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#1 02/03/2016 22h18 → Belli79 : étude de cas immobilier (immeuble de 5 appartements à Béziers) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), lmp (loueur en meublé professionnel))

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Bonjour,
nous visons un nouvel immeuble sur Béziers, situé près du Centre -ville et des Allées Paul Riquet mais pas dans le cœur historique.
Immeuble ancien, R + 4.
1 T1 de 30 m² au RDC
1 T1 de 32 m² au 1er
1 T1 de 32 m² au 2è
1 Studio de 25 m² au 3è
1 studio de 25 m² + une terrasse sur les toits au 4è.
L’immeuble était loué en meublé. Exemple : T1 à 300 € H.C.
Selon le rapport d’expert:
Le gros oeuvre ne présente pas de défaut apparent
Le ravalement est récent
Les parties communes sont en état d’usage
Les prestations des logements sont globalement anciennes et à rafraîchir.
Considérez 20 000 € de travaux de rénovation (devis réalisé par entreprise locale avec laquelle nous travaillons dans la dite ville depuis 5 ans)
L’expert l’estime à 147 000 € NET VENDEUR.
Notre 1ère proposition à 80 k€ à été refusée… Nous allons passer à 90 k€ (toujours net vendeur…n’exagérez pas !).
Certains d’entre vous auraient-ils déjà loué en meublé sur Béziers (73 000 h) ?
Voir en meublé "touristique"  (donc avec changement de destination) ? Rassurez-vous, nous avons quelqu’un sur place qui peut suivre ça.
Merci les informations que vous m’apporterez.

Mots-clés : immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), lmp (loueur en meublé professionnel)


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#2 03/03/2016 22h35 → Belli79 : étude de cas immobilier (immeuble de 5 appartements à Béziers) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), lmp (loueur en meublé professionnel))

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Soit l’expert s’est trompé avec son estimation à 147 k€… soit il ne s’est pas trompé et vous essayez d’avoir cet immeuble à prix bradé.

C’est de bonne guerre mais il reste à voir si le propriétaire va le lâcher.

La rentabilité semble excellente à 90 k€ net vendeur, beaucoup moins à 147 !

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#3 04/03/2016 08h52 → Belli79 : étude de cas immobilier (immeuble de 5 appartements à Béziers) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), lmp (loueur en meublé professionnel))

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Bonjour Bernard2k,.
le propriétaire est en LJ. Le mandataire-judiciaire ne fait pas de publicité réelle sur cet immeuble.
Ce qui confine à l’habitude (sans jugement aucun de ma part) chez cette profession.
Il dispose d’une expertise foncière qu’il m’a transmise. Et qui analyse l’immeuble, son état, sa situation juridique. L’immeuble n’est donc pas en cause par lui-même. Ce sont les mauvaises affaires globales de la société propriétaire qui l’ont conduit où elle en est aujourd’hui.
C’est le JC qui décide, en lieu et place du propriétaire.
Il a le choix entre:
- refuser une offre parce qu’il y a d’autres offres meilleures en cours
- la refuser en pensant qu’une vente publique obtiendrait un meilleur résultat (roulette russe)
- l’accepter parce que depuis le début de la procédure collective, qui commence à dater, il n’a reçu aucune autre offre et qu’il ne veut (peut) pas prendre le risque d’aller en vente publique.
C’est à nous, en qualité de cessionnaire, de déterminer au plus juste à quelle offre il serait prêt à céder l’actif…pour obtenir la rentabilité que nous souhaitons.
Et c’est au JC de savoir comment les intérêts des créanciers seraient le mieux servis.
Notez que notre proposition inclut la faculté de jouir du bien, non pas à compter de la signature de l’acte notarié, mais à partir de la date de l’ordonnance du JC + délai de recours de tiers (8 jours)…
Ceci dit, nous n’avons jamais jusque là pratiqué la location en meublé, qui deviendrait un domaine nouveau pour nous.


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#4 04/03/2016 09h51 → Belli79 : étude de cas immobilier (immeuble de 5 appartements à Béziers) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), lmp (loueur en meublé professionnel))

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Bonjour, vous achèterez probablement cet immeuble à très bas prix. L’immobilier du centre ville de Béziers est en extrême souffrance (notamment autour des "allées").

Ps : Personnellement je n’y investirais pas.

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#5 04/03/2016 10h46 → Belli79 : étude de cas immobilier (immeuble de 5 appartements à Béziers) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), lmp (loueur en meublé professionnel))

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Bonjour Phil11,
merci pour votre message.
Nous connaissons Béziers dans la mesure où nous y investissons depuis 5 ans déjà.
Vous avez raison sur le fond: En 40 ans, Béziers Ville à perdu 10 000 habitants. Et a connu son point creux à la fin des années 90 avec moins de 70 000 habitants.  Depuis, la ville en a regagné 5 000 et, au vu des très nombreux appels téléphoniques (qui proviennent de toute la France) que je reçois à chaque fois cela devrait continuer ainsi.
Le centre-ville de Béziers dispose effectivement de nombreux immeubles vacants en centre-ville, pour des raisons historiques (départs d’habitants, nouvelles constructions en périphérie avec une augmentation en 15 ans du nombre d’habitants dans l’arrondissement de Béziers de 20 % !!!)…)
A réhabiliter avant de pouvoir être habités. Seulement, les propriétaires (propriétaires en direct, en indivisions successorales ou non, sociétés diverses) ne veulent pas, ou n’ont pas forcément les moyens, de les rénover aux normes actuelles. C’est ainsi qu’il y en a tant à vendre aujourd’hui. Et c’est ce qui explique pourquoi on y trouve encore d’excellentes affaires à réaliser.
Pour autant, Béziers manquent d’appartements corrects à louer.
A la minute où j’écris cette prose (excusez ma modestie…naturelle smile ), sur les 31 appartements que nous (amis et associés inclus) y possédons, 29 sont loués (en" nu").
1 vient tout juste (au bout de 2 ans !!!) d’obtenir son compteur par ERDF. plusieurs candidats se sont déjà fait connaître pour ce studio à 260 € + 15 €très  de charges.
Le 31è serait occupé si le locataire nous avait rendu les clefs…
L’explication de notre taux d’occupation tient certainement en 3 éléments:
- Nous remettons d’abord les appartement en état  (sobre, certes, mais aux normes) avant de les proposer à la location (pas de "marchand de sommeil" chez nous)
- Nos loyers sont inférieurs au prix du marché
- Nous acceptons, tant que le différentiel entre AL et Loyer reste gérable, les candidat(e)s qui bénéficient du FSL. Malgré le fait qu’il faille attendre 4 mois entre le montage du dossier et la perception des sous. Nous n’avons pas plus de difficultés avec ces personnes-là qu’avec les autres.
Toute personnes pouvant avoir un passage à vide dans sa vie professionnelle, sans être un "cas social".
Ceci dit, nous n’avons jamais pratiqué la location en "meublé"…
Je serai heureux de pouvoir continuer à discuter avec vous pour échanger nos points de vue sur cette ville que vous semblez bien connaître.
J’ai prévu d’y aller d’ici à quelques jours.
L’occasion de s’y rencontrer ?
Mon adresse mail figure dans ma présentation.


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#6 04/03/2016 14h04 → Belli79 : étude de cas immobilier (immeuble de 5 appartements à Béziers) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), lmp (loueur en meublé professionnel))

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Bonjour,

Vous connaissez Béziers mieux que moi, mais je suis quand même un peu étonné que vous envisagiez du meublé touristique dans cette ville.

Depuis l’élection de l’avocat frontiste Gilbert Collard à la tête de la municipalité bitterroise, les médias véhiculent une image calamiteuse de cette ville : centre ville crasseux, malodorant et peu sûr, population partagée entre, d’une part, étrangers vivant de minima sociaux voire de trafics divers, d’autre part, petits-blancs racistes vivant eu aussi de minima sociaux ou de très faibles revenus professionnels. En d’autres termes, une ville où communautarisme et paupérisation vont de pair.

Sans doute y a-t-il là une part d’exagération, mais franchement, cette image ne contribue pas à faire venir le touriste en dehors de la traditionnelle période de féria.

Le marché locatif de petites surfaces meublées à Béziers me semble plutôt devoir s’adresser aux populations en grande difficulté sociale,  ce segment de marché demeurant rentable tant que les aides au logement restent en l’état. Si ces aides venaient à diminuer, le niveau des loyers s’ajusterait immédiatement.

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#7 04/03/2016 14h44 → Belli79 : étude de cas immobilier (immeuble de 5 appartements à Béziers) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), lmp (loueur en meublé professionnel))

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stokes a écrit :

Depuis l’élection de l’avocat frontiste Gilbert Collard à la tête de la municipalité bitterroise

sauf erreur de ma part, c’est Robert Menard ex-journaliste qui est actuellement maire de Beziers, cela dit la "philosophie" reste la meme.

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#8 04/03/2016 15h05 → Belli79 : étude de cas immobilier (immeuble de 5 appartements à Béziers) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), lmp (loueur en meublé professionnel))

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Oups…je confonds Collard et Menard….meme region….meme parti…memes idees nauseabondes.
Ca ne change pas grand-chose au contexte local.

Dernière modification par stokes (04/03/2016 15h05)

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#9 04/03/2016 15h27 → Belli79 : étude de cas immobilier (immeuble de 5 appartements à Béziers) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), lmp (loueur en meublé professionnel))

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Bonjour Stokes et MisterNobody,

Ne vous étonnez pas/ Location en meublé touristique à Béziers.
Comme Socrate (je suis toujours modeste…)  il m’arrive de me poser des questions…
N’ayant pas "la science infuse", je suis contraint à échanger avec d’autres humains.
Je n’aborderai pas sur ce forum les sujets d’ordre politique…nous serions…hors sujet.
Je laisse à chacun ses convictions.
Ce que je constate lorsque j’y vais, c’est qu’il y a du boulot à faire en matière immobilière.
Et du bon boulot.
Nos locataires n’y sont pas plus des "cas sociaux" qu’ailleurs. Nous y avons aussi des étudiant(e)s, de jeunes travailleurs(euses)…comme partout.
Nous ne craignons pas la baisse des AL, nos loyers étant déjà bien en-dessous du prix local de marché. Entre -10 et - 15 %.
Tout en ayant une rentabilité (Loyers Hors Charges/Prix acte en main + Frais d’acte + Travaux) très correcte.
Par ailleurs, pour vous répondre, il n’y a pas que des touristes, mais aussi des personnes en déplacement professionnel…
Pour terminer, je vous remercie de bien vouloir rester sur mon sujet d’origine, sans disgresser.


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#10 04/03/2016 16h16 → Belli79 : étude de cas immobilier (immeuble de 5 appartements à Béziers) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), lmp (loueur en meublé professionnel))

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belli79 a écrit :

Nous ne craignons pas la baisse des AL, nos loyers étant déjà bien en-dessous du prix local de marché. Entre -10 et - 15 %.

Je me permets un petit aparté.

Quel intérêt d’être 10 à 15% moins cher que le marché ?
N’est-il pas plus intéressant d’avoir un bien plus cher car plus convoité/recherché ?

Pour que les locataires restent ?
De ma petite expérience, quand ils partent c’est pas pour une question de prix mais de changement dans leur vie.

Pour ne pas avoir de vacance locative ?
Si le bien est valorisant, il ne traîne pas sur le marché…

Pour l’exemple, je viens de louer en quelques heures un bien fraîchement rénové environ 10% plus cher que le prix du marché. Les candidats nous harcelaient presque pour l’avoir… (je ferais bientôt un topo dans ma présentation)

Beaucoup d’investisseurs raisonnent comme vous et j’avoue avoir toujours eu du mal à comprendre la démarche… D’ailleurs, c’est une "course à l’échalote" qui fait inexorablement baisser les prix…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#11 04/03/2016 17h51 → Belli79 : étude de cas immobilier (immeuble de 5 appartements à Béziers) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), lmp (loueur en meublé professionnel))

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Bonjour DDTee,
vous avez raison dans le principe.
Nous n’investissons pratiquement pas à Nantes, sauf exception, car l’immobilier y est très cher (et la rentabilité, à mes yeux, trop faible)
Nous sommes parfois à plusieurs centaines de kms de chez nous (à 800 de Béziers, 900 de Nîmes, 1 000 de Marseille…).
Dans ces villes, nous ne voulons pas de vacance locative.
Le deal avec nos associé(e)s est d’obtenir telle rentabilité discutée au départ.
Il est vrai que nous ne cherchons pas la rentabilité maximum. Nous avons certainement tort.
Dans la réalité, je constate que nous ne sommes pas si nombreux à penser comme ça.
Et, nous concernant, nous ne pesons pas suffisamment (nous sommes des "petits" dans l’immobilier) sur un marché, fût-il local, pour entraîner une baisse des loyers des autres acteurs.
Ma femme, de formation "Beaux-Arts, cursus architecte d’intérieur" me parle aussi d’une "montée en gamme"… Elle a la même vision que vous.
Il me faut vous également vous dire que nous ne choisissons pas les meilleurs emplacements, les plus demandés.
Donc, pour y attirer des locataires, nous utilisons un argument sonnant…mais pas trébuchant.
Dans tous les cas, je vois que nous occupons des places différentes dans la location immobilière.
L’important n’est-il pas que chacun y trouve son  compte ? Et il me semble que vos opérations démontrent que vous vous en tirez plutôt bienl… c’est donc, cher DDTee, que votre cœur a ses raisons que votre raison connaît… (Blaise Pascal, "Pensées"…détournées smile )


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