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#1 17/03/2016 00h06 → Travaux sur parties communes : répartition non conforme au règlement de copropriété (copropriété, parties communes, réglement de copropriété, travaux)

Membre
Réputation :   13 

Bonjour,

Je viens de recevoir la convocation à la prochaine AG de copropriété de l’immeuble dans lequel je possède un studio (constitué par la réunion de 2 chambres de service). A l’ordre du jour est inscrite une résolution relative à la rénovation du couloir desservant les anciennes chambres de service.

Sur le fond, c’est plutôt une bonne idée car les peintures sont très défraîchies, notamment à la suite de dégâts des eaux imputables à une toiture fuyarde qui a été rénovée depuis (à ma connaissance, aucune déclaration de sinistre n’avait été faite à l’époque par le syndic, celui-ci jugeant sans doute que le coefficient de vétusté pratiqué par l’assureur conduirait de toute façon à une indemnisation dérisoire).

Là où je suis un peu ennuyé, c’est que cette résolution prévoit une répartition du coût de ce ravalement intérieur aux tantièmes des « charges communes des chambres de service » : compte tenu des devis présentés et des tantièmes que je détiens à l’étage des chambres de service, le coût susceptible de m’être imputé est confiscatoire en comparaison des loyers que je pratique. Pour être complet, la règle de majorité inscrite à l’ordre du jour est celle de l’article 24 de la loi de 1965 (majorité des copropriétaires présents et représentés), sans précision sur qui participera au vote (tous les copropriétaires ou seulement ceux ayant des lots à l’étage des chambres de service).

Aucune « partie commune spéciale » n’est visée au règlement de copropriété : celui-ci mentionne uniquement les « parties communes générales » (avec répartition entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes dans l’immeuble – je me souviens d’ailleurs avoir payé il y a quelques années pour la rénovation d’une canalisation ne desservant pas mes lots) et l’ascenseur (avec une exonération pour les propriétaires de lots au rez-de-chaussée et une aggravation de charges pour les propriétaires de lots situés aux étages supérieurs).

Dans cette situation, mes questions sont les suivantes :

Ces travaux de ravalement intérieur peuvent-ils m’être imposés en dépit d’une répartition de leur coût qui n’est pas prévue au règlement de copropriété et qui m’est défavorable ?

Dans un tel cas de figure, ne faut-il pas obtenir l’unanimité des copropriétaires qui subissent une aggravation de leurs charges ? (auquel cas, j’aurais en quelque sorte un droit de veto)

Ou bien doit-on au contraire considérer que nonobstant les dispositions du règlement de copropriété, la répartition du coût de travaux doit être faite entre les propriétaires en fonction de l’utilité/du bénéfice qu’ils en retirent ? (dans cette situation, il ne me resterait qu’à m’incliner face à la décision de la majorité)

Je vous remercie par avance pour votre éclairage.

Mots-clés : copropriété, parties communes, réglement de copropriété, travaux

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#2 17/03/2016 11h15 → Travaux sur parties communes : répartition non conforme au règlement de copropriété (copropriété, parties communes, réglement de copropriété, travaux)

Banni
Réputation :   23 

Bonjour Tchouikov,
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixe les règles de répartition des charges de copropriété.
S’il n’y a pas de PCS, il doit s’agir de PCG.
Voir dans votre RC s’il n’y a pas aussi une notion "d’utilité".
Par ailleurs, vous dîtes que le vote est à la majorité de l’article 24.
Pouvez-vous préciser s’il est fait mention des votants (tous les copropriétaires, ou seulement les propriétaires des chambres de service ?)
Si votre convocation ne précise rien, c’est que ce sont tous les copropriétaires de l’immeuble qui sont appelés à voter.
Et comme chaque personne qui vote est, dans ce cas, tenu de l’assumer (son vote)…
Cela reviendrait à reconnaître que tous les copropriétaires de tout l’immeuble doivent se répartir le coût des travaux dont vous faîtes état…
Si tel n’était pas le cas, seuls les copropriétaires des chambres de services devraient se prononcer sur les sommes qu’ils devraient engager à leur profit. Et pas les autres.

Dernière modification par belli79 (17/03/2016 11h18)


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#3 17/03/2016 11h53 → Travaux sur parties communes : répartition non conforme au règlement de copropriété (copropriété, parties communes, réglement de copropriété, travaux)

Membre
Réputation :   13 

Bonjour Belli79,

Merci de votre message.

Pour répondre à vos questions :

1) Aucune notion d’utilité n’est inscrite dans le RC.

2) En examinant de manière détaillée le pouvoir et la feuille des votes joints à la convocation, j’observe que seuls les propriétaires de chambres de service sont invités à se prononcer, à la majorité de l’art. 24, sur la question du ravalement intérieur du couloir qui dessert leur lot. Seuls sont donc concernés les propriétaires de lots qui bénéficieront de l’embellissement envisagé.

Je ne trouve pas cette solution choquante en soi (au contraire, elle est même plutôt équitable) mais elle m’ennuie un peu d’un strict point de vue financier car le coût des travaux est hors de proportion avec les loyers que je perçois.

Aussi, en l’absence de notion d’utilité inscrite au RC, je m’interroge sur la légitimité d’un vote à la majorité de l’art. 24 plutôt qu’à l’unanimité des copropriétaires concernés par cet "alourdissement" de charges : auriez-vous un avis là-dessus ?

Merci d’avance.

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#4 19/03/2016 18h47 → Travaux sur parties communes : répartition non conforme au règlement de copropriété (copropriété, parties communes, réglement de copropriété, travaux)

Banni
Réputation :   23 

Par où accède t-on à la toiture de l’immeuble ?
un arrêt de C.Cass 3è Civ 27 septembre 2006 confirme que si l’accès aux combles se trouve en parties  communes, par exemple dans un escalier qui permet l’accès à la toiture, les combles sont parties communes, et l’accès à ces combles est donc une partie commune aussi. (sous entendu, les travaux qui seraient faits dans le couloir d’accès devraient être pris en charge par la totalité des copropriétaires, et pas seulement par les propriétaires des chambres de bonnes).
Même cas si l’accès à la toiture n’existe pas autrement que par le fait de passer par les chambres de bonnes, évidemment, qui seraient alors elle-mêmes considérées comme des parties communes privatives
l’article 2 de la loi de 1965 indique "sont privatives les parties des bâtiments et terrains réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé"
L’article 3 de la loi de 1965 ne mentionne pas les combles au titre des parties communes

Dernière modification par belli79 (19/03/2016 19h06)


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