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#26 17/02/2016 15h47 → Pandora64 : étude de cas immobilier (appartement dans un immeuble sans copropriété) (immobilier, quartier recherché, studio)

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Réputation :   82 

Sur un bien rentable, c’est rare d’obtenir 25% de diminution, surtout aussi rapidement!

Les bloggueurs qui obtiennent se genre de ristourne font généralement des 10aine de proposition avant d’en avoir une accepté!

Là la baisse semble rapide, en sachant que vous n’avez pas forcément tout les arguments au moment de la négociation.
Donc soit elle souhaite vendre rapidement, mais dans le cas de locatif, je ne vois pas l’urgence lié au divorce (comme je le disais pourquoi ne pas se partager le patrimoine).

Ensuite, elle évoque le ravalement, mais n’y a t’il que cela ?
Et surtout combien coute un ravalement ?

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#27 17/02/2016 15h58 → Pandora64 : étude de cas immobilier (appartement dans un immeuble sans copropriété) (immobilier, quartier recherché, studio)

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Attention je n’ai pas dit qu’elle avait accepté la proposition à 40000€ , elle m’a juste sorti un 42000 serait peut être envisageable !! Il fallait qu’elle en parle d’abord à son mari .
Et puis j’ai l’habitude de négocier dans ma profession ( des petits montants de 1500€ à des gros achats de 200000€ …), je ne Suis pas arrivé à son bureau sans m’être préparé , j’ai exposé mes arguments , en terme de loyer sur évalué , de tous les défauts et petits travaux , de ma rentabilité, de ma compagne juriste en droit qui étudierait les comptes rendus d’ag , etc.. La conversation entre nous à duré 1h30 , ce serait red long d’expliquer tout ce que j’ai dis et entendu .

Le divorce ok on peut séparer les biens , mais je ne suis pas allé plus loin dans son intimité , je ne sais pas si c’est une fausse excuse , j’en suis conscient .

Le ravalement : je suis ok avec vous

Dernière modification par pandora64 (17/02/2016 16h00)

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#28 17/02/2016 19h09 → Pandora64 : étude de cas immobilier (appartement dans un immeuble sans copropriété) (immobilier, quartier recherché, studio)

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pandora64 a écrit :

Niveau petite co pro < 10 lots , je suis tout  à fait d’accord mais allez trouver une petite co pro , propre en parties communes , Avec un syndicat bénévole , et très Bien situé , cela reste tres rare …

Personne ne dit le contraire, il faut généralement des mois de recherche pour trouver un bien correcte…

pandora64 a écrit :

il n’y a que 32 € par mois de charge ! Vous trouvez cela excessif ??

1,4€/mois/m2 oui c’est beaucoup si l’eau n’est pas incluse, dans le cas contraire c’est sans doute correcte (mais impossible dans une si grosse copro). Je ne serais pas surpris qu’en réalité ce soit encore plus quand vous lirez les documents du syndic.
Pensez à enquêter sur la réputation des syndics concernés avant de vous engager wink

pandora64 a écrit :

Personne ne négocie jamais un rabais de 20 ou 25% sur l’achat d’un bien ?

Allez voir ma présentation, bien sûr que si, mais jamais si rapidement comme le sous entend @Gunday… une négociation réussit est généralement de longue haleine et surtout sur des biens en vente depuis un moment…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#29 17/02/2016 20h24 → Pandora64 : étude de cas immobilier (appartement dans un immeuble sans copropriété) (immobilier, quartier recherché, studio)

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De News toutes fraîches puisque nous sortons de notre seconde visite .

Que dire : elle m’a passé toutes les AG depuis 3 ans :
Il n’y pas de ravalement prévu (et voté) mais juste un gros nettoyage et mise en place bardages Pvc sous balcons+ divers embellissements , juste côté rue . Le reste de l’immeuble étant nickel ( j’ai en possession tout le descriptif des travaux en detail ) .le coût pour le studio est de 200€ environ sur 50000€ au total .

J’ai le décompte des charges du syndic : 100€ par trimestre soit 30€ par mois eau comprise !

J’ai le dernier bail en date de 2010 renouvellé jusqu’au départ du locataire en juin 2015 : 360€ + 20€ de provision de charges .

Suite au petit degats des eaux du ballon d’eau chaude , l’assureur a fait refaire les wc , ballon et sols du salon en stratifiés + papiers peints suite au décollement par le bas avec l’eau .

La co-pro est très impliquée pour son immeuble ( 90% proprios résidents ) . Au vu des comptes rendus d’ag , ils sont bien  en phase et impliqués .
Je n’ai jamais vu des halls , couloirs ( moquettes) et cages d’escaliers aussi propres , mise à part dans un hotel .

Il y a en plus une cave !

La vendeuse est divorcée depuis aout , elle voulait racheter la part du studio à son mari mais ils ne se sont pas entendus .
Ils n’ont pas pu se partager les biens qu’ils avaient car 1 T5 et 1 studio ( difficile d’équilibrer la balance ) .

Niveaux travaux : il y a un peu plus que je n’avais vu , il y aurait à brancher un systeme d’évacuation pour machine à laver sous l’évier cuisine + tirer une autre prise élec en dessous des éviers pour micro onde et lave linge .

Bref , l’ex mari lui a donné son aval pour 42000€ , je suis resté sur ma position de ne pas dépasser 40000€ , j’ai compris que c’était bon à ce tarif …

Nous avons beaucoup échangé par la suite , nous pensons vraiment que la vendeuse est sincère et très décidée d’en finir …

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#30 17/02/2016 20h58 → Pandora64 : étude de cas immobilier (appartement dans un immeuble sans copropriété) (immobilier, quartier recherché, studio)

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A 40 k€ c’est bien.

Une copro très bien entretenue pour un tarif raisonnable, ça contribue aussi à l’attractivité.

90 % de proprios, ça veut dire qu’on rigole pas tous les jours non plus. Le petit jeune qui veut faire des teufs 3 jours par semaine risque d’avoir des soucis avec les voisins. Mais le locataire un peu plus vieux attiré par le côté "cosy" va probablement s’y trouver très bien.

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#31 17/02/2016 21h49 → Pandora64 : étude de cas immobilier (appartement dans un immeuble sans copropriété) (immobilier, quartier recherché, studio)

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Ça me paraît également correct y compris au niveau des charges qui sont à mon avis tres raisonnables pour une copropriété de cette taille surtout eau incluse.
Cdt

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#32 18/02/2016 08h41 → Pandora64 : étude de cas immobilier (appartement dans un immeuble sans copropriété) (immobilier, quartier recherché, studio)

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Bernard2K a écrit :

A 40 k€ c’est bien.

Une copro très bien entretenue pour un tarif raisonnable, ça contribue aussi à l’attractivité.

90 % de proprios, ça veut dire qu’on rigole pas tous les jours non plus. Le petit jeune qui veut faire des teufs 3 jours par semaine risque d’avoir des soucis avec les voisins. Mais le locataire un peu plus vieux attiré par le côté "cosy" va probablement s’y trouver très bien.

Oui , c’est justement l’occasion d’en faire un joli studio cosy pour une jeune ou un jeune qui recherche le calme en centre ville, dans un environnement sécurisé . Je pense que ce genre de profil ne doit pas être dur à trouver et cela permet de rassurer aussi les parents.
La propriétaire a parfois louer aussi à des étudiants d’un lycée réputé qui accueille des étudiants cycle supérieur . Il est à 2 min à pied au bout de la rue .

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#33 19/02/2016 07h25 → Pandora64 : étude de cas immobilier (appartement dans un immeuble sans copropriété) (immobilier, quartier recherché, studio)

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Autre question par rapport à cet investissement :
Le fiscal !
Mon comptable ,à ma grande surprise , ne me conseille pas le statut de location meublee mais celle de location vide pour le moment .
Il m’a expliqué qu’avec la cfe , l’achat du mobilier et son remplacement éventuel si probleme , le turn over plus important en bail de 1 an , ainsi que le peu de travaux estimés , la location vide serait plus judicieuse.

Qu’en pensez vous ?

RÉCAPITULATIF:
Revenus du foyer actuels nets : 25000€ pour 2,5 parts
Coût appart: 40000€
Travaux : 1500€
Meubles: 1500€
Loyers estimés : 340+20
Charges : 400
Tf : 550
Emprunt 110% sur 20 ans, 100€ de frais de dossier .

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#34 19/02/2016 08h13 → Pandora64 : étude de cas immobilier (appartement dans un immeuble sans copropriété) (immobilier, quartier recherché, studio)

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Je dirais que tout dépends du type de locataire que vous souhaitez avoir, si vous visez des étudiants un meublé est préférable sinon je ne vois pas vraiment d’intérêts.
Côté fiscalité il y a tout de même d’importantes différences, d’un côté le meublé où l’abattement est de 10% automatiquement et vous ne pouvez pas opter pour les frais réels.De plus la durée du bail est réduite à 1 an, le préavis du locataire à 1 mois.Le désavantage est le turn-over important, mais les étudiants sont bon-payeurs eten meublé vous pouvez combler la vacation des lieux par du saisonnier car le logement est souvent libre entre juillet et Août.
Pour le bail vide la durée légale est de 3 ans, en général la clientèle souhaitée sera plus sur du long terme.Coté fiscalité vous pouvez optez pour la déduction de vos frais réels (TF,intérêts d’emprunts,travaux,charges…)vraiment avantageuse en cas de travaux importants.

Il faut faire un calcul et mesurer les bénéfices de chaque contrat en fonction de votre situation.Mais cela n’engage que mon point de vue de débutant.

Bonne journée.

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#35 19/02/2016 08h17 → Pandora64 : étude de cas immobilier (appartement dans un immeuble sans copropriété) (immobilier, quartier recherché, studio)

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Ok . Si j’effectue mes calculs avec le logiciel rendement locatif.com , il est dans tous les cas préférables de prendre le lmnp réel mais, le logiciel ne prend pas en compte le calcul de la cfe et les frais comptables … Et pour la cfe , je n’arrive pas à trouver comment la calculer au plus juste .

Mon comptable me prendrait 400€ et 250€ de centre de gestion ( qui amènerait un abbatement fiscal ) , mais je trouve tres cher pour une simple compta qui ne demande pas beaucoup d’heures de travail pour un pro . Pour mon activité , je suis à 1700€ pour plus de 400 factures, inventaire, et déclaration impôt incluse ..

Dernière modification par pandora64 (19/02/2016 08h22)

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#36 19/02/2016 09h17 → Pandora64 : étude de cas immobilier (appartement dans un immeuble sans copropriété) (immobilier, quartier recherché, studio)

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pandora64 a écrit :

Il m’a expliqué qu’avec la cfe , l’achat du mobilier et son remplacement éventuel si probleme , le turn over plus important en bail de 1 an , ainsi que le peu de travaux estimés , la location vide serait plus judicieuse.

Pour information, je loue en location nu, et j’ai aussi pas mal de turn over.
La moyenne de conservation des locataires est d’1 an. (certains plus, d’autre moins)
Et beaucoup quitte avec un préavis réduit à 1 mois. (d’ailleurs, j’avais pas vu, mais ALUR a rajouté des cas de préavis raccourci)

Donc la différence est plus lié à vos cibles de locataires qu’au type de bien.

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#37 19/02/2016 11h13 → Pandora64 : étude de cas immobilier (appartement dans un immeuble sans copropriété) (immobilier, quartier recherché, studio)

Banni
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Bonjour Pandora64 et autres forumeurs.
Je récapitule:
Frais d’acquisition: 50 k€ (prix net vendeur 40 k€ + Frais d’acte notarié 5 k€ + Garantie Hypothèque ou PPD 1 k € + Travaux et Meubles 3 k€  (la fourniture de quelques meubles ne suffit pas à qualifier l’appartement de "meublé"…et facilite la location) + Divers imprévus 1 k€.
Loyer Location nue: 340 €/mois soit 4080 €/an, si aucune vacance (rare sur le terme). Provisions sur charges: 20 €
Rendement loyer/prix d’acquisition inférieur à 8 %…
Mensualités sur 20 ans: environ 270 €/mois (taux à 2,5 % fixe, assurance 0,36 %)
Cash Flow Loyer- Mensualité     = + 70 €
- différentiel charge copro 12 € = + 58 €
- Taxes Foncières 45 €/mois     = + 13 €
- Comptable 55 €/mois             = -  42 €
- Assurance PNO 8 €/mois        = -  50 €
Ne pas oublier que, durant votre durée de détention, il y aura:
- une certaine vacance
- des travaux imprévus initialement…

Ceci à différencier de votre déclaration de revenus fonciers.
Année 1 :
Recettes estimées: 4320 € ((340 + 20 x 12)

Déductions, Frais et Charges:
Frais d’administration et de gestion:                                                  650 €
Autres frais de gestion (forfait)      :                                                   20 €
Prime d’assurance                        :                                                  100 €
Dépenses d’entretien, de réparations et d’améliorations:                   3 000 €
Provisions pour charges de copropriété au titre de l’année considérée: 400 €
Total des déductions, frais et charges :                                            4 170 €

Intérêts d’emprunt (estimation)                                                       2 000 €

Vous pourrez déduire 4 170 € de vos recettes locatives.
4 320 - 4 170 = 150 €.
Ensuite, vous déduisez les 150 € restants des 2 000 € d’intérêts d’emprunt.
Vous reporterez les 1 850 € de déficit liés aux Intérêts d’emprunt sur votre déclaration foncière 2018/revenus 2017, car nous n’avons pas le droit de reporter les déficits fonciers dus aux intérêts d’emprunt sur les "autres revenus".
Année 1: 0 € de CSG

Année 2:
Recettes estimées : 4 320 €

Déductions, Frais et Charges:
Frais d’administration et de gestion:          650 €
Autres frais de gestion :                             20 €
Prime d’assurance:                                  100 €
Provisions pour charges de copropriété…: 400 €
Total des déductions, frais et charges:    1 170 €

Intérêts d’emprunt:                               2 000 €
Intérêts d’emprunt reporté de N-1:         1 850 €
Total intérêts d’emprunt :                       3 850 €

Vous déduisez des revenus locatifs (4320 €) les frais (1170 €). Reste : 3150 €)
Puis des 3 150 € les intérêts d’emprunt. Qui sont supérieurs.
Vous reporterez le solde des intérêts d’emprunt sur l’année suivante (3 850 - 3150), soit 700 €
Année 2 : 0 CSG

Année 3:
Recettes estimées: 4 320 €

Total des déductions, frais et charges: 1 170 €

Intérêts d’emprunt:                    2 000 €
Intérêts d’emprunt reporté de N-1: 700 €
Total intérêts d’emprunt:             2 700 €

Vous déduisez des revenus locatifs (4 320 €), les frais (1 170 €) et les intérêts d’emprunt (2 700 €), il vous restera en revenus fonciers:
4 320 € - 3 870 €, soit 350 €
Que vous reporterez sur votre déclaration 2044 habituelle.
Et vous paierez dessus la CSG, ainsi que les impôts en fonction de votre TMI.

Si vous voulez éviter de payer des impôts sur vos revenus locatifs, vous n’aurez pas d’autre choix que d’acquérir par la suite un ou + immeuble(s) qui engendra lui aussi du déficit foncier…
N’hésitez pas à me dire si je me trompe quelque part…


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#38 19/02/2016 13h29 → Pandora64 : étude de cas immobilier (appartement dans un immeuble sans copropriété) (immobilier, quartier recherché, studio)

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Merci pour votre contribution @belli79. Nous sommes bien d’accord que votre explication ( tres bien détaillée) concerne la location " nue" ?

Par contre , j’ai pris un loyer hors charges un peu plus bas pout la vacance locative.

@gunday

Pour information, je loue en location nu, et j’ai aussi pas mal de turn over.
La moyenne de conservation des locataires est d’1 an. (certains plus, d’autre moins)
Et beaucoup quitte avec un préavis réduit à 1 mois. (d’ailleurs, j’avais pas vu, mais ALUR a rajouté des cas de préavis raccourci)

Donc la différence est plus lié à vos cibles de locataires qu’au type de bien.

Pourquoi le choix de la location nue alors dans vôtre cas ?

Dernière modification par pandora64 (19/02/2016 13h45)

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#39 19/02/2016 14h20 → Pandora64 : étude de cas immobilier (appartement dans un immeuble sans copropriété) (immobilier, quartier recherché, studio)

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pandora64 a écrit :

Pourquoi le choix de la location nue alors dans vôtre cas ?

Car locataire déjà en place.
Ensuite, la plupart des entrants ont déjà leurs meubles.
Durant les visites, la plupart parle déjà de mettre le canapé là, le lit comme ça, …

Donc pas sûr que ça fonctionne.
Par contre, effectivement, je me pose la question de meublé un logement pour voir le marché, mais j’y crois peu.
En province, il est assez facile d’avoir des meubles pas cher, entre la famille, les amis et les différents réseaux (emmaus, don, …)

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#40 19/02/2016 14h23 → Pandora64 : étude de cas immobilier (appartement dans un immeuble sans copropriété) (immobilier, quartier recherché, studio)

Banni
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Votre prudence en matière de fixation de loyers vous honore.
Outre le fait qu’elle encline un locataire à rester plus longtemps, elle permet de retrouver un suivant plus facilement (et rapidement).
Il n’empêche qu’il faut quand même tenir compte du laps de temps entre 2 locataires (leurs dates d’entrée et de sortie ne coïncident pas toujours, il peut y avoir des travaux de remise en état du logement à effectuer par des artisans…)…
Si vous n’avez qu’un seul locatif, il est tout à fait possible de faire sa compta soi-même.
Il suffit de demander un imprimé 2044 aux centre des impôts ou par mail. 0 €.
Et d’interroger la personne qui suit votre dossier pour lui demander si c’est OK une fois rempli. 0 €.
Les impôts le font volontiers. Ce n’est pas une épreuve. Bien au contraire, un soulagement…

En ce qui nous concerne, nous n’opérons que via des SCI, soit à l’IS, soit à l’IR.
Je réunis une trentaine d’associés, au travers de plusieurs sociétés, qui s’entraident selon leur expérience, leur domaine d’intervention professionnelle…
Des réunions à thème avec la présence de pros (banquier, courtier,  assureur, expert-comptable, expert-géomètre, notaire ou architecte…) permettent à chacun d’appréhender graduellement la vaste matière immobilière.
Le problème est qu’en immobilier, si vous ne cernez pas l’ensemble des problèmes avant votre acquisition, cela peut engendrer des soucis irrémédiables après.
D’où la création  des SCI diverses avec des compétences d’associé(e)s variées…
Dans le cas d’une SCI à l’IR, le type de location ne se discute pas: il ne peut s’agir que de location "nue".
La location, même passagère, d’un appartement en meublé pourrait entraîner sa requalification en SCI à l’IS. Avec toutes les conséquences fiscales qui en découleraient.


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#41 19/02/2016 17h55 → Pandora64 : étude de cas immobilier (appartement dans un immeuble sans copropriété) (immobilier, quartier recherché, studio)

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@belli79 , bien que je ne sois qu’un tout petit débutant , je suis tout à fait ok en terme de réflexion immobilière , et du fait que certaines bônnes affaires peuvent s’avérer très mauvaises si on ne prend pas les bônnes décisions en terme de fiscalité.

Mais que pensez vous de mon projet très sincèrement et que quel type de location devrais-je partir? Location nue , puis d’ici 2 ou 3 ans, bail meublé ? Ou meublé directement ?? Merci à vous

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#42 19/02/2016 19h16 → Pandora64 : étude de cas immobilier (appartement dans un immeuble sans copropriété) (immobilier, quartier recherché, studio)

Banni
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Bonsoir Pandora64.
Votre projet me semble correct pour démarrer: montant d’investissement limité, loyer raisonnable, copropriété en bon état….
Il vous permettra de vous "faire  la main. Car il y a des questions pour lesquelles nous n’avons de réponse que par le vécu.
Avez-vous demandé au propriétaire le nom du syndic ? Avez-vous les informations relatives à la situation d’éventuels impayés de propriétaires, si certains sont en dettes vis à vis de la copropriété ?
Savez-vous s’il y a des actions en justice en cours ou non vis à vis de quelque propriétaire que ce soit ?
Personnellement, je ferai seulement de la location "nue", avec quelques meubles (tables, 4 chaises, clic-clac…) pour faciliter l’entrée d’un locataire.
Cela nous a convenu, à priori (pour votre information, nous avons déjà été propriétaire d’un immeuble sur dans votre département sur NAY BOURDETTES).
Je ne m’y connais pas vraiment en fiscalité du meublé, et je préfère éviter de vous raconter n’importe quoi pour le plaisir de vous faire croire en une science bancale.
D’autres seront bien mieux calés que moi sur ce sujet. Vous pourrez aussi leur faire confiance.


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#43 19/02/2016 19h34 → Pandora64 : étude de cas immobilier (appartement dans un immeuble sans copropriété) (immobilier, quartier recherché, studio)

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Je connais bien effectivement Nay pour y avoir vécu , et en location en plus ! Mais vous êtes de la region ? J’aime beaucoup cette petite ville qui a bcp de charme .
Merci pour votre réponse .
Par rapport au bien que je souhaite acheter , le prix est correct disons mais sans plus , je pourrais tenter une offre officielle à 36/37000€ mais je me demande de plus en plus si la demande locative pour ces surfaces est présente (hors etudiant) .. Vraiment je me pose beaucoup de questions , car si vraiment il n’y a que des etudiants prêts à louer mon bien , autant louer près des facs et être quasi sûr de mon coup et sans avoir trop de vacances locatives .

Bref, petite baisse de moral et beaucoup de questionnements !

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#44 19/02/2016 21h18 → Pandora64 : étude de cas immobilier (appartement dans un immeuble sans copropriété) (immobilier, quartier recherché, studio)

Banni
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Pas du tout de votre région. Originaire des Deux-Sévres. Habitant à Nantes.
Le réseau que j’ai me permet de connaître des immeubles à vendre sur l’ensemble de l’hexagone.
L’immeuble acheté à Nay se situait dans une petite rue. Il se composait, outre le local commercial de 30 m², de 3 appartements dans les étages.
L’agence BNP s’y était installé quelques mois,au rez-de-chaussée, le temps que des travaux soient réalisés dans ses propres locaux.
Nous l’avions acquis 60 K€. Revendu environ 110 au bout d’un an par l’agence immobilière de Mme MALTERRE, femme du maire de l’époque.
En ce qui nous concerne, nous ne travaillons pas avec les mêmes objectifs que vous.
Vous visez une certaine clientèle de locataire, que vous sélectionnez.
Nous préférons, mais il s’agit de notre seul point de vue, des immeubles qui sont jusqu’à des quasi taudis au départ Que nous faisons rénover entièrement par artisan. Simplement, correctement et aux normes.
Acquis à un prix au ras des pâquerettes.
Dans des villes moyennes, et dans des quartiers pas forcément huppés (mais pas de non droit non plus) où la concurrence n’est pas exacerbée.
Par exemple: en mai dernier, un immeuble , rue Henri Martin à Béziers. 9 appartements.
Acquisition:   140 000 €
Frais d’agence: 9 000 € (Foncia)
Frais d’acte:    13 000 € 
Travaux:        78 000 €
Total:           240 000 €
Dont 20 000 € financés sur fonds propres de la SCI.
2 locataires en bisbille avec les anciens propriétaires, qui ne faisaient aucun travaux depuis longtemps. Situation dont nous avons hérité.
Affaires qui se sont soldées aujourd’hui par des accords amiables et une reprise des paiements des APL par la CAF.
Loyers: 3 studios de 26 m² à 260 € l’un, soit    780  € H.C.
1 T2 à                                                           240 € H.C. (locataire depuis longtemps)
3 T2 à 300 € H.C. soit                                     900 €
2 T3 à 400 € H.C. soit                                     800 €
Soit                                                            2 720 €/mois H.C.
Mensualités bancaires sur 15 ans: environ 1 500 €
Taxes Foncières:                         environ 5 500 €
Les derniers locataires ont été mis en place en novembre dernier.
L’artisan est toujours disponible quand nous l’appelons.
Nous fournissons les locataires potentiels à une agence de Béziers, qui assure les visite, la récupération des documents (copie recto-verso pièce d’identité, justification revenus…), la rédaction du bail, le remplissage des documents CAF et FSL, l’état des lieux.
Nous assumons derrière la gestion en directe, de Nantes.
Nous faisons ça dans toutes les villes où nous avons un immeuble.
Les 2 seuls appartements actuellement libres sur Béziers le sont:
- le premier parce que nous avons subi un dégât des eaux par l’extérieur. Les assurances doivent passer établir des constats.
- le 2è est dans l’attente de la pose du compteur électrique par le propriétaire du monopole du réseau
Ca se passe bien.sur cet immeuble. Mais nous connaissons aussi, par ailleurs, notre lot de déboires…
Nous regardons d’un point de vue global.
C’est ce qui nous paraît important.


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#45 19/02/2016 23h10 → Pandora64 : étude de cas immobilier (appartement dans un immeuble sans copropriété) (immobilier, quartier recherché, studio)

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gunday a écrit :

J’aime pas cette situation : tomber sur un bien appartenant à l’agence.
Perso, j’aurais tendance à fuir, car déjà que pour vendre un bien ne lui appartenant pas un agent peux omettre certains points, alors pour un bien lui appartenant…

Ensuite, passer de 51 à 42 en quelques minutes de discussion, ça donne l’impression de vendre des canapés.
Et en plus, ils vous ont fait le coup de l’appel au mari (généralement, on fait l’appel au responsable)

Sinon, un ravalement, c’set du gros travaux, ça peux chiffrer, surtout avec un loyer de 330€.

Niveau historique, le bien est en vente depuis longtemps ?

J’ai retrouvé l’annonce sur castorus ( au passage , c’est vraiment pas mal le site wink, et le bien est à la vente depuis 3 mois environ . Je viens de recevoir un mail de la proprio :

Bonjour Monsieur xxxx

Veuillez trouver ci-joint la facture du plombier des travaux effectués au moment du dégât des eaux

Je tiens à attirer votre attention sur le fait que , comme vous l’a dit Ma fille , son père est ok à 40.000€

Je vous envoie pour comparaison un appartement qui est au même prix en rdc appartement entièrement à rénover de partout .

Sachez par contre que les personnes qui nous contactent pour cet appartement je vais leur faire visiter le mien  …. Au même prix !
Si jamais vous avez un intérêt pour ce studio , réfléchissez rapidement

Que penser ?

Dernière modification par pandora64 (19/02/2016 23h15)

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#46 19/02/2016 23h31 → Pandora64 : étude de cas immobilier (appartement dans un immeuble sans copropriété) (immobilier, quartier recherché, studio)

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Soit elle en a marre de la situation avec son mari, ce qui est une possibilité. (une voisine est dans le même cas)
Soit il y a un loup.

Avez vous vérifier en détail les AG, tout vous semble bon ?
Si oui, que vous avez tout vérifier (AG, TF, calcul de rentabilité) et que tout vos indicateurs sont verts, il faut avancer! wink

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#47 19/02/2016 23h50 → Pandora64 : étude de cas immobilier (appartement dans un immeuble sans copropriété) (immobilier, quartier recherché, studio)

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J’ai les 3 dernières AG et tout est semble ok , il n’y a pas grand chose à signaler sauf ces  travaux de nettoyage de façade qui ont déjà être votés.. J ai appelé Le syndic qui doit me rappeler début de semaine .

Je dois m’y rendre lundi soir avec un ami plombier et élec pour estimer quelques travaux de mise aux normes

Le cash flow n’est pas énorme car je me mets au prix moyen du marché locatif voir en dessous , mais J’ai envie de tenter un coup de poker à 36000€ … Ça passe ou ça casse

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#48 20/02/2016 00h08 → Pandora64 : étude de cas immobilier (appartement dans un immeuble sans copropriété) (immobilier, quartier recherché, studio)

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pandora64 a écrit :

Le cash flow n’est pas énorme car je me mets au prix moyen du marché locatif voir en dessous , mais J’ai envie de tenter un coup de poker à 36000€ … Ça passe ou ça casse

2 remarques : ne mettez pas vos loyers trop bas, c’est pas non plus une solution.
Mettez le au prix du marché pour un bien frais et propre, voir si en meublé, bien agencé avec des beaux produits, ça fera la différence.

Pour le coup de poker, à tenter, mais vous êtes déjà passé de 52 à 40, à vous de voir en fonction de votre ressenti, si il est encore possible de grappiller un peu.
Sur ce point, des devis électrique et plomberie pourrait vous aider.

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#49 23/02/2016 11h38 → Pandora64 : étude de cas immobilier (appartement dans un immeuble sans copropriété) (immobilier, quartier recherché, studio)

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Apres maintes réflexions , j’ai réussi à avoir sur lbc une personne qui loue un studio identique dans cette Residence et là … Ca a coupé tout mon entrain !
La personne m’a dit qu’il n’arrivait pas à le louer depuis des mois (aurait nécessité un peu de relookage je pense mais bon…) , que c’était de plus en plus dur depuis 5 annees de louer ce studio car beaucoup d’offres comparé à la demande . Effectivement , J’ai recensé pas moins de 400 offres de location sur lbc de studios de moins de 30m2!!
Beaucoup de programmes neufs ( moins de 10 ans ) font beaucoup de mal àux autres biens dans l’ancien pour la location .
Il m’a donc déconseillé d’investir en studios et m’a même proposé de me vendre le sien avec parking en plus pour moins de 40000€ !!!
Lui m’a plutôt conseillé de voir près des facs où les loyers impayés sont rares avec les etudiants.. Il a de plus en plus de soucis d’impayés même avec des cautions .
Donc retour à la case départ mais je suis quand même content d’avoir eu cette personne au téléphone , car je signais la promesse d’achat demain …

Cômme disait @ddtee , je connaissais pas encore bien le marché locatif . Je crois que c’est primordial de bien se renseigner avec des propriétaires ( les ai racontent ce qu’ils veulent ) et d’étudier plus profondément le marché .

Dernière modification par pandora64 (23/02/2016 11h39)

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#50 23/02/2016 11h56 → Pandora64 : étude de cas immobilier (appartement dans un immeuble sans copropriété) (immobilier, quartier recherché, studio)

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Voilà, vous avez trouvé le loup! smile
Félicitation pour votre acharnement qui vous a évité une belle erreur!

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