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Forums des investisseurs heureux

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#1 02/03/2016 00h11 → Batis : étude de cas immobilier (déduction des intérêts sur une maison louée et habitée) (fiscalité, imposition, pinel, propriétaire)

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Bonjour,

J’aurai souhaité votre avis sur la répercution fiscale  sur un projet que j’étudie en ce moment.

En voici le descriptif:

Investissement en personne physique ( Ce choix est fait pour éviter d’avoir recours à un architecte qui est obligatoire pour une SCI)
Construction neuve d’une maison mitoyenne ( 85m² et 75M²)
Prêt sur la totalité du bien construit.
L’une sera habiter par mes soins avec ma compagne l’autre sera mise en location.
Loyer prévisionnelle annuel 7500 euros pour celui mise en location.

Pour éviter de rajouter de l’ir et de payer 15,5% de contributions sociales sur le bénéfice foncier, je souhaite m’orienter vers le régime réel pour déduire les intérêts d’emprunt.

Les intérêt annuel pour la première année s’élèvent à 5600 euros

Ma question est la suivante:

Comment sera calculer la déduction des intérêt d’emprunt sachant que je vais habiter l’une des deux partie de la maison?

Merci pour votre éclairage sur le sujet.

Cordialement

Batis

Dernière modification par Batis (02/03/2016 00h33)

Mots-clés : fiscalité, imposition, pinel, propriétaire

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#2 02/03/2016 00h57 → Batis : étude de cas immobilier (déduction des intérêts sur une maison louée et habitée) (fiscalité, imposition, pinel, propriétaire)

Banni
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Bonjour Batis,
Vous pourriez voir ça avec Nek (un banquier pro, membre du site).
Il serait certainement plus à même de vous expliquer ce qu’il serait possible de faire…ou non.

N’oubliez pas, à vos intérêts d’emprunt, d’ajouter tous les frais liés à l’acte de prêt (pas à l’acte d’acquisition du terrain), d’assurance PNO, TF…pour le déficit foncier
Bonne nuit


Formateur de cercles d'investisseurs immobiliers sur Nantes & ailleurs

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#3 02/03/2016 02h24 → Batis : étude de cas immobilier (déduction des intérêts sur une maison louée et habitée) (fiscalité, imposition, pinel, propriétaire)

Modérateur
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@batis : Me rci de respecter notre charte (vous présenter, ne pas confondre le forum avec un self service, etc.)


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#4 02/03/2016 15h14 → Batis : étude de cas immobilier (déduction des intérêts sur une maison louée et habitée) (fiscalité, imposition, pinel, propriétaire)

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@Batis,
envisagez la division du terrain.
Car vous pourrez revendre la RP ou le locatif indépendamment de l’autre.
Sans compter le partage des taxes foncières, …

Dernière modification par gunday (02/03/2016 15h15)

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#5 02/03/2016 15h33 → Batis : étude de cas immobilier (déduction des intérêts sur une maison louée et habitée) (fiscalité, imposition, pinel, propriétaire)

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Comme dit gunday, la première des choses à faire est de faire ça de façon carrée, au niveau du terrain, du cadastre.
Par exemple, vous allez avoir besoin de deux compteurs et deux installations électriques indépendantes. A ma connaissance, ERDF n’accepte de le faire que si les deux constructions sont séparées au cadastre (soit 2 parcelles, soit 2 lots sur la même parcelle). Il faut aussi réfléchir en vue de la vente séparée possible, future, de ce logement locatif.
Votre notaire sera de bon conseil sur ce sujet.

Ensuite, sur le point précis de la déduction des intérêts, vous ne pourrez déduire de vos revenus fonciers que les intérêts se rapportant au logement locatif. S’il n’y a qu’un seul prêt pour l’ensemble de la construction, il faut établir un prix pour chacune des deux constructions, et le montant des intérêts se trouvera séparé par cette clé de répartition.
A noter que le prix des travaux, lui, ne sera pas déductible, car ne sont déductibles des revenus fonciers que les travaux d’entretien et d’amélioration, à l’exclusion des travaux de construction ou d’agrandissement.

Dernière modification par Bernard2K (02/03/2016 15h36)

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#6 03/03/2016 00h33 → Batis : étude de cas immobilier (déduction des intérêts sur une maison louée et habitée) (fiscalité, imposition, pinel, propriétaire)

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Merci pour vos réponses.

Je n’avais pas penser à la division de la parcelle.

En effet j’ai le souhait de faire poser 2 compteurs (eau et électricité) et 2 lignes Télécom pour être tranquille.

Chaque locataire ouvre sa ligne et paye ses charges directement à l’organisme. Comme ça pas de tracas à ce niveau là. J’aurais juste à gérer le paiement du loyer.

A noter que le prix des travaux, lui, ne sera pas déductible, car ne sont déductibles des revenus fonciers que les travaux d’entretien et d’amélioration, à l’exclusion des travaux de construction ou d’agrandissement.

Dans ma simulation actuel au régime réel j’arrive presque à couvrir les mensualités du prêt et la CGS de 15% des impôt foncier avec le montant du loyer.

Par contre il me reste le problème de l’impôt global qui augmente à cause des loyer perçus.

Y-a-t-il une astuces que je ne connaisse pas?

J’ai entendu dans une interview qu’il faut mieux investir en foncier que en nom propre. Qu’est ce que cela veut dire "investir en foncier " Si quelqu’un pourait m’éclairer sur ce point car je suis novice dans tout ça.

GoodbyLenine a écrit :

@batis : Merci de respecter notre charte (vous présenter, ne pas confondre le forum avec un self service, etc.)

La présentation est faite. Désolé pour cette oubli.

Cordialement

Batis

Dernière modification par Batis (03/03/2016 00h44)

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#7 03/03/2016 08h10 → Batis : étude de cas immobilier (déduction des intérêts sur une maison louée et habitée) (fiscalité, imposition, pinel, propriétaire)

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Il n’y a pas 36 astuces :
- pour les revenus fonciers au réel, bien déduire des revenus toutes les charges qu’on a le droit de déduire : Les charges déductibles des revenus fonciers .
Voir aussi : Rentabilité immobilière : brute, nette de charges, nette d’impôts…
Pour la clarté de vos raisonnements, séparez bien les chiffres concernant les 2 parties du bâtiment.

Il ne s’agit pas de savoir si les loyers couvrent ceci ou cela, c’est un raisonnement trop partiel. Vous devez établir quelle est la rentabilité de cet investissement locatif et quel est le cashflow qu’il génère.

- l’autre solution est de louer meublé, avec une fiscalité plus avantageuse (mais pour combien de temps encore ?). Cf. LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs et les nombreuses autres ressources sur ce forum et ailleurs.

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#8 03/03/2016 10h48 → Batis : étude de cas immobilier (déduction des intérêts sur une maison louée et habitée) (fiscalité, imposition, pinel, propriétaire)

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Pour la rentabilité Brut elle est de 5.76% ( 7200/125000)

Ce qui m’embête c’est l’effort à mettre par mois de 85 euros.

C’est pas temps l’effort de ces 85 euros qui me font peur pour ma première location, mais mon objectif est de me créer un patrimoine plus grand, je souhaite pas m’arrêter à cette seule opération. Donc si je souhaite encore prendre 3 appart par la suite ça va coincer car cela voudrait dire que mon effort mensuel sera de 375 euros voir plus.

Je vais chiffrer l’ensemble ci dessous, car comme je l’ai dit, tout cela est nouveau pour moi, il est possible que mon raisonnement soit faux.

Loyer annuel : 7200 euros
Mensualité du prêt sur 1 an : 6774 euros

Foncier après déduction 5000 euros

CSG : 750 euros

IR qui augmente de 700 euros sur 1 an du aux loyer perçus.

Effort à fournir mensuellement  euros ( 7200-6774-750-700) /12 = -85 euros

Résultat au bout de 25 ans :

Propriétaire d’un bien de 125 000 euros pour 25500 d’effort soit 99 500 euros de bénéfice.
Je n’ai pas pris en compte l’augmentation des loyer, ni l’augmentation de la valeur du bien.

La seules solutions que je voit serai les suivantes :

- Economie sur la construction
- Allongement du prêt sur 30 ans. Cela serait-il accepter par une banque?

Je viens d’avoir la solution royale je pense:

1 ère Etape : 1 Appart en location
2émé Etape : Faire une construction puis le mettre en vente avec une plus value.( Je précise que je fait une partie des travaux pour justement générer une plus value.
3 ème étapes : Mettre l’argent de cette plus value sur un compte afin de payer l’effort mensuel jusqu’au solde des crédits.
4 ème étape : Faire les 3 autres appart

La vente en étape 3 me permettra de faire face à l’effort mensuel.

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#9 03/03/2016 11h25 → Batis : étude de cas immobilier (déduction des intérêts sur une maison louée et habitée) (fiscalité, imposition, pinel, propriétaire)

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Est-ce que 125000 €, c’est le coût de la partie locative ou du total ? Vous comptez quoi, travaux seulement, ou travaux + terrain ?
De même, 6774 € c’est l’annuité du prêt pour la partie locative seulement ou du total ?

Dernière modification par Bernard2K (03/03/2016 11h32)

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#10 03/03/2016 12h45 → Batis : étude de cas immobilier (déduction des intérêts sur une maison louée et habitée) (fiscalité, imposition, pinel, propriétaire)

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Bonjour Batis,
D’excellents conseils vous ont déjà été donnés par Bernard2k et  Gunday. Profitez-en !
vous venez de découvrir que, quand on sort de l’argent tous les mois pour couvrir la différence entre charges et loyers, et qu’on veut réïtérer l’opération…un moment donné…ça coince ! One point ! smile
Sachez que ça coince même à terme quand les opérations sont relutives…
Merci d’être aussi précis que possible.
Avez-vous étudier si la situation géographique de votre bien était situé dans un secteur éligible à une défiscalisation ? Ca pourrait vous faire sauter, le cas échéant, tout ou partie de votre cash-flow négatif…voir même en créer un positif !!!
Par ailleurs, si vous revendez un des 2 biens, faîtes-le quand vous apprenez que votre locataire s’apprêtera à quitter la partie mise en location.
Vendez d’abord l’actif qui vous sert de résidence principale.
Ainsi, vous échapperez aux plus-value immobilière pour cette partie-là.
Vous pourrez alors emménager dans la partie qui, dans un 1er temps, a servi à la location…sous réserve, si vous avez fait de la défiscalisation, que le temps d’engagement soit révolu.
Sinon, il vous faudra perdre les avantages fiscaux qui vous auraient été accordés jusque-là…
Et si je dis vrai, vous échapperiez à nouveau au paiement de quelque plus-value que ce soit sur votre 2è bien occupé en RP… Two points !


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#11 03/03/2016 13h38 → Batis : étude de cas immobilier (déduction des intérêts sur une maison louée et habitée) (fiscalité, imposition, pinel, propriétaire)

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@ Bernard2K

Est-ce que 125000 €, c’est le coût de la partie locative ou du total ? Vous comptez quoi, travaux seulement, ou travaux + terrain ?
De même, 6774 € c’est l’annuité du prêt pour la partie locative seulement ou du total ?

L’opération total Locatif + RP = 250 000 euros ( Concerne construction + terrain ) donc les 125 000 concerne uniquement la partie locative ( Construction + terrain)

Et les 6774 euros concerne uniquement le prêt pour la partie locative.

@ belli79

Avez-vous étudier si la situation géographique de votre bien était situé dans un secteur éligible à une défiscalisation ? Ça pourrait vous faire sauter, le cas échéant, tout ou partie de votre cash-flow négatif…voir même en créer un positif !!!

Oui j’ai étudier la localisation, dans les zones éligible, les terrains sont environ 60 000 euros plus chères.( Compenser par des loyer aussi plus important)

Mais il serait judicieux peut être de construire dans cette zone pour les appartement suivants juste pour effacer l’impôt pour les 12 année à venir.

J’ai également penser à vendre la RP pour échapper à la taxe sur la plus value comme suit:

Construction 2 Lots ( RP + location dans zone non éligible)
Construction 2 Lots dans zone éligible PINEL.
Démarrage de construction de 2 nouveaux Lot ( zone non éligible)
Vente de la RP  pour déménager dans l’un des 2 dernier lot construit.

Avantage: Pas besoin d’attendre qu’un locataire déménage.

Merci pour les pistes que vous m’avez donné, ça avance d’un point de vue théorique. Il faudra que j’affine plus précisément.

Dernière modification par Batis (03/03/2016 13h39)

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#12 03/03/2016 13h58 → Batis : étude de cas immobilier (déduction des intérêts sur une maison louée et habitée) (fiscalité, imposition, pinel, propriétaire)

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OK donc dans vos chiffres, vous avez dissocié les 2 constructions.

Pour autant, la clé de répartition, c’est pas la moitié, s’il y a bien 85 et 75 m² comme vous l’indiquiez, il faut faire un pro-rata. Pour le terrain, il faudrait faire un pro-rata en fonction de la surface du terrain réservé à chaque logement, pro-rata qui risque de ne pas être le même que sur la surface habitable !

Mais pour faire simple :
coût de la partie locative : 250 x 75/160 = 117 k€
Revenu annuel : 7200 €/an
Rentabilité brute : 6,15 %.
C’est bas. Vous devriez pouvoir louer plus cher !

Bon, côté imposition :
revenus fonciers : 7200 €/an.

A déduire :
Intérêts d’emprunt estimés à 5600*75/160 = 2625
TF 500
Assurance PNO 200
Forfait frais de gestion : 20
Total charges à déduire : 3345 €
Revenus fonciers nets : 3855  (seulement 53 % des revenus bruts, d’où l’intérêt d’être au réel)

Vous paierez CSG et IR sur ces revenus fonciers nets. Si vous êtes à 30 % IR, ça fait du 43.97 % d’imposition compte tenu de la récupération partielle de la CSG, soit un revenu net de 2159.95 €/an

Soit une rentabilité nette de 1,8 %.

J’ai mis des chiffres un peu au hasard, à vous de les corriger en fonction de la réalité.

Pour bien faire les choses, il faudrait aussi compter en charges déductibles, la première année, les frais liés à l’emprunt (frais bancaires et côté notaire le cas échéant, toujours au pro-rata). Voir aussi s’il n’y a pas un peu de charges non récupérables. Si ça augmente les charges, ça diminue l’imposition donc ça augmente la rentabilité.

Par contre, je n’ai pas compté de vacance locative. Ca, ça fait baisser la rentabilité.

Au total, la rentabilité est basse. Voir si vous ne pouvez pas augmenter le loyer (on parle quand même d’une maison de 75 m², probablement avec un bout de jardin, et absolument neuve). Ou sinon, passer en meublé.

Dernière modification par Bernard2K (03/03/2016 14h48)

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#13 03/03/2016 17h26 → Batis : étude de cas immobilier (déduction des intérêts sur une maison louée et habitée) (fiscalité, imposition, pinel, propriétaire)

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Vous paierez CSG et IR sur ces revenus fonciers nets. Si vous êtes à 30 % IR, ça fait du 43.97 % d’imposition compte tenu de la récupération partielle de la CSG, soit un revenu net de 2159.95 €/an

Comment récupérer une partie de la CSG ? sous quelle forme? A quel moment?

Au total, la rentabilité est basse. Voir si vous ne pouvez pas augmenter le loyer (on parle quand même d’une maison de 75 m², probablement avec un bout de jardin, et absolument neuve). Ou sinon, passer en meublé.

Vous avez raison, je peux demander plus, j’avais mis un loyer en fourchette basse, mais il vaudrait mieux que je me positionne sur une zone ou le foncier est plus chères avec un loyer également plus chère et ou le risque de vacance locative sera moindre.

Reste un gros boulot à fournir derrière pour la maîtrise total du budget et une étude plus approfondie.

Merci pour cet accompagnement, je commence à y voir un peu plus clair. Tout cela est nouveau pour moi.

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#14 03/03/2016 23h49 → Batis : étude de cas immobilier (déduction des intérêts sur une maison louée et habitée) (fiscalité, imposition, pinel, propriétaire)

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Vous trouverez la réponse à votre question en lisant le deuxième lien que je vous ai posté.

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#15 05/03/2016 00h07 → Batis : étude de cas immobilier (déduction des intérêts sur une maison louée et habitée) (fiscalité, imposition, pinel, propriétaire)

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J’ai bien trouver la réponse. Merci

La suite de l’histoire après une longue réflexion. Vous me direz si je suis dans la légalité en faisant le montage suivant:

Achat d’un terrain en zone éligible Pinel diviser en deux parcelles bien distincte( Je suis propriétaire d’une et mes parents de l’autre.) Nous construisons deux appartements qui seront mitoyen. ( L’un m’appartient l’autre est à mes parents)

Pour faire simple, chaque appart coûtera 135 000 euros

Je met le bien ou je suis propriétaire en location.
Je deviens locataire de celui qui appartient à mes parents( La loi Pinel l’autorise)

On fait ça pendant 9 ans le temps ou la loi Pinel oblige la location.

Mes parents vendent le bien à 155 000 euros ( Plus-value estimer aujourd’hui à 20 000 euros d’après les prix du marché,moins la taxe sur la plus-value environ 7000 euros )
Ils rembourse le solde du crédit 95 000 euros
Résultat : 155 000 - 95 000 - 7000 = 53 000 euros de bénéfice net.

Conclusion:

Aucun risque d’impayé pour mes parents durant ces 9 années
Il efface les quelques impôt qu’ils payent durant ces 9 années
Au final cela leur coûte rien pendant ces 9 années avec au bout 53 000 euros

Je vais laisse imaginer la suite….

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#16 05/03/2016 10h42 → Batis : étude de cas immobilier (déduction des intérêts sur une maison louée et habitée) (fiscalité, imposition, pinel, propriétaire)

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Vous ne nous donnez aucune indication sur vos revenus, votre situation, votre TMI, et idem pour vos parents. Dans ces conditions, on est totalement dans le flou !

Tout ce que je peux dire par rapport à ce que vous nous exposez :
- la loi Pinel impose un certain nombre de choses : performance énergétique, délai de construction, et je crois aussi accessibilité PMR pour du locatif. Il faut aussi un coût de construction bien identifié. Est-ce que tout cela est compatible avec votre volonté de faire une partie des travaux ?
- vous faites comme si le logement ne coûtait rien pendant les 9 ans, c’est à dire que le loyer couvre le remboursement de l’emprunt et les charges du propriétaire. Avec les hypothèses que vous donnez : construction à 135 000€, loyer 7500 € par an, et en prenant un financement par un emprunt sur 20 ans aux taux actuels, ça ne passe pas. C’est à dire que l’appartement coûte. Peut-être qu’avec un calcul précis et en intégrant l’avantage fiscal, ça passe. Mais dans ce cas, il ne faut pas compter l’économie d’impôts deux fois : soit l’économie d’impôt est présentée comme un avantage en tant que tel, et il faut compter que le logement coûte chaque mois ; soit l’économie d’impôt sert à financer le logement et alors ce n’est plus une économie d’impôt à apprécier en tant que telle.
- la plus-value dans 9 ans est hypothétique.
- êtes-vous sûr de rester 9 ans ? Si vous déménagez avant, vos parents doivent re-louer pour continuer à respecter l’engagement ; au bout de 9 ans, ils se retrouvent coincés avec un locataire incrusté qui paie un loyer trop bas par rapport à la qualité du bien.
- vous aurez plus de difficulté à faire financer votre investissement locatif qu’un investissement RP. L’accès à la RP bénéfice de nombreux soutiens, c’est à mettre en balance.
- il y a une grosse différence avec le premier projet : dans le premier projet, vous étiez propriétaire de deux logements ; là, d’un seul !

Franchement, prenez le temps d’approfondir vos réflexions et de faire des calculs précis.

Dernière modification par Bernard2K (05/03/2016 10h45)

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#17 05/03/2016 15h15 → Batis : étude de cas immobilier (déduction des intérêts sur une maison louée et habitée) (fiscalité, imposition, pinel, propriétaire)

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Je vous comprend, Je sais que c’est assez flou pour le moment car je suis à la recherche du maximum d’information pour une optimisation maximum du projet.

Je ne paie actuellement aucun impôt car Pacsé avec un enfant et ma femme ayant repris ces études et  termine d’ici 4 mois pour reprendre une activité d’ici là.

Le logement sera lui très bien étudier, j’ai été charger de projet dans le passé, et toute l’originalité du concept tiens sur la réalisation du bien immobilier, rapidité de construction ( Après accord du permis environ 9 mois sera nécessaire pour la construction et l’aménagement en qualité  supérieur que le BBC)

Pour l’emprunt, je part généralement sur 25 ans pour mes calculs car sur 20 ans ça ne passe pas(Pour 135 000 par exemple je suis à 610 euros de mensualité et 680 euros de loyer que j’ai augmenter avec votre remarque précédente du loyer trop bas.) Ce qui me permet de recouvrir la CSG et sans doute un peu l’impôt global. Je devrais surement faire un effort mensuel si pas de défiscalisation, j’en suis conscient. Pour le premier projet cela n’aura pas un impact énorme sur mon budget mais si je veux enchaîne d’autre projet je pense qu’il faudra défiscaliser au vue des revenus des loyers que la banque encaisse et que me coûte en impôts.

Concernant la sécurité globale vacance locative et imprévue, je compte la gérer par le faite de faire financer l’opération à 100% et de garder mon Capital actuel comme fond de sécurité.

D’ailleurs avez vous un conseil sur la taille moyenne que doit avoir ce fond de sécurité par rapport au loyer des mensualités?

Pour la loi de défiscalisation, ça serait du bonus ou pas, comme vous l’avez indiquez , il y à certaines contraintes à prendre en compte . ( Durée de location minimum, plafond des loyers, norme handicapé).

ils se retrouvent coincés avec un locataire incrusté qui paie un loyer trop bas par rapport à la qualité du bien.

Je vous remercie de me l’avoir fait remarquer.

Je ne suis pas encore précis dans des calculs, car mon idée évolue au fur et à mesure de mes lectures et connaissances  tant du droit et de la fiscalité. On va dire que je me construit et vous m’avez très bien aidée jusqu’à maintenant, car vos conseils et vos remarques mon appris énormément au fil de cette discussion.

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#18 10/03/2016 10h54 → Batis : étude de cas immobilier (déduction des intérêts sur une maison louée et habitée) (fiscalité, imposition, pinel, propriétaire)

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Après étude complète du dossier, j’en ai conclu que de construire du locatif neuf, n’est pas aussi rentable que ça. Surtout pour toute l’énergie et le temps nécessaire à la construction.

Je remercie au passage les personnes qui sont intervenue dans ce fil de discussions et qui m’ont permis d’obtenir des connaissances dans le domaine du locatif.

Je pense donc plutôt me tourner vers de l’achat avec petite rénovation pour assurer ma retraite.

Cordialement

Batis

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