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Forums des investisseurs heureux

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#51 23/02/2016 12h12 → Pandora64 : étude de cas immobilier (appartement dans un immeuble sans copropriété) (immobilier, quartier recherché, studio)

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Bravo d’avoir su vous remettre en cause !

Comme je le répète sans cesse (et dès mon 1er message wink) les studios dans les villes moyennes n’ont plus la côte.
- Il y a surnombre par rapport au marché, alors que chacun aspire à une chambre séparée.
Construction première des défiscaliseurs, 1er prix pour les investisseurs…

- Quand il y a 30/50€ par mois d’écart avec un t2, il n’y a plus beaucoup de candidats.

- Souvent, ils sont groupés dans des grosses résidences à coût de fonctionnement prohibitifs.

Ils restent intéressant dans les grandes villes et quand il peuvent être transformés en T1bis ou T2


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#52 23/02/2016 13h32 → Pandora64 : étude de cas immobilier (appartement dans un immeuble sans copropriété) (immobilier, quartier recherché, studio)

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Merci à vous pour vos précieux conseils …
Je vais faire une petite pause dans mes recherches mais surtout essayer de mieux appréhender ce marché … Peut être devrais je finalement me Tourner vers des scpi !! wink

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#53 23/02/2016 14h10 → Pandora64 : étude de cas immobilier (appartement dans un immeuble sans copropriété) (immobilier, quartier recherché, studio)

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DDtee a écrit :

Comme je le répète sans cesse (et dès mon 1er message wink) les studios dans les villes moyennes n’ont plus la côte.

Après, il y a studio et studio.
Un studio de 20m² est effectivement petit dans une ville moyenne, la norme étant plutôt à 30m².
Idéalement, un studio de 35m² est l’idéal, car si la forme s’y prète, vous pouvez le diviser pour créer une chambre et une pièce de vie.
En dessous de 30m², si c’est pas une grande ville, je trouve cela petit!

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#54 23/02/2016 14h31 → Pandora64 : étude de cas immobilier (appartement dans un immeuble sans copropriété) (immobilier, quartier recherché, studio)

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Et Il fait aussi que la chambre que l’on sépare soit  de surface assez grande pour pouvoir le nommer t2 non ?

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#55 23/02/2016 14h52 → Pandora64 : étude de cas immobilier (appartement dans un immeuble sans copropriété) (immobilier, quartier recherché, studio)

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pandora64 a écrit :

Et Il fait aussi que la chambre que l’on sépare soit  de surface assez grande pour pouvoir le nommer t2 non ?

Personnellement, je ne vise pas une appellation précise.
Si je sépare, je fais en sorte que les pièces soient agréables.
Donc j’évite une pièce carré et un couloir, d’avoir toutes les fenêtres dans l’un et rien dans l’autre, …
En fait, c’est pour ça que je précise qu’il faut que le studio s’y prète

Là, un studio que je loue pourrais s’y prêter, étant en sorte de L. D’ailleurs, l’étage du dessus est la copie conforme du studio avec une séparation, donc une pièce à vivre + 1 chambre.
Sur un de mes F1, il serait possible de l’aménager en F2, juste en déplaçant la pièce d’entrée et en montant une paroi.

Là typiquement, autant le studio, je le trouve bien comme il est, avec son parquet massif, il a un aspect très sympa, autant le F1, j’y pense sérieusement!
Il faut juste que j’analyse sérieusement, que je fasse les plans, et surtout que je regarde le gain à faire la manipulation.

Dernière modification par gunday (23/02/2016 14h53)

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#56 23/02/2016 18h00 → Pandora64 : étude de cas immobilier (appartement dans un immeuble sans copropriété) (immobilier, quartier recherché, studio)

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Appel de la vendeuse a l’instant qui me demande de me placer sur l’appartement car une offre à ête déposée … Je lui explique que je ne souhaitais pas l’acheter et m’a tenu un discours assez arrogant, Cômme quoi ELLE , en tant qu’agent immobilier , connaissait quand même beaucoup  plus le marché locatif que moi , bla-bla-bla , bref je l’ai senti bien moins gentille que lors des visites …. J’ai mis rapidement un terme à la conversation . A mon avis , elle ne sera pas mon alliée pour trouver la bonne affaire .!!

Dernière modification par pandora64 (23/02/2016 18h01)

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#57 23/02/2016 18h18 → Pandora64 : étude de cas immobilier (appartement dans un immeuble sans copropriété) (immobilier, quartier recherché, studio)

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Pandora64,

il faut comprendre la négociatrice: plus le prix de l’appartement est élevé, meilleure sa commission sera.
Il aurait été sympathique de faire preuve d’un peu plus d’empathie envers elle car vous brisiez un espoir… (humour)


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#58 23/02/2016 18h22 → Pandora64 : étude de cas immobilier (appartement dans un immeuble sans copropriété) (immobilier, quartier recherché, studio)

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gunday a écrit :

DDtee a écrit :

Comme je le répète sans cesse (et dès mon 1er message wink) les studios dans les villes moyennes n’ont plus la côte.

Après, il y a studio et studio.
Un studio de 20m² est effectivement petit dans une ville moyenne, la norme étant plutôt à 30m².
Idéalement, un studio de 35m² est l’idéal, car si la forme s’y prète, vous pouvez le diviser pour créer une chambre et une pièce de vie.

On est d’accord, mais cela ne s’appelle plus un studio. T1bis si la chambre fait moins de 9m2, T2 si elle atteint cette surface. Vous faites bien de le préciser, il faut aussi une fenêtre dans chaque pièce smile


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#59 23/02/2016 18h45 → Pandora64 : étude de cas immobilier (appartement dans un immeuble sans copropriété) (immobilier, quartier recherché, studio)

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D’ailleurs @gunday , quelle différence entre studio et/ou f1 ou t1?
On parle toujours de F1 ? J’ai l’impression que ce terme est hors circuit !! ( ok c’est nul )

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#60 23/02/2016 20h51 → Pandora64 : étude de cas immobilier (appartement dans un immeuble sans copropriété) (immobilier, quartier recherché, studio)

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wikipedia a écrit :

T1, T2, T3… : T est utilisé pour type, ce qui correspond à un type d’appartement avec le nombre de pièces principales indiqué, c’est-à-dire : salon, salle à manger et chambres. La cuisine et les salles de bain ne sont pas comprises. Ainsi, un appartement avec un salon et deux chambres est un T3.

T1 bis, T2 bis, T3 bis… : il s’agit de logement particulier dont l’une des pièces est grande et peut être séparée en deux zones bien distinctes.

F1, F2… : F est utilisé pour fonction. Globalement, dans la pratique, les professionnels comme les particuliers l’utilisent de la même manière que le type.

P1, P2… : P est utilisé pour pièce. Principalement utilisée dans le sud de la France, cette pratique a la même signification que le type.

Studio : un studio est un cas particulier de F1, où la cuisine fait complètement partie du salon/chambre à coucher. Ainsi, il se configure comme un appartement d’une seule pièce principale, avec un coin-cuisine (cuisinette ou kitchenette). La salle d’eau est évidemment séparée.


Stay away from negative people. They have a problem for every solution.

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#61 24/02/2016 09h15 → Pandora64 : étude de cas immobilier (appartement dans un immeuble sans copropriété) (immobilier, quartier recherché, studio)

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pandora64 a écrit :

Appel de la vendeuse a l’instant qui me demande de me placer sur l’appartement car une offre à ête déposée … Je lui explique que je ne souhaitais pas l’acheter et m’a tenu un discours assez arrogant, Cômme quoi ELLE , en tant qu’agent immobilier , connaissait quand même beaucoup  plus le marché locatif que moi , bla-bla-bla , bref je l’ai senti bien moins gentille que lors des visites …. J’ai mis rapidement un terme à la conversation . A mon avis , elle ne sera pas mon alliée pour trouver la bonne affaire .!!

Le coup de l’offre concurrente, il n’est pas nouveau. Je pensais d’ailleurs que ça ne se faisait plus au 21ème siècle! big_smile
En plus, en refusant le coup de l’offre, elle le prend mal. Conclusion : elle n’a rien en face, juste du vent!

L’avantage c’est que maintenant vous savez qu’elle n’a honte de rien et est prêt à tout pour vous fourguez ses biens! wink

belli79 a écrit :

il faut comprendre la négociatrice: plus le prix de l’appartement est élevé, meilleure sa commission sera.

Là en plus la négociatrice vend son propre bien, donc elle touche plus qu’une simple commission! wink

DDtee a écrit :

On est d’accord, mais cela ne s’appelle plus un studio. T1bis si la chambre fait moins de 9m2, T2 si elle atteint cette surface. Vous faites bien de le préciser, il faut aussi une fenêtre dans chaque pièce smile

On est d’accord.
La division est possible, mais il faut que le bien s’y prête, et qu’il y ai un intérêt derrière : si l’effort de relocation et le tarif de location est identique, pourquoi se fatiguer!

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#62 24/02/2016 17h51 → Pandora64 : étude de cas immobilier (appartement dans un immeuble sans copropriété) (immobilier, quartier recherché, studio)

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T1 ou T1bis il me semble que la demande est très différente.
En tout cas dans mon coin dès que la chambre est séparée les prix sont supérieurs et surtout les vacances locatives bien moins nombreuses smile


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#63 19/03/2016 20h30 → Pandora64 : étude de cas immobilier (appartement dans un immeuble sans copropriété) (immobilier, quartier recherché, studio)

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Malgré le manque de temps  , je me tourne désormais ( sur les conseils entre autres de ddte) sur la recherche de t2 voire t1bis .
Cette semaine , je suis allé en vIsiter un :

T2 de 32 m2 dans une rue très calme à mi chemin entre facs et centre ville de Pau.
Petite copro dans immeuble tres ancien de 7 lots , façade rénovée il y a peu, mais parties communes à rafraîchir .
Il est situé dans un quartier qui va être totalement rénové ( théâtres , cinéma , médiathèque et marchés bio entre autres ) . Les prix dans ce secteur ne sont pas très élevés , et je pense qu’ils devraient monter d’ici 5 ans .

Prix vente : 49000€
Tf: 350€
Frais annuels : 600€ (
Dernier loyer connu : 470€ meublé (bail 2012).
Meubles pas modernes mis à part le lave linge séchant .

Rendement locatif avec un loyer de 420€ en meublé :
Prix espèré: 45000€
Travaux ( meubles modernes ) : 2000€
Emprunt 110% sur 20 ans
Frais notaire :4500€

CAsh flow de + 50 € environ ( sans compter la cfe) , la compta sera quasi gratuite avec le boulot de ma compagne.

PROBLEME 1 : les charges !
600€ alors qu’il n’y a Ni ascenseur , espaces verts , etc etc… Renseignements pris au syndicat qui a repris cet immeuble récemment , le dernier syndic à carrément facturé entre autres des coûts d’ascenseur alors Qu’il n’y en a même pas !!! Il y a apparrememnt un trou dans le budget de la copro à cause de ce syndic (escroquerie ? Erreur non voulue du syndic ?? Aucune réponse pour l’instant )
Le nouveau syndic a demandé aux proprios de se retourner contre ce dernier mais je n’en sais pas plus .

PROBLEME 2 : le plus important à mes yeux pour le moment ..
Lorsque je suis rentré dans l’appartement, j’ai eu un très bon ressenti , joli carrelage dans le hall et couloir , mais dans le salon, c’est du lineau et lorsque je marchais dessus , j’avais l’impression de flotter , et je sentais beaucoup d’aspérités.
Dans la chambre , re carrelage ( !! ) , et là horreur , je marche sur un carreau qui se décolle carrément sous mon pied !!

Je demande explications à la proprio qui ne sait pas quoi me dire .. Elle a achetait cet appartement il y a 6 ans avec ces carrelages et lineau, mais n’avait jamais eu de soucis avec un décollement de carreaux …

Ma question est :
Comment savoir si le plancher en dessous est pourri complet ? Je pense que la vendeuse ne voudra pas décoller tous les carreaux pour voit ce qui se passe dessous ..
Est ce que , lors de la vente , il n’y a rien qui puisse me protéger contre ce vice caché , si il y a ? Style Clause chez le notaire avec dedommagement si planchers pourris  ?

PROBLEME 3 : sur 1m2 du plafond côté cuisine , il y a une auréole ,vestige d’un ancien dégât des eaux .

Je trouve beaucoup de potentiel locatif pour ce bien mais pas mal de questions en suspend … Proprio pas très au courant , nouveau syndic encore moins … Vous allez me dire que ça ne sent pas bon mais allez savoir pourquoi , j’ai quand même un bon ressenti malgré tout .
Et vous , qu’en pensez vous ? wink

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#64 20/03/2016 10h24 → Pandora64 : étude de cas immobilier (appartement dans un immeuble sans copropriété) (immobilier, quartier recherché, studio)

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Petites previsions supplémentaires:

Le bien est en vente depuis 2 ans environ , j’ai essayé de comprendre pourquoi avec la vendeuse, mais elle reste toujours très vague ,sans trop de réponse .  Difficile de la faire "passer à table " en gros . Je sais juste qu’elle me dit qu’il était en agence auparavant mais plus cher , ce qui expliquerait la chose …
Effectivement , j’ai réussi à le retrouver dans une agence à .. 65000€ !

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#65 20/03/2016 10h37 → Pandora64 : étude de cas immobilier (appartement dans un immeuble sans copropriété) (immobilier, quartier recherché, studio)

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Si vous avez des doutes sur les travaux à réaliser vous pouvez faire une contre visite avec un maître d’œuvre.
Cela vous évitera de mauvaises surprises, de négocier le prix avec des éléments concrets et cela vous coûtera que les honoraires de cette personne.

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#66 20/03/2016 11h35 → Pandora64 : étude de cas immobilier (appartement dans un immeuble sans copropriété) (immobilier, quartier recherché, studio)

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1- Un mauvais syndic (ou seulement un non bénévole ou conflictuel pour ma part) doit être rédhibitoire. Quels éléments concrets vous permettent de penser que le nouveau sera meilleur que l’ancien ?

2- Aucun souci de sol durant 6 ans et subitement cela arrive le jour de votre visite… votre vendeuse a vraiment pas de chance wink

pandora64 a écrit :

Vous allez me dire que ça ne sent pas bon mais allez savoir pourquoi , j’ai quand même un bon ressenti malgré tout

Vous êtes un grand optimiste! Votre recherche précédente vous amenait au même sentiment alors qu’il n’y avait pas/peu de marché locatif smile Maintenant vous êtes plus expérimenté et saurez mener l’enquête…

Tenter de vendre au bout de 4 ans et sans succès durant 2 nouvelles années, il y a sans aucun doute des difficultés non avouées…

pandora64 a écrit :

Le bien est en vente depuis 2 ans environ

Ça veut dire grosse négo envisageable ça ! (une fois les doutes/soucis écartés)

Dernière modification par DDtee (20/03/2016 11h38)


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#67 20/03/2016 11h56 → Pandora64 : étude de cas immobilier (appartement dans un immeuble sans copropriété) (immobilier, quartier recherché, studio)

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Le nouveau syndic est de confiance , un ami notaire sur pau depuis tres longtemps , me l’a confirmé .
Par contre , je me suis trompé sur la mise en vente . Cela fait 2 ans qu’il n’a pas été remis en location .

Je suis ok avec vous ddte que grosse Nego possible si soucis de plancher .
J’ai envoyé un mail à la vendeuse, en lui expliquant qu’il serait bien pour moi , Cômme pour elle ( vice caché si vente ) , de fait expertiser le dessous des revêtements … Histoire de voir ce qui se passe dessous réellement!!

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#68 20/03/2016 13h47 → Pandora64 : étude de cas immobilier (appartement dans un immeuble sans copropriété) (immobilier, quartier recherché, studio)

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Bonjour Pandora64,
Ok avec Matinvest: organisez une contre-visite avec un artisan que vous connaissez et demandez à la vendeuse sont accord pour que le dit artisan aille voir ce qu’il y a en-dessous.
Si elle refuse (elle en a le droit); mettez une condition suspensive dans le compromis, du type "sous réserve qu’un artisan vérifie l’état du plancher à tel endroit, que cette vérification constate que le sol est en bon état et que l’artisan confirme ce bon état par écrit au vendeur. Si remise en état il doit y avoir, qu’elle soit à la charge du vendeur qui vous a refusé l’inspection pré-contractuelle."
Ok avec DDtee: s’il est en vente depuis 2 ans maintenant c’est un élément intéressant. Voyez aussi depuis combien de temps il est en vente au dernier prix que vous nous indiquez.
Dîtes-vous de toute manière que:
- si l’appartement avait suscité l’intérêt d’un acquéreur à ce dernier prix, il aurait par définition déjà été vendu.
- rien, dans votre situation actuelle, ne vous oblige à l’acheter. Vous pouvez très bien vivre…sans. Alors qu’elle, tant qu’elle ne l’a pas vendu, est propriétaire d’un actif non loué, qui lui coûte de l’argent chaque mois
Il y a donc une belle marge de négociation encore. Elle doit en avoir marre. A vous d’exagérer à la baisse, et de voir quelle sera sa réaction.


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#69 20/03/2016 16h23 → Pandora64 : étude de cas immobilier (appartement dans un immeuble sans copropriété) (immobilier, quartier recherché, studio)

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Je me pose la question de savoir si , au cas où une personne achète ce bien et , que , lorsqu’elle  attaque les travaux , se rend compte du mauvais etat des planchers .. Peut elle se retourner contre le vendeur pour vice caché ?

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#70 20/03/2016 20h03 → Pandora64 : étude de cas immobilier (appartement dans un immeuble sans copropriété) (immobilier, quartier recherché, studio)

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Dans du neuf, pas dans de l’ancien "ancien" sans garantie décennale…


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#71 20/03/2016 21h38 → Pandora64 : étude de cas immobilier (appartement dans un immeuble sans copropriété) (immobilier, quartier recherché, studio)

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Dans l’ancien, comme l’indique DDtee, il n’existe pas de garantie décennale.
Il faut donc que la clause suspensive dont je vous ai parlé soit levée pendant le temps du compromis.
Pas après la signature de l’acte authentique. Ce serait trop tard pour vous…


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#72 20/03/2016 21h42 → Pandora64 : étude de cas immobilier (appartement dans un immeuble sans copropriété) (immobilier, quartier recherché, studio)

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DDtee a écrit :

Dans du neuf, pas dans de l’ancien "ancien" sans garantie décennale…

Pourtant la garantie vice cachés existe bien apparement dans l’ancien :

Achat dans l’ancien, agir face à un vice caché - Achat-Vente - Le Particulier

Je ne parle pas de garantie décennale , je sais bien que cela ne vaut que pour du neuf ..

Dernière modification par pandora64 (20/03/2016 21h46)

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#73 20/03/2016 21h59 → Pandora64 : étude de cas immobilier (appartement dans un immeuble sans copropriété) (immobilier, quartier recherché, studio)

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Exact. La garantie des vices cachés existe bien dans l’ancien.
Cependant, dans le cas où le (la) vendeur(euse) non professionnel ne connaissait pas et ne pouvait pas connaître, avant la vente, le vice découvert post-vente, la garantie des vices cachés ne fonctionne pas.
Il en aurait été différemment:
- si votre vendeur(euse) non professionnel avait connu le vice caché avant la vente (encore aurait-il fallu pouvoir le prouver). Exemple: il(elle) vous fournit un diagnostic indiquant la présence de plomb de classe 2 (dégradé, à surveiller) alors qu’un diagnostiqueur était intervenu quelques semaines avant. Qui, lui, avait trouvé du plomb de classe 3 (très dégradé, à ôter en urgence).
Cela nous est arrivé sur un immeuble en mai dernier.
- si votre vendeur(euse) avait été un professionnel (marchand de biens…).
Dans ce dernier cas, il (elle) aura dû savoir. Et n’aurait pas pu s’exonérer d’un vice caché.


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#74 20/03/2016 22h30 → Pandora64 : étude de cas immobilier (appartement dans un immeuble sans copropriété) (immobilier, quartier recherché, studio)

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Personnellement je fuis cet investissement :
Syndic ( de plus pas très clean)
et la vendeuse doit savoir des choses qu’elle veut vous cacher suivant vos dire.

Je pense cependant et vous encourage à allé jusqu’au bout de vos démarches :
- cela vous fera une expérience : recherche de problème future, négociation ect…

Bon courage


Le mouvement fait l'argent.

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#75 20/03/2016 23h27 → Pandora64 : étude de cas immobilier (appartement dans un immeuble sans copropriété) (immobilier, quartier recherché, studio)

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belli79 a écrit :

Exact. La garantie des vices cachés existe bien dans l’ancien.
Cependant, dans le cas où le (la) vendeur(euse) non professionnel ne connaissait pas et ne pouvait pas connaître, avant la vente, le vice découvert post-vente, la garantie des vices cachés ne fonctionne pas.
Il en aurait été différemment:
- si votre vendeur(euse) non professionnel avait connu le vice caché avant la vente (encore aurait-il fallu pouvoir le prouver). Exemple: il(elle) vous fournit un diagnostic indiquant la présence de plomb de classe 2 (dégradé, à surveiller) alors qu’un diagnostiqueur était intervenu quelques semaines avant. Qui, lui, avait trouvé du plomb de classe 3 (très dégradé, à ôter en urgence).
Cela nous est arrivé sur un immeuble en mai dernier.
- si votre vendeur(euse) avait été un professionnel (marchand de biens…).
Dans ce dernier cas, il (elle) aura dû savoir. Et n’aurait pas pu s’exonérer d’un vice caché.

Ok pour cette précision très claire !

@cricri777 : le syndicat vient de changer smile.

La vendeuse me propose de demander à voir au meme étage qu’elle l’autre appartement pour voir si les planchers sont sains ..car selon son mari , les poutres sont en bon état, et le fait de défaire le carrelage les obligerait à refaire des travaux derrière .
Je ne pense pas que la vendeuse soit une personne malhonnête , loin de là , je pense juste qu’elle et son mari sont assez non chalents , voir passifs . Ils ont un certain age , je pense leur proposer une offre avec Clause chez le notaire , Comme vous le disiez @belli79 , et si ils refusent , je passerai mon chemin tout simplement .

Dernière modification par pandora64 (20/03/2016 23h40)

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