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#1 01/03/2016 13h52 → Amix : étude de cas immobilier (local en RP puis locatif à l'avenir) (habitation, immobilier, local, rehabilitation)

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Bonjour,

Pour me présenter rapidement, je suis étudiant, en apprentissage en comptabilité/gestion/fiscalité, 21 ans. J’ai juste comme revenus 765 euros plus 400 euros de pension alimentaire. Je suis pas redevable de l’impôt sur le revenus pour l’instant (0%)

Au niveau du bien, c’est la ou je vis actuellement. Après en avoir discuté avec le propriétaire, il est prêt a me le vendre.

C’est un local de 48 m2 plus mezzanine, au rez de chaussée. Le bien se situe a Marseille, sur le vieux port, coté mairie, bien situé, proche des commerces/bars/transports, à 2 min de la mairie sur le vieux port pour ceux qui connaissent un peu Marseille. De plus, devant le local se situe un parking gratuit. Il ne fait pas partie d’une rue commerçante donc peu de passants.

Je viens vers vous car j’ai plusieurs questions. Même si je l’achète pour le réhabiliter en habitation, afin d’en faire ma RP, je dois prévoir l’avenir, quand je partirais et déciderais de le louer, est ce que ca reste un bon investissement pour du locatif ?

Prix d’achat : 60000 (Non négocié encore, peut etre que je pourrais descendre)
Frais de notaire : Environ 5500
Taxe foncière : 799
Charges copro : 600
Travaux : 0 (Deja renové, je vis actuellement dedans)
Frais comptable : 0 (Ma famille est comptable)
PNO : Mettons 100 euros
Pas de frais d’agence

Au niveau du loyer, difficile de le quantifier, vu qu’il se situe au rez de chaussée. Après ca reste un appart de 48m2 plus mezzanine, au centre ville de marseille, proche des commerces/transports/bars etc… Je pense que 500 euros mensuel hors charges est un minimum, qu’en pensez vous ?

Ce qui me donne une rentabilité net avant impots de :

((500*12)-799-600-100)/(60000+5500)= 6,87%

Sachant que j’ai pas encore négocié le prix du bien, je peux peut etre descendre, et que le loyer est bas a mon sens. En le louant 600 euros j’arrive 8,70% net avant impots

Avant d’amener ce projet à terme, j’ai plusieurs questions :

- C’est moi qui demandé au propriétaire de lui acheter son bien, comment négocier dans ce cas la ?
- Comment verifier les travaux votés de la copropriété, dans les prochaines années ?
- J’ai regardé sur le PLU, pas de contre indications pour réhabiliter le bien en habitation, pareil sur le règlement de la copropriété, a qui dois je demander l’autorisation en premier ? L’urbanisme ou la copropriété ?
- La copropriété peut-il me faire chier, et refuser la réhabilitation sans raison apparente ?
- Au niveau de la taxe sur les parkings, elle a était supprimé ? Remplacé par la taxe d’aménagement c’est ca ? Pour son estimation, a qui m’adresser ?

C’est tout pour mes questions. Que pensez vous de ce projet ? Pour ceux qui connaissent un peu le marché a Marseille, du prix du bien ainsi que le potentiel loyer ? Des suggestions, des choses que je dois regarder ?

Merci d’avance pour vos réponses

Mots-clés : habitation, immobilier, local, rehabilitation

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#2 01/03/2016 14h14 → Amix : étude de cas immobilier (local en RP puis locatif à l'avenir) (habitation, immobilier, local, rehabilitation)

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Réputation :   336 

Ce n’est pas clair :
- si vous habitez déjà dedans, pourquoi faudrait-il le "réhabiliter en habitation" ?
- comment peut-on le "réhabiliter en habitation" pour 0€ ?
- si vous habitez déjà dedans, vous connaissez le loyer, non ?

Concernant sa valeur et son usage :
- quelle hauteur sous plafond dans la mezzanine ? Si  c’est plus de1,80m c’est intéressant car ça peut se rajouter à la surface loi Carrez.
- si pas climatisé : c’est supportable en été ?

Ensuite, il faut voir ce que vous voulez en faire. Je ne connais pas Marseille, mais un tel bien sur le vieux port et en plein centre ville pourrait faire de la location meublée touristique. C’est chronophage mais ça rapporte bien. Attention, le niveau de déco et de confort doit être élevé pour plaire en meublé touristique.

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#3 01/03/2016 14h23 → Amix : étude de cas immobilier (local en RP puis locatif à l'avenir) (habitation, immobilier, local, rehabilitation)

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Bernard2K a écrit :

Ce n’est pas clair :
- si vous habitez déjà dedans, pourquoi faudrait-il le "réhabiliter en habitation" ?
- comment peut-on le "réhabiliter en habitation" pour 0€ ?
- si vous habitez déjà dedans, vous connaissez le loyer, non ?

Concernant sa valeur et son usage :
- quelle hauteur sous plafond dans la mezzanine ? Si  c’est plus de1,80m c’est intéressant car ça peut se rajouter à la surface loi Carrez.
- si pas climatisé : c’est supportable en été ?

Ensuite, il faut voir ce que vous voulez en faire. Je ne connais pas Marseille, mais un tel bien sur le vieux port et en plein centre ville pourrait faire de la location meublée touristique. C’est chronophage mais ça rapporte bien. Attention, le niveau de déco et de confort doit être élevé pour plaire en meublé touristique.

1/ J’habite dedans mais illégalement, officiellement cela reste un local commercial, avec un bail commercial.
2/ Je n’ai pas encore estimé la taxe d’aménagement, ou de parking si cela n’a pas été supprimé, c’était l’une de mes questions, mais a prendre en compte dans les calculs oui.
3/ Loué actuellement 400 euros, mais bail qui a une dizaine d’années, pas de réajustement de loyer depuis
4/ Moins d’1m80 pour la mezzanine, il s’y trouve mon lit, le bureau, machine a laver/seche linge ainsi que le grenier. Pourquoi ca serait intéressaant si ca se rajouter à la surface loi Carrez ?
5/ Climatisé oui.

Après dans un premier temps c’est surtout en tant que RP que je l’acheterais, mais a voir si ca reste viable pour du locatif à l’avenir.

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#4 01/03/2016 14h48 → Amix : étude de cas immobilier (local en RP puis locatif à l'avenir) (habitation, immobilier, local, rehabilitation)

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Réputation :   23 

Bonjour Amix,
comment un(e) propriétaire peut-elle louer un local commercial en habitation ?
Elle enfreint la loi, me semble t-il.
Elle aurait dû elle-même opérer un changement de destination.
Remarquez, si elle ne l’a pas fait,  cela pourrait vous arranger à l’avenir, si, ainsi que le suggère Bernard2k, vous pratiquiez la location en "meublé touristique": vous n’auriez pas à demander (sous réserve que les autres forumeurs soient d’accord avec moi) de changement de destination à la mairie pour votre local…ni à la copropriété…puisque vous avez déjà des droits de "commercialité"
Vous n’auriez donc pas de taxe de compensation à payer/Parking.
A vous de faire un choix:
- acheter le local dans la situation d’aujourd’hui pour en faire du "meublé touristique" à terme (court)
sans rien changer
- dire à la propriétaire que votre situation actuelle est illégale. Qu’elle doit remettre les choses à plat (obtenir le changement de destination pour le transformer en habitation auprès de la mairie et, donc payer la taxe de stationnement si elle existe dans votre ville. Qu’elle doit avant obtenir l’accord de la copropriété pour ce changement de destination. Avant votre achat.
La propriétaire ne peut pas vous mettre à la porte par rapport à ce que vous lui demandez alors que c’est elle qui a crée la situation et en profite.
- acheter le local dans la situation juridique où il se trouve aujourd’hui. Pour en faire du "meublé" touristique". Mais ne pas parler de ça à la propriétaire.
Lui expliquer que, si vous l’acheter "en l’état" pour y habiter, vous avez appris que vous alliez avoir de gros soucis:
* avec la mairie (taxe de parking qui implique un coût important…si elle accepte la transformation) (coût à rechercher)
* avec la copropriété (vous ne seriez pas certain d’obtenir l’accord des copropriétaires)
Que vous pourriez accepter de prendre le risque, mais que cela justifie une grosse baisse de prix.
Si la propriétaire refuse, agissez comme bon vous semble…
Tenez-nous au courant de la suite. Ca risque d’être intéressant.


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#5 01/03/2016 15h03 → Amix : étude de cas immobilier (local en RP puis locatif à l'avenir) (habitation, immobilier, local, rehabilitation)

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belli79 a écrit :

Bonjour Amix,
comment un(e) propriétaire peut-elle louer un local commercial en habitation ?
Elle enfreint la loi, me semble t-il.
Elle aurait dû elle-même opérer un changement de destination.
Remarquez, si elle ne l’a pas fait,  cela pourrait vous arranger à l’avenir, si, ainsi que le suggère Bernard2k, vous pratiquiez la location en "meublé touristique": vous n’auriez pas à demander (sous réserve que les autres forumeurs soient d’accord avec moi) de changement de destination à la mairie pour votre local…ni à la copropriété…puisque vous avez déjà des droits de "commercialité"
Vous n’auriez donc pas de taxe de compensation à payer/Parking.
A vous de faire un choix:
- acheter le local dans la situation d’aujourd’hui pour en faire du "meublé touristique" à terme (court)
sans rien changer
- dire à la propriétaire que votre situation actuelle est illégale. Qu’elle doit remettre les choses à plat (obtenir le changement de destination pour le transformer en habitation auprès de la mairie et, donc payer la taxe de stationnement si elle existe dans votre ville. Qu’elle doit avant obtenir l’accord de la copropriété pour ce changement de destination. Avant votre achat.
La propriétaire ne peut pas vous mettre à la porte par rapport à ce que vous lui demandez alors que c’est elle qui a crée la situation et en profite.
- acheter le local dans la situation juridique où il se trouve aujourd’hui. Pour en faire du "meublé" touristique". Mais ne pas parler de ça à la propriétaire.
Lui expliquer que, si vous l’acheter "en l’état" pour y habiter, vous avez appris que vous alliez avoir de gros soucis:
* avec la mairie (taxe de parking qui implique un coût important…si elle accepte la transformation) (coût à rechercher)
* avec la copropriété (vous ne seriez pas certain d’obtenir l’accord des copropriétaires)
Que vous pourriez accepter de prendre le risque, mais que cela justifie une grosse baisse de prix.
Si la propriétaire refuse, agissez comme bon vous semble…
Tenez-nous au courant de la suite. Ca risque d’être intéressant.

La situation est un peu plus compliqué que ça, je n’ai pas été assez clair dans la présentation du bien. A la base, le local était loué a mon père en tant que local, bail commercial, à usage professionnel (bureaux pour l’expertise comptable). C’est mon père qui a au final décider d’habiter dedans. Il a installé une cuisine, rénové l’ancienne salle d’eau (afin d’en faire une salle de bain), et remplacé les différents bureaux/placards par des canapés etc… Bref c’est mon père qui a décidé d’y habiter a la base, le propriétaire est au courant, cela s’est fait comme ça. Ensuite depuis je suis descendu sur Marseille, j’habite dans ce local, le bail n’a pas bougé, toujours loué par mon père.

En résumé je pense que c’est surtout moi qui est en irrégularité, pas le propriétaire.

Au pire des cas, je peux toujours acheter ce local, ne faire aucune démarche de réhabilitation, continuer a vivre dedans (a mes risques et périls), et le louer a un commerce quand je partirais. Mais je pense que vu son emplacement, il vaut mieux le réhabiliter afin du faire du touristique a l’avenir, si c’est possible. Ainsi ma situation sera régulière.

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#6 01/03/2016 15h03 → Amix : étude de cas immobilier (local en RP puis locatif à l'avenir) (habitation, immobilier, local, rehabilitation)

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L’intérêt d’augmenter la surface loi Carrez, c’est d’augmenter la surface que l’on peut afficher ! La plupart des gens prennent en compte la surface habitable comme l’un des critères de valorisation d’un bien, que ça soit à la location ou à l’achat. Plus, c’est mieux. Pour autant, si c’est moins d’1,8 m, c’est pas grave non plus.

Concernant les formalités pour le faire passer en local d’habitation : Habiter un local commercial : un vrai bon plan ?

Mais cette transformation d’affectation est quasi-irréversible. Or, il y a le problème de la location de meublé de tourisme, qui est considérée comme une activité professionnelle. Lorsqu’on veut affecter un logement à du meublé touristique, la loi impose, dans les grandes villes, un changement d’affectation (d’habitation vers local commercial), qui est soumis à autorisation. Paris est très à cheval dessus, d’autres grandes villes, moins. Dans votre cas, ça serait ballot de faire les démarches pour le faire passer en habitation… puis de vous retrouver coincé en habitation alors même que vous serez peut-être tenté de le refaire passer en meublé touristique ce qui nécesserait de le refaire passer en local commercial.

Il me semble qu’un bon plan potentiel, à étudier en tout cas, c’est de l’acheter sous forme de local commercial, et de le mettre à la location en meublé touristique. L’avantage de cette solution, c’est que vous n’avez à pas à faire de changement d’affectation. Et qu’un meublé touristique rapporte potentiellement beaucoup plus qu’un logement classique.

J’attire quand même votre attention sur les travaux qui seront probablement nécessaires. Vous vous contentez de l’état actuel, mais est-ce que ça sera le cas pour un futur locataire ? Comme écrit précédemment, pour du meublé touristique, il faut être encore un cran au-dessus en termes de déco et de confort ! Un foreumeur a fait une petite fortune en louant à Paris un meublé touristique en RdC, donc pas fabuleux au niveau de la vue etc., mais agrémenté d’un jacuzzi. Ca ne veut pas dire qu’il faut forcément faire exactement la même chose, mais ça veut dire qu’un meublé touristique qui se distingue par du confort et un ou des équipement(s) peu courant(s) peut avoir une très bonne attractivité.

Pour la location touristique, la clim, le parking facile et le quartier du vieux port sont déjà trois très bons points. Après, je ne connais pas Marseille, donc je vous laisse étudier cette possibilité en fonction de votre connaissance de la ville.

Dernière modification par Bernard2K (01/03/2016 15h13)

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#7 01/03/2016 15h10 → Amix : étude de cas immobilier (local en RP puis locatif à l'avenir) (habitation, immobilier, local, rehabilitation)

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Bernard2K a écrit :

Mais cette transformation d’affectation est quasi-irréversible. Or, il y a le problème de la location de meublé de tourisme, qui est considérée comme une activité professionnelle. Lorsqu’on veut affecter un logement à du meublé touristique, la loi impose, dans les grandes villes, un changement d’affectation (d’habitation vers local commercial), qui est soumis à autorisation. Paris est très à cheval dessus, d’autres grandes villes, moins. Dans votre cas, ça serait ballot de faire les démarches pour le faire passer en habitation… puis de vous retrouver coincé en habitation alors même que vous serez peut-être tenté de le refaire passer en meublé touristique ce qui nécesserait de le refaire passer en local commercial.

Il me semble qu’un bon plan potentiel, à étudier en tout cas, c’est de l’acheter sous forme de local commercial, et de le mettre à la location en meublé touristique. L’avantage de cette solution, c’est que vous n’avez à pas à faire de changement d’affectation. Et qu’un meublé touristique rapporte potentiellement beaucoup plus qu’un logement classique.

Ah ? Je pensais que c’était l’inverse, qu’il fallait qu’il soit en habitation afin de le louer en meublé touristique. Du coup autant que je ne fasse aucune démarche de changement d’affectation comme vous le dites. Mais a ce moment je serais en irrégularité tant que j’y habiterai, je ne pourrais pas le déclarer en tant que RP ?

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#8 01/03/2016 15h13 → Amix : étude de cas immobilier (local en RP puis locatif à l'avenir) (habitation, immobilier, local, rehabilitation)

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Concernant le fait d’habiter dans ce local commercial :
- je pense que le fait que ça soit toujours loué officiellement à votre père comme local commercial rend votre situation plus discrète. Vous avez intérêt à domicilier aussi peu de choses que possible à cette adresse, et à rester au contrare domicilié officiellement chez vos parents, surtout du point de vue des impôts.
- en revanche, quand vous l’achèterez, ça risque de se voir beaucoup plus. Vous ne pourrez effectivement pas déclarer votre RP dans un local commercial ! Si vous approfondissez l’idée du meublée touristique, il faudrait, AMHA, l’affecter à cet usage dès l’achat, de façon à ne pas rester l’habitant de votre propre local commercial, ce qui est sans doute la situation la plus "exposée".

Concernant le meublé touristique et le local commercial, question abordée de nombreuses fois sur le forum, faites des recherches et lisez :
Transformation d’un local commercial en meublé touristique à Paris ?
Meublé touristique à Marseille et changement d’usage du bien ?
etc.

Dernière modification par Bernard2K (01/03/2016 15h16)

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#9 01/03/2016 15h30 → Amix : étude de cas immobilier (local en RP puis locatif à l'avenir) (habitation, immobilier, local, rehabilitation)

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Bernard2K a écrit :

Concernant le fait d’habiter dans ce local commercial :
- je pense que le fait que ça soit toujours loué officiellement à votre père comme local commercial rend votre situation plus discrète. Vous avez intérêt à domicilier aussi peu de choses que possible à cette adresse, et à rester au contrare domicilié officiellement chez vos parents, surtout du point de vue des impôts.
- en revanche, quand vous l’achèterez, ça risque de se voir beaucoup plus. Vous ne pourrez effectivement pas déclarer votre RP dans un local commercial ! Si vous approfondissez l’idée du meublée touristique, il faudrait, AMHA, l’affecter à cet usage dès l’achat, de façon à ne pas rester l’habitant de votre propre local commercial, ce qui est sans doute la situation la plus "exposée".

Concernant le meublé touristique et le local commercial, question abordée de nombreuses fois sur le forum, faites des recherches et lisez :
Transformation d’un local commercial en meublé touristique à Paris ?
Meublé touristique à Marseille et changement d’usage du bien ?
etc.

Merci pour votre réponse, du coup je pense que le mieux effectivement, si j’achète ce bien, est de ne pas faire de démarche de réhabilitation. Cependant si j’affecte ce bien au meublée touristique, dès l’achat, devrais je payer des taxes/impots même si je ne déclare aucun revenus ? Je serais toujours en irrégularité si je vis dedans on est d’accord, je devrais tout de même déclarer être domicilié chez mes parents.

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#10 01/03/2016 15h32 → Amix : étude de cas immobilier (local en RP puis locatif à l'avenir) (habitation, immobilier, local, rehabilitation)

Banni
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