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Forums des investisseurs heureux

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#1 03/03/2016 20h45 → Palinf : étude de cas immobilier (est-ce le moment de liquider mon immeuble ?) (immobilier, location, rendement)

Membre
Réputation :   -1 

Bonjour,

J’ai investi dans l’immobilier depuis quelque temps.
L’idée est toujours la même: j’achète en empruntant, je rénove et je loue. Assez classique.
Je gère jusqu’à présent ça un peu au feeling et les décisions se portaient toujours sur est-ce que les locations vont couvrir les mensualités ? Si oui alors j’achetais.
Aujourd’hui je me pose une question: est-ce que ce n’est pas intéressant de vendre un bâtiment pour investir le montant dégagé dans un autre projet plus lucratif.

Voilà comment je m’y prend:
Capital bloqué = Prix de vente du batiment - Solde du prêt (- frais liés à la vente)

Benefice d’exploitation = Revenu locatif - intérêts payés sur le prêt (- charges diverses)
-> ce que je retire du capital bloqué: une partie est un benefice direct et l’autre va "dans les murs" en quelque sorte car ça rembourse le capital emprunté.

Pour estimer le rendement à un moment donné j’applique donc:
Rendement = Benefice d’exploitation / Capital bloqué

De cette formule découle les observations suivantes:
- plus le temps passe et moins c’est interessant de garder le bien. le rendement diminue.
- lorsque le batiment prend de la valeur (marché de l’immobilier ou après certaines rénovations) le rendement diminue.

Intuitivement je me dis qu’il y a un soucis mais je n’arrive pas à expliquer où est l’erreur…

Le cas concret:
Intérêts 1121 / mois
Remboursement capital 1588 / mois
Revenus locatifs 2820
Solde du prêt 382000
Prix de vente 870000

Capital bloqué = 488000 = 870000-382000
Benefice d’exploitation = (2820-1121) * 12 = 20388

Rendement = 4,17%

Avec ce calcul il est donc temps pour moi de liquider ce bâtiment pour investir les 488000 dans un autre produit.

Est-ce correct ?

Merci de votre aide précieuse !

Mots-clés : immobilier, location, rendement

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#2 03/03/2016 23h03 → Palinf : étude de cas immobilier (est-ce le moment de liquider mon immeuble ?) (immobilier, location, rendement)

Modérateur
Réputation :   1083 

Ce serait correct … si vous n’aviez jamais aucun impôt à payer (ni sur le revenu foncier, ni sur les plus-values immobilières).

Donc il vous reste à reposer les calculs avec l’impact de la fiscalité …  et à vous présenter (ici) comme le recommande la charte de ce forum (que vous avez acceptée en vous inscrivant).


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#3 03/03/2016 23h14 → Palinf : étude de cas immobilier (est-ce le moment de liquider mon immeuble ?) (immobilier, location, rendement)

Membre
Réputation :   337 

D’après votre façon de raisonner, les meilleurs immeubles sont ceux que vous venez juste d’acquérir. Le capital bloqué est très faible, donc le rendement est très élevé. Mon conseil : vendez vos immeubles au bout d’un mois. Car, dès le deuxième mois, le rendement chute !

Par ailleurs, vous ne semblez pas avoir de limite à emprunter. Donc achetez 10, 100, 1000 immeubles !

1000 immeubles revendus tous les mois, voilà le meilleur investissement immobilier, d’après votre façon de compter.

A moins qu’il n’y ait une erreur dans le raisonnement ? wink

Un peu plus sérieusement :

Ce qui limite l’investisseur dans l’immobilier à crédit, c’est sa capacité d’endettement.

Les banques analysent la capacité d’endettement tout d’abord en termes de taux d’endettement : le montant des mensualités à payer par rapport aux revenus mensuels.
Ensuite, si le banquier a deux sous de jugeote, il va analyser d’autres facteurs complémentaires :
- le reste à vivre (donc si on a des revenus élevés on peut s’endetter à un taux plus élevé qu’avec des revenus modestes)
- le montant total de l’endettement net. A l’inverse de votre "capital bloqué" où vous considérez que moins, c’est mieux, le banquier va au contraire considérer qu’un prêt déjà largement remboursé présente moins de risque.
- la capacité éprouvée à mener de telles opérations : de nombreux foreumeurs témoignent qu’au bout de plusieurs opérations immobilières réussies et couvrant largement les mensualités du prêt, le banquier considère le client d’un autre oeil.

Donc, compte tenu de tout cela :
- dans l’analyse basique "taux d’endettement", un immeuble acheté récemment ou non, ça ne change rien. Votre capacité d’endettement est analysée à partir de vos revenus. Donc, si vous avez par exemple 5000 € de revenus mensuels, votre capacité maximale de remboursement "classique" est de 33% soit 1650 € de mensualité. La question devient donc : comment utiliser au mieux cette capacité d’endettement ? Réponses :
1) en investissant dans de l’immobilier à haute rentabilité. Plus la rentabilité est haute, plus cette même capacité d’endettement vous rapporte.
2) en empruntant à très long terme. Il est clair qu’avec la même limite de mensualité, on peut emprunter davantage sur 25 ans que sur 15 ans.
3) en optimisant la fiscalité. Moins la rentabilité brute est grevée par les impôts, plus la rentabilité nette est élevée (lapalissade…)

- dans une analyse un peu plus fine du banquier, avec les critères supplémentaires sus-listés, on trouve la notion de reste à vivre, de montant total d’endettement, et de capacité éprouvée à mener des opérations.
Ca veut dire notamment qu’au lieu d’utiliser la totalité de sa capacité d’endettement (1650 € de remboursement mensuel dans mon exemple) sur une seule grosse opération, on aura intérêt à faire plusieurs opérations plus petites. 500 € de mensualité sur la première opération. 1 ou 2 ans plus tard, à nouveau 500 €. Le banquier est rassuré par la première opération réussie, et de plus il prend en compte 70 ou 80 % des revenus locatifs du premier bien (voire du second s’il commence à vous faire confiance), donc ça augmente la capacité d’endettement. 1 ou 2 ans plus tard, un autre bien, avec peut-être 1000 € de mensualité pour celui-ci. Etc.

Il se trouve justement que la plupart des investisseurs immobiliers avisés que l’on peut lire sur le forum procèdent ainsi.

Que ça soit dans l’approche grossière ou dans l’approche fine, je ne pense pas qu’il soit pertinent de raisonner comme vous le faites, avec un rendement calculé sur le "capital bloqué".

Par contre, il est probable qu’avec l’expérience qui vient, on trouve un vilain petit canard dans son patrimoine immobilier locatif. On se dit alors : "seulement 5 % de rentabilité brute, maintenant que je sais faire du 10 à 15 %, je devrais le revendre pour acheter un bien avec une meilleur rentabilité."

Donc, en fait, et à mon humble avis, ce n’est pas votre "rendement" défini de façon quelque peu exotique qui détermine la revente, mais la "rentabilité" plus classique (calculée par rapport au montant total de l’investissement, et non pas à partir du "capital bloqué"). Si on a un bien qui a une rentabilité faible, et qu’on pense pouvoir faire mieux, il faut effectivement le revendre pour à la fois retrouver du cash et retrouver de la capacité d’endettement.

Je vous conseille d’analyser votre bien, avant tout, en termes de rentabilité brute et nette (nette de tout y compris d’impôt), et ça devrait vous aider à y voir plus clair. Cf : Rentabilité immobilière : brute, nette de charges, nette d’impôts…

Enfin, je dis ça je ne dis rien, je n’y connais rien à l’immobilier ! wink

Dernière modification par Bernard2K (03/03/2016 23h56)

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#4 04/03/2016 00h11 → Palinf : étude de cas immobilier (est-ce le moment de liquider mon immeuble ?) (immobilier, location, rendement)

Membre
Réputation :   74 

Sujet intéressant à débattre :

Si je comprends le raisonnement :
Un immeuble que vous pouvez vendre 870000 euros pour 2820 euros de loyer mensuelle .
J’arrive à 3.88% de rendement brut actuelle.

A côté de ça 488000 euros de bloqué : en mode sécurité en assurance vie à 2.5 net cela nous fait 12200 euros net annuel soit environs 1000 euros mensuelle .

Contre 2699 de prêt sur les 2820 de loyers … en gros vous n’avez pas de cash flow ( taxe foncière assurance pno , impôt ect ect ) mais vous rembourser 1588 euros de capital mensuelle.

Donc soit vous gagner 1000 euros par mois sans vous prendre la tête.
Soit vous continuer et vous gagner en capital 1588 +121 ( différence entre loyer perçu et crédit immobilier ) donc 1609 euros - taxe foncière,  assurance pno , impôt,  frais divers ( travaux ect ) assurance loyer impayé ?  …

Bref dans votre cas c’est sur qu’il faut vendre à 870000 euros .

Après que les immeubles soit plus intéressant au début oui , on déduit les travaux, intérêt d’emprunt plus élevé au début,  frais de notaire et d’agenre suivant la fiscalité immobilière choisi. .. mais de base le rendement du projet AU DÉBUT est déterminant. Si vous trouver du 15/20 % de rentabilité. .. Avec un emprunt sur 20 ans .. dans 10 ans se serà moins rentable mais le sera toujours car de base se n’est pas un investissement boiteux pour reprendre le terme de Bernard. .

Après enchaîner les projets avec travaux pour ne pas payer d’impôt et revendre les premiers est une piste.
Mais toujours en fonctions de la fiscalité et projet de chacun qui est propre à chaque situation.

Dernière chose,  avec votre raisonnement et l’investissement immobilier, je pense qu’on se fait attraper rapidement par le fisc en tant que marchant de bien ..


Le mouvement fait l'argent.

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#5 04/03/2016 07h59 → Palinf : étude de cas immobilier (est-ce le moment de liquider mon immeuble ?) (immobilier, location, rendement)

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En relisant, il y a quand même quelque chose de troublant dans votre message :

Je gère jusqu’à présent ça un peu au feeling et les décisions se portaient toujours sur est-ce que les locations vont couvrir les mensualités ? Si oui alors j’achetais.

Vous semblez donc évoquer que vous avez fait plusieurs achats immobiliers (dans votre phrase, ça semble même quelque chose d’habituel), dont au moins un est un immeuble de valeur 870 000 €.

Et vous gérez ça "au feeling".

Et vous n’analysez pas votre investissement de façon classique (rentabilité brute et nette, cashflow) mais vous inventez un "rendement" un peu exotique calculé sur le capital bloqué.

Comme l’a fait remarquer GBL, vous négligez complètement la fiscalité dans votre présentation.
Vous faites :"Benefice d’exploitation = Revenu locatif - intérêts payés sur le prêt (- charges diverses)"
Votre bénéfice est "ce que je retire du capital bloqué: une partie est un benefice direct et l’autre va "dans les murs" en quelque sorte car ça rembourse le capital emprunté"
Et quand vous le calculez c’est :
Benefice d’exploitation = (2820-1121) * 12 = 20388
Donc votre "bénéfice" est le revenu locatif moins les intérêts. C’est tout ? Pas d’impôts ? Pas de charges ?
Vous ne précisez d’ailleurs pas du tout quel type de locaux contiennent cet immeuble (locaux commerciaux, logements loués nus, logements loués meublés) ni le mode d’imposition.

Il y a là quelque chose de très étrange :
- soit vos 2820 € sont déjà un revenu net net (impôts et charges déduites) et non pas brut (dans ce cas la renta calculée par cricri77700 à 3,8 % serait en fait nette, et cet immeuble serait donc plus rentable que si c’est 3,8 % brut). Dans ce cas le vocabulaire utilisé est trompeur, car vous devriez préciser que c’est un revenu net.
- soit vous ne payez pas d’impôt ?

Soit vous nous racontez des histoires.

Si vous gérez vraiment plusieurs millions d’euros d’immobilier "au feeling" en n’ayant apparemment que de faibles notions de comment on analyse un projet immobilier, c’est, disons, étonnant !

Tout ceci nécessite quelques explications.

Dernière modification par Bernard2K (04/03/2016 08h05)

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#6 04/03/2016 10h03 → Palinf : étude de cas immobilier (est-ce le moment de liquider mon immeuble ?) (immobilier, location, rendement)

Banni
Réputation :   23 

Bonjour à tous,
et merci à Palinf pour ce merveilleux exposé.
Dans lequel, désolé de l’avouer, je me retrouve un peu car bon nombre de nos biens d’aujourd’hui ont été acquis intuitivement. Ou presque.
Sans savoir pourquoi, tel bien nous semblait intéressant (après une analyse rapide quand même et un certain nombre de questions-réponses mises sur la table).
Globalement, nous avons eu de la chance. Car il me paraît impossible de pouvoir tout contrôler sur le devenir de nos biens (environnement législatif, urbanistique, voir commercial…)
Ceci dit, il est préférable de bien maîtriser son sujet, pour sûr.
Quand au "quelque chose qui paraît étrange" à Bernard2k, je tiens l’explication:
c’est bizarre, hein, mais quand je ne déclare pas mes revenus fonciers aux impôts, ceux-ci ne me réclament rien !!!  Monsieur Houdini, est-ce que ça peut durer longtemps… ? smile
Plus sérieusement, je peux comprendre ce que dis Palinf:
Où se situe mon intérêt ?
Si je conserve mon bien, qui après remise en état, vaut à priori 870 000 € et me rapporte 34 000 € de loyers annuels maximum (avant charges et impositions diverses), même s’il est relutif chaque mois, j’ai le sentiment que je peux mieux faire.
Surtout compte tenu du fait que le capital restant dû à la banque n’est "que" de 382 000 €.
Question ?
Si je cède mon bien, avec ce qu’il va me rester (870 000 - 382 000 € - IRA - Plus-values…), soit X, ne me serait-il pas possible de refaire un nouvel investissement qui, avec l’effet de levier possible, pourrait non pas augmenter mon rendement/somme investie initialement mais mon patrimoine et mes revenus ?
D’autant plus que  j’aurai dans un 1er temps diminué mon encours bancaire de 380 000 €. Et que j’aurai, pour ce nouveau projet, ou un super apport personnel (même si nous convenons ici que nous évitons tous d’en faire, si possible), ou une super garantie à offrir à ma banque (placement…)
Ce serait peut-être plus facile que de dire au banquier: pouvez-vous m’en rajouter une louche, siou plait  ?
Enfin, en réponse à Cricri77700:
la requalification de l’activité en "Marchand de biens" se fonde sur le fait (c’est la doctrine des impôts) que des opérations successives ont été réalisées en ayant préalablement à l’achat pensé à la revente. L’objectif inititial déterminé n’étant pas de conserver le bien.
Il est tout à fait possible de réaliser des arbitrages de patrimoine. Y compris plusieurs dans la même année. Pourvu que l’idée de départ n’ait pas été l’achat-revente (quasi) immédiat.
Evidemment, si vous dîtes d’emblée aux services des impôts: je les ai acheté pour les revendre aussitôt… smile


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#7 04/03/2016 11h40 → Palinf : étude de cas immobilier (est-ce le moment de liquider mon immeuble ?) (immobilier, location, rendement)

Membre
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D’après ma notaire, maximum 1 bien / 2 ans à 3 ans peut être vendu sans que les impôt nous tombe dessus. ( ou 2 dans la même année puis 1 autre 4 ans plus tard par exemple ) les impôts sont très vigilant en ce moment sur les achats/revente .

Même si vous avez des arguments, il vous redresse.

Après bien vu pour la plus value à prendre en compte également.
Mais sur le cas concret exposé , il manque beaucoup de détail.

Autre chose, vendre pour avoir un apport pour un autre projet ? Je dirais vendre pour placer l’argent et emprunter la totalité pour faire jouer l’effet de levier au maximum et déduire plus d’intérêt d’emprunt. smile


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#8 04/03/2016 12h11 → Palinf : étude de cas immobilier (est-ce le moment de liquider mon immeuble ?) (immobilier, location, rendement)

Banni
Réputation :   23 

Bonjour Cricri,
ce dont votre notaire vous a parlé correspond en tout point à ce que je vous ai écrit.
En gros, si vous voulez pratiquer de l’achat-revente sans être taxé de Marchand de Biens, c’est ce qu’i faut faire. Rester discret.
Maintenant, si avant même d’acheter votre bien vous n’avez pas l’idée de le revendre aussitôt, ce ne sera pas le cas.
Exemple: Que font les foncières cotées ou non ? Croyez-vous qu’elles ne revendent qu’un appartement, immeuble ou local commercial/an ? Sont-elles pour autant qualifiées de MDB ?
Pour vous prémunir de toute "mauvaise surprise"le cas échéant, il vous suffit d’interroger l’administration de manière simple, en exposant votre cas. Autant être "carré" avec.
"Je suis propriétaire de… depuis…. Aujourd’hui, je souhaite, pour des raisons personnelles, arbitrer mon patrimoine. En cédant …(tels biens).
Selon vous, cela serait-il considéré comme une opération de marchand de bien ou non ?
Je préfère vous demander conseil avant d’agir".
Ou " Il y a 2 ans et l’an dernier, j’ai déjà revendu tels biens que je possédais depuis… Aujourd’hui, ma banque m’indique qu’elle veut bien m’accompagner sur de nouvelles acquisitions, sous réserve que je procède d’abord à la vente de…
Si je revends les biens en question, et au vu des cessions que j’ai réalisé précédemment, cette (ces)nouvelle(s) vente(s) serai(en)t-elle considérée(s) par vos services comme relevant de l’activité d’un marchand de biens ou non ? Je vous précise que, lorsque j’ai acquis ces biens, je pensai pouvoir les conserver dans mon patrimoine plus longtemps…
Veuillez agréer…
C’est ce que nous faisons quand nous nous posons des questions de ce genre.
Nous l’avons pratiqué il y a quelques années pour un questionnement identique au vôtre: nous avions 7 appartements sur Nantes que nous voulions vendre la même année.
Réponse des impôts: il s’agit d’un arbitrage de votre patrimoine qui ne sera pas analysé comme une opé de MDB.
Savoir que, si la question est "claire", la réponse des impôts est engageante.
Ceci dit, si vous voulez avoir une "vraie" activité de MDB, il faudra bien un jour vous déclarer en tant que tel. Le monde est ainsi bâti que tout n’est jamais parfait smile


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#9 04/03/2016 12h33 → Palinf : étude de cas immobilier (est-ce le moment de liquider mon immeuble ?) (immobilier, location, rendement)

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La requalification en marchands de bien nécessite deux choses :
- le caractère habituel (qui peut être peu fréquent, par exemple 5 reventes en 10 ans)
- l’intention spéculative (c’est à dire l’intention de faire un achat-revente), qui doit s’apprécier au moment de l’acquisition, et qui doit être prouvée de façon objective.

Voici par exemple deux jurisprudences récentes :
Mise à jour de la jurisprudence relative à des cas de requalification en marchand de biens. - INVESTIMMO-AUTREMENT.FR

Dans la première, la Cour administrative d’appel considère que l’intention spéculative est avérée.

Dans la seconde, malgré l’important volume d’affaires (vente de 25 immeubles), la cour considère que l’intention spéculative n’a pas été prouvée et donc ne requalifie pas. Notez bien que, si l’administration fiscale et le juge de première instance avaient bien fait leur boulot, ils auraient peut-être trouvé cette intention spéculative. L’administration fiscale s’est bornée à considérer que le volume important (= le caractère habituel) prouvait l’intention spéculative ; c’est raté.

Notez quand même :
- vu la lenteur de la justice, le jugement définitif intervient 15 ans après les faits, dans les deux cas ci-dessus. Avoir raison au final, c’est bien, mais se cogner 15 ans de démêlés avec la justice, il faut avoir les reins et le moral solide. Donc, si on pense être limite, il ne faut pas raisonner seulement en termes de "j’ai raison ou pas ?" mais aussi de "même si j’ai raison, est-ce que je suis prêt à affronter des années d’emmerdement, ou bien est-ce que je préfère jouer la sécurité ?".
- ces jurisprudences ont été "intégrées" par l’administration fiscale, si elle fait bien son boulot. Dans le 2ème cas, où l’enquête fiscale doit dater de la fin des années 90, l’administration a omis de prouver l’intention spéculative. On peut supposer qu’un inspecteur des impôts de 2016 est mieux briefé sur ce sujet.

Il faut retenir, en tout cas :
- ne donner aucune prise sur l’aspect "intention spéculative". En particulier, n’écrire nulle part qu’on a l’intention de revendre rapidement. On achète pour donner à bail, c’est la version à laquelle il faut se tenir vis à vis de tous les interlocuteurs (AI, notaire, banque, associés…).
- lorsqu’on se décide à vendre, avoir une explication valable et nouvelle pour cette décision. Il faut que cette décision soit basée sur quelque chose de nouveau, pas sur "j’avais toujours prévu que je vendrais au bout de quelques années".

Lire aussi : les conséquences fiscales d’une requalification en marchand de biens | Blog Avocats

Dernière modification par Bernard2K (04/03/2016 13h17)

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#10 04/03/2016 13h34 → Palinf : étude de cas immobilier (est-ce le moment de liquider mon immeuble ?) (immobilier, location, rendement)

Banni
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Bonjour Bernard2k,

toujours aussi excellent…


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#11 04/03/2016 14h26 → Palinf : étude de cas immobilier (est-ce le moment de liquider mon immeuble ?) (immobilier, location, rendement)

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Plusieurs éclaircissements au vue de vos (incroyablement intéressantes) réponses.

Sur le contexte: je n’ai que deux bâtiments. Ils sont loués en location classique. Quand je parle de “au feeling” c’est pour la décision d’investissement.
Je doute un peu sur l’intérêt de conserver le rendement initial comme donnée. Pour moi c’est la rentabilité aujourd’hui qui m’intéresse.

Impôts / Fiscalité:
Toutes choses égales les impôts seront de toute façon payées sur un bénéfice. Que le benefice soit généré par ce bâtiment ou par un autre ou par un autre investissement il sera de toute façon taxé. C’est pour cette raison que je l’ai sorti de l’équation.

Précisions sur les chiffres utilisés:
Mes données de bases manquaient de précision. Le revenu locatif de 2820 est un revenu net. C’est le revenu mensuel une fois toutes les charges payées. Ainsi que les périodes de vacances, assurances …
Même chose pour le capital bloqué: qui est le capital restant après liquidation déduit de tout. Impôts, frais etc…
J’ai voulu étayer les formules dans mon énoncé principal mais à tord ça rend les choses confuses.

Optimisation fiscale et marchand de bien.
Je suis loin de cette catégorie. Mon premier bien date d’une dizaine d’année. J’en ai acheté 3. Vendu 1 qui était considéré comme ma résidence principale. Je n’ai aucune intention de masquer mes revenus ou la valeur des biens. Il y a longtemps que je me suis convaincu que ce n’est pas sur ça qu’il faut se concentrer mais plutôt sur la production de valeur.

belli79 à bien cerné ma position: le sentiment que je peux mieux faire… que je peux débloquer un super apport personnel/garantie qui me permettrait d’accéder à un projet de plus grande envergure.
Et comme le dit aussi cricri77700 l’idée est toujours d’en mettre le moins possible. Mais ça ça viendra dans une autre discussion sur un cas concret d’investissement.

Ce que je retiens donc est que le raisonnement initial est correct et qu’il existe un “rendement exotique” calculé comme suit: (avec la définition de net net inspiré de Bernard2K)
RE = revenu net net / solde net net après la vente.
Et que ce rendement peut être effectivement comparé à d’autres type de rendements financiers.

Dernière modification par palinf (04/03/2016 14h27)

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#12 04/03/2016 18h19 → Palinf : étude de cas immobilier (est-ce le moment de liquider mon immeuble ?) (immobilier, location, rendement)

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Sur la fiscalité, je pense que votre raisonnement est erroné.

Vous semblez impliquer qu’un même bien immobilier a forcément une fiscalité donnée, et que donc son rendement net est "figé".

Or, selon qu’il est loué nu, ou en meublé à l’année, ou en meublé de tourisme, il n’a pas la même rentabilité, et pas la même fiscalité. De même s’il est détenu en direct, ou en SCI à l’IS, par exemple. Ou encore s’il peut bénéficier de dispositifs fiscalement avantageux (Borloo ancien par exemple).

Donc le rendement net d’un bien n’est pas une donnée intrinsèque d’un bien, mais la résultante de choix, qui peuvent changer dans le temps. D’où l’intérêt de distinguer la rentabilité brute et la rentabilité nette et de préciser le type de location et le type de fiscalité.

Concernant la fin de votre message, à part quelques mots changés, vous êtes exactement sur votre idée initiale : évaluer votre immeuble en termes de rendement net calculé sur le capital immobilisé, et cela, pour en déduire qu’il n’est pas assez rentable et qu’il faut le revendre.

Ce que je retiens de vos interventions ici :
- vous refusez de vous présenter malgré la demande d’un modérateur
- vous restez sur vos idées premières malgré les diverses interventions (ce qui est un phénomène fréquent sur les forums : "j’ai telle idée qu’en pensez-vous ?" Réponses assez divergents de l’idée première. Conclusion : "vous me confortez dans mon idée première car c’est de toute façon ce que je cherchais en venant ici").
- vous semblez de plus récitent à divulguer des informations relatives à votre fiscalité.

C’est votre choix, mais ne vous étonnez pas si les échanges sont moins fructueux dans ces conditions. Bonne continuation dans l’immobilier !

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#13 04/03/2016 19h45 → Palinf : étude de cas immobilier (est-ce le moment de liquider mon immeuble ?) (immobilier, location, rendement)

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Bernard2K: Fiscalité: J’ai fait le choix de l’exclure du calcul. Je ne comprend pas pourquoi vous revenez sur ce point ? La donnée de base est le "revenu net net" comme vous l’avez vous-même exprimé.

Concernant la fin de votre message … vous êtes exactement sur votre idée initiale

Oui, rien n’est venu contredire jusqu’à présent le raisonnement. cricri77700 et belli79 ont bien compris la teneur du raisonnement et l’étayent. Ce qui en effet me renforce dans mon idée.
Ce n’est pas parce que vous n’avez pas trouvé les mots pour invalider mon raisonnement que celui-ci est faux. Je suis très bien armé contre le biais de confirmation je vous remercie.

Le modérateur me "recommande" de me présenter. Si c’est une condition nécessaire pour participer à ce forum un autre mot serait plus adapté. Je comprend que vous souhaitez connaître plus largement le contexte mais en dehors des éléments nécessaires à l’étude de cas je trouve ça peu pertinent.

Ce que je retiens de votre intervention: vous partez dans des élucubration qui ne sont pas liées au problème principal (vendeur de bien - qui a lui seul mériterait son fil) - un prof de philo barrerait tout ça d’un gros hors sujet. Vous faites preuve d’une grande suspicion à mon égard - un psychiatre diagnostiquerait probablement paranoïa. Et en plus de ça vous perdez votre énergie (qui je suis sûr serait bien mieux utilisée à prodiguer vos conseils) à de vaines remontrances - phénomène fréquent chez les "piliers de forums" 

C’est votre choix, mais ne vous étonnez pas si les échanges sont moins fructueux dans ces conditions.

N’ayez crainte si vous êtes blessé et si ça ne vous convient pas je me passerai de vos fruits, les autres intervenants en avaient de beaucoup plus juteux !

toujours aussi excellent…

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#14 04/03/2016 21h20 → Palinf : étude de cas immobilier (est-ce le moment de liquider mon immeuble ?) (immobilier, location, rendement)

Modérateur
Réputation :   1083 

Dans la bouche d’un gentleman, le terme "recommander" n’a pas vraiment le sens optionnel que vous lui attribuez….

J’ai moi aussi, à vous lire, l’impression que vous ne semblez chercher qu’une confirmation de votre position, et ignorez toutes les remarques et objections qui vous sont faites. Ainsi :
  - la fiscalité ne sera pas la même si vous cédez votre immeuble pour ensuite investir ailleurs : quid de la fiscalité sur la plus-value lors de la vente, le revenu foncier (ou autre !) pourra être très différent sur le nouvel investissement  (selon le financement retenu, le type de location, l’existence de travaux, le montage retenu, etc.), et l’impact fiscal si vous revendez ensuite dans 10 ou 15 ou N années est également différent.
  - vous ne trouverez pas de banque pour vous financer un nombre infini de projets, et arbitrer cet immeuble a un impact sur votre capacité de financement,  présente comme future.
  - votre risque n’est pas le même, selon que vous possédez des immeubles valant 1M€ avec 500k€ de dettes, ou que vous possédez des immeubles valant 2M€ avec 1.5M€ de dettes (par exemple), mais votre raisonnement donnera un "rendement" (avec vos criteres, erronés à mon avis) presque 3x meilleur dans le second cas.
  - votre mode de raisonnement ne peut pas s’appliquer à l’ensemble de vos investissements immobiliers,  comme ceci à été démontré par l’absurde (avec votre raisonnement, vous ne devriez conserver les biens que quelques mois,  que tant que le capital restant dû la banque est proche de la valeur du bien ).
  - la pertinence d’une cession de votre immeuble dépend AUSSI de votre situation, de vos objectifs, et rester muet sur ces aspects a de bonnes chances de rendre peu pertinente une partie des suggestions qui peuvent vous être faites ;
  - etc.


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#15 04/03/2016 21h27 → Palinf : étude de cas immobilier (est-ce le moment de liquider mon immeuble ?) (immobilier, location, rendement)

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Palinf Bonsoir,
Pour que nous puissions apporter notre contribution de manière sensée à votre questionnement, il me semble hyper utile d’avoir effectivement, comme vous avez été "invité" à le faire par quelque membre, diverses informations vous concernant.
Vous même avez reconnu qu’à priori, j’aurai réussi (un hasard) à cerner votre position.
Agissons-nous dans le cadre d’un jeu de devinette(s) ?
Pour mémoire, ici, personne n’a d’obligation envers personne.
Ni les uns, ni les autres, ne sollicitent quelque contrepartie que ce soit.
Et pourtant, les informations qui sont échangées sur ce site me paraissent précieuses.
Je suis, moi aussi, nouveau membres (depuis 2 semaines environ).
Je me suis volontairement plié au petit jeu de la présentation parce que nous sommes entre investisseurs ni jaloux, ni envieux.
J’ai déjà échangé à plusieurs reprise avec Bernard2k. Ses réponses sont régulièrement judicieuses, frappées au coin du bon sens.
Ce serait sympathique de votre part de respecter la communauté de celles et ceux qui veulent bien apporter un éclairage à votre réflexion.
Vous en tirerez un profit bien plus conséquent qu’en tenant absolument à rester un consommateur anonyme.
Un contresens, ou un mauvais conseil, peut se payer très cher en immobilier…
A titre personnel, je déteste que mon analyse crée, éventuellement, une déconvenue à mon interlocuteur, alors qu’elle proviendrait d’un défaut volontaire d’informations initiales de sa part.
Just: faîtes confiance !!!


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#16 04/03/2016 22h11 → Palinf : étude de cas immobilier (est-ce le moment de liquider mon immeuble ?) (immobilier, location, rendement)

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Intéressant votre définition du rendement.
La fiscalité est importante, pourquoi juste sur un exemple : si vous revendez votre bien 870000€ mais devez une plus value de 130000€, il ne vous restera plus que 488000-130000=358000€
Est-ce que vous réussirez à obtenir autant de bénéfice avec 358000€ d’apport qu’aujourd’hui ? rien n’est moins sûr.
J’aurais d’ailleurs plutôt tendance à écrire que votre vision du rendement c’est bénéfice / (capital bloqué + impôt à la revente)

Dernière modification par sgnu (04/03/2016 22h21)

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#17 05/03/2016 12h33 → Palinf : étude de cas immobilier (est-ce le moment de liquider mon immeuble ?) (immobilier, location, rendement)

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Autre remarque sur votre définition du rendement : en effet, il ne fait que diminuer au fil du temps, au fil des remboursements du prêt. Seulement votre capital lui ne fait au contraire qu’augmenter, vous vous enrichissez (à moins bien sûr que le bien ne perde de la valeur) …
Donc on en revient aux fondamentaux d’un investissement, bénéfices ET capital, ça votre formule n’en tient pas compte.

Pour mesurer la qualité d’un investissement, je vous suggère plutôt de calculer le TRI et la VAN.

Dernière modification par sgnu (05/03/2016 14h00)

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#18 06/03/2016 19h31 → Palinf : étude de cas immobilier (est-ce le moment de liquider mon immeuble ?) (immobilier, location, rendement)

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A mon avis ce qui manque dans le raisonnement sont les frais de transaction. Imaginez que votre rendement soit confortable: 10% net (incroyable) la première année, 9% la seconde, encore moins les suivantes.

La première année vous payez 100% de la valeur du bien + les frais de notaire (environ 7%). Si à l’issue de la première année vous revendez pour acheter la même chose afin de bénéficier des 10% de la première année, vous perdez les 7% de frais de notaire définitivement, si bien que la rentabilité nette réalisée la première année tombe finalement à 3%.
Le fait d’emprunter ne change évidemment rien.

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#19 06/03/2016 20h41 → Palinf : étude de cas immobilier (est-ce le moment de liquider mon immeuble ?) (immobilier, location, rendement)

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Un peu moins, Martin, un peu moins.
Car, sur les 3 % restants, il reste encore à déduire la CSG et l’imposition des revenus fonciers en fonction de la TMI du propriétaire.
Soit une rentabilité finale la 1ère année à 2, .. % Champagne !!!  smile


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#20 22/03/2016 18h18 → Palinf : étude de cas immobilier (est-ce le moment de liquider mon immeuble ?) (immobilier, location, rendement)

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Je ramène finalement un peu plus de grains à moudre… j’ai complété l’analyse avec une comptabilité exhaustive de l’année 2015 et je me suis renseigné sur l’impôt sur la plus value ainsi que quelques autres chiffres.
Je pense être maintenant exhaustif et sans avoir fait de projection sur 2016 et au delà voici ce que je trouve:

Exploitation

  41 780 Loyers recus charges comprises (location meublée) 
-12 291 Remboursement interêts           
-18 512 Remboursement capital             
-10 423 Toutes charges fonctionnement  
    551 Solde exercice 2015

Evaluation du passif           

 10 420 Caution locataires              
214 749 Solde restant pret 1            
161 392 Solde restant pret 2            
386 562 Total

Passif / Actif 44%
Calcul du benefice en cas de vente

870 000 Evaluation mars 2016 - net vendeur    
483 437 Solde de la vente                                
 38 634 Remboursement anticipé taux fixe                        
 35 000 Impots en cas de vente (plus value retenue 140 000) imposée à 40pc      
409 803 Net envisagé de la revente

Soit un rendement net net    4.65%

Est-ce que l’analyse tient un peu plus la route maintenant ?
Je pense continuer l’analyse en déterminant quels sont les éléments et dans quels grandeurs ils peuvent évoluer dans les prochaines années (prix de vente, loyers, …)

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#21 22/03/2016 19h55 → Palinf : étude de cas immobilier (est-ce le moment de liquider mon immeuble ?) (immobilier, location, rendement)

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Bonjour Palinf,
et félicitations pour votre présentation, aussi succincte soit-elle.
Et pour les informations que vous délivrez concernant la situation de vos biens.
A titre perso, je ne change pas d’opinion.
Si vous faîtes une telle plus-value sur des biens acquis entre 2011 et 2013, c’est que, au vu de la non évolution des prix dans la plupart des secteurs ces dernières années, vous auriez super bien négocié vos acquisitions. Bravo à vous.
A vous d’étudier si, avec la somme récupérée, vous tireriez de meilleurs revenus que dans votre situation actuelle.
Cela suppose donc que vous ayez déjà des projets concrets (unique ou multiples) dans lesquels réinvestir.
Où en êtes-vous à ce sujet ?
Utiliseriez-vous à nouveau "l’effet de levier" pour le financement ?

N-B: attention à votre résultat 2015. Il sera + positif parce que votre remboursement de capital n’est pas déductible de vos revenus fonciers.
Votre  résultat devrait donc être + 19 063 €.
Avec, en outre, la CSG-RDS et intégration du reste dans vos revenus en général.
Votre "exploitation" sera donc, sauf si je ne me trompe, négative, en terme de cash flow.
Pouvez-vous faire baisser vos charges de fonctionnement ?


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#22 23/03/2016 08h43 → Palinf : étude de cas immobilier (est-ce le moment de liquider mon immeuble ?) (immobilier, location, rendement)

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Belli : il me semble que vous avez zappé quelque chose, c’est "(location meublée)". Donc Palinf n’aurait pas de revenus fonciers mais, plus probablement, du BIC au réel sur une activité de LMNP.

Dernière modification par Bernard2K (23/03/2016 08h49)

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#23 23/03/2016 09h32 → Palinf : étude de cas immobilier (est-ce le moment de liquider mon immeuble ?) (immobilier, location, rendement)

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Oups!!!
Palinf: avez-vous comptabilisé les amortissements effectués, pour le calcul de la PV à long terme (puisque vous détenez apparemment votre actif depuis + de 2 ans) ?


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#24 23/03/2016 12h04 → Palinf : étude de cas immobilier (est-ce le moment de liquider mon immeuble ?) (immobilier, location, rendement)

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Je n’ai pas de projet concret pour le moment, je voulais m’assurer de la justesse du calcul pour éventuellement transférer la plus value dans un produit plus liquide (même si le rendement est légèrement inférieur) pour être plus réactif pour mes prochains achats. Je pense me tourner vers les biens vendus aux enchères qui demandent une forte liquidité immédiate.

C’est en effet de la location meublée. Mais dans le pays où je suis la fiscalité est très simple. Tant que c’est fait en personne privée les revenus fonciers sont incorporés aux autres revenus pour le calcul de l’impôt. Idem pour l’impôt sur la plus value.

L’amortissement des dépenses d’investissement et de construction est effectivement pris en compte pour le calcul de plus value exposée  - environ 12600 par an. C’est vrai que c’est un élément que je dois prendre en compte pour l’évaluation sur le long terme: au bout de quelques années l’amortissement n’aura plus lieu d’être et va éventuellement impacter mon revenu imposable.

Pour répondre spécifiquement à belli79.
En effet, le résultat imposable est de + 19 063 €, si je comprend bien vous ré-injectez l’impôt payé sur cette somme dans le calcul de l’"exploitation" et en effet le cash flow est négatif. Ca devient très compliqué à calculer car c’est fortement variable de mes autres revenus. Toutefois il me semble que ça peut être supprimé de l’équation car les impôts sur les revenus seront payés peu importe le type d’investissement dans mon cas.

Pouvez-vous faire baisser vos charges de fonctionnement ?

Alors là, je ne vois pas le raisonnement sous-jacent. Comment pourrais je les baisser ? A quoi pensiez-vous ?

Pour la projections sur les prochaines années, j’ai trouvé les éléments variables suivants:

Favorable à la vente = diminue la rentabilité
Diminution du solde restant dû
Diminution et/ou fin de l’amortissement
Augmentation des taux d’intérêts (prêt tx variable)
Augmentation de valeur du bien - prix de l’immobilier

Défavorable à la vente = augmente la rentabilité
Diminution des intérêts sur solde restant dû
Augmentation des loyers

Dernière modification par palinf (23/03/2016 12h56)

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