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Forums des investisseurs heureux

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#1 10/03/2016 11h21 → Batis : étude de cas immobilier (SCI à l'IS pour investir avec un collègue) (immobilier, impot, sci is)

Membre
Réputation :   

Bonjour, 

Je souhaiterai avec un collègue à moi investir dans l’immobilier afin de préparer une rente pour la retraite. Je me suis informer en parcourant divers article et post de ce forum. Par contre je ne suis pas sur d’avoir tout saisi. Si des personnes peuvent me corriger ou valider les propos ci dessous.

L’objectif principale est de conserver le ou les biens immobilier que l’on achètera durant les années à venir à travers une SCI.

Taux imposition : 14%

Exemple pour un premier achat à 80 000 euros + 6400 euros de frais de notaire
Financement de l’intégralité par un emprunt sur 25 ans
Mensualité du prêt assurance comprise 376 euros
Loyer mensuel: 400 euros

Voir simulation ci jointe : simulation.pdf

J’ai mis 20% de charge correspondant au charge de copro + taxe foncière pas prise en compte dans leur simulateur.

Je pensais opter pour la SCI IS pour les raisons suivantes:

- On ne souhaite pas revendre le bien, car c’est dans l’objectif de se créer une rente.
- Pas d’impôt sur le revenus tant qu’il n’y à pas de redistribution de dividendes.

Mes questions:

Que représente en page 3 de la simulation les 6788 euros d’impôt sur les sociétés la 20éme années ?
Que va-t-il se passer les années suivantes ?
Y a t-il aussi de la csg comme en investissement en nom propre?

Merci pour votre aide

Dernière modification par Batis (10/03/2016 12h21)

Mots-clés : immobilier, impot, sci is

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#2 10/03/2016 17h22 → Batis : étude de cas immobilier (SCI à l'IS pour investir avec un collègue) (immobilier, impot, sci is)

Banni
Réputation :   23 

Bonjour Batis,
une erreur dans le logiciel, car je ne vous pas comment, avec un loyer de 5 000 € vous paieriez près de 7 000 € d’impôts, même en  SCI à l’IS !!!
Une autre erreur viendrait, selon moi, de commencer par un investissement procurant une si faible rentabilité…vous avez beaucoup mieux, certainement, à faire.

Que se passerait-il au-delà des 20 ans dont vous faîtes état: sans autre investissement, le bénéfice de votre société continuerait à augmenter. Et devrait donc payer des impôts.
Pour éviter cela, une seule solution: acquérir un ou + bien(s) entre temps, au fil de l’eau.
Pour répondre à votre dernière question: Oui. Il y a de la CSG en nom propre quand vos charges deviennent inférieures à vos revenus fonciers sur l’ensemble de vos biens…et que vous n’avez plus (ou pas suffisamment de déficit foncier des années précédentes à reporter).
Accepteriez-vous de me préciser de quelle région vous êtes ?


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#3 10/03/2016 20h37 → Batis : étude de cas immobilier (SCI à l'IS pour investir avec un collègue) (immobilier, impot, sci is)

Membre
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Bonjour  Belli79

Une autre erreur viendrait, selon moi, de commencer par un investissement procurant une si faible rentabilité…vous avez beaucoup mieux, certainement, à faire.

J’ai prix pour exemple un bien que j’ai trouver en annonce, donc prix non négocié. Et loyer qui pourrai être porté à 420 euros/mois.

Mais je cherche plutôt à me renseignement sur le fonctionnement de l’ensemble.

Que se passerait-il au-delà des 20 ans dont vous faîtes état: sans autre investissement, le bénéfice de votre société continuerait à augmenter. Et devrait donc payer des impôts.

C’est l’arrêt du logiciel de calcul qui ma fait poser cette question, je comprenait pas pourquoi cela s’arrêtait à 20 ans avec en plus un impôt de 7000 euros.

Pour éviter cela, une seule solution: acquérir un ou + bien(s) entre temps, au fil de l’eau.

J’y ai penser, en investissant à coté en nom propre, sur 2 autre appartement dont 1 serait mis en vente après 10 ans pour justement avoir des liquidité pour financer les travaux jusqu’à ce que les crédit soit épongé. ( Car sur 25 ans, il y aura au moins 1 à 2  remise à neuf )

Pour répondre à votre dernière question: Oui. Il y a de la CSG en nom propre quand vos charges deviennent inférieures à vos revenus fonciers sur l’ensemble de vos biens…et que vous n’avez plus (ou pas suffisamment de déficit foncier des années précédentes à reporter).

J’avais compris le principe de la CSG pour le nom propre, je me demandai juste si il avait aussi en SCI IS.

Accepteriez-vous de me préciser de quelle région vous êtes ?

Je suis de la région Alsace dept 67.

Cordialement

Batis

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#4 10/03/2016 21h31 → Batis : étude de cas immobilier (SCI à l'IS pour investir avec un collègue) (immobilier, impot, sci is)

Banni
Réputation :   23 

Pour moi, non.
Pas de CSG dans le cadre d’une SCI à l’IS.
La CSG n’est payée que dans le cas du revenu d’une personne physique.
Dans le cas qui nous occupe, il y aurait donc de la CSG à payer…uniquement sur les dividendes que pourrait distribuer la SCI.
Par ailleurs, pour que votre "rendement" soit correct pour moi, il faudrait que le prix de votre acquisition,même avec un loyer de 420 € hors charges, soit au maximum de 42 000 € acte en main.
Il faudra vous accrocher pour diminuer le prix de tant…
Visez-vous plutôt un appartement, plutôt un petit immeuble ?
Plutôt Strasbourg ou proche, ou encore peu importe une autre ville dans le 67…
Si votre choix est déjà défini…


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#5 10/03/2016 21h58 → Batis : étude de cas immobilier (SCI à l'IS pour investir avec un collègue) (immobilier, impot, sci is)

Membre
Réputation :   52 

Batis a écrit :

Que représente en page 3 de la simulation les 6788 euros d’impôt sur les sociétés la 20éme années ?
Que va-t-il se passer les années suivantes ?
Y a t-il aussi de la csg comme en investissement en nom propre?

Votre simulation est sur 20 ans avec une vente à la fin de cette période.
80k€ à l’achat et 80k€ à la revente avec 40k d’amortissements soit une PV de 40k€
d’où un IS à payer de 6344 € (15% puis 33.33% d’IS). Le delta avec le 6788 c’est juste
que la SCI est bénéficiaire même en dehors de la vente (moins d’intérêts d’emprunt à déduire).

Vous aurez de la CSG (15.5%) si vous vous versez des dividendes (+IR sur 60%)


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#6 12/03/2016 17h06 → Batis : étude de cas immobilier (SCI à l'IS pour investir avec un collègue) (immobilier, impot, sci is)

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Merci @ tous les deux.

En effet le prix dans l’exemple était carrément pas approprié pour un investissement locatif. Merci de me l’avoir fait remarquer.

Je prévois de me lancer fin de l’année, car je dois encore faire un peux d’ordre dans mes finances.

Et surtout me former dans le domaine, je lis actuellement "Les Secrets de l’Immobilier: Comment Bâtir Votre Liberté financière et Vous Assurer Une Retraite Confortable"

Bon week end.

Batis

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#7 13/03/2016 00h10 → Batis : étude de cas immobilier (SCI à l'IS pour investir avec un collègue) (immobilier, impot, sci is)

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Réputation :   15 

La question sci is a été la plus grande interrogation suite à notre envie de nous lancer dans l’immobilier. J’en parle ici : Immeuble de rapport avec une rentabilité de 9% : simulation… et ai rendez vous mercredi avec ma comptable pour le bilan de la première année.

Je ferais le point dans le sujet à la suite de l’entretien .

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#8 13/03/2016 14h53 → Batis : étude de cas immobilier (SCI à l'IS pour investir avec un collègue) (immobilier, impot, sci is)

Membre
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Mer-ci pour le lien de votre projet, bravo le résultat est génial. Je suis dans la même perspective, j’attend donc avec impatience votre compte rendu.

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#9 30/03/2016 14h01 → Batis : étude de cas immobilier (SCI à l'IS pour investir avec un collègue) (immobilier, impot, sci is)

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Réputation :   82 

Bonjour,
dans votre cas, y a t’il réellement un intérêt à investir avec un collègue ?

Car sur 20 ans, vos vies peuvent se séparer, les obligations de l’un différentes, donc avec des besoins de fonds différents, la façon de gérer peux changer, …

Le montant indiqué ici (80k€) ne semble pas important au point d’investir à 2.

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#10 30/03/2016 14h04 → Batis : étude de cas immobilier (SCI à l'IS pour investir avec un collègue) (immobilier, impot, sci is)

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Bonjour,
en parcourant le sujet, je me pose une petite question,
est-il intéressant se choisir la SCI à l’IS alors que l’on perd les intérêts du LMNP? N’est ce pas plus intéressant de faire de l’indivision et de partir sur du LMNP?

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