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Forums des investisseurs heureux

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#1 17/02/2016 13h34 → Ostrog : étude de cas immobilier (investissement immobilier étudiant ou saisonnier) (immobilier, premier, saisonnier, étudiant)

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Bonjour à tous smile

Je viens vous demander votre avis sur un possible investissement immobilier.

Je préciserais juste que le bien se situe à 1km de ma RP.

VOTRE PROFIL

- Salarié en CDI à 35H, 20ans, TMI à 14%, 20,4k€ brut
- RP locative - Epargne 10k€

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : Je sais faire un calcul, mais je n’irais pas tenir une comptabilité complète.
- Fiscales : Pas très développée
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : Bricoleur, père bricoleur, oncle bricoleur/investisseur. Amis électricien, plombier, plaquiste/carreleur/peintre, etc…
- Sociales : Assez réservé autrefois, beaucoup plus ouvert dorénavant
- Temps disponible : Ni plus ni moins qu’un provincial à temps plein…

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Appartement T2 + PARKING
- Année de construction : 1900
- Étage : 2/2, luminosité bonne, surface 39m2, sans ascenseur
- Inhabité
- Chauffage individuel au gaz
- Espaces verts dans la copropriété ? Non
- Décoration : Classique

LOCALISATION DU BIEN

- Vienne, Poitiers
- Quasiment Centre-ville, 1km environ de l’HDV
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? Grosse ville étudiante

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 44 000
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 450€ HC (simulation LBC faite, ok si rafraîchissement de qualité)
- Taux de vacance envisagé : Nul. Location saisonnière si vacant

- Travaux immédiats : Budget rafraîchissement de 5000€ (cuisine, SDB, peinture)

- Taxe foncière : 579€
- Assurance PNO : 10/15€ par mois envisagé

- Rentabilité brute : 12,27%
- Sur rendement locatif : Score 10/10. Rentabilité nette 8,49%. Cash-Flow (après impôts) de 98€/mois la 2ème année.

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0 - 110%
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 2,1%/2,4% envisagé (vu avec banque)
- Durée du crédit : 15ans/20ans
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) : 10k€

RÉGIME D’EXPLOITATION

- Location meublée au réel envisagée
- Bail classique ou location saisonnière pour commencer

CASH FLOW

- Cash flow positif ou négatif ? Positif. 98€/mois la 2ème année d’après Rendementlocatif

Qu’en pensez vous ? Il s’agit de mon premier investissement, je ne peux pas me tromper…

Mots-clés : immobilier, premier, saisonnier, étudiant


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#2 17/02/2016 14h47 → Ostrog : étude de cas immobilier (investissement immobilier étudiant ou saisonnier) (immobilier, premier, saisonnier, étudiant)

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Bonjour,
Le rendement est intéressant, le bien également, par contre je ne connais pas la ville, donc…

Par contre vous ne parlez pas de frais de copro. Est ce normal ?

Pour l’assurance PNO, prenez en une qui assure le vol (oui, c’est comme les antibiotiques, c’est pas automatique)

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#3 17/02/2016 15h14 → Ostrog : étude de cas immobilier (investissement immobilier étudiant ou saisonnier) (immobilier, premier, saisonnier, étudiant)

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J’ai dû louper une ligne, 816€/an de charges.

Après visite :

- pas mal de travaux je trouve
- électricité qui est je pense à revoir
- ca à prit l’humidité. Il y a eu une fuite de baignoire apparemment

Le prix affiché était de 49500€. Les propriétaires seraient vendeurs à 40k€. Pas sûr qu’ils seraient prêt à baisser encore…

Dernière modification par Ostrog (17/02/2016 15h17)


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#4 17/02/2016 15h21 → Ostrog : étude de cas immobilier (investissement immobilier étudiant ou saisonnier) (immobilier, premier, saisonnier, étudiant)

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1000€ du m2 ??? C’est un quartier recherché ? C’est super bas même pour Poitiers non ?
Avez vous compté les frais pour meubler dans votre étude ?

Vous dites "simulation faite " sur lbc mais vous avez mis des photos du bien tel quel ou sans photo ? Combien avez vous eu de demandes ?

Dernière modification par pandora64 (17/02/2016 15h24)

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#5 17/02/2016 15h31 → Ostrog : étude de cas immobilier (investissement immobilier étudiant ou saisonnier) (immobilier, premier, saisonnier, étudiant)

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1000€ du m2, c’est assez bas. Il faut compter normalement 1300€ minimum.

Ca s’explique par les travaux à effectuer.

Je n’ai pas compter les frais pour meubler, 2 raisons :

- je n’intègre pas ces frais au financement
- je possède une bonne partie de l’ameublement

Je n’ai bien évidemment pas mis des photos du bien tel quel. J’ai mis des photos d’un bien de superficie équivalente, prises sur internet.
J’ai eu une vingtaine de demande depuis hier soir.
La majorité d’étudiants, forcément. Certaines (2) pour des actifs logeant à l’hôtel en attendant de trouver un logement.

Dernière modification par Ostrog (17/02/2016 15h32)


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#6 17/02/2016 15h41 → Ostrog : étude de cas immobilier (investissement immobilier étudiant ou saisonnier) (immobilier, premier, saisonnier, étudiant)

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Je ne comprends pas comment on peut se faire une idée du prix si ce n’est pas son bien ?? Ce sont des appartements identiques à quelque chose près ?
Des demandes étudiantes en plein mois de février?

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#7 17/02/2016 15h52 → Ostrog : étude de cas immobilier (investissement immobilier étudiant ou saisonnier) (immobilier, premier, saisonnier, étudiant)

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La décote du bien peux s’expliquer par les travaux nécessaires.
Chiffrez les et vérifier que le bien est encore rentable! wink

Pas sur qu’au vu de ce que vous annoncez, les 5.000€ budgété initialement suffise.

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#8 17/02/2016 17h19 → Ostrog : étude de cas immobilier (investissement immobilier étudiant ou saisonnier) (immobilier, premier, saisonnier, étudiant)

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@pandora64 :

Ça donne une idée. Il n’y aura pas une grand disparité de logement, tant que la rénovation est de qualité.

Oui, des demandes pour l’année "scolaire" 2016-2017. J’ai aussi plusieurs demandes (encore une récemment) d’actifs.

@Gunday :

Les 5k€ seront certainement pas nécessaires. Le bien vaut 50k€ minimum (réalité du marché) en bon état. Il m’est négocie à 40k€. Je serais sûrement acheteur a 35k€, mais pas sûr que les proprios soit enclins à encore baisser.


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#9 17/02/2016 17h35 → Ostrog : étude de cas immobilier (investissement immobilier étudiant ou saisonnier) (immobilier, premier, saisonnier, étudiant)

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Ok . C’est tres bon signe en tout cas ! C’est déjà encourageant .

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#10 17/02/2016 17h38 → Ostrog : étude de cas immobilier (investissement immobilier étudiant ou saisonnier) (immobilier, premier, saisonnier, étudiant)

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Regardez bien l’état de l’immeuble global. 1900, c’est pas tout neuf, et étage 2/2, ça veut dire qu’il ne doit pas y avoir de nombreux copropriétaires pour partager les frais, en cas de travaux !

Le problème d’humidité, vérifiez que ça ne vient pas de la toiture.

D’ailleurs, 2/2 : il y a quoi au-dessus ? Est-ce isolé thermiquement ? Un dernier étage, ça peut être difficile à chauffer, ça peut faire des zones froides où l’humidité condense et où des moisissures se développent.

Avez-vous obtenu les diags obligatoires ? Demandez-les, c’est toujours instructif. Ca vous donnera une idée du travail à faire sur l’électricité. Notez aussi que les immeubles de cet âge ont presque toujours du plomb. La nuance est donc dans le dégré de danger, dans l’état des revêtements (bon état ou pas)…

A part ça, ça semble un bon plan, notamment du fait que vous êtes bricoleur et allez donc pouvoir faire une partie des travaux (lisez les retour d’expérience de cricri77000 notamment sur ce forum, c’est très instructif).

Dernière modification par Bernard2K (17/02/2016 17h39)

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#11 17/02/2016 19h24 → Ostrog : étude de cas immobilier (investissement immobilier étudiant ou saisonnier) (immobilier, premier, saisonnier, étudiant)

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Je pense également que 5K€ seront très juste.

Ostrog a écrit :

Je serais sûrement acheteur a 35k€, mais pas sûr que les proprios soit enclins à encore baisser.

La seule façon de le savoir, c’est de faire une offre wink


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#12 17/02/2016 19h46 → Ostrog : étude de cas immobilier (investissement immobilier étudiant ou saisonnier) (immobilier, premier, saisonnier, étudiant)

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Malgré l’âge, les communs sont nickels (refait il y a peu je crois). Bel escalier en bois. Moquette au sol et dans l’escalier. Très propre.

Le problème d’humidité vient bien de la baignoire, aucun doute.

J’habite un dernier étage (10eme) et j’ai du chauffage que depuis 2 semaines. Et malgré l’absence de chauffage, il ne faisait pas froid dans mon appartement de 70m2.

Revêtement en bon état. Je demanderai les diagnostics.

Bricoleur oui. Je souhaiterais m’occuper des peintures, sols, cuisine et déplacement des cloisons. Laissant la sdb a professionnel.


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#13 18/02/2016 09h16 → Ostrog : étude de cas immobilier (investissement immobilier étudiant ou saisonnier) (immobilier, premier, saisonnier, étudiant)

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Bernard2K a écrit :

D’ailleurs, 2/2 : il y a quoi au-dessus ? Est-ce isolé thermiquement ? Un dernier étage, ça peut être difficile à chauffer, ça peut faire des zones froides où l’humidité condense et où des moisissures se développent.

Ostrog a écrit :

J’habite un dernier étage (10eme) et j’ai du chauffage que depuis 2 semaines. Et malgré l’absence de chauffage, il ne faisait pas froid dans mon appartement de 70m2.

C’est ce que dit Bernard2K : si isolé, facile à chauffer, si pas isolé : horreur sans nom!

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#14 18/02/2016 09h25 → Ostrog : étude de cas immobilier (investissement immobilier étudiant ou saisonnier) (immobilier, premier, saisonnier, étudiant)

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Oui, ça varie beaucoup d’un immeuble à l’autre, suivant sa configuration, suivant son isolation.

Il faut ajouter qu’on a eu un hiver exceptionnellement doux. Tant qu’il fait 10° dehors, c’est plus facile de se chauffer avec les voisins et avec les apports gratuits (c’est à dire les émission de chaleur dans l’appartement, tels que télé, frigo, cuisson, aquarium le cas échéant). Ce n’est pas représentatif d’un hiver normal.

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