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Forums des investisseurs heureux

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#1 20/03/2016 18h18 → Laurent79 : étude de cas immobilier (immeuble de bureaux et fiscalité) (bureaux, grosse rentabilité, immobilier)

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Bonjour à tous,
J’ai une belle opportunité pour un petit immeuble de bureaux de 115m2  actuellement loué à un service d’état qui n’a pas du tout envie de déménager et qui est très fiable. La rentabilité frise avec les 17%, m’offrant un cash flow positif d’environ 800 euros par mois. J’ai l’accord de la banque, la visite se fait cette semaine.
Mon interrogation porte sur la manière d’acquérir ce bien…En effet, il n’y a aucun travaux à faire, la société actuellement propriétaire s’en était chargé il y a peu.
Ma fiscalité va donc en prendre un coup dans la mesure où j’aurai très peu de charges déductibles, à part les intérêts, taxe foncière, frais de notaire la première année.
Qu’en pensez-vous ? Serait-il utile de créer une SCI ? J’avoue que j’aime autant acheter en mon nom pour la simplicité de gestion…Est-ce qu’il existe des dispositifs particuliers lorsque l’on loue des bureaux ? Ou lorsque l’on loue à un service publique ?
Peut-être qu’il n’y a rien à ajouter et qu’il est juste normal de payer des impôts lorsqu’on fait rentrer 20000e de plus de loyer annuel dans le budget familial !

Mots-clés : bureaux, grosse rentabilité, immobilier

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#2 20/03/2016 20h06 → Laurent79 : étude de cas immobilier (immeuble de bureaux et fiscalité) (bureaux, grosse rentabilité, immobilier)

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Laurent79 a écrit :

La rentabilité frise avec les 17%, m’offrant un cash flow positif d’environ 800 euros par mois. J’ai l’accord de la banque, la visite se fait cette semaine.

Vous devriez attendre la visite pour être aussi sûr de l’affaire, notamment sur les travaux wink


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#3 20/03/2016 20h26 → Laurent79 : étude de cas immobilier (immeuble de bureaux et fiscalité) (bureaux, grosse rentabilité, immobilier)

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Oui oui bien entendu, j’avoue m’emballer un peu ! Mais j’ai de très bonnes raisons d’y croire, car le directeur de la société vendeuse du bien est un ami d’enfance… wink

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#4 01/04/2016 10h01 → Laurent79 : étude de cas immobilier (immeuble de bureaux et fiscalité) (bureaux, grosse rentabilité, immobilier)

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Bonjour,
Je viens de visiter les locaux, et ce fut une très bonne surprise, mon ami ne m’ayant pas menti, tout a été refait, chaufferie gaz, électricité, normes incendies, peinture, etc…Eventuellement les ouvertures au dernier étage, mais vraiment rien de méchant. Je vais donc faire une offre…
Ce qui me ramène à ma première question ! A savoir, dans la mesure où il n’y a quasiment aucune charge déductible à part les intérêts d’emprunt, taxe foncière et frais de notaire la première année, ma fiscalité va en prendre un sérieux coup ! Quel "montage" vous apparait être le plus intéressant dans ce type d’investissement ? J’ai tendance à ne penser qu’à l’achat en nom propre pour la simplicité que cela représente mais je veux bien faire un peu plus de paperasse s’il s’agit d’optimiser au mieux mes revenus !
Merci d’avance pour vos conseils !

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#5 01/04/2016 10h16 → Laurent79 : étude de cas immobilier (immeuble de bureaux et fiscalité) (bureaux, grosse rentabilité, immobilier)

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Bonjour,

désolé, je ne sais pas répondre sur l’optimisation de la fiscalité.

Pour ce qui est de la location à l’Etat, 3 remarques :
- l’Etat paie, mais parfois très en retard. Regardez les délais effectifs de paiement auprès du bailleur.
- l’inconvénient de ce genre de location, c’est que l’Etat peut décider de déménager tout son service d’un coup. Dans ce cas, il peut être difficile de relouer une grande surface de bureaux. Essayez de vous renseigner s’il y a des évolutions structurelles qui peuvent affecter ce service de l’Etat en général (exemple : quand toute la partie routes de l’activité des DDE est passée aux Départements), mais aussi les services de l’Etat dans cette ville (est-ce une sous-préf menacée de réduction de taille voire de fermeture ? Y a-t-il un projet de regrouper tel service avec tel autre ?). Dans mon expérience, les services de l’Etat bougent peu ; ceux des Départements et des Régions, davantage.
- regardez bien le bail pour savoir ce qui est à la charge du preneur et ce qui est à la charge du bailleur. Par exemple, j’ai déjà vu un cas où le bailleur ne fournissait que des murs bruts (mais alors vraiment très bruts, il n’y avait que le gros-oeuvre, même pas de fermetures) et où tous les aménagements intérieurs étaient à la charge du preneur. Dans la mesure où les travaux sont déjà faits, ce n’est pas crucial, mais enfin il vaut toujours mieux bien regarder les clauses du bail.

Dernière modification par Bernard2K (01/04/2016 10h20)

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#6 02/04/2016 16h45 → Laurent79 : étude de cas immobilier (immeuble de bureaux et fiscalité) (bureaux, grosse rentabilité, immobilier)

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Bonjour,
Merci de votre réponse…Renseignement pris, il semble que les loyers "tombent" chaque mois. Le bail actuel est un bail précaire reconduit chaque année…Après avoir eu une conversation avec la direction du service, leur plus grand souhait est de pérenniser leur situation et sont tout à fait motivés pour un nouveau bail de 6 ans, il faudra donc si j’emporte cette affaire me concentrer sur les clauses du bail.
Le sujet qui me "turlupine" reste la fiscalité…
J’entend parler de "location de bureaux meublés", de BIC, de SCI à l’IS, etc…Mais tout ça est un peu flou !

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#7 02/04/2016 17h52 → Laurent79 : étude de cas immobilier (immeuble de bureaux et fiscalité) (bureaux, grosse rentabilité, immobilier)

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Location en direct ou à travers une SCI à l’IR:
Ce sont des revenus fonciers, vous ne pouvez déduire que les charges et intérêts d’emprunt.
Même si en trésorerie vous n’avez pas un gros cashflow vous aurez quand même de l’IR et
des PS à payer. A la sortie, PV des particuliers avec abattement.

Location à travers une SCI à l’IS:
En sus des charges et intérêts, le bien est amorti donc vous êtes "artificiellement en déficit".
Donc fiscalement c’est plus calme au début. Par contre si vous voulez sortir la tréso ce sera
PS, et IR sur 60% du dividendes. A la vente ça fait plus mal car la PV est calculée par rapport à
la valeur nette comptable. Grosso modo l’avantage fiscal concédé avec les amortissements est récupéré (et si vous voulez sortir la trésorerie de la vente vous repassez par IR+PS).

Location avec Bail équipé à travers une SARL de famille ou SNC:
Amortissement du bien également donc pas de pression de fiscal au début.
Assujettissement à la TVA de plein droit (franchise de base possible), et RSI sur le bénéfice (pas de
bénéfice au début donc cotisation minimale). A la sortie même calcul de PV que l’IS
mais possibilité de ne rien payer avec le régime de cession des TPE (CA<90k€ et activité>5ans)

Dans tout les cas la fiscalité va en partie dépendre de votre négociation avec l’utilisateur.
Pas sûr qu’en cas de nouveau bail, le preneur veuille bien vous cédez les équipements pour faire un bail équipé…


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#8 05/04/2016 12h40 → Laurent79 : étude de cas immobilier (immeuble de bureaux et fiscalité) (bureaux, grosse rentabilité, immobilier)

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Merci beaucoup Nek de votre réponse !
Dans l’absolu, j’envisage une revente dans une dizaine d’années, il est préférable d’opter pour la location nue à mon nom j’imagine ? Pour la simplicité que cela représente et la taxation de la plus value.
J’imagine mal que le locataire accepte de me céder son mobilier ! Ce serait peut-être beaucoup demander !

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#9 05/04/2016 22h46 → Laurent79 : étude de cas immobilier (immeuble de bureaux et fiscalité) (bureaux, grosse rentabilité, immobilier)

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C’est vrai que le mobilier, au vu du locataire c’est pas l’idéal. Si cela avait été le local d’un commerçant/artisan,
proposer de lui faire un peu de trésorerie n’aurait pas été reçus de la même manière.

Vu les éléments je pense en effet que le direct est la meilleur solution, à voir s’il y a d’autres avis d’investisseurs heureux ?

Concernant le bail précaire, quand a t’il été conclu ? combien de renouvellement annuel?
Au delà de 3 ans (cumul des baux ou durée total d’un bail) et sans réactions des deux parties, le locataire bénéficie d’un bail commercial traditionnel. A vérifier pour éventuellement demander en clause suspensive la formalisation du bail.


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#10 06/04/2016 08h15 → Laurent79 : étude de cas immobilier (immeuble de bureaux et fiscalité) (bureaux, grosse rentabilité, immobilier)

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C’est vrai qu’au-delà de 3 ans, un bail précaire devient un bail commercial classique.

Mais, de la part de l’Etat, je ne serais pas étonné qu’ils enchaînent les baux précaires au-delà de 3 ans.

C’est comme les fonctionnaires qui enchaînent les CCD pendant 25 ans. C’est bien évidemment illégal, et ils peuvent attaquer l’Etat au tribunal administratif. Ils se voient alors titularisés et/ou reçoivent une compension financière correspondant à tous les avantages qu’ils auraient perçus s’ils avaient été titulaires au lieu de CDD. C’est illégal, c’est aberrant, et pourtant l’Etat le fait, et attend d’être condamné au cas par cas pour payer.

Dans votre cas, si l’Etat veut poursuivre au-delà de 3 ans en bail précaire, il faut bien sûr insister pour passer en bail classique, mais moi personnellement, je me battrais pas là-dessus. S’il y a une hiérarchie qui s’y oppose pour d’obscures raisons d’économies ou de consignes nationales, les responsables locaux risquent de ne pas pouvoir faire ce bail, malgré toute leur bonne volonté. Or, tant que les loyers tombent, c’est quand même le plus important. S’ils veulent rester 20 ans en bail précaire, où est le problème ?

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#11 06/04/2016 18h28 → Laurent79 : étude de cas immobilier (immeuble de bureaux et fiscalité) (bureaux, grosse rentabilité, immobilier)

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Le bail précaire n’est pas la volonté du locataire actuel mais bien du bailleur qui avait dans l’idée de vendre ce bâtiment et souhaitait ainsi offrir une certain "liberté" au futur acquéreur dans le choix du devenir de l’immeuble. C’est pour cela que la direction du service m’a assuré être très motivée à l’idée de signer un bail traditonnel de 6 ans. Ils ne souhaitent plus louer ces locaux en se demandant s’ils ne vont pas se faire "éjecter" quelques mois plus tard !
Cette volonté affichée est très rassurante pour moi en tout cas !
Le chemin est encore long avant la signature mais je suis motivé !

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#12 07/04/2016 09h05 → Laurent79 : étude de cas immobilier (immeuble de bureaux et fiscalité) (bureaux, grosse rentabilité, immobilier)

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Bonjour Laurent79,

J’ai suivi le fil un peu et c’est une belle expérience effectivement!

Malheureusement pas assez calé non plus pour l’aspect fiscalité…

J’ai juste une question. Avez-vous pensé à un plan B?
L’histoire semble dire que le service publique actuellement locataire est parti pour rester ici.
Cependant on n’est jamais sûr de rien! S’ils devaient partir, à qui pourriez louer ce type de bien?
As-t-il un potentiel commercial interessant? Qui garantirait une relocation avec des loyers similaires?

Autre question.
Vous dites penser revendre d’ici 10 ans. Est-ce dans le cadre d’une stratégie spécifique ou alors plutôt une intuition?

En tout cas je vous souhaite plein de succès sur cette affaire!

Bruno


Partage d'expériences de multiples investisseurs immo sur le Podcast Invest Immo Club.

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#13 07/04/2016 10h30 → Laurent79 : étude de cas immobilier (immeuble de bureaux et fiscalité) (bureaux, grosse rentabilité, immobilier)

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Bonjour Bruno,
Le plan B pourrait être d’y aménager 4 appartements, des points d’eaux existant à chaque étage…Mais je me vois mal me lancer à nouveau dans des travaux aussi lourds pour ensuite prendre le risque de louer à du particulier dans une ville assez "difficile". Des amis investisseurs m’ont interdit de louer ici !! Trop de "cas soc’"me disent-ils !
Je pense que j’essaierai 3 mois de relouer à une entreprise de bureaux et si je ne trouvai pas, je revendrai l’immeuble.
J’avoue beaucoup compter sur la pérennité des locataires actuels ! C’est un risque mais l’achetant en dessous du prix du marché, c’est un risque modéré.
Quand je parle de revendre dans 10 ans, c’est dans l’hypothèse où mon locataire s’en irait. S’il reste 30 ans, mon crédit étant sur 10 ans, j’aurai tout intérêt à le garder !
Après, je caresse aussi l’espoir d’acheter dans une petite dizaine d’année une petite maison au bord de la mer dans un coin que j’adore ! J’aurai peut-être besoin de cash pour ce genre de projet, nous verrons bien !
Idéalement, mon fidèle banquier adoré me fera confiance à nouveau et me concèdera un emprunt ! Mais il me faut attendre que quelques crédits en cours arrivent à leur terme pour souffler un peu !

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#14 07/04/2016 13h25 → Laurent79 : étude de cas immobilier (immeuble de bureaux et fiscalité) (bureaux, grosse rentabilité, immobilier)

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Pour retrouver un locataire des bureaux en cas de départ du locataire actuel :

- la difficulté, c’est de trouver une entreprise ou un organisme qui a besoin pile de cette surface, pile à cet endroit, pile au moment où ça se libère. Le risque est donc d’avoir une vacance assez longue.
Notez qu’un organisme qui a besoin de 200 m² ne peut pas rentrer dans 115 m². Par contre, un qui a besoin de 80 m² peut tout à fait rentrer dans 115 m² : c’est toujours intéressant d’avoir un bureau en plus, ou une grande salle de réunion. Dans un tel cas, le bailleur peut se retrouver contraint à baisser le loyer pour encourager le candidat à prendre plus grand que ce qu’il recherchait initialement.

- une solution pour le relouer, c’est de le scinder. Vous pouvez trouver un assureur qui a besoin de 30 m², un kiné qui a besoin de 40 m² et une association qui a besoin de 30 m². Est-ce que la configuration des lieux s’y prête ? Peut-on facilement poser des portes palières et un interphone pour avoir ainsi plusieurs locataires distincts ?
Dans ce cas, ça peut mettre un peu de temps à se remplir, mais dans l’intervalle, avoir un locataire pour le tiers ou la moitié de la surface est sans doute mieux que pas de locataire du tout.

Bon, on est là pour vous faire prendre conscience des possibilités et des risques. Mais il faut reconnaître que c’est un excellent projet. Des bureaux rénovés, avec une rentabilité de 17 % et comme locataire une administration qui compte rester au long terme, c’est un super projet. Si jamais vous n’en voulez pas, moi ça m’intéresse ! wink

Dernière modification par Bernard2K (07/04/2016 13h33)

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#15 08/04/2016 13h48 → Laurent79 : étude de cas immobilier (immeuble de bureaux et fiscalité) (bureaux, grosse rentabilité, immobilier)

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Hello, j’ai trouvé quelques trucs qui devraient vous intéresser. Déjà, 2 trucs qui datent :
- un rapport parlementaire de 2009 sur l’"Etat locataire" : http://www.senat.fr/rap/r08-510/r08-5101.pdf
- une circulaire de 2009 : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTe … 0020128811

Vous noterez ce passage :

Il en va de même pour les prises à bail significatives (ou leurs renouvellements) : la responsabilité de la négociation et du choix final d’implantation relèveront désormais du préfet de département et du service local de la direction générale des finances publiques.

Je ne sais pas si c’est encore d’actualité.

Vous noterez aussi que le gouvernement a entrepris une évolution de la politique immobilière de l’Etat, annoncée fin janvier 2016 :
- le discours : http://www.economie.gouv.fr/files/files … ue_CIE.PDF
- un article de presse :  http://www.lemoniteur.fr/article/politi … t-31137976

La tendance est d’une part à faire des économies ; d’autre part, à mieux contrôler et centraliser des choses qui étaient gérées de façon très disparates auparavant. Voir par exemple l’instauration des schémas directeurs régionaux de l’immobilier et le rôle renforcé de gestion par l’échelon régional (Prefet de Région) et national (France Domaine qui doit devenir une véritable direction immobilière de l’Etat au sein de la DGFiP).

Ce que je veux pointer :
- le directeur des services de l’Etat qui sont installés n’est pas forcément décisionnaire.
- le passage d’un bail précaire à un bail en bonne et due forme risque de nécessiter une validation en préfecture de département voire de région.

Je ne veux pas dire qu’il y a un gros risque, ni que le directeur ne décide rien. Mais c’est pour dire qu’il y a quand même une incertitude, un petit risque, car ce que vous dit le directeur du service n’est pas forcément parole d’évangile.

Par ailleurs, prenez le temps de bien comprendre comment ce service s’insère dans la hiérarchie de l’Etat.
Si on prend l’exemple d’une DDT (Direction Départementale des Territoires) : le DDT (Directeur Départemental des Territoires) est le directeur d’un service départemental de l’Etat. Il est sous l’autorité du préfet de département.
Comprendre cela sert à savoir à qui vous parlez (est-ce bien le directeur départemental d’un service ? Ou est-ce un sous-directeur, ou même seulement un chef de service ?) ; et qui est son supérieur (directement le Préfet ? ou y  a-t-il des intermédiaires ?). Cette implantation est-elle la "tête" du service départemental (situé dans la préfecture de département), ou bien une implantation plus locale (sous-préfecture ou même simple implantation de secteur) ?

Avec quelques coups de google, on trouve facilement l’organigramme de la préfecture et/ou du service concerné.

PS : il faudrait aussi vérifier qu’il n’y a pas de barrière, réelle ou psychologique, à ce que l’Etat soit locataire d’un particulier en nom propre. Je n’ai rien vu de tel d’écrit, mais l’état loue plutôt habituellement à un organisme public (par exemple la commune) ou à de grosses structures privées. Il ne faudrait pas qu’à un moment vous ayez un blocage à la con genre "comment, mais vous n’avez pas de numéro de SIRET ? Ah, ça va pas être possible, parce que le formulaire XYZ demande un numéro de SIRET".
Est-ce que le propriétaire précédent est aussi un particulier en nom propre ?

Dernière modification par Bernard2K (08/04/2016 17h07)

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#16 16/04/2016 16h31 → Laurent79 : étude de cas immobilier (immeuble de bureaux et fiscalité) (bureaux, grosse rentabilité, immobilier)

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Bonjour et d’abord merci notamment à Bernard2K pour toutes ces précisions et interrogations !
Désolé pour le délai de ma réponse mais j’étais en vacances sous le soleil marseillais !

Concernant un hypothétique aménagement des locaux, l’immeuble s’y prête bien, avec un escalier central desservant 3 paliers avec des plateaux de 40 m2 environ + des combles aménageables. Donc oui, possible de scinder et de louer à divers personnes, entreprises, associations…

Le propriétaire actuel est une entreprise, il faudra donc que je me renseigne quand au fait de louer en mon nom propre, si cela représente un frein pour les locataires.

Il semble que la direction soit "parisienne" puisqu’il s’agit directement d’un des ministères. Le directeur "parisien" est venu visiter les locaux et partage l’engouement des locataires pour la situation géographique, le prix, etc…
Je ne pense donc pas qu’il puisse y avoir un quelconque conflit "inter-service".

Je m’excuse d’être évasif sur l’identité des services publics concernés mais je préfère rester discret pour le moment, vous comprendrez sûrement pourquoi…

Je vois ce soir mon ami en charge de la vente du bien, j’en saurai plus même si je ne vais pas lui gâcher sa soirée à parler boulot wink !!

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