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Forums des investisseurs heureux

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#1 02/03/2016 15h33 → Profiter des taux bas : quelles SCPIs acheter en 2016 ? (conseil, immobilier, scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonjour à tous,

J’ai aujourd’hui un portefeuille de SCPI constitué à parts égales de :
- Foncia Pierre Rendement
- PFO2
- Corum Conviction

Je souhaiterais profiter des taux bas pour compléter ce portefeuille. Quelle(s) SCPI(s) me conseilleriez vous et pourquoi ?

Merci d’avance.

Bandini

Message édité par l’équipe de modération (03/03/2016 08h50) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : conseil, immobilier, scpi (société civile de placement immobilier)

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#2 02/03/2016 22h17 → Profiter des taux bas : quelles SCPIs acheter en 2016 ? (conseil, immobilier, scpi (société civile de placement immobilier))

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Sans connaître vos objectifs et votre situation personnelle, il est difficile de donner un conseil pertinent.

Votre portefeuille a-t-il été constitué à crédit ou au comptant ? Sur quelle durée envisagez-vous de vous endetter ?

Souhaitez-vous une diversification géographique ou sectorielle ?

Un positionnement offensif (rendement plus fort) ou plutôt défensif (rendement plus faible) ?

Quelle banque vous financera ? (toutes les banques n’acceptent pas toutes les scpi)…

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#3 02/03/2016 23h37 → Profiter des taux bas : quelles SCPIs acheter en 2016 ? (conseil, immobilier, scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonjour,

Votre portefeuille est constitué de SCPI de commerces et bureaux ainsi une diversification intéressante pourrait se faire sur les actifs de Santé et d’Education avec des SCPI de type Primovie ou typiquement Pierval Santé.

Les actifs achetés par ces SCPI sont anti-cycliques avec des baux fermes très long terme pour certains sous-jacents ainsi vous diversifiez votre patrimoine avec des flux selon moi pérennes et stables assis sur des locataires solides type EHPAD, Cliniques, Ecoles, etc.

Je reste à votre disposition pour en discuter !

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#4 03/03/2016 01h25 → Profiter des taux bas : quelles SCPIs acheter en 2016 ? (conseil, immobilier, scpi (société civile de placement immobilier))

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Pour une diversifivation en terme de sdg et en terme de stratégie d’investissement, je regarderais du côté de Sofipierre ou Immorente 2 de chez Sofidy. Ces SCPIs utilisent les taux bas pour s’endetter et avoir un léger effet de livier.

Pour une diversification en terme de sdg et en terme géographique (et fiscal), je regarderais du côté de Novapierre Allemagne.


100% des gagnants ont tenté leur chance mais tous ceux qui ont tenté leur chance ne sont pas gagnants.

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#5 03/03/2016 02h13 → Profiter des taux bas : quelles SCPIs acheter en 2016 ? (conseil, immobilier, scpi (société civile de placement immobilier))

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C’est la toute la difficulté des conseils en choix de SCPI. Une personne = un conseil.
Pour ma part je n’approuve aucun des conseils qui viennent de vous etre donnés et trouve déja votre portefeuille tres orienté, je doute que ce choix ait fait l’objet d’une analyse personnelle et objective, mais plutot le résultat d’un suivi de "conseils" qui vous ont déja été promulgués (CGP?).
Formez-vous, c’est tres important, la documentation est disponible, lisez, décortiquez, analysez. Cela prend du temps mais vu la durée de l’investissement que vous faites, au moins vous saurez ou vous allez et serez mieux armé pour en assumer les éventuelles déconvenues.
Sinon restez sur du classique, du bon pere de famille. La je viens de donner un conseil purement personnel, que beaucoup ne partageront pas smile


Parrain de mon adorable filleule

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#6 03/03/2016 07h09 → Profiter des taux bas : quelles SCPIs acheter en 2016 ? (conseil, immobilier, scpi (société civile de placement immobilier))

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Ca sent le portefeuille conseillé par un CGP bien connu au niveau des SCPI.
Comme cela a été dit precedemment, il faudrait en savoir un peu plus sur les montants investis, le type de montage (cash ou crédit) déjà fait etc…..
Les SCPI "santé" semblent intéressantes mais quid des investissements futurs type Primovie qui change un peu son fusil d’épaule du certainement à une trop forte collecte.
Pierval est plus petite mais maintient pour l’instant son cap initial.
A votre dispo pour échanger.

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#7 03/03/2016 09h15 → Profiter des taux bas : quelles SCPIs acheter en 2016 ? (conseil, immobilier, scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonjour,
Il y a un ptit bouton présentation à côté du pseudo wink
Info

Les rendements des scpi me semblent baisser inexorablement et croisseront peut être la courbe des crédits immobiliers… ils n’y a pas que les scpi dans la vie, pensez à diversifier !


On ne fait pas un beau jardin en coupant les fleurs et en arrosant les mauvaises herbes.

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#8 03/03/2016 09h21 → Profiter des taux bas : quelles SCPIs acheter en 2016 ? (conseil, immobilier, scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonjour,
avant de s’engager sur du long terme dans des SCPI, il faudrait peut être vérifier que ce type d’investissement vous convient, que vous patrimoine n’est pas trop déséquilibré en faveur des SCPI, …

Vu que vous avez déjà 3 type de SCPI (sans information du montant dans chacune), et que nous ignorons la taille de votre patrimoine, je conseillerai de réfléchir en amont de l’investissement.

Au final, comme kc44, je recommande de s’instruire pour vérifier que les SCPI sont le support adapté.

@Bankroot, j’ai regardé la présentation, mais elle ne dit pas grand chose sur leur patrimoine.

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#9 03/03/2016 10h08 → Profiter des taux bas : quelles SCPIs acheter en 2016 ? (conseil, immobilier, scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonjour à tous et merci pour vos réponses.

Voici quelques précisions sur ma situation personnelle et patrimoniale :

40 ans, 2 enfants. Patrimoine d’environ 600ke (à la louche : 350ke résidence principale, 40ke livrets, 60ke PEA, 30ke PEE, 120ke SCPI). Mon portefeuille a été constitué à crédit sur 20 ans en collaboration avec un CGP en effet spécialisé dans les SCPI.

Comme expliqué dans ma présentation de l’époque, ma principale inquiétude est mon age de départ à la retraite (franchement pas envie de partir à 65 ans ou plus). Et je souhaite aujourd’hui la préparer au mieux et dans l’idéal pouvoir l’anticiper de quelques années.

Je suis convaincu qu’il faut profiter de cette période de taux bas pour s’endetter et investir. L’immobilier physique ne m’attirant absolument pas (pas envie de gérer les visites, les travaux, …) je me tourne vers les SCPI car c’est à ma connaissance le seul investissement que les banques acceptent de financer à crédit.

Au passage si vous connaissez d’autres types d’investissement qui permettent de profiter de l’effet de levier du crédit, je suis preneur …

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#10 03/03/2016 11h29 → Profiter des taux bas : quelles SCPIs acheter en 2016 ? (conseil, immobilier, scpi (société civile de placement immobilier))

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Je pense comme vous qu’il faut profiter de cette période trés propice à l’endettement. Mais cela devrait durer. Il n’est plus possible de faire marche arrière a priori.

Une question: Pourquoi ne pas demander conseil à votre CGP, tout simplement ?

A moins que ce ne soit déjà fait ? Que préconise-t-il dans votre situation ?


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#11 03/03/2016 12h02 → Profiter des taux bas : quelles SCPIs acheter en 2016 ? (conseil, immobilier, scpi (société civile de placement immobilier))

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Egalement, quelle est votre capacité d’emprunt résiduelle ? Votre RP est-elle payée ? Quel a été le financement des SCPI déjà souscrites ?


Parrainage Linxea - Parrainage Yomoni  (50 à 200€ jusqu'au 31/12/16)

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#12 04/03/2016 16h59 → Profiter des taux bas : quelles SCPIs acheter en 2016 ? (conseil, immobilier, scpi (société civile de placement immobilier))

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Vous avez raison Bandini de vouloir vous endetter pour placer en SCPI. Utiliser au maximum sa capacité d’emprunt permet de jouer de l’effet de levier, meme s’il n’est pas important sur les SCPI, il existe et sur 15 ou 20 le risque reste acceptable. Ceci est un avis personnel.
Surveillez-vous le marché secondaire des SCPI a capital fixe?
Je vous conseille, en plus de vous documenter et essayer de connaitre une bonne vingtaine de SCPI parmi les principales, de suivre quelques carnets d’ordre sur des SCPI comme Fructirégions, ATP1, Buroboutic et PF1.
Parmis ces 4 SCPI, vous verrez (ou je vous le dis) que le pire côtoie le meilleur (a venir?)…
Seul l’avenir le dira.
Prenez votre temps, dans 4 mois vous en saurez beaucoup plus, dans 6 mois cela vous paraitra peut-etre évident, alors vous ferez un autre choix qu’aujourd’hui.


Parrain de mon adorable filleule

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#13 05/03/2016 11h05 → Profiter des taux bas : quelles SCPIs acheter en 2016 ? (conseil, immobilier, scpi (société civile de placement immobilier))

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Attention PF1 va passer en capital variable dans les prochains mois.


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#14 08/03/2016 21h53 → Profiter des taux bas : quelles SCPIs acheter en 2016 ? (conseil, immobilier, scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonjour,

Effectivement utiliser le levier du crédit est une idée excellente surtout aujourd’hui dans un environnement de taux bas. Cependant comme vous êtes plutôt bien exposé au marché immobilier RP + SCPI et comme à mon humble avis il primordial de diversifier ses avoirs je chercherai à être décorrélé du marché immobilier pour avoir d’autres revenus. Personnellement je me tournerai vers d’autres investissements long terme  où l’on peut user du levier de l’emprunt et de l’amortissement du bien : les EPHAD en LMNP.

Mais là ce n’est qu’un avis tout personnel.

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#15 08/03/2016 23h14 → Profiter des taux bas : quelles SCPIs acheter en 2016 ? (conseil, immobilier, scpi (société civile de placement immobilier))

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Corum publie un "Classement MeilleureSCPI.com des SCPI à capital variable en 2015".
Evidemment ils sont contents d’être numéro 1,
mais les suivants peuvent être intéressants …

https://www.scpi-corum-convictions.com/uploads/tiny_mce/Classement%202015_080316_v3.png

Classement MeilleureSCPI.com des SCPI à capital variable en 2015

Dernière modification par ArnvaldIngofson (08/03/2016 23h16)

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#16 08/03/2016 23h47 → Profiter des taux bas : quelles SCPIs acheter en 2016 ? (conseil, immobilier, scpi (société civile de placement immobilier))

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Enfin, tout dépend comment on compte, car pour moi, à la lecture de ce classement, c’est PFO qui a le mieux performé, avec un rendement global de plus de 18%, suivi par Elysées Pierre, pourtant trés bas dans le classement.

Dernière modification par WhiteTiger (08/03/2016 23h49)


100% des gagnants ont tenté leur chance mais tous ceux qui ont tenté leur chance ne sont pas gagnants.

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#17 09/03/2016 00h53 → Profiter des taux bas : quelles SCPIs acheter en 2016 ? (conseil, immobilier, scpi (société civile de placement immobilier))

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Je ne comprends pas tout. Qu’est ce que le VPM? Valeur part de marche?
Alors il me semble que pour Rivoli, Immorente et Efimmo (entre autres) ca ne correspond pas…
Comment est fait ce calcul?


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#18 09/03/2016 01h11 → Profiter des taux bas : quelles SCPIs acheter en 2016 ? (conseil, immobilier, scpi (société civile de placement immobilier))

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VPM = Variation du Prix Moyen de la part de SCPI


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#19 09/03/2016 09h49 → Profiter des taux bas : quelles SCPIs acheter en 2016 ? (conseil, immobilier, scpi (société civile de placement immobilier))

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J’en profite pour poser une petite question qui m’intrigue toujours … Comment une SCPI peut elle se revaloriser de 13% en une année ou a contrario baisser de 10% par exemple ?

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#20 09/03/2016 10h19 → Profiter des taux bas : quelles SCPIs acheter en 2016 ? (conseil, immobilier, scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonjour Bandini,

Les valorisations des SCPI sont expertisées tous les 5 ans avec actualisation annuelle sur dossier.

En fonction de ces expertises, il est établi une valeur de reconstitution à savoir : la trésorerie + la valeur d’expertise + les frais d’acquisitions des immeubles.

Le prix de souscription doit être compris dans l’enveloppe +/- 10% de la valeur de reconstitution.

Donc en cas de forte valorisation ou dévalorisation du parc immobilier il peut y avoir obligation de revoir la valeur de souscription.
La fourchette de +/- 10% donne une marge de manoeuvre au gestionnaire de la scpi. Il faut d’ailleurs parfois s’en méfier, car à valorisation du parc identique, le gestionnaire peut "jouer" sur le rendement facial.

Bonne journée

Crown

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#21 09/03/2016 11h25 → Profiter des taux bas : quelles SCPIs acheter en 2016 ? (conseil, immobilier, scpi (société civile de placement immobilier))

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Cette explication est valable dans le cas d’une SCPI à capital variable.

Elle est juste dans ce contexte mais, en l’occurence, c’est une autre explication.

Cette SCPI était une SCPI à capital fixe. La valeur d’une part de SCPI à capital fixe varie chaque mois, sur le marché secondaire en fonction de l’offre et la demande. La limite des -10/+10% autour de la valeur de reconstitution ne s’applique pas.

Cette SCPI était donc fortement décotée (au delà de -20% par rapport à l’ANR), et est passée l’année dernière à capital variable, en même temps que de subir une augmentation de capital. Comme la valeur de soucription d’une SCPI à capital variable est encadrée, cela a obligé la SdG à augmenter le prix de la part pour revenir dans le "schéma" d’une SCPI à capital variable.

Et, comme cette valorisation est vraiment sur la limite basse (-12% selon mes calculs), et que la valeur d’expertise a légèrement augmenté, les parts de PFO devraient encore s’apprécier cette année.

Et, PF1 devrait suivre le même chemin cette année puisqu’elle doit passée à capital variable aussi.


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#22 09/03/2016 12h01 → Profiter des taux bas : quelles SCPIs acheter en 2016 ? (conseil, immobilier, scpi (société civile de placement immobilier))

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Je precise que WhiteTiger parle de PFO au début de son post.
GBL répondait aussi a mon interrogation sur les écarts que j’avais en tete entre l’augmentation de VPM donc qui est le prix moyen sur l’année et l’augmentation qu’il y a pu avoir en cours d’année sur certaines SCPI qui est par ex de 6,92% sur Rivoli.
Les écarts sont dus au fait que l’on prend la variation du prix moyen sur une année.
Dur tout de meme a interpreter pour un novice.

Dernière modification par kc44 (09/03/2016 12h21)


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#23 09/03/2016 13h29 → Profiter des taux bas : quelles SCPIs acheter en 2016 ? (conseil, immobilier, scpi (société civile de placement immobilier))

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Bandini a écrit :

J’en profite pour poser une petite question qui m’intrigue toujours … Comment une SCPI peut elle se revaloriser de 13% en une année ou a contrario baisser de 10% par exemple ?

Pour une SCPI à capital variable, c’est la société de gestion qui détermine le prix des nouvelles parts émises, mais ce prix doit être entre 90% et 110% de la valeur de reconstitution (voir ci-après) approuvée à la dernière AG. Ce prix de part donc peut varier si la société de gestion décide de passer par exemple de 90.1% à 109.9% de la valeur de reconstitution approuvée (pour anticiper l’évolution à venir de la valeur de reconstitution, ou par choix commercial), et la valeur de reconstitution varie aussi (en pratique lorsque la valeur d’expertise des immeubles varie).   
Notons qu’un vendeur n’est jamais sur de pouvoir vendre ses parts sur la base de ce prix (moins les frais), car en l’absence d’acheteur, personne ne garantie la liquidité des parts (et certaines SCPI ont un "fond de rachat" qui achète les parts à un prix inférieur à celui des nouvelles parts émises - les frais).

Pour une SCPI à capital fixe, c’est le marché secondaire qui détermine seul le prix des parts. Ce prix peut parfois s’éloigner très significativement (et de bien plus de 10%) de la valeur de réalisation (ce qui diminue un peu l’importance des expertises dans ce type de SCPI).

La "valeur de reconstitution" correspond à la "valeur de réalisation" (valeur des immeubles à dire d’expert + des actifs financiers) à laquelle s’ajoute l’ensemble des frais et droits liés à la reconstitution de la SCPI (droits payés pour l’acquisition des immeubles /ex).
Les valeur des immeubles à dire d’expert sont remises à jour régulièrement (typiquement tous les ans, parfois plus souvent). Pour la déterminer, les experts prennent en compte beaucoup de paramètres (mais leur méthode n’assure nullement que 2 experts détermineront exactement la même valeur). S’ils ne font généralement pas une visite complète avec diagnostic détaillée de l’immeuble à chaque fois (ils ne le font que toutes les N années, par exemple tous les 5 ans, ou quand il y a un événement important sur l’immeuble), d’autres paramètres varient bien plus souvent. Ces autres paramètres sont par exemple :
    - rendement de marché de ce type de bien (des beaux bureaux sur Paris centre sont vers 3.0% - 3.5% actuellement, c’était 5% il y a quelques années, et ça varie régulièrement);
    - situation locative (durée résiduelle du bail : plus le bail en cours est long mieux c’est … et tous les ans cette durée varie, nature du bail : un bail ferme sur 9 ans est mieux qu’un bail 3-6-9 où le locataire peut partir tous les 3 ans, locataire : un locataire solide est mieux qu’un locataire fragile, franchises de loyers consenties, etc.), à noter qu’un congé d’un locataire fait généralement baisser significativement la valeur de l’immeuble;
    - réalisation de travaux sur l’immeuble (qui augmentent la valeur d’expertise) ou besoin de travaux identifiés (qui la diminue);
    - etc.


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