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Forums des investisseurs heureux

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#1 24/02/2016 12h30 → Achat immobilier à proximité d'une voie ferrée désaffectée et pollution du sol ? (belgique, experience, immobilier, pollution sol)

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Bonjour,

J’ai trouvé une annonce intéressante, pour acheter ma future résidence principale.

Le souci : le jardin est longé par une voie ferrée désaffectée.

J’ai téléphoné à un laboratoire, ou l’on m’a dit que le risque de pollution du sol est assez faible.

Dans ma région, il faut plutôt se méfier de la proximité de terrils, et s’informer sur le passé des bâtiments avoisinants (anciennes usines ou autre)

Ma question est donc la suivante :

Si je fais une offre, que l’offre est acceptée, pourrais-je revenir sur cette offre sans trop de souci si suite à une analyse du sol, il s’avère que le sol est pollué (métaux lourds, bille de chemin de fer traitée par des produits très toxiques etc).

Est-ce considéré comme un vice caché?

Puis-je demander une analyse du sol au vendeur (+ ou - 250 euros pour une analyse succinctes mais déjà assez complète pour définir s’il est dangereux de faire un potager par exemple)

Ma question concerne plutôt la Belgique, car je n’ai aucune idée si nos lois sont les mêmes.

Message édité par l’équipe de modération (24/02/2016 15h19) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Dernière modification par koldoun (24/02/2016 12h39)

Mots-clés : belgique, experience, immobilier, pollution sol

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#2 24/02/2016 12h33 → Achat immobilier à proximité d'une voie ferrée désaffectée et pollution du sol ? (belgique, experience, immobilier, pollution sol)

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Essayez de connaître les projets d’urbanisme de la mairie.

Ca peut devenir un espace vert sympa (par exemple petite ceinture à Paris).
Ou être réaffecté (tramway par exemple).

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#3 24/02/2016 12h36 → Achat immobilier à proximité d'une voie ferrée désaffectée et pollution du sol ? (belgique, experience, immobilier, pollution sol)

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J’ai fait une fausse manipulation en écrivant mon message, maintenant qu’il est complet, vous verrez que cela ne concerne pas Paris.

Bien à vous

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#4 24/02/2016 12h37 → Achat immobilier à proximité d'une voie ferrée désaffectée et pollution du sol ? (belgique, experience, immobilier, pollution sol)

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koldoun a écrit :

Si je fais une offre, que l’offre est acceptée, pourrais-je revenir sur cette offre sans trop de souci si suite à une analyse du sol, il s’avère que le sol est polluée (métaux lourds, bille de chemin de fer traitée par des produits très toxiques etc

ajoutez une clause suspensive au compromis.

Par contre je pense que le coût de l’analyse sera à votre charge.
Sauf si le vendeur veux vraiment vendre.

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#5 24/02/2016 12h42 → Achat immobilier à proximité d'une voie ferrée désaffectée et pollution du sol ? (belgique, experience, immobilier, pollution sol)

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OK, votre préoccupation est plus une pollution.

Vous n’avez pas de diagnostic immobilier et autre état de risque en Belgique ?
En France on est gâté de ce côté (inondation, sismique, bientôt radio-activité, …).

Une analyse s’impose, si possible préalable et au frais du vendeur.

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#6 24/02/2016 12h42 → Achat immobilier à proximité d'une voie ferrée désaffectée et pollution du sol ? (belgique, experience, immobilier, pollution sol)

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Le laborantin m’a dit que le risque est très faible, et que si je demande une telle analyse au propriétaire, il est possible qu’il me voie comme un "casse pied" et préfère une offre qui serait un peut moindre de quelqu’un moins regardant…

Prendre un peu de terre lors d’une visite?

Y retourner en douce prendre un peu de terre entre le terrain de cette maison et les voie ferrées?

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#7 24/02/2016 12h46 → Achat immobilier à proximité d'une voie ferrée désaffectée et pollution du sol ? (belgique, experience, immobilier, pollution sol)

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Prendre un peu de terre lors d’une visite?

On peut toujours se promener/visiter en ayant de grosses chaussures,
puis dans la voiture nettoyer en gardant la terre …

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#8 24/02/2016 13h00 → Achat immobilier à proximité d'une voie ferrée désaffectée et pollution du sol ? (belgique, experience, immobilier, pollution sol)

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Les seuls diagnostiques obligatoires sont ceux-ci :
Les diagnostics obligatoires sur le marché immobilier Belge

Quand j’ai acheté mon habitation actuelle, j’étais au courant que l’installation électrique n’était pas aux normes, et que je devrai faire les travaux nécessaires dans un délai d’un an.

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#9 24/02/2016 13h05 → Achat immobilier à proximité d'une voie ferrée désaffectée et pollution du sol ? (belgique, experience, immobilier, pollution sol)

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Deux types de diagnostics sont obligatoires en Belgique :
La certification de performance énergétique (PEB)
Le contrôle électrique.

En France on a :
Etat des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT)
Ce document, valable 6 mois, présente les risques naturels (inondation, sécheresse, mouvement de terrain…), les mines (pour les localités où des mines sont ou étaient exploitées) et technologiques (industriels, biologiques…) auxquels est exposé un immeuble.
ENRMT

Etat parasitaire - Termites
Le diagnostic termites concerne les ventes de biens situés dans une zone à risque (définie par arrêté préfectoral ou municipal).

Diagnostic de performance énergétique (DPE) 2013
Le diagnostic de performance énergétique concerne les ventes et les locations de biens équipés d’un chauffage. (Arrêté du 8 février 2012)

Diagnostic gaz
Le diagnostic gaz concerne tous les logements en vente ayant une installation intérieure de gaz de plus de 15 ans.

Diagnostic électricité
Le diagnostic électricité concerne les ventes de logement ayant une installation électrique intérieure de plus de 15 ans.

Métrage loi Boutin (Surface habitable)
Il est désormais obligatoire d’indiquer la superficie habitable dans le bail d’une location vide à usage de résidence principale.
Métrage loi Carrez (Surface privative)
Pour tout bien en copropriété, le métrage loi Carrez doit être fourni lors de la signature d’un compromis de vente.

Diagnostic amiante 2013
Le diagnostic amiante concerne les ventes et les locations de biens immobiliers dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.

Diagnostic plomb
Le diagnostic plomb est obligatoire pour toutes les ventes et les locations de logements construits avant le 1er janvier 1949.

Dernière modification par ArnvaldIngofson (24/02/2016 13h08)

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#10 03/03/2016 13h49 → Achat immobilier à proximité d'une voie ferrée désaffectée et pollution du sol ? (belgique, experience, immobilier, pollution sol)

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Article du jour :

4. Le certificat de contrôle du sol

Avant de signer un compromis de vente, un vendeur doit informer l’acheteur de l’état du sol. Et si le terrain a accueilli une activité susceptible d’avoir engendré des pollutions, le vendeur devra (si nécessaire) faire procéder à un assainissement préalable à la vente.

Quelles attestations devez-vous obtenir si vous achetez un bien en Wallonie et à Bruxelles?  | L’Echo

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#11 10/03/2016 10h59 → Achat immobilier à proximité d'une voie ferrée désaffectée et pollution du sol ? (belgique, experience, immobilier, pollution sol)

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Le bien en question est immense, le potentiel est là, mais une rénovation quasi totale est à prévoir (le bien est tout à fait habitable, si on se contente d’un confort à l’ancienne)…

Je dois maintenant apprendre les techniques de "mijotage" du vendeur pour voir s’il est facile de faire baisser un prix.

La maison est à 150 000 euros, je pense qu’il faut prévoir au strict minimum 50 000 euros de rénovation.

Il y a déjà eu une offre à 110 000, rejetée catégoriquement pour le vendeur.

Mais pour le moment, rien de concret.

Selon certaines sources, il y aurait actuellement un grand nombre de biens de ce type en vente dans ma région. Certains pensent que c’est du à l’âge : beaucoup de personnes dépassant les 80 ans, donc beaucoup de décès ou de départ en maison de repos (besoin d’argent pour financer cela).

Dernière modification par koldoun (10/03/2016 10h59)

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#12 10/03/2016 14h20 → Achat immobilier à proximité d'une voie ferrée désaffectée et pollution du sol ? (belgique, experience, immobilier, pollution sol)

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Beaucoup de sols sont pollués, plus ou moins. A proximité d’une route, d’une usine. Y compris dans des braves jardins qui auraient reçu beaucoup trop de produits phytosanitaires. Tout est question de concentration.

Vous vous apprêtez à faire un investissement de 150 k€ environ. Puisque vous êtes inquiet sur une possible pollution, je vous conseille de ne pas lésiner sur l’analyse de sol. Vous n’êtes pas à 500 euros près quand il en va de la santé de votre famille, et aussi de lever un doute sur ce qui pourrait constituer un défaut, donc une moindre valeur, sur ce bien.

Je vous conseille aussi de faire (au moins) 2 tests :
- un à 50 cm de la limite avec la voie de chemin de fer.
- un plus au milieu du terrain, et tant qu’à faire, à l’endroit où est le potager (ou bien, ou sera le futur potager).

Parce qu’il est peu probable que tout le terrain soit pollué. Si des désherbants ou autres sont venus sur la propriété, il y a des chances que ça soit seulement au bord, côté chemin de fer. Et à la rigueur, si ce n’est pollué qu’au bord, mettez-y des fleurs, de l’herbe ou une haie, pourvu que ça ne se mange pas.

Dernière modification par Bernard2K (10/03/2016 14h22)

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#13 10/03/2016 15h57 → Achat immobilier à proximité d'une voie ferrée désaffectée et pollution du sol ? (belgique, experience, immobilier, pollution sol)

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Disons que ce bien m’a laissé perplexe de part sa grandeur.

J’ai l’impression que vu sa taille, je vais passer ma vie à épargner pour réparer ceci, remettre à neuf cela…

Je suis quand même l’affaire, car je désire faire ma petite expérience du secteur immobilier de ma région, mais sans trop d’espoir.

En dehors d’une baisse de 20k, ce sera sans moi.

Et si cela arrive, il sera alors encore temps de faire les analyses.

D’un point de vue psychologique, je suis curieux de voir au bout de combien de temps les vendeurs commencent à lacher du lest.

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#14 29/03/2016 14h41 → Achat immobilier à proximité d'une voie ferrée désaffectée et pollution du sol ? (belgique, experience, immobilier, pollution sol)

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koldoun a écrit :

D’un point de vue psychologique, je suis curieux de voir au bout de combien de temps les vendeurs commencent à lacher du lest.

Ca dépend de pas mal de critère.
Le plus important étant le besoin d’argent du vendeur.

Au passage, quand vous dites que le bien est grand, c’est sur quel point ?
Les batiments, le terrain, … ?

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#15 29/03/2016 15h27 → Achat immobilier à proximité d'une voie ferrée désaffectée et pollution du sol ? (belgique, experience, immobilier, pollution sol)

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koldoun a écrit :

En dehors d’une baisse de 20k, ce sera sans moi.

20k sur 150k c’est pas une bien grosse baisse/négociation, surtout sur un bien avec beaucoup de travaux…

Pour la durée effectivement cela dépend du contexte, des besoins du vendeur.
En général un an sans offre mine à peu près tout vendeur, 18 mois il fait le chemin tout seul à genoux (humour)


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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