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#1 20/03/2016 15h07 → Investissement locatif proche d'un tramway : quelle nuisance sonore ? (immobilier, investissement locatif, nuisance sonore)

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Bonjour à tous,

j’ai effectué différentes recherches pour un premier investissement locatif. Il s’agit d’une première pour moi, le montant en jeu n’est donc pas énorme pour pouvoir se faire la main.

La ville sélectionnée est Brest, les rendements locatifs sont assez importants, et je souhaite y vivre plus tard. Pour info, j’habite pour le moment à 200km de Brest.

Mes critères de recherche sont les suivants :
-le bien doit se situer dans le centre
-exposition sud idéalement
-bien situé à un étage
-distance faible des transports, d’un commerce de type supermarché

Par ailleurs, j’ai effectué une analyse du marché locatif sur les quartiers dans le centre de Brest :
-compilation de différentes annonces de vente
-compilation de différentes annonces de location
-établissement d’un modèle moyen de prix de vente/m2, idem pour la location

Ceci me permet ensuite de comparer les biens en vente par rapport à ce modèle (décote, surcote), avec éventuellement prise en compte d’avantages et inconvénients (exposition, état général, etc).
En face, je peux également mettre en regard un prix de location ’au marché’, avec également pondération éventuelle en fonction des caractéristiques du bien.

J’ai ainsi étudié les différentes annonces en cours, et j’obtiens une ’top liste’ de biens, qui présentent des caractéristiques de rendement intéressantes, globalement 10% brut.

J’ai également un tableur excel, qui me permet de compiler les entrées/sorties annuelles (travaux, emprunt, frais notaire, etc) pour vérifier si le cash flow est positif ou non.

J’ai trouvé un bien qui correspond à tous ces critères :
-caractéristiques propres au bien :localisation intéressante / commerces et transports, exposition,
étage
-montage financier intéressant.

Il y a encore un point qui me bloque, c’est le fait que le bien se trouve à l’angle d’une rue où passe le tramway. Je n’arrive pas à me rendre compte si ce point est fortement pénalisant pour de la location (même si on n’entend pas le tramway fenêtres fermées) à des étudiants. J’ai conscience qu’une route très passante, une voie ferrée constituent une gêne importante, mais l’aspect négatif du tramway est contrebalancé par le fait que le bien est du coup bien desservi.

Est-ce que des gens d’expérience auraient un avis sur ce point ?

Message édité par l’équipe de modération (20/03/2016 16h50) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : immobilier, investissement locatif, nuisance sonore

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#2 21/03/2016 10h02 → Investissement locatif proche d'un tramway : quelle nuisance sonore ? (immobilier, investissement locatif, nuisance sonore)

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Bonjour,

Vous semblez viser une clientèle étudiante, pour qui le tramway sera un avantage d’accessibilité, notamment si fenêtre fermées, ce n’est pas génant.

Je pense que la question serait plus : êtes vous sûr de louer à des étudiants ? universités / écoles à proximités ?

Setanta

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#3 21/03/2016 10h17 → Investissement locatif proche d'un tramway : quelle nuisance sonore ? (immobilier, investissement locatif, nuisance sonore)

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Bonjour,

Le bien que nous avons acquis l’année dernière est situé également le long du parcours du tram, avec un arrêt à 50 m.
Pour nous, et les potentiels locataires qui sont venus visiter l’appartement, c’est largement plus un avantage qu’une nuisance.
Et notre cible de locataires n’est pas étudiante…

Pour votre cible étudiante cela me parait plutôt très, très positif.

Bon courage pour votre opération,

Bruno


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#4 21/03/2016 12h12 → Investissement locatif proche d'un tramway : quelle nuisance sonore ? (immobilier, investissement locatif, nuisance sonore)

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Bonjour,

Je connais bien l’agglomération brestoise (la métropole océane comme ils disent là-bas !) où je me rendais fréquemment lorsque je travaillais…;époque heureusement révolue.

Le tram est l’unique transport guidé de la ville ; pour le reste, ce sont des bus. Pratique, non polluant et silencieux, il semble être très apprécié par la population. Le seul reproche que l’on puisse lui faire, c’est de ne pas être assez long : à l’est, il s’arrête au milieu des champs sans desservir l’aéroport de Guipavas ; à l’ouest, il termine devant l’usine Thales en oubliant le pôle universitaire de Plouzané, là où se situe l’université de Bretagne occidentale et l’école des télécoms.

Pour répondre à votre question, il me semble que la proximité du tram est plutôt un plus sauf pour un locataire allergique à tout bruit qui, de toute manière, ne s’installera pas en centre ville.

S’agissant de la location à des étudiants, il me semble que des facilités d’hébergement sont existantes sur place au sein des pôles universitaires : quand on étudie à Plouzané, il est quand même plus simple de loger à Plouzané ! Un bien en centre ville peut néanmoins intéresser des étudiants fêtards (enfin Brest n’est pas vraiment une ville festive !) ou vivant en couple.

Une population à mon avis plus intéressante et largement solvable est celle des militaires ou fonctionnaires en situation de célibat géographique à Brest ou même de célibat tout court. De nombreux militaires sont affectés "pour ordre" dans cette ville (SHOM, préfecture maritime, arsenal…) mais leurs épouses refusent de venir s’y enterrer, ce qui les conduit à louer des studios où ils passent la semaine avant de regagner leur foyer les week-end.

Les élus brestois étant très influents, le Gouvernement a ordonné des délocalisations vers Brest de services publics importants, comme le SHOM, l’IFREMER ou le service technique des phares et balises, ce qui, de facto, amène une nouvelle population de fonctionnaires à s’installer dans l’agglo brestoise.Il faut toutefois noter que ces mouvements de fonctionnaires pour la plupart civils sont très lents à se mettre en place, car, contrairement aux militaires, ces agents ne sont pas mutés "pour ordre" ; les postes vacants le restent donc en attendant que des volontaires se manifestent. Je peux ici affirmer d’expérience que les postes basés à Brest sont très difficiles à pourvoir : seuls les agents finistériens d’origine sont intéressés, même les bretons d’autres départements sont réticents envers une installation à Brest.

Conclusion : prés du tramway, pas trop loin de la gare SNCF et de la PREMAR, en gros vers l’avenue de Siam, votre studio ou F2 devrait se louer sans souci à un militaire, peut-être à un fonctionnaire civil. S’il est situé dans le quartier à l’ouest du pont de recouvrance, bien plus populaire, je suis plus circonspect.

Dernière modification par stokes (21/03/2016 12h17)

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#5 21/03/2016 12h32 → Investissement locatif proche d'un tramway : quelle nuisance sonore ? (immobilier, investissement locatif, nuisance sonore)

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Lorsque vous visitez le bien, vous pouvez en profiter pour faire une petite enquête de voisinage. En demandant gentiment, et en vous présentant comme un futur voisin, les gens vous répondront sur les avantages/inconvénients de l’immeuble, son état d’entretien, d’éventuels problèmes de voisinage ou dans la copro… et au passage, demandez-leur si le tramway crée une nuisance sonore. Personnellement, je trouve cela utile de faire ce genre de démarche.

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#6 22/03/2016 07h24 → Investissement locatif proche d'un tramway : quelle nuisance sonore ? (immobilier, investissement locatif, nuisance sonore)

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Bonjour,

Je pense que la question serait plus : êtes vous sûr de louer à des étudiants ? universités / écoles à proximités ?

Oui, le bien est situé dans un quartier situé proche de la fac de médecine, et Brest comporte de nombreux établissements d’études supérieures. Le propriétaire actuel me dit que le bien se loue très bien, et qu’il souhaitait réaliser des travaux, mais qu’il n’a jamais eu le temps en 10 ans car le bien est reloué tout de suite.

S’agissant de la location à des étudiants, il me semble que des facilités d’hébergement sont existantes sur place au sein des pôles universitaires : quand on étudie à Plouzané, il est quand même plus simple de loger à Plouzané ! Un bien en centre ville peut néanmoins intéresser des étudiants fêtards (enfin Brest n’est pas vraiment une ville festive !) ou vivant en couple.

Effectivement, très bonne remarque, concernant les écoles d’ingénieurs, des campus existent sur place, mais il me semble que le nombre de places est insuffisant pour loger l’ensemble des étudiants. Il faut quand même que je vérifie ce point.

Une population à mon avis plus intéressante et largement solvable est celle des militaires ou fonctionnaires en situation de célibat géographique à Brest ou même de célibat tout court. De nombreux militaires sont affectés "pour ordre" dans cette ville (SHOM, préfecture maritime, arsenal…) mais leurs épouses refusent de venir s’y enterrer, ce qui les conduit à louer des studios où ils passent la semaine avant de regagner leur foyer les week-end.

Complètement d’accord, je visais initialement plutôt ce type de personnes, avec des biens situés vers Siam/Triangle d’Or/Saint Louis. Je cherche encore mais il y a très peu d’offres. Je ne souhaite pas chercher du côté de Recouvrance.

Lorsque vous visitez le bien, vous pouvez en profiter pour faire une petite enquête de voisinage. En demandant gentiment, et en vous présentant comme un futur voisin, les gens vous répondront sur les avantages/inconvénients de l’immeuble, son état d’entretien, d’éventuels problèmes de voisinage ou dans la copro… et au passage, demandez-leur si le tramway crée une nuisance sonore. Personnellement, je trouve cela utile de faire ce genre de démarche.

Oui, cela paraît tellement évident que je m’en veux de ne pas y avoir pensé ! Je vais faire une petite enquête de voisinage après la visite.

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