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#1 10/02/2016 17h33 → SCPI Pierre Plus : analyse de la SCPI Pierre Plus de Ciloger (ciloger, pierre plus, scpi)

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Il n’y a pas encore de discussion sur cette SCPI (à capital variable, de Ciloger), et je vais donc l’initier.

Parmi les caractéristiques de cette SCPI, j’identifie plusieurs points qui ne me plaisent pas du tout, à savoir :

Cette SCPI a connu un "sérieux problème" en 2011 (et ne semble pas en avoir appris grand-chose…) : elle a beaucoup (trop) augmenté son nombre de parts en 2011 (passant de 105 542 parts fin 2010 à 200 667 part fin 2011) et s’est retrouvée incapable d’investir rapidement les fonds collectés dans des conditions acceptables. En conséquence, elle a conservé longtemps de la trésorerie peu rémunérée, et a dû se résoudre à investir avec des rendements un peu plus faibles que le parc existant de la SCPI, ce qui a fait passer le résultat net de  57.14€/part en 2010 à 54.65€/part en 2011 et 51.63€/part en 2012. La distribution est passée de 57.00€/part en 2010 à 54.60€/part en 2011 et 49.20€/part en 2012 (avec alors des réserves très basses). Le résultat net est certes ensuite remonté un peu (57.63€/part en 2013 et 56.40€/part en 2014), mais la distribution bien moins ( 50.40€ en 2013 et 53.40€ en 2014 et 2015). Le Conseil de Surveillance et la Société de Gestion ont expliqué ce décalage par une volonté de rétablir un report à nouveau de 3 mois de distributions (ce qui a été réalisé à fin 2014).

Cette SCPI a fait passer le prix de sa part de 1030 à 1066€ en mars 2012, et allongé le délai de jouissance de 2 à 4 mois, ce qui a conduit à freiner la collecte (=> cette réaction a été bien trop tardive).
En avril 2014 elle a diminué le délai de jouissance à 3 mois pour relancer sa collecte, sans toucher au prix de part (=> n’était-ce pas trop tôt, et ne fallait-il pas aussi augmenter le prix de la part ?).

La collecte 2015 a été importante à nouveau (331 244 parts fin 2015, pour 253 956 parts fin 2014) et la société de gestion a du investir dans des biens de rentabilité assez faible. Au 31 décembre il restait 40 M€ à investir, même si la société de gestion annonce avoir à fin janvier 2016 "des projets sous exclusivité couvrant ce montant".
=> C’est bien le moins quand elle continue de collecter autant, et que la plupart des sociétés de gestions, parmi celles qui collectent beaucoup, investissent autant que possible en avance de leur collecte, en utilisant des emprunts à des taux très faibles (certaines investissent même à crédit bien plus que quelques mois de leur collecte en avance…) !
=> N’a-t-on à nouveau eu en 2015 le même problème qu’en 2011 ?

La société de gestion (Ciloger) annonce un TOF stable ou en légère amélioration, pas vraiment beaucoup de révisions de loyers, mais prévoit une distribution 2016 offrant 4.70% de rendement, ce qui correspond à environ 50€/part. Comme il n’y a plus besoin de renforcer le report à nouveau, j’en déduis que le résultat 2016 anticipé est voisin de 50€/part.
=> ceci signifie vraisemblablement que la collecte et les nouveaux investissements sont dilutifs pour les associés (soit parce que les nouvelles parts ne sont pas émises assez chères, soit parce que leur délai de jouissance est trop court, soit parce que la société de gestion est incapable d’investir la collecte suffisamment rapidement), et l’absence de réaction me semble indiquer que la gestion ne se fait pas du tout dans l’intérêt des associés.

Mots-clés : ciloger, pierre plus, scpi


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#2 11/02/2016 00h02 → SCPI Pierre Plus : analyse de la SCPI Pierre Plus de Ciloger (ciloger, pierre plus, scpi)

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Bonne analyse, GBL.

Je partage globalement cette analyse.

Le côté dilutif n’est peu être pas le plus important dans l’affaire. Et, je dirais, pas plus que d’autres ces derniers temps. Mais cette collecte s’explique aussi par le réseau commercial puisque Ciloger est une filiale de La Poste. Donc effectivement, cela permet de collecter tout le temps, que la tendance soit favorable ou pas.

Un autre point important, (plus important pour le long terme) est la qualité du patrimoine. Celui-ci m’avait laissé une impression mitigée, me semble-t-il.5f

Dernière modification par WhiteTiger (11/02/2016 00h03)


100% des gagnants ont tenté leur chance mais tous ceux qui ont tenté leur chance ne sont pas gagnants.

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#3 27/10/2016 18h22 → SCPI Pierre Plus : analyse de la SCPI Pierre Plus de Ciloger (ciloger, pierre plus, scpi)

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Extrait du dernier Bulletin Trimestriel (publié cette semaine : ici) :

Isabelle ROSSIGNOL (Président du Directoire - CILOGER) a écrit :

Au 30 septembre, PIERRE PLUS présente un solde à investir de l’ordre de 57 M€. Les dossiers sélectionnés ou en cours de finalisation devraient permettre de couvrir ce montant d’ici la fin de l’année. Dans le contexte actuel de raréfaction de biens de qualité mis en vente et de compétition entre les acheteurs, les délais de négociation et de concrétisation des investissements s’allongent.
Cette  contrainte  de  marché,  qui  accentue  le  décalage  entre  la  collecte  et  les  investissements,
imposera  d’abaisser  le  revenu  distribué  au  titre  du  dernier  trimestre.  L’objectif  de  distribution 
annuelle 2016 reste fixé à 48,15 € par part, soit un taux de distribution de 4,4%.

Autrement dit, les associés verront le montant distribué diminuer (et constateront une destruction de valeur de leurs parts, car ils sont dilué par des parts émises à trop bas prix) parce que la société de gestion n’est pas en mesure d’investir correctement et suffisamment rapidement l’argent collecté (et qu’elle continue de collecter dans les mêmes conditions !), sans avoir pris de mesure sérieuse pour pallier à la situation (le prix d’émission des nouvelles parts reste inférieur à la dernière valeur de reconstitution : 1098€ vs 1111€, alors que pour freiner la collecte, la société de gestion peut décider de la porter jusqu’à 110% de la valeur de reconstitution soit 1222€; la collecte -qui doit largement venir des banques du groupe qui contrôle la société de gestion- semble hors contrôle). L’allongement du délai de jouissance (passé de 3 à 5 mois au 1er août 2016) est une mesure bien trop faible, et de plus intervenant bien trop tardivement.

Un bon sens élémentaire aurait été de fermer la collecte (d’autres SdG l’ont fait !) dès lors que la société de gestion commençait à se rendre compte de la situation, et (mieux) d’éviter quelle ne se produise en augmentant sensiblement le prix des parts.

(Certes, le rendement de la SCPI est déjà bien faible, par rapport au marché, et augmenter le prix de la part le ferait encore diminuer. Mais c’est aussi le résultat des choix de la société de gestion… Et l’autre grosse SCPI de la même SdG (Atout Pierre Diversification) investie en bureau (supposés un peu plus rentable (et risqués) que les commerces de Pierre Plus) affiche bien un rendement inférieur sur 2016, certes expliquée pour le moment par des travaux important sur un gros immeuble.)

Ce n’est pas la première fois que cette situation se produit. Elle s’est déjà produite avec d’autres SCPI (certaines autres SdG ayant appris de leurs déboires, et réagit en conséquence), et même avec cette même SCPI en 2011, avec les mêmes conséquences. Errare humanum est, perseverare diabolicum ! (et je dirais même plus).

Conclusion : SCPI (et société de gestion) à éviter à mon avis.


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#4 28/10/2016 10h03 → SCPI Pierre Plus : analyse de la SCPI Pierre Plus de Ciloger (ciloger, pierre plus, scpi)

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C’est bon à savoir, en effet ils semblent systématiquement avoir un train de retard.
Cette SCPI m’a été conseillée par Primaliance, j’en ai pris une louche en nue-propriété. C’est peut-être ce qu’il y a de moins pire mais une fois le démembrement terminé, je me poserai sérieusement la question de la revendre, si elle ne suit pas le sort de certaines grosses SCPI à capital variable de La Française par exemple et qui sont bloquées.

Vous déconseillez la SG, j’entends pourtant beaucoup de bien des Actipierre 1, 2 et 3 et leur patrimoine parait solide, n’est-ce pas opportun de les acheter en ce moment?

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#5 28/10/2016 13h48 → SCPI Pierre Plus : analyse de la SCPI Pierre Plus de Ciloger (ciloger, pierre plus, scpi)

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Les Actipierre1-2-3 sont à capital fixe (mais pas Actipierre Europe, qui a par ex racheté ce qu’une autre SCPI trouvait avantageux de vendre, et qui semble aussi souvent avoir un train de retard), rarement en AK (donc ni problème de dilution, ni de ne pas trouver des biens adaptés à acheter). 

Donc le problème décrit pour Pierre Plus n’y existe pas. Par contre le marché secondaire (là où on peut acheter des parts) n’est pas très large, même s’il reste possible d’y trouver des parts. Et il est probable que fort peut de CGP orientent leurs clients vers ces 3 SCPI…


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#6 28/10/2016 13h59 → SCPI Pierre Plus : analyse de la SCPI Pierre Plus de Ciloger (ciloger, pierre plus, scpi)

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Pour Actipierre3 (que je suis pour avoir quelques parts),
bien fixer les limites de son ordre.
Il y a eu récemment un trou d’air à 315 pour un prix habituel de 330 €.
Malins les acheteurs à 315 …

Historique des prix d’exécution (prix en euros)
Date            Nb de parts échangées    Prix acheteur  Prix vendeur
26/10/2016  643                                364,32€         330,00€
28/09/2016   46                                 347,76€         315,00€
31/08/2016  196                                347,76€         315,00€
27/07/2016  110                                364,32€         330,00€

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