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Forums des investisseurs heureux

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#1 03/03/2016 19h49 → Apports de parts de SCI à une SASU existante ? (apport, holding, sas, sasu)

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Bonsoir,

Avec 4 associés, nous créons actuellement une Start-up sous forme de SAS. Pour intégrer cette dernière, je crée actuellement une SASU.

Comme je l’expliquais dans ma présentation, je suis associée dans 3 SCI qui détiennent chacune un immeuble. Chaque SCI est excédentaire et à l’IS. D’ici deux à trois ans, de manière à pouvoir gérer les éventuelles dividendes que les SCI verseront, je souhaiterais faire remonter ces dernières dans une seule et même structure, ma future SASU, qui serait une holding. J’envisage de continuer à acheter des immeubles avec des associés pour augmenter mon patrimoine immobilier.

Je suis navrée si mes questions paraissent simples, mais je ne maitrise pas bien le sujet. Nombre d’articles traitent de l’apport au moment de la création de la SAS, mais très rarement post-création.

- Sera t-il possible d’apporter mes parts de SCI à ma SASU ? En somme que la SAS se substitue à moi dans ces sci ?

- Cela se fera t’il par modification du capital ? Ou par compte courant associé ?

- Quelles sont les formalités ? J’ai cru comprendre qu’il faudrait l’intervention d’un commissaire au compte ?

- Je n’ai pas encore déposé mes statuts de SASU, et peut-être qu’un capital variable me donnerait une plus grande flexibilité, tout en m’évitant des frais (publicité, nouveau dépot de statuts..) ?

- Les statuts des SCI dont je suis actuellement associé devront-ils être modifiés ?

- Les associés des SCI peuvent-ils s’opposer à ce changement ?

- Pour mes prochains investissements, je souhaiterais directement m’associer dans les futures SCI via ma SASU. Pourtant, j’ai lu que les banques ne prêtaient que très rarement aux SAS, leur(s) associé(s) n’étant pas responsables des dettes, et leur patrimoine non engagé. Les banques pourront t’elles prendre en garantie mes propres revenus et mon patrimoine pour m’octroyer un crédit ?

Je vous remercie et vous prie de m’excuser par avance pour le grand nombre de questions.

Dernière modification par baguette (03/03/2016 19h50)

Mots-clés : apport, holding, sas, sasu

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#2 03/03/2016 21h19 → Apports de parts de SCI à une SASU existante ? (apport, holding, sas, sasu)

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Vous pouvez créer une société holding sous la forme d’une société civile (à l’IS) plutôt qu’en SAS, car cela peut effectivement entraver l’octroi des financements immobiliers que vous projetez de mettre en place dans l’avenir.

L’apport de vos participations immobilières à la holding peut prendre la forme d’une augmentation de capital. Ici encore, la holding sous la forme d’une société civile vous permet d’éviter l’intervention d’un commissaire aux apports, ce qui réduit considérablement le coût et les délais.

Pour éviter l’imposition des plus-values latente, il faudra demander, lors du dépôt de votre déclaration d’impôt sur le revenu, à bénéficier du régime du report d’imposition sur cet apport. J’ai déjà évoqué toutes ces questions dans un file qui traite de la holding. Je vous invite à vous y reporter.

Attention, une société civile ne peut  pas être une société unipersonnelle. Il faudra un second associé, au moins pour une part unique.

Enfin, si vous ne possédez que 25% de la start up, vous devriez également étudier l’alternative qui consiste à loger votre participation dans un PEA. Dans cette configuration, les dividendes versés seront exonérés d’impôts et de prélèvements sociaux dans la limite de 10% de votre participation au capital social, ainsi que la totalité de la plus-value éventuelle sur la revente de la structure.

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#3 04/03/2016 00h41 → Apports de parts de SCI à une SASU existante ? (apport, holding, sas, sasu)

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Merci pour cette réponse précise.

Un ami juriste me dit que pour "donner" mes parts de SCI à la SASU, il faudrait obligatoirement passer par une cession de parts, ce qui implique un prix de parts basé sur l’immobilier. En quelque sorte, il faudrait que je me rachète mes parts, ce qui est impossible.

La cession, outre le prix des parts qui sera conséquent, impliquerait des actes ssp et le paiement de droits.

Votre solution d’AK permettrait t’elle d’éviter tout cela ?

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#4 04/03/2016 19h49 → Apports de parts de SCI à une SASU existante ? (apport, holding, sas, sasu)

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J’attire votre attention sur la nécessité de réfléchir, non à ce que vous pourriez faire, mais aux objectifs que vous souhaitez atteindre pour votre patrimoine et votre projet de vie en faisant un tel montage : constitution de patrimoine, revenus complémentaires pour la retraite, retraite anticipée avant l’âge légal, transmission de patrimoine, anticipation d’une éventuelle revente de votre participation dans la start up, anticipation d’une éventuelle revente de l’immobilier locatif, etc…

En particulier, la détention d’immobilier en direct au travers de société civiles à l’IS peut présenter des inconvénients importants lors de la revente des immeubles. Les avez-vous vraiment identifiées ?

C’est pourquoi, je pense que vous pourriez avoir intérêt à vous faire conseiller par un professionnel, par exemple un fiscaliste (contre facture), car les réponses du forum ne donner qu’un éclairage "partiel" et ne permet pas d’étayer une véritable stratégie patrimoniale globale…

Pour répondre précisément à votre question, je dirai que vous êtes libre de procéder :

1°/ soit par cession de parts (ou apport à titre onéreux), ce qui entraîne le versement de droits d’enregistrement au taux de 5% sur la valeur des parts et a pour conséquence d’extérioriser des plus-values sur cette revente (car il s’agit bien d’une vente).

Cette plus-value est à intégrer dans votre déclaration d’impôt sur le revenu (IRPP + prélèvements sociaux). Il s’agit d’une plus-values sur cessions de titres, qui est susceptible de bénéficier de l’abattement pour délai de détention (50% si les titres sont détenus depuis plus de 2 ans et 65% au delà de 8 ans) cf  article 150-OD 1 ter CGI. L’abattement majoré de 85% n’est pas applicable ici…

Dans cette hypothèse, il faut payer un prix de vente (au comptant ou de façon échelonnée dans le temps…)

2°/ soit par augmentation de capital (apport pur et simple), ce qui entraîne un droit d’enregistrement fixe (375 euros en dessous d’une valeur déclarée inférieure à 225.000 euros et 500 euros au delà) ainsi que la possibilité de demander la mise en report d’imposition de la plus-value (dans ce cas la plus-value d’apport est calculée et déclarée lors de cet apport, selon les même modalités que dans le 1/, mais l’imposition est, selon des modalités fixée à l’article 150 OB ter CGI, reporté jusqu’au jour de la revente des parts de la holding ou jusqu’au jour de la revente des titres apportés si cette revente intervient dans les trois ans de l’apport.

Dernière modification par stephane (05/03/2016 23h17)

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#5 04/03/2016 20h21 → Apports de parts de SCI à une SASU existante ? (apport, holding, sas, sasu)

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Je vous remercie de prendre le temps de répondre avec précision à mes questions de débutante.

Votre 2ème solution d’AK semble parfaitement correspondre à mes attentes.

Vous avez raison concernant la nécessité d’être conseillée par un spécialiste, mais avant de prendre RV, j’aimerais maitriser les bases, afin d’optimiser cette rencontre et pouvoir échanger facilement.

Concernant mes objectifs, ils sont simples :

Je souhaite développer au maximum mon patrimoine, sans me verser le moindre revenu, de manière à pouvoir vivre des rentes de ce dernier dans 15/20 ans. Je souhaite conserver tous mes immeubles, continuer à en acheter chaque année, et cumuler les revenus locatifs. D’où mon idée de centraliser l’ensemble des dividendes de tous mes investissements dans une seule structure (la SASU holding), de manière à pouvoir les réinvestir immédiatement, sans être taxée.

Etant toujours associée avec d’autres personnes dans les SCI, je ne veux pas être contrainte de déclarer des revenus en étant associé en nom propre, et donc subir une imposition. Je veux garder la maitrise des dividendes.

Ainsi, si les autres associés désirent que des dividendes nous soient versés via nos SCI, ces derniers remonteront dans ma holding, et je pourrai les utiliser pour acheter de nouveaux immeubles.

Dans 15 ou 20 ans, quand j’aurai arrêté mon CDI, je me rémunérerai via cet SAS, ou me verserai des dividendes. (je ne sais pas ce qui est le plus intéressant fiscalement).

- Mon schéma vous semble t’il cohérent avec mes objectifs ?

- Pensez-vous que prévoir un capital variable dans les statuts de la SASU soit une bonne idée pour éviter de payer des frais lors de la future AK (publication, nouveau statut…) ?

Encore merci.

Dernière modification par baguette (04/03/2016 20h56)

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#6 05/03/2016 04h09 → Apports de parts de SCI à une SASU existante ? (apport, holding, sas, sasu)

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Bonjour,

J’ai un montage similaire.

1 sci
2 sarl
1 sarl holding

A la base j’avais le même projet que vous sauf qua force de chercher sur le forum je ne sais pas si c’est la meilleure solution.

Au final je suis complètement perdu car je suis en phase de construction de patrimoine et quoi que l’on fasse les impôts et prélèvements obligatoires sont partouts.

J’en suis arrivé à me dire que la meilleure solution au final est d’acheté en enom propre et en nue propriété des parts de scpi.
Et apporter de la tresorerie en compte courant d’associé pour faire des apports pour des immeubles que vous pouvez recuperer pour reproduire le même montage.

Le soucis c’est que sur de l’immobilier à force de 3% ou 5% de frais sur des immeubles à 200 000€ ça chiffre vite.

Au final dans mon optique d’investissement je ferais l’achat d’environ 20 000€ de scpi en cash et en nue propriete chaque année et apporter 20 000€ de plus en cash sur le compte courant de la sci afin de pouvoir financer un immeuble par an.

Soit 40 000€ en cash et 200 000 € en prêt donc en 4 ans j’aurais un patrimoine d’1 million d’euros.

Phase 2 : contituer le plus longtemps possible comme ça et avec le cash flow je commence à rembourser mes crédits par anticipation.

Phase 3 : en 8 ans je me serais constitué un jolie patrimoine immobilier.

Voila bonne continuation

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