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#1 02/03/2016 05h39 → UDF IV : enquête de la SEC en cours... (fbi, ponzi, reit, udf, us)

Membre
Réputation :   30 

Je n’ai pas vu de sujet concernant le danger que représente un investissement dans certains REITs américains et autres… Bref, j’initie donc un sujet qui permettra à tout le monde d’être informé sur certains "problèmes" associés aux REITs.

Je ne sais pas si vous êtes au courant de la récente perquisition du FBI dans les bureaux de la foncière UDF IV.

Il semblerait que les allégations de Kyle Bass, fondateur de Hayman Capital Management et investisseur réputé pour son activisme et sa clairvoyance (crise des subprimes et crise de la dette européenne), soient peut-être fondées ?

Un résumé des allégations:
https://udfexposed.com/assets/content/U … _28_16.pdf

Il semble que cela soit soit suffisamment sérieux pour que la SEC ouvre une enquête en novembre dernier et une class action s’est constituée.

Shareholder Class Action Filed Against United Development Funding IV: Should You Join the Class Action or File an Individual Arbitration Claim? — SEC Lawyers Blog

Il semble aussi que cela soit suffisamment fondé pour déclencher une perquisition du FBI dans les bureaux de l’UDF.

http://www.bizjournals.com/undefined/da … unity.html

On peut constater aussi que dans cette affaire, le revendeur n’est autre que RCS Capital, bien connu du forum.

Cetera Financial group envisage aussi un dépot de bilan pour se débarasser du poids qui pèse sur RCS Capital:
http://www.thinkadvisor.com/2016/02/01/ … to-use-50m

L’histoire n’est donc pas terminée…

Actuellement, il semble que soit lancé un certain nombre d’enquête sur les REITs. Toutefois, la SEC se refuse à donner les noms, bien évidemment.

A suivre…

Message édité par l’équipe de modération (02/03/2016 13h13) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Dernière modification par WhiteTiger (02/03/2016 05h44)

Mots-clés : fbi, ponzi, reit, udf, us


100% des gagnants ont tenté leur chance mais tous ceux qui ont tenté leur chance ne sont pas gagnants.

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#2 02/03/2016 08h51 → UDF IV : enquête de la SEC en cours... (fbi, ponzi, reit, udf, us)

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Et si ce n’était qu’un bluff destiné à faire baisser le prix de l’action parce que ceux qui ont lancé la rumeur l’ont shortée à mort ?

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#3 02/03/2016 09h49 → UDF IV : enquête de la SEC en cours... (fbi, ponzi, reit, udf, us)

Membre
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Il ne faut peut être pas mettre toutes les REITs dans le même bain non plus. UDF semble être un cas bien spécifique et la galaxie de foncière non cotées pour une seule cotée est à lui seul un signal d’alerte, pour manque de transparence.

l’implication de RCS Capital me semble que tangentielle.

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#4 02/03/2016 13h18 → UDF IV : enquête de la SEC en cours... (fbi, ponzi, reit, udf, us)

Administrateur
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J’ai modifié le titre du message, initialement du "rififi dans les REITs US".

En fait de rififi, il y a juste une enquête sur un obscure REIT.

@WhiteTiger
On vous sent une certaine jubilation, comme si cela vous plairait que des REITs US se cassent la figure.

Ce n’est pas la première fois que je ressens cela sur nos forums. Certains membres semblent se réjouir des déboires d’autrui.

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#5 02/03/2016 14h29 → UDF IV : enquête de la SEC en cours... (fbi, ponzi, reit, udf, us)

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@gaspode:
Dans ce cas, ARCP est dans le même cas, car il multiplie les foncières non côtées de la même manière. Cela a d’ailleurs fait les gros titres en 2013-2014, car plusieurs brokers (Securities America, LFL financials, …) avaient de sérieux doutes sur "l’univers Schorsch" et ses nombreux trusts (ARC II, ARC IV et ARC V notamment).

De plus, cela ne se limite pas aux non traded REITs. Je ne sais pas si vous vous souvenez de l’histoire du schéma de Ponzi pour Medical Capital. Ce n’était, il y a pas si longtemps.

@IH:
Je ne vois vraiment pas de quoi vous voulez parler. C’est vraiment un mauvais procès ! D’autant plus que je suis passablement investi dans certaines REIT américaines. C’est pour cela que je m’y intéresse. Enfin, c’est pas nouveau, cela fait pratiquement 20 ans que je suis ces valeurs.

En revanche, vous dévoyez le propos de mon sujet. Comme énnoncé, le propos n’était pas de parler d’une "obscure" REIT mais plutôt de faire un sujet qui alerte sur les risques et dangers associés à certaines REITs. Le titre initial était donc bien plus pertinent.

Ne croyez-vous pas qu’un forum, au delà des discussions de comptoir, peut aussi jouer un rôle d’éducation et d’alerte ? Et que l’expérience malheureuse de certains (j’en suis vraiment désolé) puisse servir aux autres.

Dernière modification par WhiteTiger (02/03/2016 14h41)


100% des gagnants ont tenté leur chance mais tous ceux qui ont tenté leur chance ne sont pas gagnants.

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#6 04/03/2016 17h45 → UDF IV : enquête de la SEC en cours... (fbi, ponzi, reit, udf, us)

Membre
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Attention, pas touche aux REITs.
Depuis que j’ai découvert ce forum, je constate de longues discussions vantant les REITs au Canada notamment, a vrai dire je n’y connais rien et n’envisage pas du tout un tel investissement.
Je constate aussi que beaucoup de forumeurs se sont laissé tenter ou se laissent tenter par de tels investissements, attirés par tout le bien qui est dit sur certaines de ces valeurs.
Je pense qu’il n’y a pas d’arriere pensée dans le post de WhiteTiger et c’est la premiere fois IH que je trouve une réactions quelque peu déplacée de votre part. Touche-t-il un point sensible en critiquant les REITs?
De mon point de vue il est important qu’une vision critique existe sur ce forum, j’en est déja parlé en privé avec un membre du forum qui doutait de cet engouement et j’en ai parlé a des amis canadiens qui étaient eux-aussi dubitatifs sur l’intéret d’investir ces REITs en ce moment.


Parrain de mon adorable filleule

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#7 04/03/2016 21h13 → UDF IV : enquête de la SEC en cours... (fbi, ponzi, reit, udf, us)

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@kc44
D’après morningstar, il y a 444 REITs listées et 277 US. Ca fait un sac un peu gros pour les mettre toutes ensemble.

Quand on regarde celles qui créent des discussions ici et ailleurs (il y a des blogueurs intéressants sur seeking alpha), la liste se réduit à peut être 25.

Le cas UDF est bel et bien un cas particulier, ce n’est sûrement pas le seul, mais il faut faire attention à la taille du pinceau.

En ce qui me concerne, je considère les REITs à haut rendement comme spéculatives. Ca peut gagner gros si vous recherchez du dividende pur, mais il y a un risque non négligeable. J’en ai pas mal pour le moment à cause des conditions particulières mais le % dans mon portefeuille devrait baisser à terme.

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#8 05/03/2016 01h30 → UDF IV : enquête de la SEC en cours... (fbi, ponzi, reit, udf, us)

Membre
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Oui Gaspode.

Il y a beaucoup de REIT et seulement quelques-unes qui se font remarquer à ce niveau. Et, ouvrir un sujet pour chaque cas me semblait un peu "too much".

Je vois les avantages suivants pour un sujet unique contenant "toutes les affaires" des REIT:
- Cela évite d’ouvrir un sujet par REIT qui potentiellement n’intéresse personne.
- Cela permet de centraliser ces infos dans un seul sujet et ne pas polluer les sujets associés aux valeurs, avec ces informations à caractère plus polémique et spéculatif.
- Cette centralisation aurait aussi l’avantage de fournir un point d’entrée pour celui qui recherche ce genre d’info avant d’investir dans une valeur.
- Ce sujet aurait aussi un rôle "éducatif" pour illustrer les possibles dérives sur ces vecteurs d’investissement spéculatif.

Bref, pas de soucis. Je vois que le sujet est sensible. En fait, IH avait raison: le titre était mal choisi ! Plutôt que de l’appeler "du rififi chez les REITs", il aurait du s’appeler "touche pas au grisby !". lol 

Plus sérieusement, je n’ai aucun problème à ouvrir un sujet par affaire. Pas de soucis. Je peux aussi garder toutes les infos que je reçois pour moi, si ce genre d’info "dérange" sur ce forum. Aucun problème !

Dernière modification par WhiteTiger (05/03/2016 01h39)


100% des gagnants ont tenté leur chance mais tous ceux qui ont tenté leur chance ne sont pas gagnants.

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#9 05/03/2016 08h06 → UDF IV : enquête de la SEC en cours... (fbi, ponzi, reit, udf, us)

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Bonjour WhiteTiger.

Votre sujet est intéressant. Vous illustrez bien le risque de l’investissement.

Je suis tout à fait de l’avis des modérateurs. Votre titre sur les sociétés foncières américaines est inapproprié.

Je trouve que les discussions non focalisées atteignent mal leur but d’information, à l’image de celle sur les foncières canadiennes ou il est difficile de trouver une info. Je préfère celle sur Cominar.

De plus vous faites un amalgame qui n’a pas sa place sur le forum:

"Il semble que soit lancé un certain nombre d’enquête sur les REITs. Toutefois, la SEC se refuse à donner les noms, bien évidemment."

C’est le genre d’information non documentée qui "dérange" sur ce forum. C’est indiqué dans la charte.

Merci encore pour l’info sur UDF.

Dernière modification par Trahcoh (05/03/2016 08h42)

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#10 05/03/2016 09h02 → UDF IV : enquête de la SEC en cours... (fbi, ponzi, reit, udf, us)

Membre
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Gaspode a écrit :

D’après morningstar, il y a 444 REITs listées et 277 US. Ca fait un sac un peu gros pour les mettre toutes ensemble.

Oui et personnellement j’en dénombre 670 actuellement (et d’ailleurs il doit m’en manquer), mais c’est comme pour tout il y a du bon et du moins bon.

Par contre je pense qu’il y en a bien plus que 25 de potentiellement intéressantes.

Bien a vous


Stay away from negative people. They have a problem for every solution.

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#11 05/03/2016 11h58 → UDF IV : enquête de la SEC en cours... (fbi, ponzi, reit, udf, us)

Modérateur
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Bonjour,

Un titre tape à l’œil, très générique, une généralisation d’un cas particulier (mettre tout le monde dans le même sac), un bon nombre de poncifs, une "rumeur" non-sourcée", mettre le mot ponzi en mot-clé, voilà autant d’éléments qui poussent à en faire une discussion de salon, polémique et n’apportant pas d’éléments concrets.

Vouloir jeter le discrédit sur toute une classe d’actifs à partir d’un épiphénomène, n’est-ce pas là la meilleure façon de polémiquer dans le vide ?

Sur nos forums nous sommes dans la précision, donc oui lancer une discussion générique n’a que peu d’intérêt surtout sur des fondements si fins et peu précis.
Vous pouvez ouvrir autant de files que nécessaire par REIT concernés.

Trahcoh a très bien résumé en disant:

Trahcoh a écrit :

Je trouve que les discussions non focalisées atteignent mal leur but d’information (…)
De plus vous faites un amalgame qui n’a pas sa place sur le forum (…)
C’est le genre d’information non documentée qui "dérange" sur ce forum. C’est indiqué dans la charte.

Bien sûr qu’il y a des planches pourries comme dans chaque secteur. Cher WhiteTiger, vous qui êtes fan de SCPI doit-on lancé un sujet provocateur, générique à la limite du sophisme, qui pourrait s’intituler par ex "SCPI toutes pourries, sans rentabilité et mal gérées" en se basant uniquement sur les SCPI fiscales et les quelques SCPI à problème type Atlantique Pierre 1 ?
Ou de même si on se basait sur la mésaventure de Chesapeake pour dire " déclin et explosion du système pétrolier" ?

WhiteTiger a écrit :

de faire un sujet qui alerte sur les risques et dangers associés à certaines REITs (…)
Ne croyez-vous pas qu’un forum, au delà des discussions de comptoir, peut aussi jouer un rôle d’éducation et d’alerte ?

Personne n’a dit ici que c’était sans risque ou je ne sais quoi, il n’est pas non plus fait de prosélytisme pour cet investissement en particulier. Chaque société est traitée dans une discussion, les discussions générales n’apportent que trop peu.

kc44 a écrit :

a vrai dire je n’y connais rien

Donc  quel est l’objectif de votre post ?

kc44 a écrit :

De mon point de vue il est important qu’une vision critique existe sur ce forum

Je ne peux que vous conseillez d’aller lire la vingtaine de pages sur Vereit (ARCP) sur ce sujet alors, voir même la dizaine de pages sur TESCO aussi. Vous avez un peu trop tendance à voir je ne sais quelle conspiration derrière trop de choses…

kc44 a écrit :

j’en ai parlé a des amis canadiens qui étaient eux-aussi dubitatifs sur l’intéret d’investir ces REITs en ce moment.

Il s’agissait de REIT US et vous dérivez sur les REIT canadiens avec une source comment dire… moi j’ai des copains qui font leur plein d’essence chaque semaine et ils pensent que le litre va augmenter, voilà c’est le même genre de source…

WhiteTiger a écrit :

Je peux aussi garder toutes les infos que je reçois pour moi, si ce genre d’info "dérange" sur ce forum.

A quoi rime ce genre de propos ?? Vous attendez quoi, qu’on vous implore de donner des infos ? Vous êtes sur ce forum pour participer, pas pour vous faire mousser, si c’est le 1er cas tant mieux et lâchez vos infos avec des sources fiables et pas juste des "ressentis" ou bruits de couloir si c’est pour le second cas n’en attendez rien car notre communauté n’a pas vocation à ériger des "stars" ou mettre sur un piédestal certains membres.

Maintenant cette discussion est dédiée à UDF IV donc qu’elle le reste et ne dérive pas plus qu’elle ne l’est.


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#12 05/03/2016 14h05 → UDF IV : enquête de la SEC en cours... (fbi, ponzi, reit, udf, us)

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@Trahcoh:

Etant nouveau sur le forum, je ne connais pas bien les usages. Je pensais avoir une bonne idée. Visiblement, ce n’est pas unaniment partagé et n’est pas conforme aux usages convenus ici. Aucun soucis, on en fait donc un sujet dédié à UDF. Effectivement, sur le long terme c’est peut-être plus pratique que 36000 sujets généraux qui s’interconnectent.

@Ledep:
Vous me semblez assez excessif pour un modérateur !  C’est un comble ! lol

Evitez de tomber systématiquement dans le piège de la sur-interprétation. Et, laissez au moins le bénéfice du doute.

Je ne souhaite pas répondre point par point, car tout est mal interprété dans mes propos (et ce n’est pas le sujet). Juste pour vous donner un exemple: le dernier point:
Il ne s’agit pas de me faire mousser ou je ne sais quoi. Mais je comprendrais tout à fait, que sur un forum gratuit et sans but commercial, on ne souhaite pas discuter de ce genre de sujet ou propos qui pourrait éventuellement conduire à un procès en diffamation (et mettre dans l’embarras IH) … même en citant les sources. Et, cela ne me génerais aucunement de conserver pour mon ce genre d’information car, justement, mon objectif sur ce forum n’est certainement pas de me faire mousser en révélant ce genre d’information.

Il y a l’art et la manière ! Essayer d’améliorer le 2ième point … car vous tombez dans les même travers supposés de ceux que vous critiquez.

Ledep a écrit :

Bien sûr qu’il y a des planches pourries comme dans chaque secteur. Cher WhiteTiger, vous qui êtes fan de SCPI doit-on lancé un sujet provocateur, générique à la limite du sophisme, qui pourrait s’intituler par ex "SCPI toutes pourries, sans rentabilité et mal gérées" en se basant uniquement sur les SCPI fiscales et les quelques SCPI à problème type Atlantique Pierre 1 ?
Ou de même si on se basait sur la mésaventure de Chesapeake pour dire " déclin et explosion du système pétrolier" ?

Chiche !  lol

Dernière modification par WhiteTiger (05/03/2016 14h18)


100% des gagnants ont tenté leur chance mais tous ceux qui ont tenté leur chance ne sont pas gagnants.

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#13 05/03/2016 16h19 → UDF IV : enquête de la SEC en cours... (fbi, ponzi, reit, udf, us)

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WhiteTiger, je rejoins la majorité des autres intervenants: Vous partez d’une société (1 seule !) qui a soit très mal fait ses devoirs ou, ce qui apparaît le plus probable d’après l’exposé de Hayman, est carrément une fraude. (j’ai particulièrement aimé l’avion détenu en commun entre les dirigeants du prêteur et de l’emprunteur). Et de cela, vous arrivez à un jugement sur toutes les REITs Nord Américaines ? Sérieusement ?

Une mention spéciale à kc44 également, avec son "Attention, pas touche aux REITs.". Il écrit clairement, et je cite, "a vrai dire je n’y connais rien", mais il semble ne pas vouloir manquer de nous donner son avis éclairé sur la question.

Une "REIT" ("Real Estate Investment Trust") est essentiellement un statut fiscal sur option. Pour être éligible, il faut investir très majoritairement dans l’immobilier ou le crédit immobilier. Il y a une obligation de distribution de 90% des profits sous forme de dividende, et l’intérêt du régime est la déductibilité des dividendes versés, donc la société ne paye quasi pas d’impôt à l’arrivée.

Dans les "REITs", il y a une certaine diversité: Il y a ceux qui détiennent de l’immobilier physique, avec éventuellement un positionnement spécifique, voire très spécifique. On a donc des actifs immobiliers derrière, et c’est globalement de l’investissement immobilier géré et mutualisé.

Mais comme le statut de REIT peut aussi s’obtenir avec des investissements dans le CREDIT immobilier, on a toute une série de REITs plus "exotiques" qui investissent dans du crédit. Ce sont plus des sociétés financières que immobilières, le seul détail est que le crédit a un lien avec l’immobilier. On a les "mREITs" qui achètent du crédit immobilier avec effet de levier avec chacune leurs spécificités (assez largement discutées sur le forum). Ou on a par exemple des sociétés qui rachètent des crédits en défaut: les "NPL" (non performing loan) ou du "reperforming loan", ou qui se font payer pour la gestion de crédits immobilier, etc …

Votre exemple (UDF) est une société qui a fait des crédits à des développeurs immobilier, et qui semble être une bonne grosse fraude, montée avec des copains. Comme ça a été dit plusieurs fois, il y a des canards boiteux dans tous les secteurs, je ne vois pas non plus en quoi ça ferait des "REITs" en général quelque chose de dangereux …

Ce qui est important de comprendre est dans quoi on investit et qu’il y des REITs très différents. Les risques, et la rentabilité d’ailleurs, n’est pas la même entre un REIT qui détient de l’immobilier physique et un REIT qui bosse dans le crédit avec fort effet de levier. Il y a également des différences dans le levier utilisé (quel que soit le REIT), la qualité des actifs (ou garanties quand c’est du crédit), le management, etc …

Bref, je crains qu’une telle généralisation et argumentation mérite un -1, désolé.

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#14 05/03/2016 22h42 → UDF IV : enquête de la SEC en cours... (fbi, ponzi, reit, udf, us)

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Pour l’anecdote, le Grand Brad Thomas nous avait déjà averti depuis may 2015.
Il explique tout ça dans son commentaire du 10 Dec 2015, 10:23 PM  sur Seeking Alpha.

Brad Thomas a écrit :

If the Ponzi scheme that Harvest suggest is true, investors in UDF and related entities stand to lose millions. I’m glad I was able to recognize the risks early on and hopefully investors were able to get out before the music stopped. My intuition was well-timed as I wrote (back in May), “(UDF) is a huge risk and it could be catastrophic if the borrower defaults”.
Today UDF closed at $11.15 – down over 35% in a day.

Commentaire issu de cet article : Ici.

Selon son disclosur, il était long sur la valeur jusqu’en mai 2015. Mais je n’ai pas vu d’article publié sur SA pour notifier qu’il ne croyait plus en la valeur (peut-être que c’était le cas dans sa newsletter payante).

Message édité par l’équipe de modération (31/03/2016 20h17) :
- Correction de balises Url

Dernière modification par AleaJactaEst (05/03/2016 22h43)

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#15 06/03/2016 00h04 → UDF IV : enquête de la SEC en cours... (fbi, ponzi, reit, udf, us)

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Bonsoir,

@AleaJactaEst

Voici un article en question:
History Tells Us That This Apple Doesn’t Fall Far From The Tree | Seeking Alpha

Brad a écrit :

I recently sold out of UDF, and one of the reasons for this was the company’s externally-managed platform.

Peu de temps avant il l’encensait et il a largué vers le 9-10 mai 2015 en revanche dans son article du 11 mai voilà ce qu’il dit et qui résume aussi qu’on ne peut tout mettre dans le même panier:

Brad a écrit :

Also, I am looking to add more commercial mortgage REIT exposure to my Durable Income Portfolio. I recently sold United Development Funding (NASDAQ:UDF) - primarily due to the high exposure in Texas and the company’s non-traded REIT relationships - so the purpose for this article is not just for you, but also for my own REIT research.

Before I dig into the article, I want to remind you that commercial mortgage REITs are riskier than pure equity REITs, but also safer than the higher yielding mortgage REITs.

Commercial mortgage REITs that conducted IPOs since 2008 are less risky - primarily due to lower leverage and lower loan-to-value (or LTV) ratios.

Previously (before 2008), many commercial mortgage REITs contributed their investments to collateralized debt obligations (or CDOs) and borrowed against the investments further, which increased leverage. Also, these REITs routinely cross-collateralized their CDO debt, creating even higher effective leverage.

In addition, beyond leverage and reduced LTVs, commercial mortgage REITs today are more transparent than legacy REITs. Previously it was uncommon for commercial mortgage REITs to disclose the details of their investments; however, most are now providing better transparency and disclosure - making investors much more comfortable with owning shares in one.

De même dans les commentaires de son article du 13 mai où il était interpelé: as my disclosure notes, I no longer own UDF. I sent my newsletter subscribers a note earlier this week. I plan to write an article this weekend that details my reasoning.

Le WE d’après, un morceau d’article:

Brad a écrit :

Recently I informed my newsletter subscribers that I had decided to sell out of United Development Funding (NASDAQ:UDF) and replace that position with shares in Starwood Property Trust (NYSE:STWD).

Ultimately my decision to drop the higher-yielding mREIT was based on multiple reasons, all directly related to the lack of clarity related to UDF’s externally-advised platform.

While I was able to make a modest profit on the "in-and-out" deal, my intentions were simply to build a powerful model of predictable income and I became increasingly concerned that UDF’s sources of repeatability were not sustainable.

Pour le clin d’œil un commentateur anonyme a écrit cela dans un autre article: This is just a warning to Brad Thomas followers. He does not walk on water and be very careful of his recommendations


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