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#76 21/03/2016 11h24 → Pandora64 : étude de cas immobilier (appartement dans un immeuble sans copropriété) (immobilier, quartier recherché, studio)

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pandora64 a écrit :

La vendeuse me propose de demander à voir au meme étage qu’elle l’autre appartement pour voir si les planchers sont sains ..

Vous pouvez aussi aller visiter l’immeuble d’à côté ou celui du bout de la rue… la réponse me semble loin d’âtre pertinente wink


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#77 21/03/2016 12h21 → Pandora64 : étude de cas immobilier (appartement dans un immeuble sans copropriété) (immobilier, quartier recherché, studio)

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Je vais commencer par y aller avec un ami qui a une grosse boite de second œuvre en batiment . Il sera plus a meme de me donner son avis . Mais une chose est sûre , c’est que la vendeuse commence à me gonfler avec ses réponses évasives .
Je pense aussi contacter l’agence qui l’a mis en vente a 65000€ pour avoir un peu plus d’explications . Quitte à le visiter avec cette agence .
Il n’y a pas de contrat exclusif de vente , je ne crains rien si je fais affaire derrière avec la vendeuse .
Quand je vois le peu de scrupule qu’ont les agences et les vendeurs , je ne vais pas me priver de jouer au c** moi non plus smile

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#78 21/03/2016 12h39 → Pandora64 : étude de cas immobilier (appartement dans un immeuble sans copropriété) (immobilier, quartier recherché, studio)

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Vous pouvez aussi demander à votre ami-artisan de vous chiffrer comme si vous deviez réellement faire les travaux en question. Et vous en tenez compte dans votre proposition.
Au pire, vous devez les faire réaliser et l’appartement vous revient  au prix initialement souhaité. En outre, les dits travaux rentrent dans les travaux déductibles des revenus fonciers.
Au mieux, vous n’avez pas de travaux à faire et vous avez obtenu l’appartement à un montant global moindre.
Dans tous les cas, les frais d’acte notarié auront été, un peu,réduits car ils vont ne tenir compte que du prix proposé hors travaux éventuels.
Autrement dit: Pile, elle est perdante. Face, vous êtes gagnant.
Au fait, est-ce que vous allez aller visiter l’immeuble d’à côté (clin d’œil à DDtee)?


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#79 21/03/2016 12h50 → Pandora64 : étude de cas immobilier (appartement dans un immeuble sans copropriété) (immobilier, quartier recherché, studio)

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Et bien , vous ne croyez pas si bien dire … L’immeuble à côté est à vendre !!!!!  Petite pensée pour vous @belli79 wink

C’est quand même plus sympa avec des photos :

L’appartement (2 ème étage) est dans l’immeuble à droite à l’angle de la rue et l,immeuble à vendre avec les volets rouges.
coté sud :

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/10047_capture3.jpg

coté est :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/10047_image.jpeg

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/10047_capture_apart_1.jpg

Dernière modification par pandora64 (21/03/2016 13h30)

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#80 21/03/2016 18h06 → Pandora64 : étude de cas immobilier (appartement dans un immeuble sans copropriété) (immobilier, quartier recherché, studio)

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Il me paraît correct et bien situé. Affaire(s) à suivre


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#81 06/04/2016 20h47 → Pandora64 : étude de cas immobilier (appartement dans un immeuble sans copropriété) (immobilier, quartier recherché, studio)

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De retour pour vous faire part de mes dernières recherches .
Après avoir mieux étudié le marché immo de ma ville assez étudiante  . Je viens de trouver un studio déjà loué 390€ à une étudiante , bon emplacement , proche des facultés, proximité immédiate bus et centres commerciaux .
Le bien affiche à 52000€ fai pour 23m2.
Co propriété ( grande bâtisse ) de 5 lots + petit salon de coiffure non attenant dans la cour ( qui selon les  sources de ma compagne ,va être remplacée par un cabinet de kinésithérapeutes . ) .
Tf de 350€
Charges de syndic : 25€/mois.
Parties communes très propres .

Le studio appartenait à une femme qui l’a habité et qui a refait tout à neuf , déco très moderne , spots encastrés , tv écran plat , cuisine toute équipée , fours, lave linge ,etc… Elle l’a mis en location depuis 3 ans et souhaite le vendre car elle est n’est plus dans la région.
Au premier abord , très peu de nego selon l’agence( 2000€ maxi) mais j’ai tenté le coup avec une proposition à 44000 € avec différents arguments sur mon profil qui rassureraient  la vendeuse pour une vente rapide .
Elle  serait ok au final pour 47000€. Ce qui laisserait un cash flow mini de 40€/mois et une rentabilité nette de plus de 7%.

Je compte séparer les frais d’agence du bien immo pour réduire les frais de notaire mais je ne sais pas comment faire pour retirer le coût des meubles aussi …

Dernière modification par pandora64 (06/04/2016 20h54)

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#82 07/04/2016 09h00 → Pandora64 : étude de cas immobilier (appartement dans un immeuble sans copropriété) (immobilier, quartier recherché, studio)

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pandora64 a écrit :

Je compte séparer les frais d’agence du bien immo pour réduire les frais de notaire mais je ne sais pas comment faire pour retirer le coût des meubles aussi …

Pour retirer les meubles, il faut faire la liste et estimer les meubles.
Ou alors utiliser la logique des succession, en partant du principe que les meubles sont équivalent à 5% de la valeur du bien.
Contactez votre notaire sur ce point.

Pour les frais d’agence, j’ai un gros doute, quel est le type de mandat signé par le vendeur ?
Pour un mandat de vente avec commission chargée acquéreur, ou un mandat de recherche, les frais d’agence ont l’air déductible. (source)

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#83 21/04/2016 08h07 → Pandora64 : étude de cas immobilier (appartement dans un immeuble sans copropriété) (immobilier, quartier recherché, studio)

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Compromis signé à 45000€ fai au final : 42500+2500 de meubles .
Le notaire n’a pas pu défalquer les frais d’agence ( ils sont de plus en plus contrôles sur ce point ) car  mandat charge  vendeur. Tant pis …
Sur les docs du notaire ,j’ai vu que la vendeuse avait acheté le bien en 2009 à 51000€ avant travaux ( 6000€) …

Par contre , dans la co pro , un des 6 proprios a une dette de 2000€ à cause de travaux récents d’une terrasse .J’ai contacté le syndic qui m’a dit qu’il s’était engagé pour un échéancier mensuel . À suivre …
Mais Quelles pourraient être les conséquences pour les autres co pro si la dette venait à s’alourdir ?? J’ai lu que depuis la loi Alur , les syndicats avaient plus de poids pour régler ces problèmes, évitant donc aux autres proprios de payer les pots cassés .

Dernière modification par pandora64 (21/04/2016 09h54)

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#84 22/04/2016 07h32 → Pandora64 : étude de cas immobilier (appartement dans un immeuble sans copropriété) (immobilier, quartier recherché, studio)

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#85 22/04/2016 12h08 → Pandora64 : étude de cas immobilier (appartement dans un immeuble sans copropriété) (immobilier, quartier recherché, studio)

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Les conséquences ?
Une procédure pour forcer le propriétaire récalcitrant à payer : donc du temps et des coûts supplémentaires à la charge de la copropriété et dans le pire des cas, les autres copropriétaires devront finir par payer…
Cdt

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#86 22/04/2016 14h20 → Pandora64 : étude de cas immobilier (appartement dans un immeuble sans copropriété) (immobilier, quartier recherché, studio)

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Âpres diverses recherches et discussions avec mon notaire , on ne peut obliger les autres co proprietaires de payer à la place du défaillant , c’est la loi … Mis à part si le syndic vote une solidarité pour les impayes . Ce qui est la dernière des choses à faire !
Si il y a défaut de paiement , le dossier par chez un huissier mais nous n’en sommes pas là encore.

Je me remets en question cependant pour l’achat d’autres appartements . Le fait d’avoir un petite co propriété n’est forcement pas la meilleure des choses …
Je me suis laissé passer des bônnes affaires car je fuyais les grosses co pros de plus de 50 logements, je regrette un peu ..
J’ai même constaté que les charges n’étaient pas beaucoup plus élevées !

Pire , pour les syndicats bénévoles ( chers à ddtee) , qui sont de plus en plus mis en difficulté actuellement par ces difficultés de paiement , quand le responsable du syndicat ne jette pas l’éponge au bout de 1 an…

Je crois que le plus important est de Tomber sur un syndicat honnête , a l’écoute et rapide dans ses démarches .. Bref un syndicat qui fait bien son boulot smile

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