins n’avancer que 5 à 10% d’apport sur ce projet ?

Concernant la division, il y a 2 appartements par niveau, aussi bien au rdc qu’au 2ème, aussi l’AI est confiant dans le fait de pouvoir diviser l’appartement étant donné qu’il y a deux portes sur le palier, mais il n’est pas sûr à 100% bien sûr.
A supposer que l’appartement était à l’origine 2 appartements réunifiés en 1 seul il y a quelques dizaines d’années. Quelles sont les formalités/frais pour diviser à nouveau ? Est-ce plus simple que la création pure et simple d’un deuxième logement ?

Concernant la copropriété, il semble qu’elle soit assez inactive car la façade mériterait vraiment d’être repeinte et les volets changés mais apparemment, il s’agit essentiellement de personnes âgées qui essaient d’éviter les frais supplémentaires.

Je suis vraiment intéressée par cette affaire, elle nous permettra de diversifier un peu nos biens immobiliers, les deux précédents étant dans le même quartier. En plus, cela nous permet aussi d’essayer un bien avec beaucoup de travaux, chose qu’on n’avait pas dans les précédents biens. Enfin, le prix est en dessous du marché, même si on reste sur un F3, il y a une belle plus value à espérer à la revente mais ça me bloque d’avoir un CF négatif.

Merci par avance pour votre aide,

Aurore

Mots-clés : appartement, division, immobilier

Hors ligne

 

#2 24/03/2016 22h28 → Aurore : étude de cas immobilier (appartement à diviser) (appartement, division, immobilier)

Banni
Réputation :   23 

Bonsoir Aurore,
et bienvenue sur ce site.
Déjà, en ce qui concerne votre appartement, demandez à l’agent immobilier qui vous l’a présenté s’il est fait un lot unique ou s’il est constitué de 2 lots principaux. Si tel est le cas, c’est qu’il y avait alors certainement 2 appartements distincts avant. Et vous aurez votre réponse.
En cas de 2 appartements, n’oubliez pas que vous auriez à installer en outre une nouvelle cuisine, des sanitaires, une salle de bains +…
L’avantage qu’il y aurait s’il y avait eu 2 appartements avant consiste dans le fait que les canalisations et leur passage existeraient (ou seraient facile à faire passer)/autres appartements de l’immeuble.
Votre appartement est-il situé dans les départements 75, 92,93 ou 94 ?
Si tel est le cas et que vous faîtes de la location meublée courte durée (moins d’1 an), vous devrez solliciter de votre mairie un changement de destination de votre appartement. Et obtenir son autorisation.
Pour votre financement, vous pouvez faire appel à un courtier en prêt (Meilleurtaux, cafpi…) qui saura entrer en contact avec un établissement qui sera plus à votre écoute. Et répondra mieux à votre attente.
A mes yeux, le fait que vous ayez déjà investi dans quelques appartements m’apparaît plutôt digne d’intérêt pour le banquier. Maintenant, il sait que vous savez gérer vos biens. Vous commencez à mutualiser les risques. Et, lorsque vous les aurez soit amorti, soir revendu, il devrait se dire que vous figurerez parmi les clients disposant d’un patrimoine intéressant…
Même si, en attendant, il considère, au risque de vous perdre, qu’il doit limiter son engagement.
N’hésitez pas à poser toutes les questions que vous souhaitez. Si je peux continuer à y répondre, je le ferai avec plaisir.


Formateur de cercles d'investisseurs immobiliers sur Nantes & ailleurs

Hors ligne

 

#3 24/03/2016 23h33 → Aurore : étude de cas immobilier (appartement à diviser) (appartement, division, immobilier)

Membre
Réputation :   

une belle plus value à espérer à la revente

Pas nécessairement. Qui voudra acheter un F3 avec 2 espaces de vie séparés, 2 cuisines : les investisseurs.
Ce ne sont pas les meilleurs clients à la revente.

Ce que vous faites à l’intérieur de l’appartement ne regarde pas la copro, donc vous pouvez créer 2 espaces de vies. Mais cela restera un seul bien immobilier vis à vis de tout le monde.

Dernière modification par Toom (24/03/2016 23h42)

Hors ligne

 

#4 24/03/2016 23h35 → Aurore : étude de cas immobilier (appartement à diviser) (appartement, division, immobilier)

Membre
Réputation :   13 

Bonjour,

Je comprends que vous envisagez une division de l’appartement que vous convoitez :

aurore a écrit :

- Type : appartement de type F3 atypique avec 2 entrées sur le palier sans doute transformable en un studio et un petit deux pièces
(…)
- (…) surface (au sol /carrez), (…), 70m² au total.
(…)
Concernant la division,(…) l’AI est confiant dans le fait de pouvoir diviser l’appartement étant donné qu’il y a deux portes sur le palier, mais il n’est pas sûr à 100% bien sûr.
A supposer que l’appartement était à l’origine 2 appartements réunifiés en 1 seul il y a quelques dizaines d’années. Quelles sont les formalités/frais pour diviser à nouveau ? Est-ce plus simple que la création pure et simple d’un deuxième logement ?
Aurore

Attention dans ce cas à bien veiller à ce que la superficie du studio que vous souhaitez créer soit supérieure à 14 m2 (cf. interdiction de créer de nouvelles unités d’habitation d’une surface inférieure).

A priori, vous avez de la marge avec vos 70 m2 disponibles, mais attention quand même.

Pour le reste, nul doute que des contributeurs chevronnés tels que Belli79, que je salue au passage, vous fourniront un éclairage pertinent sur votre projet.

Hors ligne

 

#5 25/03/2016 00h05 → Aurore : étude de cas immobilier (appartement à diviser) (appartement, division, immobilier)

Membre
Réputation :   337 

Il me semble que ça serait utile pour vous de comprendre l’ancienneté de ce bâtiment et comment il était utilisé à l’époque.

Une hypothèse possible, c’est que c’était une seule grande maison bourgeoise. Ce que vous prenez pour 2 portes palières étaient peut-être seulement 2 portes donnant sur une pièce chacune, dans une seule et même maison ! En effet, ces grandes maisons avaient souvent des pièces immenses.

Par contre, les arrivées d’eau étaient souvent concentrées au rez de chaussée : cuisine, WC, salle de bains.

Du coup, il faut aussi regarder comment l’arrivée d’eau, et les départs d’eau usées, ont été réalisés et organisés, dans les étages. Il s’agit notamment de savoir, en cas de division, s’il sera facile d’avoir un WC, une salle d’eau et un évier de cuisine dans chaque logement.

Pour éviter les longueurs de tuyaux, on place souvent les pièces d’eau proches les unes des autres. Par exemple : le WC et la salle d’eau de mon appart sont contigus avec celui du voisin : cela a permis à l’architecte de grouper les pièces d’eau autour d’une seule colonne technique. Les pièces les plus éloignées de cette colonne sont des pièces "sèches" (séjour, chambre). Si on considère chaque appartement séparément, ce n’apparaît pas ; mais si on regarde le plan de l’immeuble entier, ça devient évident.

Donc, une question subsidiaire s’en dégage : si vous devez créer des points d’eau ou des pièces d’eau dans l’un des deux apparts, est-ce que ça peut être juste à côté des pièces d’eau de l’autre appart ? Si ça se goupille bien, c’est bon. Mais si, pour mettre ces pièces d’eau contiguës à celles de l’appart voisin, ça vous les met dans le couloir ou dans le séjour, c’est pas bon.

Dernière modification par Bernard2K (25/03/2016 00h09)

Hors ligne

 

#6 25/03/2016 00h28 → Aurore : étude de cas immobilier (appartement à diviser) (appartement, division, immobilier)

Membre
Réputation :   

Bonsoir,

Merci pour vos réponses.

La vendeuse avait expliqué à l’AI qu’il y a une arrivée d’eau dans la dernière chambre, ce qui semble plausible car il y a des traces de tuyaux visibles au plafond. Mais nous n’avons pas de certitude puisque le sol est recouvert de parquet bois (en mauvais état) et que nous n’avons pas pu ouvrir pour vérifier. Cela représente donc un petit risque pour l’achat.

Je poserai la question pour les documents de copro.

En supposant qu’il s’agit bien de 2 lots séparés sur la copro, cela signifie qu’il n’est pas nécessaire de faire une demande en mairie pour la re-division ? Idem pour la copro ? On n’aura besoin que d’installer les compteurs et faire les travaux (bien entendu, dans ce cas, nous prévoyons une deuxième cuisine, sdb etc). Les surfaces à la sortie devraient être d’environ 25 à 30 m² pour le studio et environ 40 m² pour le petit 2 pièces. Je pense tabler sur un loyer de 500€ pour le studio et 600€ pour le 2 pièces.

Sinon, je pensais louer en meublé pour des baux d’un an renouvelable, et éventuellement louer en saisonnier entre deux locataires si j’ai des étudiants qui ne veulent pas garder l’appartement l’été. Autant, j’ai de la demande en saisonnier pour le studio que j’ai près de la gare, autant je ne suis pas confiante dans la location saisonnière en centre ville, donc ce sera plutôt du bonus. Mais j’avoue que louer à des étudiants sur 9 mois me fait un peu peur pour les 3 mois de vacances locatives.
De toute manière, je suis dans le 77, donc non concernée a priori par la demande d’autorisation en mairie. Sinon, pour mon information, s’agissant de louer en saisonnier entre deux locations 1 an ou 9 mois étudiants, doit-on tout de même demander une autorisation en mairie dans la petite couronne IdF ? Dans la grande couronne IdF ?

Pour répondre à Tchouikov, j’espère pouvoir faire la division mais si elle n’est pas faisable, le risque ne me parait pas bien grand non plus étant donné que le bien est proposé bien en dessous du marché, on pourrait rénover en F3 et le louer, puis le revendre dans quelques années avec une petite plus value. Le problème est qu’on aura un CF négatif puisque le loyer espéré sera beaucoup plus faible. De plus, un F3 de 70m² en meublé me semble un peu limite.

Pour répondre à Bernard2k,
Non, les pièces d’eau seront séparées car les deux appartements seront vraiment face à face. Aussi, il est important de vérifier s’il y a bien l’arrivée d’eau comme la vendeuse l’avait dit.
J’essaie de faire un croquis pour le partager, ce sera plus compréhensible.

Dernière modification par aurore (25/03/2016 00h40)

Hors ligne

 

#7 25/03/2016 07h51 → Aurore : étude de cas immobilier (appartement à diviser) (appartement, division, immobilier)

Membre
Réputation :   96 

Concernant les banques je pense (je me trompe peut être) que les chances d’obtenir un crédit à 110% sont faibles du fait des conditions du moment mais surtout aussi de votre profil. En effet les revenus du foyer à 2400 nets sont bien faibles et vous êtes dans l’entreprise familiale (ni fonctionnaire ni en CDI dans une grosse boite) la moindre vacance ou locataire dans un de vos appartements qui ne paye pas vous fragiliserait. Je comprends donc la banque…! et je suis même surpris qu’elle ne vous demande pas un peu plus d’apport, car en cas de CF négatif cela viendra pomper votre salaire.

Dernière modification par roudoudou (25/03/2016 07h52)

Hors ligne

 

#8 25/03/2016 09h52 → Aurore : étude de cas immobilier (appartement à diviser) (appartement, division, immobilier)

Membre
Réputation :   

Bonjour Aurore,

C’est un beau projet.

Pour apporter mes 2 centimes je dirais que:
- Il faut absolument que vous alliez voir d’autres banques pour avoir différents sons de cloches. Personnellement j’avais utilisé un courtier pour cela. Je ne dis pas que c’est sûr et certain que vous trouverez une banque qui accepte à 110%, mais c’est probable!
- "CF négatif MAIS espérance de plus-value à la revente" est pour moi un peu risqué. Je sais que le bien est en IDF donc oui il y a des forte probabilités de connaitre une appréciation. Mais en vous embarquant avec un CF négatif vous prenez le risque de dégrader encore votre dossier auprès des banques dans l’éventualité d’une future acquisition.

Bon courage


Partage d'expériences de multiples investisseurs immo sur le Podcast Invest Immo Club.

Hors ligne

 

#9 25/03/2016 13h15 → Aurore : étude de cas immobilier (appartement à diviser) (appartement, division, immobilier)

Membre
Réputation :   10 

roudoudou a écrit :

Concernant les banques je pense (je me trompe peut être) que les chances d’obtenir un crédit à 110% sont faibles du fait des conditions du moment mais surtout aussi de votre profil. En effet les revenus du foyer à 2400 nets sont bien faibles et vous êtes dans l’entreprise familiale (ni fonctionnaire ni en CDI dans une grosse boite) la moindre vacance ou locataire dans un de vos appartements qui ne paye pas vous fragiliserait. Je comprends donc la banque…! et je suis même surpris qu’elle ne vous demande pas un peu plus d’apport, car en cas de CF négatif cela viendra pomper votre salaire.

Je suis en CDI, mais pas dans une grosse boite. Salaire correct, mais assez modeste tout de même.
J’achète une maison à la limite maximum de ma capacité d’emprunt. Je fais financer en plus toutes les frais (notaire, bancaires, etc..) et je rajoute 25k€ de travaux.

J’ai un financement à 110% sur 25ans. Il suffit juste d’imposer ses conditions et d’avoir un projet solide.


Mon blog : http://missionlocation.com /// PARRAINAGE BOURSORAMA

Hors ligne

 

#10 26/03/2016 01h21 → Aurore : étude de cas immobilier (appartement à diviser) (appartement, division, immobilier)

Membre
Réputation :   

Merci pour vos réponses, je pense que ce projet est viable si la division peut se faire car le CF sera positif. Donc, on doit tout faire pour s’assurer au maximum en amont que la division est possible. Et si dans le pire des cas, la division ne peut pas se faire pour une raison x ou y, il nous restera à rénover ce vieux F3 pour espérer une plus value à la revente (mais c’est vraiment un scenario à éviter puisqu’il génèrera du CF négatif).

Concernant notre capacité d’emprunt, il est à noter que nous n’avons pas de loyer à payer, aussi une mensualité de 700 ou 800€ sera tout à fait à la portée de notre bourse, même en cas de vacances locatives. Mais bien entendu, il faut espérer qu’on n’ait pas plusieurs bien en vacances en même temps pendant trop longtemps.

Voici un petit schéma rapide, pas à l’échelle bien sûr mais permet de se donner une idée.

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/9402_2016-03-26.png

Dernière modification par aurore (26/03/2016 01h58)

Hors ligne

 

#11 30/03/2016 16h48 → Aurore : étude de cas immobilier (appartement à diviser) (appartement, division, immobilier)

Membre
Réputation :   82 

Dans votre plan, je me pose la question d’une éventuelle évacuation d’eau (et de toilette) dans la chambre 2.
En sachant que si il faut la créer, c’est pas si simple!

D’où à mon avis l’importance de l’historique du bâtiment évoqué par Bernard2K.

Dernière modification par gunday (30/03/2016 16h49)

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech