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#1 23/03/2016 20h18 → Cisca : étude de cas immobilier (devenir marchand de biens) (conserver, immobilier, liquider, marchand de biens)

Membre
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Bonjour, je vais détailler mes objectifs et ma situation ici, n’hésitez pas à argumenter :

Ma situation perso :

28 ans
Couple
1 enfant

Ma situation pro actuelle :

Salaire : 2k€ net / mois
Salaire conjoint : 2k€ net / mois

Ma situation patrimoniale :

1 appartement que j’habite avec ma petite famille.
Valeur : 150k€
Crédit : 580€ / mois, reste 22 ans et 115k€ à rembourser en capital.
Valeur locative : 650€ / mois.

1 terrain, divisible, avec 1 maison neuve en autoconstruction totale.
Fin des travaux prévue ~ 3 mois
Valeur après division du terrain : 250-270k€
Crédit : 1250€ / mois, reste 2 ans de différé total, 25 ans et 250k€ à rembourser en capital.

A la fin de l’année, j’aimerai diviser mon terrain et faire construire une 2eme maison
(j’en ai assez avec 1 en autoconstruction totale, j’ai ma dose smile )

En partant sur 1100€ / m², 90m².
Coût de la construction : 100k€
Divers : 10k€
Coût total : 110k€

Valeur de la maison ainsi créée : 250k€
Crédit : 500€ / mois, Différé total de 1 ou 2 ans, sur 25 ans avec 110k€ à rembourser en capital.
Valeur locative : 900€ / mois.

Mon objectif : Quitter mon travail pour vivre d’une activité en immobilier, de type marchand de biens. Le fait de trouver un terrain nu sur lequel faire bâtir 1 ou plusieurs maison et revendre après division m’intéresse particulièrement.

Est ce assimilable à une activité de marchand de biens ?

Délai : Entre aujourd’hui et dans 10 ans, quel est le bon timing pour moi ? Dois je continuer à conserver et essayer d’investir, en defisc par exemple, en risquant d’être rapidement bloqué par le salaire si ce n’est pas déjà le cas, ou dois je vendre ?

Si je vends, que faire de la liquidité ?
Si je conserve, est ce que je dois prévoir une loi Pinel sur la 2eme maison ?

Un autre stratégie en tête ? n’hésitez pas à argumenter smile

Merci

Cisca.

Message édité par l’équipe de modération (24/03/2016 15h01) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : conserver, immobilier, liquider, marchand de biens

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#2 08/04/2016 16h32 → Cisca : étude de cas immobilier (devenir marchand de biens) (conserver, immobilier, liquider, marchand de biens)

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C’est compliqué votre affaire.

Vous voulez faire une seconde maison et la vendre.

Mais la maison neuve en autoconstruction, elle est occupée comment pour le moment, et vous comptez en faire quoi par la suite ?

Concernant l’activité de marchands de biens : c’est une activité commerciale, qui correspond à l’achat-revente de biens immobiliers (souvent, après division et/ou remise en état). A priori, construire des maisons sur un terrain et les vendre peut rentrer là-dedans. Ca devient commercial à partir du moment où c’est "à titre habituel". C’est notamment le cas quand on enchaîne plusieurs opérations, même avec du temps écoulé entre les opérations. Le fait de se déclarer comme marchand de biens permet d’éviter le risque d’une requalification, et apporte quelques avantages (dont des exonérations à condition que la revente ait lieu au plus tard 4 ans après l’achat), mais pas que des avantages. Votre activité commerciale se retrouve encadrée et taxée, comme toute activité commerciale. Vous aurez besoin d’un comptable. Les banques vous regarderont d’un autre oeil, pas forcément plus favorable. Etc.

A l’heure actuelle, il semblerait que vous ayez peu de capital net, compte tenu du capital restant à rembourser sur les emprunts. Vous avez un taux d’endettement très élevé, si je compte bien : 1900 € de remboursement par mois pour 4000 € de revenus soit 47 % de taux d’endettement, quand le différé de remboursement sera fini sur le terrain !
Ca ne me semble pas une position très confortable pour démarrer une activité de marchands de biens. Déjà, vous risquez d’avoir du mal à emprunter encore. Et surtout, si jamais une opération se passe moins bien que prévu, vous allez vous retrouver avec le couteau sous la gorge.

Par ailleurs, avec votre diplôme d’ingénieur en gestion de production, vous devriez pouvoir augmenter assez rapidement votre salaire à condition de bien gérer votre carrière. Attention donc à ne pas lâcher la proie pour l’ombre.

C’est difficile de donner un avis, et encore plus un conseil, sur la base de ces informations. Tout ce que je vous peux vous encourager à faire, c’est :
- approfondir vos connaissances en immobilier sur les opérations que vous pouvez faire en tant que particulier. Notamment, regardez du côté de la résidence principale, dont la vente est exonéré de plus-value. En changeant plusieurs fois de résidence principale, vous pourriez revendre la précédente avec plus-value, tout en étant exonéré. Par exemple, est-ce envisageable de vendre l’appartement, habiter 1 à 2 ans dans la maison neuve le temps de construire la seconde, puis habiter dans la seconde ? Ainsi, vous ne vendriez que des résidences principales.
- approfondir aussi vos connaissances sur le métier, le statut et l’activité du marchand de biens. (par exemple : Marchand de biens 2014-1015 : Statut juridique. Pratiques professionnelles )
- Parlez d’immobilier autour de vous : vous devriez apprendre des choses et vous constituer un petit réseau. Les gens ne se vantent généralement pas d’être actifs dans l’immobilier (peur de passer pour le méchant riche capitaliste de service), mais quand on en discute autour de soi on repère souvent assez vite des gens qui ont un patrimoine et une expérience intéressants.

Quand vous aurez approfondi vos connaissances, non seulement ces infos vous seront sans doute de toute façon utiles pour la suite, mais surtout, vos projets et vos possibilités devraient se décanter d’eux-mêmes, progressivement.

Dernière modification par Bernard2K (08/04/2016 17h09)

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#3 09/04/2016 14h27 → Cisca : étude de cas immobilier (devenir marchand de biens) (conserver, immobilier, liquider, marchand de biens)

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Bonjour,

Il faudra être vigilent sur la vente de votre 1er lot. Vous trouverez plus difficilement des acheteurs
prêts à acheter un bien sans décennale et donc avec un risque sur le gros oeuvre pendant 10 ans.
C’est également une épée de Damoclès pour vous…

Sur le principe s’il y a construction c’est plutôt de la promotion immobilière (vente achevée dans
votre cas) que du marchand de bien. Si vous gardez vos lots (investisseur plutôt que promoteur
ou mdb) dès le début, et que vous financez à long terme ça risque de plafonner niveau endettement
rapidement. Suivant le rendement locatif, ça risque d’être compliqué niveau trésorerie, entre les prêts
et l’IR qui va grimper…

Il faudra vous positionnez au niveau fiscal, social et juridique.
En l’état si vous vendez le lot 1 et 2 (sans "Stratégie RP" évoquée par Bernard2) vous risquez
une requalification, qui plus est si vous devenez mdb par la suite.

Concernant l’exécution des travaux/constructions, connaissez-vous déjà des entrepreneur fiables ? un MO / archi ?


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#4 29/04/2016 10h18 → Cisca : étude de cas immobilier (devenir marchand de biens) (conserver, immobilier, liquider, marchand de biens)

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Bonjour à vous Bernard2K et Nek et merci pour vos réponses.
Je vais essayer d’apporter quelques éclaircissements.

Bernard2K a écrit :

[…]soit 47 % de taux d’endettement, quand le différé de remboursement sera fini sur le terrain !
Ca ne me semble pas une position très confortable pour démarrer une activité de marchands de biens. […]

Effectivement, à l’instant T j’ai 580€ de crédit pour mon appartement, un taux d’endettement à 14%.

Je déménage dans mon auto construction d’ici 2 mois et je loue dans la foulée mon appartement autour de 650€.
A T+2 mois, taux d’endettement : 580/(650/2 + 4000) = 13%, sensiblement identique à aujourd’hui.
Merci à la loi Lagarde qui ne prend en compte que 50% des revenus locatifs (dixit mon banquier).

A T+X mois, lorsque je "décide" de déclencher mon crédit différé total (il me reste 2 ans), taux d’endettement :
(580+1200)/(650/2 + 4000) = 41%

La stratégie que je commence à entrevoir :

Avant de déclencher mon 2nd crédit : faire réaliser une 2nd maison sur mon terrain, à but locatif (loi pinel?)

Budget nécessaire : 100k€, à financer à 100% avec un prêt. Je ne sais pas encore si la banque me suivra, mais si j’en fais la projection : nouveau crédit de 500€ /25 ans pour un loyer de 900€.

Taux d’endettement final :

580+1200+500 / (650/2 + 900/2 + 4000) = 48%

Si je mets en place cette stratégie, mon taux d’endettement final est plus élevé, mais si les locataires sont sérieux, mon CF est plus important qu’aujourd’hui :

CF initial : Instant T : 4000 - 580 = 3420
CF intermédiaire : T + 2 mois : 4000 + 650 - 580 = 4070 (CF +20%) avec un crédit à venir de 1200€ donc situation totalement temporaire !

Si je ne fais pas de 2eme maison
CF Final : 4070 - 1200 = 2870 (CF initial -16%)

Si je fais faire une 2eme maison à but locatif :
CF Final : 4070 + 900 - 1200 - 500 = 3270 (CF initial -4%)

Pour conclure, je pense aussi que ma situation financière est délicate pour démarrer une activité de marchand de biens. En fait je recherche, comme la plupart des personnes sur le forum, une stratégie pour atteindre l’autonomie financière. Je vois le métier de marchand de biens comme un moyen d’atteindre ce but plus rapidement qu’en restant salarié, même si je devrai augmenter mes revenus au fil de ma carrière.

Du coup, je me demande si garder mon futur patrimoine pour louer est une bonne stratégie pour atteindre l’autonomie financière rapidement

ou si vendre en utilisant le principe de RP pour commencer une activité de marchand de biens n’est pas une meilleure stratégie (difficile pour mon auto construction, car pas de décennale + affectif important) donc il resterait mon APPT + potentielle 2nd maison comme possibilité.

Si vente de mon APPT en RP : 150k€
Si vente de ma futur 2nd maison en RP : 250k€

Total de 400k€ de liquidité pour démarrer une activité de MB en gardant mon emploi

Taux d’endettement : 1200+500+580 / 4000 = 57 %
CF revenu - crédit : 4000 - 1200 - 500 - 580 = 1720.

Trop risqué pour démarrer ?

Concernant l’exécution des travaux/constructions, je ne connais pas encore de MO / architecte de confiance, mais j’ai constitué un réseau sur la fourniture de matériel + quelques artisans qui pourront m’aider à en trouver un.

Au plaisir de voir vos commentaires sur l’une ou l’autre des stratégies évoquées ici.

Salutations.
Cisca

Dernière modification par cisca (29/04/2016 16h35)

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#5 29/04/2016 10h42 → Cisca : étude de cas immobilier (devenir marchand de biens) (conserver, immobilier, liquider, marchand de biens)

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cisca a écrit :

Merci à la loi Lagarde qui ne prend en compte que 50% des revenus locatifs (dixit mon banquier).
Cisca

Jamais entendu parler de cette loi! La plus part des banques prennent en compte 70% des loyers en capacité d’emprunt….

Concernant votre appartement il n’est pas tres rentable: 650*12 / 150 000 * 100= 5.2% brut
A ce prix la achetez des SCPI ….

Tres peu de banque prête sur 25 ans pour de l’investissement locatif, partez sur 20ans max
Et pareil que pour votre appartement ce n’est pas ultra rentable:
100k€ de travaux + une valeur au pifomètre de 40k€ de terrain pour 900€ de loyer ca nous donne 7.7% de rentabilité brut au prix de pas mal d’heures de travaux c’est pas extraordinaire…

Je ne sais pas dans quel coin vous habitez mais regarder si il n’est pas plus intéressant d’investir dans autre chose que du neuf.

Et si vous souhaitez acheter ou construire pour louer vous ne serez pas considéré comme marchand de bien mais comme bailleur particulier…


« If you don’t make mistakes, you’re not working on hard enough problems. And that’s a big mistake.” Frank Wilczek

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#6 29/04/2016 11h14 → Cisca : étude de cas immobilier (devenir marchand de biens) (conserver, immobilier, liquider, marchand de biens)

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Si je raisonne avec l’outil rudimentaire de la rentabilité brute :

Votre appart vaut 150 k€, vous le louez 650 € par mois. Rentabilité brute : 7800/150 000 = 5,2 %.
Rentabilité brute très basse.

Votre seconde maison vous coûterait 100 k€ à construire.
si vente : rapporte 250 k€. PV brute = 150 k€ (même s’il faudrait aussi prendre en compte la valeur du terrain).
si location 900 €/mois. Rentabilité brute = 10800/100 000 = 10,8 %.

Manifestement, votre seconde maison est un bien meilleur investissement que votre premier appartement.

Or, le financement à crédit de votre seconde maison risque de coincer fortement. Même avec le différé, on ne peut pas oublier le second crédit. Donc vous êtes déjà à 41 % de taux d’endettement. Il y a peu de chance que le banquier vous prête à nouveau.

La solution me semble être : vendre l’appartement, solder son crédit. Ca vous permettra de financement plus facilement la construction de la seconde maison. Il faut tourner la page de l’appartement, investissement peu rentable, pour passer à la seconde maison, investissement bien plus rentable.

Quant à la qualification de marchands de biens :
- pour la vente de l’appart, vous vendez votre RP parce que vous déménagez dans votre maison auto-construite. Rien de plus naturel, et vous êtes exonéré de la PV.
- si vous construisez et vendez la seconde maison, vous risquez d’être fortement taxé sur la plus-value. Il faudra essayer de diminuer la PV calculée, tout en restant dans les limites légales. Vous dites qu’elle vous coûte 100 k€, mais elle a coûté forcément plus cher. Le terrain, les divers frais qui peuvent être rapportés au coût d’une maison… Il faudra bien compiler tous ces prix d’achat et frais pour diminuer la PV apparente. A faire avec une personne compétente (notaire, fiscaliste…).

Si vous n’avez pas fait d’autre vente auparavant, vous en serez à votre deuxième vente : d’abord l’appart, puis la 2nde maison. Du point de vue des impôts, même s’il n’y a pas de règle gravée dans le marbre, je pense que 2 ventes, ça passe encore. Vous pourriez donc n’envisagez de formaliser votre activité de marchand de biens qu’après avoir fait ces 2 premières ventes.

Maintenant, est-ce économiquement intéressant de la formaliser avant de réaliser la seconde maison, notamment pour diminuer l’imposition sur la PV ? C’est un peu compliqué : il faudra par exemple que vous apportiez le terrain à votre entreprise de marchands de biens ; il faudra aussi que votre entreprise de marchands de biens, nouvellement créée, arrive à emprunter 100 k€ pour construire la seconde maison… Ca serait à calculer précisément, par exemple par un expert-comptable qui connaît bien l’immobilier.

Inversement, si vous ne voulez pas vous placer dans la position d’un marchand de biens, il faut ne pas donner prise à "l’intention spéculative". C’est à dire que vous faites la seconde maison pour la louer. Vous faites toutes vos projections ainsi, vous publiez des annonces de location, éventuellement vous la louez… Et seulement après, vous la vendez. On pourrait imaginer de mettre un loyer bien élevé, et d’être très sélectif sur les locataires. Ainsi, on peut dire avec bonne foi "j’ai vraiment essayé de la louer, mais je n’ai trouvé personne de fiable et qui accepte de payer le loyer que je demande ; c’est pour ça que je la vends". Ainsi, les impôts ne pourront pas prouver que vous l’avez construite avec l’intention de la vendre.

Dernière modification par Bernard2K (29/04/2016 11h17)

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#7 30/04/2016 11h07 → Cisca : étude de cas immobilier (devenir marchand de biens) (conserver, immobilier, liquider, marchand de biens)

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Bonjour Bernard2K et Julien62 et merci pour vos commentaires constructifs.

C’est vrai que la rentabilité brute apparente de mon Appt est très faible, mais il me sert avant tout de RP depuis 3 ans.

Maintenant qu’il est temps pour moi de déménager, est ce que la rentabilité brute est un bon indicateur à prendre en compte pour décider de quoi en faire ?

J’ai essayer de calculer le TRI + VAN en incluant 3 ans d’utilisation en tant que RP mais je ne suis pas certain de ne pas avoir fait d’erreur :

Pour inclure les 3 ans d’utilisation en tant que RP, j’ajoute au CF des 3 premières années un loyer que je ne paye pas, donc un CF implicite positif de +650*12.

Je me situe au sud de Toulouse, -20km du centre.

Hypothèses pessimiste : revente dans 25 ans à 130 000 vs achat 157 000 en 2012 + taux d’actualisation à 2.90% = taux assurance vie en 2012
Ca donne un TRI à 3.57% et VAN à 7 342 €

TRI > 0 et VAN >0 mais faible.

Hypothèses optimiste : revente dans 25 ans à 160 000 vs achat 157 000 en 2012 + taux d’actualisation à 2.90% = taux assurance vie en 2012
Ca donne un TRI à 4.68% et VAN à 22 022 €

TRI > 0 et VAN > 0 mais faible ? Comment dois je lire ces données ?
En fait j’aimerai connaitre une formule du genre :

Si VAN < x% du prix d’achat, alors revente. x pourrait être 1/3 ? 1/4 ?

Qu’en pensez vous ?

Pour être sincère, je pense de plus en plus à la revente de mon Appt, que je pense possible aujourd’hui à 155.000 max + rachat de mon prêt initial pour actualiser le taux :

Mon prêt initial est composé :

1 / d’un prêt standard à 3.15 % Assurance 2*0.19% sur 25 ans.
Reste 21 ans et 8 mois et 73 000€ à rembourser 413.87 € / mois

2 / d’un PTZ+, reste 21 ans et 8 mois et 45000 € à rembourser 176€ / mois

L’idée est de faire racheter la partie 1 /
Exemple : 73.000*1.03 frais rachat + 1000€ frais de dossier = 76200 à emprunter
Sur 20 ans à 1.45% + Assurance 2*0.2% = 391.35 € au lieu de 413.87€.

Gain projeté : 1.5 ans à 413.87 / mois   +  22.5€ / mois pendant 20 ans.
Gain projeté : 12850€

Et surtout, je me retrouve avec 155.000 euros pour réaliser la seconde maison, et un emprunt à 567€ pour cette somme sur 20 ans puis 176€ par mois la dernière année.

En projetant cette situation finale :

Patrimoine final : 2 maisons, dont une louée 900€ / mois
Crédit : 1200 + 567 = 1767€
Revenus : 4000 + 900/2 = 4450€
Taux endettement = 39%
Épargne +55.000€

Merci d’avoir suivi jusque là !
Voyez vous une autre stratégie ?

Salutations.
Cisca.

Dernière modification par cisca (30/04/2016 11h52)

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#8 02/05/2016 07h53 → Cisca : étude de cas immobilier (devenir marchand de biens) (conserver, immobilier, liquider, marchand de biens)

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Meme si cet appartement vous a servi de RP pendant 3 ans il faut garder en tète le rendement.
Bien sur une opération de vente et d’achat prend du temps et des frais ( Agence, notaire…) mais sur le long terme cela pourrais etre beaucoup plus rentable que votre rachat de crédit.

Pensez aussi a l’imposition, si vous souhaitez etre au reel et donc déduire les intérêts d’emprunt, les premières années sont les meilleurs…

Avec un rendement aussi bas , vous risquez de vous mettre un boulet au pied pour les prochaines années et les prochains investissement

Vous etes je pense a un TMI de 14% , en LMNP a l’abattement ( 50% ) vous allez payer:
650* 12 mois / 2 * 14% de IR + 15.5% de CSG = 1150€ soit grosso modo 100€/mois
Ajoutez TF/CFE , assurance , meubles et votre cashflow va se rapprocher rapidement des 0

Si vous restez en nue avec abattement de 30%:
650* 12 mois / 0.7 * 14% de IR + 15.5% de CSG = 1610€ soit grosso modo 135€/mois

De même le taux de 1.45% sur 20 ans me parait assez optimiste, il faudra présenter un très bon dossier
Pensez aussi au fait que votre TMI passera rapidement a 30% si vous multipliez les opérations et donc que votre imposition augmentera pour votre appartement de 50€/mois en meublé et 70€/mois en nue


« If you don’t make mistakes, you’re not working on hard enough problems. And that’s a big mistake.” Frank Wilczek

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#9 02/05/2016 11h56 → Cisca : étude de cas immobilier (devenir marchand de biens) (conserver, immobilier, liquider, marchand de biens)

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cisca a écrit :

Pour être sincère, je pense de plus en plus à la revente de mon Appt, que je pense possible aujourd’hui à 155.000 max + rachat de mon prêt initial pour actualiser le taux

Je ne comprends pas. Vous parlez bien du prêt initial sur votre appartement ? Si vous le vendez, vous devrez solder les prêts et non pas les racheter, me semble-t-il.

Par ailleurs, concernant le PTZ+, il semble qu’il y ait des contraintes importantes :
- si vente, obligation de rembourser le prêt
- location possible seulement dans des conditions très précises (voir les détails des conditions).

Cf :
Prêt à taux zéro + : obligations à respecter pendant la vie du prêt
Prêt à taux zéro et sanctions en cas de non-respect des engagements

Dernière modification par Bernard2K (02/05/2016 12h01)

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#10 02/05/2016 12h22 → Cisca : étude de cas immobilier (devenir marchand de biens) (conserver, immobilier, liquider, marchand de biens)

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cisca a écrit :

Mon objectif : Quitter mon travail pour vivre d’une activité en immobilier, de type marchand de biens. Le fait de trouver un terrain nu sur lequel faire bâtir 1 ou plusieurs maison et revendre après division m’intéresse particulièrement.

Est ce assimilable à une activité de marchand de biens ?

Je qualifierait plutôt cette activité en " Promoteur immobilier"
Celui qui achète le terrain, construit et vend

Le Marchand de biens a une activité différente:
Il achète et revend en un délai très court ( parfois la semaine) des biens immobiliers. Souvent sans même les transformer


CyberPapy ou pour faire court CP

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#11 02/05/2016 12h39 → Cisca : étude de cas immobilier (devenir marchand de biens) (conserver, immobilier, liquider, marchand de biens)

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Effectivement vous avez raison Bernard2K, concernant le PTZ il y a des contraintes à respecter.
Si vente du bien alors solde du PTZ, à hauteur de 45k€, par contre, je ne pense pas être obligé de solder le 2nd prêt. Est ce le cas ?

Du coup, je pensai renégocier ou faire racheter cette partie pour bénéficier des taux actuels, et garder 110k€ issue de la vente de l’appartement pour attaquer la 2nd maison, projet beaucoup plus rentable.

@CyberPapy : Exactement, c’est pour cela que je posai cette question, le statut de Promoteur Immobilier est très certainement différent de celui de MdB. Je ne suis pas encore renseigné sur cette question

Salutations
Cisca

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#12 02/05/2016 13h30 → Cisca : étude de cas immobilier (devenir marchand de biens) (conserver, immobilier, liquider, marchand de biens)

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L’une des particularités du Marchand de Biens est qu’il ne paye pas de droits de mutation.
Ses " Frais de notaire" sont donc de moins de 1% du bien ( publication foncière + frais d’assiette)

Le promoteur achète avec les droits à plein tarif soit près de 10%.

Par contre un promoteur peut aussi être marchand de bien.
Dans ce cas pour bénéficier de l’exonération, il doit ( dans la plupart des cas) tout avoir revendu dans les quatre ans   

Le marchand de biens est souvent acoquiné avec une agence immobilière ( voire installé dans les mêmes locaux)
En effet cette dernière n’a pas le droit d’acheter un bien qu’elle a pour mission de vendre.
Si elle flaire un vendeur pressé et peu gourmand, elle présente son marchand de biens comme acheteur puis ils tentent de trouver rapidement un pigeon pour lui revendre le bien nettement plus cher. Bien souvent cette seconde transaction se fait durant la promesse de vente sans même que le marchand de biens n’ait encore acheté

Cette pratique a lourdement entaché l’image de cette profession qui a pourtant sa raison d’être. Notamment pour des divisions de parcelles ou d’immeubles.


CyberPapy ou pour faire court CP

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#13 02/05/2016 13h32 → Cisca : étude de cas immobilier (devenir marchand de biens) (conserver, immobilier, liquider, marchand de biens)

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Pour savoir si vous êtes obligé ou non de solder le prêt en cas de vente : relisez soigneusement votre convention de prêt puis interrogez votre banquier si ce n’est toujours pas clair.

Par ailleurs, vous envisagez de le faire racheter, ce qui est logique car 3,15 % c’est un taux élevé de nos jours. Pour racheter un prêt, il faut en fait solder le premier et en faire un second. Faire un second prêt pour "racheter" ce premier prêt ne tient pas la route, à mon avis :
- quel est l’objet de ce second prêt ? Si vous avez vendu l’appartement, il n’y a pas d’objet pour ce second prêt !
- tant qu’à solder le premier prêt et à en faire un second, pourquoi ne pas  faire ce second prêt pour le bien qui est le vrai objet de votre besoin d’argent, à savoir construire la seconde maison ?

A ma connaissance, il n’est pas interdit à un marchand de biens de faire construire une maison et de revendre terrain + maison. Par contre, il faut bien regarder les conséquences fiscales, le besoin en assurances professionnelles, etc.

Après, c’est vrai que si votre intention est de répéter des achats de terrain et revente avec maison construite dessus, ça relève davantage de l’activité du promoteur constructeur, donc autant s’immatriculer directement dans la bonne activité.

Créer une entreprise de MDB ou de promoteur est une sacrée paire de manches. Rien que l’obtention du financement par les banques… cf le retour d’expérience de tom76 dans ce fil, par exemple : Découpe d’un immeuble : coût d’une ligne de crédit pour la découpe ? et notamment ce passage "Caution personnelle de tous les associés avec état du patrimoine perso de chacun (le total faisant bien plus que le prêt)."
Edit : et cyberpapy : "Dès que j’ai été Marchand de Biens,  il ne fut plus possible d’avoir aucun prêt" ici :  (2/2) Investissement locatif en province : comment choisir la ville ?

Dernière modification par Bernard2K (02/05/2016 20h13)

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#14 02/05/2016 18h34 → Cisca : étude de cas immobilier (devenir marchand de biens) (conserver, immobilier, liquider, marchand de biens)

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Après vérification dans les contrats, si vente de l’appt alors prêt bancaire à rembourser.

EXIGIBILITE ANTICIPEE :

[…] La banque prononcera la déchéance du terme et exigera le remboursement immédiat de toutes sommes […] en cas de mutation entre vifs de quelques façon que ce soit, vente, donation, apport en société, sauf accord explicite avec le préteur.

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#15 03/05/2016 09h34 → Cisca : étude de cas immobilier (devenir marchand de biens) (conserver, immobilier, liquider, marchand de biens)

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Bernard2K a écrit :

Créer une entreprise de MDB ou de promoteur est une sacrée paire de manches. Rien que l’obtention du financement par les banques… cf le retour d’expérience de tom76 dans ce fil, par exemple : Découpe d’un immeuble : coût d’une ligne de crédit pour la découpe ? et notamment ce passage "Caution personnelle de tous les associés avec état du patrimoine perso de chacun (le total faisant bien plus que le prêt)."
Edit : et cyberpapy : "Dès que j’ai été Marchand de Biens,  il ne fut plus possible d’avoir aucun prêt" ici :  (2/2) Investissement locatif en province : comment choisir la ville ?

Un grand merci pour votre contribution.

Je pense avoir enterré ma stratégie à court terme, et je vais continuer à apprendre, à la fois sur ce forum, dans des livres, mais aussi et surtout sur le terrain.

L’activité de MdB, ou de promotion, ce n’est pas pour de suite quand bien même je la réaliserai un jour.

En tout cas, j’ai bien compris que j’ai peu de profit à réaliser à l’aide de cette activité au vue de ma situation actuelle un peu embrouillée.

Pour conclure, il est effectivement plus judicieux pour moi de vendre mon appartement, solder les crédits y afférents et repartir sur de nouvelles bases pour réaliser la 2nd maison, qui est un investissement bien meilleur.

Au plaisir de vous lire sur le forum.

Salutations
Cisca.

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