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Forums des investisseurs heureux

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#1 16/02/2016 15h26 → Philippos : étude de cas immobilier (investissement locatif en Lorraine) (appartement, immeuble, immobilier)

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Suite à mes dernières péripéties, je me relance aujourd’hui dans un nouveau projet immobilier : l’achat d’un appartement entre 50 et 100m², voire d’un petit immeuble de 2/3 logements F1.

J’ai aujourd’hui un bien acheté il y a 2 ans, loué 600€, et qui s’autofinance. J’ai une situation ok avec les banques (CDI hors période d’essai) et de quoi mettre un apport (notaire + éventuellement travaux) donc à priori pas de problème de crédit. Je souhaite emprunter sur 20 ans (+/-2 ans).

Je souhaite acheter mon bien à Nancy, marché que je commence à bien connaitre. Un bien de préférence à rafraichir ou à rénover (et avec des poutres en bon état hum hum) pour faire des travaux moi-même et avoir un prix plus intéressant. Je recherche un autofinancement sur 20 ans, et si possible dans un appartement de qualité (haussmanien…) pour avoir un bon compromis entre "patrimoine" et "cashflow". Si par exemple en payant le notaires et quelques travaux de ma poche, le bien s’autofinance en étant un bien de belle qualité (emplacement, construction..) je serai satisfait car ça me semble un bon compromis.

Je compte présenter ici mes avancées et différentes idées d’investissement pour avoir "l’input" d’investisseurs expérimentés. J’épluche les annonces depuis quelques mois, déjà 3 biens qui m’intéressaient me sont passés sous le nez (le 1er j’ai été trop gourmand et fait une offre trop basse, un autre acheteur a fait une offre plus élevée et l’a pris, les 2 autres je n’ai pas pu faire les visites dans la semaine et ils sont partis). J’ai plusieurs visites de prévues, aucune pour l’instant ne me parait être une affaire folle sur le papier mais nous verrons sur place:

Bien 1 : Appartement 75m²

Bon quartier, bel immeuble, bel appartement. Un rafraichissement + une SDB d’après l’agent immobilier. Par contre rentabilité mauvaise avec ce prix. Loyer possible 700€ HC. Bien refait ça doit se vendre environ 1800€/m². Il pourrait être intéressant je pense vers 1500€/m², soit 112k€.

Bien 2 : petit immeuble 2 logements + 3 garages

Bon quartier avec un gros pôle étudiant à 5 min. On doit tourner à 1700/1800€ du m² avec un bien de bonne qualité. Un F2 de 38m² en RDC + un studio au 1er étage. Le studio est occupé depuis 17 ans par un papy, loyer de 300€. Le F2 nécessite des travaux et a une mauvaise tête sur les photos (15k€ d’après l’agent). Sur les 3 garages, deux sont loués (60€). Mon évaluation à priori donne:
- le studio à 50k€ (sous réserve de travaux)
- le F2 à (65k€-15k€ travaux)=50k€
- chaque garage à 10k€

Soit un total de 130k€ (reste encore à ajouter les 15k€ de travaux dans le budget). Avec un tarif de groupe et une marge de sécurité de 10 à 20% si je me positionne dessus.

Loyers possibles après travaux : 300 + 420 + 3*60 = 900€/mois HC

Bien 3 : vendu à la découpe par un MDB

Une dizaine d’appartements à vendre dans cet immeuble, qui fait l’objet d’une découpe à la revente par un MDB (très belle opération en passant qui a du rapporter un max au MDB). Bon quartier, à 5/10 min de la gare à pied, environ 1800€ du m² pour un bien de bonne qualité. Les prix sont intéressants voire très intéressants mais les meilleurs appartements sont partis en 2 jours, en particulier un 62m² légèrement sous-loué à 450€ HC (possibilité de louer à 550€ HC environ) et vendu à 1350€/m². Le loyer ne justifiait pas à mon avis la décote. Il en restera peut-être certains d’intéressants avec des travaux.

Je fais les visites samedi et lundi avec d’autres biens mais à première vue moins intéressants, donc à suivre!

Mots-clés : appartement, immeuble, immobilier

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#2 16/02/2016 20h12 → Philippos : étude de cas immobilier (investissement locatif en Lorraine) (appartement, immeuble, immobilier)

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Sur Nancy, attention à l’emplacement, certaines agences possèdent déjà beaucoup de biens près des pôles étudiants, et on y voit une bonne dose de logements vacants

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#3 17/02/2016 09h12 → Philippos : étude de cas immobilier (investissement locatif en Lorraine) (appartement, immeuble, immobilier)

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Quelques remarques.
Après passage sur castorus, le 1er bien est enregistré depuis 79 jours.
Donc on est loin des ventes en 2 jours! wink

Le second, connu depuis seulement 8 jours.
Par contre, je comprend pas : vous achetez l’immeuble, vous possédez la totalité mais vous vous coltinez une copropriété ?
D’après le plan, y a 2 bâtiments sur l’ensemble.
Regardez un peu en détail la copro, histoire de voir comment est géré l’ensemble.
Par contre c’est dommage d’acheter un immeuble et de se retrouver avec une copropriété!

Pour le 3ème, on sens l’agence qui a envie de se fatiguer.
Pour un peu, ils auraient mis des photos google map.
Et sinon, il n’y a pas d’intérieur à ce bien?
Bon je taquine, mais les annonces comme ça, ça me chauffe rapidement.

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#4 17/02/2016 11h09 → Philippos : étude de cas immobilier (investissement locatif en Lorraine) (appartement, immeuble, immobilier)

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@Smad : que voulez-vous dire des agences qui ont des biens? En règle générale j’ai l’impression qu’il a pas mal de vacance sur Nancy donc il faut se méfier et proposer des biens de bonne qualité.

@Gunday : Merci pour le bien 1, c’est plutôt une bonne nouvelle, le vendeur doit commencer à s’impatienter… Pour les biens qui partent en 2 jours je parlais du bien 3 et de biens déjà vendus que je n’ai pas présenté ici.

Pour le 2 ce n’est pas clair non plus au niveau de la copropriété pour moi, l’agent immo a essayé de m’embrouiller au téléphone comme quoi c’était super bien, on avait les avantages de la copro sans les inconvénients… à éclaircir lors de la visite. Je suis d’accord qu’acheter un immeuble pour se coltiner quand-même une copro c’est vraiment dommage.

Pour le 3 j’ai vu un aperçu sur d’autres annonces du même immeuble. Par exemple Celle-ci , ensuite je ne vais pas en visiter un mais 4 ou 5 donc il y aura différentes configurations (loué, non loué, travaux…). De ma manière générale, acheter à un MDB je pense qu’on ne fera jamais une affaire extraordinaire mais je suis plutôt surpris par des annonces qui me semblent vraiment intéressantes… Enfin on verra une fois que j’aurai fait la visite.

Allez-y, taquinez, c’est intéressant d’avoir des points de vue sur des annonces car c’est un des moments les plus importants de l’achat.

J’ai un 4ème bien : immeuble de 2 logements (70m² et 80m²) avec vente possible d’un appartement de 70m² seul (bien 4 bis)

J’aime tout particulièrement la cuisine et la SDB. Sûrement de gros travaux. La visite est pour samedi, je n’ai pas l’adresse exacte mais le quartier est intéressant, on sera entre 1600 et 1800€/m² environ avec un bien refait à neuf et en fonction de l’emplacement. Je suis un peu intrigué par les barres jaunes. Il faudra en particulier bien vérifier la "structure" de l’immeuble et les éventuels gros problèmes.
Au niveau du loyer je table sur 550€ HC pour le 70m² du RDC et 600€ HC pour le 80m² du 1er étage.

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#5 17/02/2016 11h36 → Philippos : étude de cas immobilier (investissement locatif en Lorraine) (appartement, immeuble, immobilier)

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A moins de faire de la colocation, vous ne pouvez pas comparer les rendements obtenus dans des studios et des 3 pièces de 80m2. Ces derniers seront forcément bien moins rentables dans toutes vos recherches (enfin si les prix sont équilibrés).


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#6 17/02/2016 11h46 → Philippos : étude de cas immobilier (investissement locatif en Lorraine) (appartement, immeuble, immobilier)

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Ce qui me plait aussi dans les 70-80m² c’est moins de turn-over dans les appartements, car un changement de locataire chaque année pour un studio avec état des lieux, recherche de nouveau locataire et vacance ça ne me motive pas trop!

En revanche, je ne suis pas contre de la collocation car les rentabilités peuvent être vraiment bonnes avec un 80m² de 3 chambres par exemple.

Au niveau du prix du m² j’ai remarqué de grosses différences : pour un même secteur, le studio de 20m² peut partir à 2000 du m² et le 90m² à 1600. C’est une ville très étudiante. Je me dis qu’un bel appartement "parquet cheminée moulures" en coloc 3 étudiants peut permettre à la fois une bonne rentabilité et un investissement "patrimoine".

Dernière modification par Philippos (17/02/2016 11h47)

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#7 17/02/2016 11h47 → Philippos : étude de cas immobilier (investissement locatif en Lorraine) (appartement, immeuble, immobilier)

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Il est vrai que la rentabilité n’est pas les même, mais comme vous dite au prix au m² égal, sauf que pour ce qui est des villes étudiants, le prix des petites surface s’envolent dans des mesure…
Il peut être intéressant d’acheter plus grand soit pour de la colocation, soit pour de la découpe (si ce n’est pas trop compliqué par rapport aux arrivée d’eau et découpe de l’électricité !)

Quel rentabilité brute visez vous? il est important de visiter beaucoup de bien dans un premier temps pour se faire une vrai idée du marché !

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#8 17/02/2016 11h55 → Philippos : étude de cas immobilier (investissement locatif en Lorraine) (appartement, immeuble, immobilier)

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@ arkamoon
La découpe c’est bien mais ça me parait obscur entre les différentes autorisations, les compteurs, la place de parking… Et surtout je ne voudrais pas partir sur un projet à la découpe avec calculs et projection de rentabilité et me rendre compte que ce n’est pas possible car la copro ne veut pas ou la mairie n’a pas envie…

J’ai visité plus de 100 biens dans cette ville donc je commence à connaitre le marché wink

Pour la rentabilité c’est au cas par cas, je serais susceptible d’accepter une rentabilité inférieure pour un bien de qualité. Cependant le minimum reste un autofinancement sur 20 ans avec apport des frais de notaire et éventuellement de quelques travaux.

Dernière modification par Philippos (17/02/2016 11h57)

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#9 17/02/2016 14h41 → Philippos : étude de cas immobilier (investissement locatif en Lorraine) (appartement, immeuble, immobilier)

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Pour le bien 4, une remarque : si vous n’achetez que l’appart, vous serez en copro avec le même nombre de voix chacun.
Ce qui peux vite devenir compliqué si l’autre propriétaire n’est pas d’accord.

Par contre 100 visites, wahou!

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#10 17/02/2016 15h00 → Philippos : étude de cas immobilier (investissement locatif en Lorraine) (appartement, immeuble, immobilier)

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Pour la découpe, dans quel cas est il obligatoire de créer une place de parking?
Je ne savais pas qu’autant d’autorisation étaient nécessaire !

Pensez vous à la colocation ou ça ne vous intéresse pas?

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#11 17/02/2016 16h09 → Philippos : étude de cas immobilier (investissement locatif en Lorraine) (appartement, immeuble, immobilier)

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@gunday En effet ça peut être un peu galère mieux vaut un bon copropriétaire. Savez-vous comment marchent les millièmes si un appartement est plus grand que l’autre, les voix sont égales?

Et oui j’en ai visité beaucoup depuis 3 ans wink Et beaucoup de biens de mauvaise facture au début pour me faire la main.

@arkamoon Ah non les places de parking je confonds avec les nouveaux logements ! Mais c’est les autorisations copro, mairie, compteurs EDF je crois qu’il faut. Je ne connais pas trop le sujet mais je sais qu’un "non" à une étape peut faire capoter le projet donc il faut être sûr à 100% avant de lancer le projet. Pas à 95% car en immobilier les 95% se changent vite en 30%!

De mon expérience j’ai un beau grenier de 25m² avec fenêtre, j’ai eu l’idée d’en faire un studio en passant électricité+eau par le conduit de cheminée qui passe dans mon appartement 2 étages en dessous. J’avais vu ça avec le plombier ça passait bien avec sanibroyeur et en repiquant les eaux usées sur ma sortie. Il a suffi d’un "non" de la copropriété à 55% des voix pour bloquer le projet. En plus je n’ai pas réussi à trouver l’info exacte mais je crois qu’une majorité simple ne suffit pas il faut les 3/4 ou l’unanimité des voix. Je réessaierai plus tard, je finirai peut-être par les avoir à l’usure!

Pour la colocation je l’ai dit plus haut wink pourquoi pas mais à loyer égal je préfère une mamie qui ne bougera pas tous les ans! Dans l’idéal pour un 70-90m² un logement avec 3 chambres ou possibilité d’en faire avec un peu de travaux, ça pourra bien se louer.

Dernière modification par Philippos (17/02/2016 16h20)

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#12 17/02/2016 16h40 → Philippos : étude de cas immobilier (investissement locatif en Lorraine) (appartement, immeuble, immobilier)

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Philippos a écrit :

@gunday En effet ça peut être un peu galère mieux vaut un bon copropriétaire. Savez-vous comment marchent les millièmes si un appartement est plus grand que l’autre, les voix sont égales?

Barnard2K t’expliquera mieux, mais en situation de seulement 2 propriétaires, leurs voix sont égales indépendamment des tantièmes.

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#13 17/02/2016 16h57 → Philippos : étude de cas immobilier (investissement locatif en Lorraine) (appartement, immeuble, immobilier)

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Ah oui… J’avais oublié de réagir, mais 100 visites, c’est vraiment impressionnant… !
il m’en a suffit de 4 pour prendre le risque, mais j’ai étudié les annonces beaucoup plus longtemps et passé de très nombreux coups de téléphone !

Je vous l’accorde pour la division d’un appartement, mais pour moi c’est une solution uniquement de repli, je suis sur un marché ou le m² est si peu cher que les travaux coûtent cher en proportion !

Les colocations sont toujours plus rémunératrice, il est beaucoup plus facile de faire payer 300€ par chambre a 3 personne que faire payer 900€ pour la même surface a une famille ou grand mère !
Enfin du moins c’est mon avis, la complication est juste du a la loi ALUR qui oblige le bail unique… !
Donc dans les zones a forte demande il ne faut pas se louper a la bonne période !

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#14 17/02/2016 18h02 → Philippos : étude de cas immobilier (investissement locatif en Lorraine) (appartement, immeuble, immobilier)

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Pour la colocation, attention aux conséquences de la loi ALUR :
- si vous faites un bail pour chaque occupant, alors vous devez respecter un minimum de 14 m² et arrivée d’eau potable et évacuation d’eaux usées, pour chaque chambre. En fait, chaque chambre est assimilée à un logement, et les parties communes, aux parties communes d’un immeuble. Autrement dit, il faut des studios et plus des chambres !
- si vous faites un bail commun, ce n’est pas une colocation "imposée" par le bailleur et il n’y a pas cette notion que chaque chambre doit être un logement à elle toute seule ! Par contre, en général, on loue l’appartement total moins cher que la somme des locations de chambres avec bail séparé.

Un certain nombre de bailleurs ignorent cela et continuent à faire des baux individuels pour des chambres qui ne répondent pas au minimum de 14m² + eau ; ils prennent un risque.

On en a déjà parlé longuement sur le forum, faites une recherche si vous voulez approfondir.

Dernière modification par Bernard2K (17/02/2016 18h04)

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#15 18/02/2016 10h22 → Philippos : étude de cas immobilier (investissement locatif en Lorraine) (appartement, immeuble, immobilier)

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Vous m’avez fait peur car j’ai un logement en colocation avec une chambre de 14m² mais il est en bail commun donc pas de problème. A vrai dire je ne savais pas qu’il était possible de faire des baux indépendants pour un même logement, je pensais qu’il était obligatoire de refaire un bail commun à chaque entrée/sortie.

Pour le découpage j’y avais pensé sur un appartement visité en tant qu’option : je tente le découpage mais si ça ne passe pas l’appartement doit être intéressant quand-même. Je pense qu’il est primordial d’avoir un appartement rentable sans découpage lorsqu’on est pas sûr de la faisabilité, mais que le découpage puisse constituer une bonne "call-option".

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#16 23/02/2016 11h19 → Philippos : étude de cas immobilier (investissement locatif en Lorraine) (appartement, immeuble, immobilier)

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Verdict des visites : des biens intéressants, mais pas là où je pensais… Je n’ai pas chômé avec 10-15 visites samedi et lundi!

Bien 1 : belle SDB refaite sur 4m² (très petite) dans le couloir qui était large. Ça me pose problème car si on veut l’agrandir il faut tout casser avec la cloison à côté et ça fait quelque chose de bancal. Je préfèrerais une SDB franchement à refaire car là on est un peu "le cul entre 2 chaises". Et peu de marge de négo. Pas intéressant.

Bien 2 :  Le bien a été acheté par l’agent immo avec l’immeuble d’à côté avec un ami pour le refaire. comme dit par Gunday, le statut de copropriété reste très compliqué. Bien bancal, le studio occupé est en très mauvais état : le jour où le locataire part il y a tout à refaire, celui du bas a beaucoup de travaux, pour un potentiel qui ne me parait vraiment pas fou. Le point positif est qu’il y a la place dans la cour pour rajouter 2 places de parking qui manquent dans ce coin. Pas intéressant.

Bien 3 : un appartement au 1er étage de 60m² à 1650€ du m². L’état est bof bof : ça ne me plait pas car en réalité il y a plein de choses à refaire : tant qu’à fait je préfère que ce soit franchement dégueulasse, au moins les choses sont claires. Pas intéressant du tout. Au 2ème un 80m² avec absolument TOUT à refaire : murs, plafonds, sols, plomberie, élec, SDB, fenêtres (des fenêtres sur mesure bien chères), cuisine… pour le prix délirant de 1600€ du m². La franchement ça sent l’arnaque en bande organisée, il y en a bien pour 40k€ de travaux impossible de rentrer dans ses frais.

Bien 4 : Pas le quartier que je pensais, très excentré, bien bancal avec grosse infiltration d’humidité, 3 couches de sols on ne sais pas ce qu’il y a dessous des portes partout qui mènent on ne sait où (la maison d’à côté?). Pas intéressant du tout.

D’autres visites pas intéressantes.

Par contre 2 biens ont retenu mon attention. Je ne donne pas trop de précisions tant que je n’ai pas avancé. le 1er (bien 5) 2 chambres en hypercentre, avec tout à rénover à 1500€ du m². Encore un peu cher mais si je le fais baisser à 1300-1400 du m² je prends. Il faut prévoir 600€/m² de travaux à vue de nez et refait ça doit partir sans problème à 2000 du m², l’emplacement est vraiment top. Le 2ème (bien 6) un peu plus excentré mais restant dans un bon quartier assez central, plus grand 92m², 2 chambres, à 1300€ du m² et sûrement une marge de négo restante. quelques travaux : peintures communs, fenêtres communs et fenêtres dans l’appart+rafraichissement pour un total de 15k environ. Ensuite la rentabilité sur ce genre de bien n’est pas top car très grand et seulement 2 chambres. Je dirais loyer à 700€ HC. Il y a possibilité d’en faire une 3ème mais ça ferait quand-même pas mal de travaux.

Dernière modification par Philippos (23/02/2016 11h39)

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#17 03/03/2016 16h37 → Philippos : étude de cas immobilier (investissement locatif en Lorraine) (appartement, immeuble, immobilier)

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Suite:

J’ai appris que le bien 1 s’est vendu 123k€, soit 1650€ du m². A ce prix là ce n’est vraiment pas intéressant pour moi.

J’ai signé un compromis sur le Bien 6 : appartement 100m² à 114k€. Il est situé à 200m du bien 1. Ca fait un moment que je le vois à la vente mais je croyais que c’était un dernier étage en duplex ou à aménager d’où le prix, en fait il n’en est rien c’est un 2ème étage (sur 4).  L’immeuble appartenait à une famille en indivision (succession), 4 frères et sœurs, et ils vendent les 4 apparts. Les vendeurs avaient déjà acheté leur nouvelle maison et étaient pressés de vendre, ce qui m’a permis d’obtenir une bonne remise sur un prix déjà correct avec une négo un peu difficile. (le bien fait bien 100m² et pas 92m² je n’avais pas les bons chiffres dans mon poste précédent). Il y en a pour 15k€ max de travaux (je prends une estimation large), soit un prix de 1300€ du m². Je pense sans exagérer qu’une fois rafraichi ça se revend 1500€ du m², et même peut-être 1600 ou 1700. Il se trouve que des appartements ont été vendus en 2015 dans l’immeuble à côté par un AI, je suis allé le voir et ils sont partis à 1700€ du m², pourtant il avait l’air de dire qu’ils n’étaient pas top (bizarrement foutus et le proprio avait recarrelé tous les planchers bois ce qui faisait bizarre apparemment), par contre c’était des 70m² donc un prix au m² légèrement supérieur. Je me suis posé la question du loup mais je n’en ai pas vu, tout me parait ok (structure, emplacement, etc.) et j’ai vérifié lors d’une 2ème visite avec un pro du bâtiment.

Ce qui est très chiant (ça vaut pour tous les logements à Nancy mais avec un effet légèrement accéléré pour les grands logements car le m² se loue moins cher) c’est la taxe foncière de 1100€, soit près de 100€/mois. Le syndic est bénévole et coûte très peu, environ 30€/mois aujourd’hui.

Niveau location j’avais mis que ça se loue 700€ HC, je pense en fait que 730€ HC n’est pas exagéré. Si j’emprunte avec les frais de notaire ça fait 123k€, une mensualité de 592€ sur 22 ans, un peu juste pour l’autofinancement si on compte la TF, les charges et quelques éventuels travaux récurrents ou vacance locative. Si j’emprunte 114k€ ça fait mensualité de 550€, plus large. Je n’ai pas encore décidé et il faut voir avec la banque s’ils sont ok mais je financerais bien 123k€, au pire je garde la trésorerie pour remettre une fois de temps en temps s’il le faut au lieu de l’injecter dans les frais de notaire.

Ce qui me plait bien c’est que c’est un investissement "tranquille" par rapport à un studio, une rentabilité plus faible, mais moins de turnover et de gestion (d’ailleurs je crois qu’il est quasi-impossible de faire un autofinancement "large" sur ce genre de biens, sauf affaire du siècle). Dans l’idéal si je trouve un couple avec un enfant qui reste 5 ans ou plus c’est parfait. Pour le même prix j’aurais pu prendre 2 studios mais beaucoup moins tranquille. Et j’ai le côté Parquet cheminée moulures qui se revend bien. Au passage je vais mettre des rosaces au plafond ( le site oracdecor est bien pour ça) ça donne tout de suite un cachet pour pas cher et pour la revente je suis sûr que ça peut être 20 fois rentabilisé (de ce que j’ai vu, les bourgeoises de + de 35 ans adorent ça).

La fiscalité va être compliquée : soit je fais carrément du meublé en LMNP en mettant un minimum de meubles et le locataire complète, soit je fais non-meublé je devrais pouvoir tenir 3 ans avec les travaux de rafraichissement, ensuite il faudra que je rachète un appart avec travaux.

J’ai vraiment hésité avec le Bien 5 : apt 60m² hypercentre rénovation complète mais la marge de négo ne me semblait pas suffisante. sur les 110k€ annoncés je sais qu’il est possible de descendre à 95k€ car l’AI m’a dit qu’un compromis avait été signé à 95k€ mais que la personne n’a pas eu le financement, elle m’a sous-entendu qu’elle pourrait peut-être le descendre à 92 mais pas plus. Le bien est en vente depuis mai 2015 et remis à la vente récemment. On peut tabler sur 40k€ de travaux pour être large, je pense qu’à la revente ça part sans problème à 2000 du m², et peut-être (sûrement) même à 2200 du m². J’ai presque envie de faire une proposition à 75k€, ça ne passera sûrement pas mais bon si ça marche je fais les travaux je revends avec une petite PV et je me sers des travaux pour défiscaliser l’autre.

Au passage je n’aime pas trop mettre le lien des annonces sur le site mais c’est quand-même beaucoup plus intéressant pour ceux qui lisent de voir les annonces en direct. Et elles ne devraient pas rester très longtemps.

Une remarque c’est que le marché à Nancy est infesté d’agents immo et de marchands de biens. Il doit y avoir moins de 5% des biens qui sont vendus en direct par un propriétaire non MDB. C’est quand-même un parasitage non négligeable car si les AI prennent 5 à 8% sur un bien à 100k€, et qu’en plus les MDB se prennent parfois leur comm aussi… ça fait monter les prix. Et surtout les meilleurs affaires partent direct ou alors il faut se lever très tôt. D’ailleurs je pense que c’est plutôt bon signe, les autres appartements de l’immeuble ont été vendus à … des MDB!

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#18 04/03/2016 11h00 → Philippos : étude de cas immobilier (investissement locatif en Lorraine) (appartement, immeuble, immobilier)

Banni
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Bonjour Philippos,
votre dissertation sur les Agences et les MDB a retenu toute mon attention.
En quoi seraient-ils des "parasites "? (je ne suis plus NI et notre activité MDB est epsilon)
Je ne doute absolument pas que, vous-même, vous travailliez pour la gloire… smile
Je suis curieux de vous lire…


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#19 07/03/2016 12h11 → Philippos : étude de cas immobilier (investissement locatif en Lorraine) (appartement, immeuble, immobilier)

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Bonjour Belli,

C’est vrai que je parle beaucoup des agences et des MDB… à croire qu’ils m’obsèdent wink
Le terme de "parasite" est peut-être un peu excessif mais je me dis que d’un point de vue global s’il n’y avait pas de MDB et d’agents immobiliers, les biens se vendraient toujours, les acheteurs achèteraient toujours, mais il n’y aurait pas de commission perdue au passage. Les MDB peuvent avoir une valeur ajoutée (rénovation, découpe…), pour les AI je n’en vois pas.

C’est un peu facile, mais je vous cite La lettre 2005 de Berkshire Hathaway pages 18 et 19 "how to minimize investment returns"

Ensuite j’ai vu quelques cas spécifiques (et je ne généralise pas) de couple MDB+AI où le prix était vraiment "abusé" et l’AI très pushy (cf bien 3 à rénover totalement, qu’ils parviendront je suis sûr à revendre au moins 1500€/m²), je plains le particulier inexpérimenté qui se fait vendre un bien comme ça. J’ai aussi vu des biens vendus à des prix très raisonnables.

Bon il y a aussi que … les MDB prennent toutes les meilleurs affaires, je suis donc un peu jaloux de ne même pas les voir passer en annonce!

Dernière modification par Philippos (07/03/2016 12h13)

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