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#1 08/02/2016 16h13 → Litige locatif avec un bail oral : comment expulser le locataire ? (avocat, litige, squatteur)

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Bonjour,

Besoin de vos compétences :(

Avez vous un avocat à me conseiller pour expulser rapidement un locataire (bail oral) ?

Tous vos conseils sont les bienvenus.

Je suis dans le 91 et des contacts par MP svp

Merci pour votre aide

Message édité par l’équipe de modération (09/02/2016 09h33) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : avocat, litige, squatteur

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#2 08/02/2016 16h19 → Litige locatif avec un bail oral : comment expulser le locataire ? (avocat, litige, squatteur)

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Ce n’est pas un avocat qu’il faut pour que ca soit rapide…

Sinon d’abord un huissier, parfois ca suffit.


Left the Rat Race in 2013

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#3 08/02/2016 17h06 → Litige locatif avec un bail oral : comment expulser le locataire ? (avocat, litige, squatteur)

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Comment dois je procéder ?

C’est malheureusement nouveau pour moi :(

Que va faire le huissier?

Cordialement

Merci

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#4 08/02/2016 18h31 → Litige locatif avec un bail oral : comment expulser le locataire ? (avocat, litige, squatteur)

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Quel est le type de location (nue, meublée…) ? Si colocation : combien de locataires ? bail collectif ou baux individuels ?

Comment diable vous êtes-vous trouvé à faire un bail verbal ? Notez que pour qu’il y ait un bail verbal, il faut un accord a minima entre le locataire et le bailleur. Le locataire et vous-même étiez d’accord sur l’occupation du logement et sur le montant du loyer ? Il vous a payé des loyers, au moins temporairement ? Depuis quand dure cette location ?

Sur quoi porte votre litige ?

Dernière modification par Bernard2K (08/02/2016 18h43)

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#5 08/02/2016 19h44 → Litige locatif avec un bail oral : comment expulser le locataire ? (avocat, litige, squatteur)

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Non c’est une jeune fille orpheline qui vient de province pour rechercher un travail en région parisienne.

Nous sommes des propriétaires bailleurs et du coup on a eu pitié d’elle et on lui a proposé une chambre meublée avec tout le confort sans bail car pas de caution ni garant.

Maintenant elle a retrouvé un travail, nous avons souhaité faire un bail.

Elle a refusé bien-sûr vu qu’elle payait rien avant.

Cet hebergement dure depuis 2 mois.

Du coup, on s’est fait piéger en voulant aider!

Elle squatte les lieux H24 en alternance avec son 36 eme copain.

Du coup, vu que c’est la première et dernière fois qu’on acceptera d’aider comme ce genre de situation…..je sens que la procédure va être longue et certainement coûteuse!

Merci pour votre aide

Dernière modification par alsa67 (08/02/2016 19h50)

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#6 08/02/2016 20h25 → Litige locatif avec un bail oral : comment expulser le locataire ? (avocat, litige, squatteur)

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Si elle n’a jamais payé de loyer, ce n’est pas un bail verbal, mais une occupation à titre gratuit, ou plus précisément, un prêt à usage ou commodat.

La juste qualification juridique d’un bail à titre gratuit (sans loyer à payer) n’est donc pas celle de bail, mais celle de contrat de prêt à usage.

Le régime juridique du prêt à usage est prévu par le code civil entre les articles 1875 du code civil et 1891 du code civil

Source : Quel contrat signer pour un « bail à titre gratuit » ? (Ex : prêt d’appartement en famille)

Donc, ce n’est pas une locataire, mais une occupante à titre gratuit. C’est régi par le code civil. C’est très différent d’un bail, même verbal, qui se place dans le cadre de la loi de 1989. Cette loi est beaucoup plus protectrice du locataire. En particulier, avec un bail verbal, un vrai, vous êtes mal : même si la locataire ne paie plus ses loyers, vous ne pouvez pas obtenir son expulsion. En effet, il n’y a pas de clause résolutoire à faire jouer. Vous en êtes réduite à demander au juge de bien vouloir prononcer l’expulsion, et pour cela, il faudra prouver des nuisances importantes et non pas seulement un retard de loyer :

Le bailleur ne peut obtenir la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer, des charges au terme convenu, non versement du dépôt de garantie ou pour défaut d’assurance locative car elle suppose la mise en jeu d’une clause résolutoire expressément stipulée au bail.

Source : Anil.org : Validité du bail verbal et conséquences

Donc, en fait, si votre "locataire" arrive à prouver l’existence d’un bail verbal, et notamment si elle vous a payé des loyers, vous êtes dans une situation bien pire.

La question est donc : est-ce que, vraiment, vous n’avez jamais perçu de loyers ? Vous n’avez jamais convenu avec elle des modalités d’une occupation locative, avec loyer à payer ? Vous ne lui avez jamais fait de proposition écrite dans ce sens, qu’elle aurait acceptée, en versant ne serait-ce qu’un mois de loyer ?

Dernière modification par Bernard2K (08/02/2016 20h32)

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#7 08/02/2016 20h51 → Litige locatif avec un bail oral : comment expulser le locataire ? (avocat, litige, squatteur)

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J’espère qu’elle n’est pas une fausse orpheline qui s’est servie de cette histoire pour se loger gratuitement.
Attention quand même à ce genre de personnes, elles peuvent rendre le logement insalubre, le faire constater par les autorités et demander à être relogée à vos frais …

Un conseil, prenez les choses en main dès maintenant et un bon avocat.

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#8 08/02/2016 21h00 → Litige locatif avec un bail oral : comment expulser le locataire ? (avocat, litige, squatteur)

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Pas de loyer perçu à ce jour ni contrat ni quoi que ce soit.

Pour l’orpheline, j’ai aucune preuve …j’ai cru tout simplement.

Ce sont des chambres que je loue à des étudiants donc colocations avec bail individuel. Il y a déjà 2 chambres louées sur 3. Et la 3 eme c’est cette orpheline qui occupe gratuitement!

J’en ai parlé ouvertement pour signaler ce piège afin que d’autres propriétaires ne tombent pas comme moi dans ce piège et que la gentillesse ne paye pas ….une leçon que je retiens!

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#9 08/02/2016 21h00 → Litige locatif avec un bail oral : comment expulser le locataire ? (avocat, litige, squatteur)

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En tant que bailleur, il ne faut JAMAIS avoir pitié, prendre quelqu’un "pour rendre service". C’est toujours là qu’on a les pires problèmes!

Quelles ont été vos relations avec cette fille? Vous la connaissez d’où? On ne propose pas à uelqu’un de l’héberger comme ça, vous avez été mis en relation?

Quelle a été votre position suite à son refus de signer un bail? Fermeté et courtoisie? ais fermeté avant tout?

En fonction de l’individu, il y a plusieurs réponses. Un huissier peut passer voir le locataire pour lui signifier que le propriétaire souhaite le voir partir. Mais d’autres solutions existent. La solution radicale est de forcer la serrure, mettre tout sur le trottoir, et changer la serrure. Je l’ai fait pour des drogués, j’ai un peu flippé après quand même, j’étais menacé de mort le jour même… Après il faut être imaginatif. Couper l’eau, l’électricité, rentrer défoncer les éviers, enlever la porte d’entrée, j’arrête là, on ne va pas mentionner les menaces directes…


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#10 08/02/2016 21h07 → Litige locatif avec un bail oral : comment expulser le locataire ? (avocat, litige, squatteur)

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Je ne la connais pas, elle m’a contacté suite à une annonce.

Elle est jeune et je me suis dit pauvre jeune. Mon mari était contre puis a accepté par pitié.

Elle n’a plus la clé de la porte mais a la clé de la chambre.

J’ai pensé à mettre ces affaires dehors mais on m’a déconseillé sinon je risque le pénal…pour VIOLATION DE DOMICILE smile j’en reviens pas et la loi est du côté des faibles!

Bref la seule issue c’est de prendre un avocat!

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#11 08/02/2016 21h34 → Litige locatif avec un bail oral : comment expulser le locataire ? (avocat, litige, squatteur)

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Oui la loi n’est pas du côté du bailleur. Il est conseillé de faire les choses légalement. On peut toujours régler ça plus vite mais il faut en accepter les risques et rester discret…


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#12 09/02/2016 00h22 → Litige locatif avec un bail oral : comment expulser le locataire ? (avocat, litige, squatteur)

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Pas de loyer donc ce n’est pas une locataire. Donc ce n’est pas un litige locatif. Et il n’y a pas de bail verbal. Vous n’êtes pas non plus bailleur. Rayez ces mots de votre vocabulaire, dans l’affaire présente.

C’est le prêt à usage d’une chambre.

Mon conseil : allez voir un huissier pour qu’il lui signifie, par acte d’huissier, que vous l’avez logée gratuitement par un effet de votre bonté, sous forme de prêt à usage, mais vous avez besoin de reprendre la chambre, et que vous lui donnez donc un préavis de 3 mois pour quitter le logement.

Eh oui, ça vous coûter les frais de l’acte d’huissier, et elle va être logée gratuitement 3 mois de plus. Mais ça me semble être la façon la plus carrée de résoudre ce problème. Cf cette fiche et notamment le dernier paragraphe :
http://www.adil34.org/fileadmin/Sites/A … _USAGE.pdf

D’ailleurs, pour que cet acte d’huissier soit valable, encore faut-il que vous ayez son vrai nom ! Essayez de savoir de par les autres locataires si elle vous a donné son vrai nom ou si elle vous a enfumé sur ce point aussi.

Et ne refaites jamais ce genre de chose, sans écrit ! Si jamais vous voulez loger quelqu’un gratuitement, vous écrivez un contrat de prêt à usage à durée déterminée (2 mois, 3 mois par exemple) et vous le signez tous les deux. Ainsi, il sera clair depuis le début que c’est à durée déterminée.

Ne mélangez jamais non plus le prêt gratuit et la location. L’idée de prêter gratuitement, puis de demander un loyer, c’est la pire des choses. Vous vous seriez retrouvé avec un bail verbal, et c’était encore pire que ce que vous avez actuellement. Si vraiment vous voulez loger quelqu’un gratuitement, faites le contrat que j’ai indiqué, et puis à la fin, bye bye ! Une personne qui a eu l’habitude de se faire entretenir en jouant sur les sentiments des gens ne serait jamais un locataire "normal". Et de plus, comme je l’ai indiqué, c’est un mélange des genre fort dangereux, un prêt à usage qui glisse vers la location sans jamais être carré !

Dernière modification par Bernard2K (09/02/2016 01h01)

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#13 09/02/2016 02h28 → Litige locatif avec un bail oral : comment expulser le locataire ? (avocat, litige, squatteur)

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Son statut vis à vis de vous c’est : occupante sans droit ni titre. Rien d’autre !

Si vous démarchez un huissier, portez son nom sur la boite à lettres si elle ne l’a pas déjà fait.


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#14 09/02/2016 07h54 → Litige locatif avec un bail oral : comment expulser le locataire ? (avocat, litige, squatteur)

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Pas tout à fait sans droit ni titre. alsa67 a accepté qu’elle habite dans cette chambre sans payer de loyer. Ca fait une grosse différence avec une squatteuse pure et simple, ou encore une personne qu’un autre locataire aurait introduite à l’insu d’alsa67.

Il y avait accord sur la chose (la chambre), l’usage (l’habitation), et le caractère gratuit (l’absence de loyer). Ce qui me semble établir un prêt à usage.

Mais de toute façon, même un squatteur est protégé contre l’expulsion. Donc reconnaître le prêt à usage, et y mettre fin avec un préavis raisonnable, me semble la solution la plus adéquate.

Après, il est vrai que reconnaître par écrit qu’alsa67 a concédé un prêt à usage n’est pas anodin non plus. Un huissier ou un avocat pourra conseiller au mieux sur la marche à suivre.

Sinon ZX-6R a parlé de méthodes plus rapides mais potentiellement illégales. Ce que je ne saurai conseiller sur un forum public.

Dernière modification par Bernard2K (09/02/2016 08h07)

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#15 09/02/2016 08h40 → Litige locatif avec un bail oral : comment expulser le locataire ? (avocat, litige, squatteur)

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Suite du feuilleton !

Les 2 locataires m’ont signalé hier soir qu’il n’y a eu aucun mouvement dans la chambre et les parties communes depuis samedi dernier?????

suicide, disparu, ou partie en vacances????

j’ai une envie d’aller ouvrir la porte mais ai je le droit pour m’assurer qu’elle n’est pas morte dans la chambre suite à un conflit avec un de ses copains ou autres?

Est ce le huissier, la police qui doit intervenir?

Je ne connais que l’adresse de son employeur. Dois je rentrer en contact avec lui pour savoir si elle travaille encore?

Excusez moi du terme mais comme dit Gad elmaleh je suis rentrée dans une merde internationale !

Cordialement et excusez moi de vous faire participer à mon feuilleton sad

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#16 09/02/2016 09h15 → Litige locatif avec un bail oral : comment expulser le locataire ? (avocat, litige, squatteur)

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alsa67 a écrit :

Non c’est une jeune fille orpheline qui vient de province pour rechercher un travail en région parisienne.

Nous sommes des propriétaires bailleurs et du coup on a eu pitié d’elle et on lui a proposé une chambre meublée avec tout le confort sans bail car pas de caution ni garant.

Je ne comprend pas.
Pourquoi ne pas avoir fait un bail standard ?
La situation aurait été plus claire.

Et ensuite, si vous mettez un loyer raisonnable (genre 280€), la quasi totalité est couvert par l’APL que vous demanderez à recevoir directement.

alsa67 a écrit :

Je ne connais que l’adresse de son employeur. Dois je rentrer en contact avec lui pour savoir si elle travaille encore?

C’est comme cela, que j’ai appris qu’un locataire avait déménagé à la cloche de bois.
Donc maintenant, je n’hésite plus à contacter la terre entière.
Pour info, je l’ai retrouvé en contactant sa soeur, là où il vivait avant, un de ses amis, et enfin un autre membre de sa famille. Bon, j’ai pas récupéré les loyers, mais récupéré la clé et lui ai fait signé un document de départ du logement.
Donc j’ai limité la casse.
Mon seul raté : avoir mis 2 mois avant de me lancer.

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#17 09/02/2016 09h25 → Litige locatif avec un bail oral : comment expulser le locataire ? (avocat, litige, squatteur)

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Pourquoi? et pourquoi?

C’est une erreur faite par naïveté mais une expérience riche en leçon!

Je ne compte plus le faire soyez en sur

Merci pour l’info sur le papier à faire signer de départ

Cordialement

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#18 09/02/2016 09h35 → Litige locatif avec un bail oral : comment expulser le locataire ? (avocat, litige, squatteur)

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papier à faire signer de départ

Gunday avait un bail, lui.

Faire signer un tel papier, alors que pour le moment il n’y a rien d’écrit entre vous, ça me paraît dangereux. Elle pourrait s’en servir pour montrer que vous avez mis fin au "prêt à usage" sans préavis raisonnable et obtenir un dédommagement voire son maintien dans les lieux.

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#19 09/02/2016 09h59 → Litige locatif avec un bail oral : comment expulser le locataire ? (avocat, litige, squatteur)

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Bernard2K a écrit :

papier à faire signer de départ

Gunday avait un bail, lui.

Tout à fait, mon problème était de récupérer le bien vacant suite au départ sauvage du locataire.
Rien à voir avec votre situation, juste la manière de me renseigner.

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#20 09/02/2016 11h45 → Litige locatif avec un bail oral : comment expulser le locataire ? (avocat, litige, squatteur)

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Pour info un squatteur peut s’installer après 48h d’absence. Donc elle pourrait se faire squatter son logement en théorie (pas par vous directement bien sur!)


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#21 09/02/2016 14h23 → Litige locatif avec un bail oral : comment expulser le locataire ? (avocat, litige, squatteur)

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un squatteur peut s’installer après 48h d’absence

Ce n’est pas la durée d’absence après laquelle il peut s’installer.

Ce qui se passe, c’est que le squatteur peut être délogé en flagrant délit pendant les premières 48h d’occupation. Ensuite, c’est beaucoup plus compliqué (besoin de passer devant le juge).

Certains mettent donc en avant que, si on part plus de 48h, on prend le risque de retrouver à son retour un squatteur installé depuis plus de 48 h, et du coup indélogeable sans passer devant le juge. Genre : vous partez en week-end prolongé de 4 jours, vous revenez chez vous et vous trouvez la maison occupée par quelqu’un que vous ne pouvez plus déloger ! Et le squatteur peut être rentré chez vous 10 min ou 48h après votre départ, ça ne change rien, ce qui change, c’est qu’il soit installé depuis plus de 48h.

Désolé de le dire, mais ce risque d’occupation si on part en week-end prolongé, cela relève du fantasme pour faire peur au bourgeois. Dans les faits, les squatteurs vont dans des maisons inoccupées depuis longtemps, car c’est là qu’ils pourront rester le plus longtemps sans être dérangés.

S’agissant d’une colocation étudiante, vous n’envisagez quand même pas qu’un squatteur "de la rue" débarque au hasard pour occuper une chambre ? Par contre, si j’essaie de suivre votre pensée, vous vous dites peut-être que cette occupante à titre gratuit, qui s’est peut-être enfin décidée à partir, pourrait envoyer un copain ou une copine "reprendre" la bonne place tant qu’elle est encore tiède ? Ca s’est vu, des locataires indélicats qui "cèdent" leur place à encore pire qu’eux. Mais, ça paraît quand même tiré par les cheveux, vu qu’elle n’a pas les clés de la porte d’entrée, apparemment.

Dernière modification par Bernard2K (09/02/2016 15h38)

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#22 09/02/2016 14h28 → Litige locatif avec un bail oral : comment expulser le locataire ? (avocat, litige, squatteur)

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Profitez de son absence sinon ça n’en finira jamais. Changez les clefs ou un truc comme ça.

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#23 09/02/2016 15h05 → Litige locatif avec un bail oral : comment expulser le locataire ? (avocat, litige, squatteur)

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Changer les clés : ça fait partie des solutions que ZX-6R évoquait, en disant qu’elles étaient risquées.

Si l’occupante à titre gratuit est procédurière, elle peut porter plainte pour violation de domicile (au pénal, on encourt un an d’emprisonnement et 15 000 euros d’amende), et de plus, engager une action en justice en demandant un dédommagement pour la fin unilatérale du prêt à usage sans délai de prévenance "raisonnable".

Au final, ça peut coûter bien plus cher qu’un acte d’huissier et 3 mois supplémentaires d’occupation gratuite.

Maintenant, je crois que alsa67 a à sa portée toutes les informations utiles, à elle de décider en avisant au mieux.

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#24 09/02/2016 15h48 → Litige locatif avec un bail oral : comment expulser le locataire ? (avocat, litige, squatteur)

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"Mais de toute façon, même un squatteur est protégé contre l’expulsion"

Plus je vieillis et plus j’ai l’impression que les lois en France ont été faites par des voyous..c’est désespérant!!

Il n’y a pas beoin de faire des hautes études pour comprendre qu’il y a vraiment une faille dans la justice Française à ce niveau là!

Avec de l’expérience, je vous aurais conseiller de rentrer dans l’appartement (en son absence biensûr) et de trafiquer le tableau électrique afin qu’il n’y ai plus d’électricité dans le logement. En générale les mauvais payeurs ne paient pas non plus leurs fournisseurs d’électricité. Du coup, le mauvais payeur va croire que c’est EDF qui lui a coupé l’électricité. Quand vous aurez remarquer qu’il a quitté les lieux, à ce moment là il faut faire appel à un huissier pour qu’il constate que le malfrat à bien quitté les lieux pour entammer la procédure des arriérés de loyer.

Mais vu qu’il s’agit d’une colocation, je vous suggère de vous rapprocher d’un huissier dans un premier temps.

C’est malheureux et navrant de voir que des personnes sans scrupule abusent de la confiance et de la générosité d’autres personnes..

Après tout, les lois et les juges sont de leurs côtés, je ne vois pas pourquoi et comment un mauvais payeur ne récidivera plus….


A la recherche d'un expert comptable spécialisé en LMNP sur Lyon. Merci

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#25 10/02/2016 03h06 → Litige locatif avec un bail oral : comment expulser le locataire ? (avocat, litige, squatteur)

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@Bernard2K
Vous aimez couper les cheveux en quatre, mais encore une fois, vous faites fausse route.

Un prêt à usage nécessite un contrat (art. 1875 du code civil).
Pour qu’il y ait contrat (oral, écrit, verbal ou ce que vous voulez), il doit y avoir quatre conditions essentielles (art. 1108 du code civil) dont le consentement. Ici il n’y a plus consentement puisqu’Alsa a demandé à l’occupante de faire un bail et qu’elle a refusé.

@Alsa67,
L’art.17 des droits de l’homme est clair : La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé[…]

En l’absence de tout début d’exécution d’un bail verbal, donc sans un seul document authentique et écrit que votre occupante pourrait produire au tribunal (reçu d’arrhes ou de dépot de garantie, quittance, preuve de virement, lettre de congé que vous lui auriez envoyée, attestation d’assurance que vous auriez acceptée, …), le bail verbal n’existe pas. Ça restera une occupation sans droit ni titre. L’art. 1715 du code civil précise même que la preuve du bail verbal par témoins n’est pas admise.

En plus s’il s’agit d’une chambre en colocation, elle n’a normalement pas de compteur électrique à son nom pour pouvoir prétendre à sa résidence principale, c’est donc encore plus simple de prouver l’occupation illicite ou de vite reprendre possession des lieux.

Malheureusement, dans de telles circonstances, le choix est assez limité : c’est "mettre ou se faire mettre" (désolé pour la familiarité), à vous de choisir votre camp.

Si elle en est à son 36ème copain en 2 mois, choisissez rapidement avant qu’elle ne vous accuse de proxénétisme ou qu’elle prétende des actes sexuels avec votre mari pour compenser les loyers ou autre subterfuge pour faire traîner son expulsion. Une procédure s’étend environ sur deux ans (sans loyers), un changement de barillet, cinq minutes la première fois. Prenez la bonne décision.


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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