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#1 07/02/2016 21h20 → Revenus fonciers et LMNP dans un immeuble : répartition des frais de notaire et amortissement ? (bic, fiscalité, imposition, lmnp, notaire, revenus fonciers, sarl de famille)

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Bonjour,

Je suis en cours d’acquisition d’un immeuble de 7 logements (6 en revenus fonciers et 1 en BIC) et j’avais différentes questions:

- Comment se fait l’amortissement de l’immeuble pour le bien en meublé? Sur la surface ou sur le prix d’acquisition divisée en nombre de lots ?

- Même question pour les frais de notaire, puisqu’une partie sera imputée pour les biens en revenus fonciers et l’autre pour celui en meublé.

- Si dans quelques années à un changement de locataires, d’autres biens de l’immeuble passent du revenus fonciers au BIC, comment cela se passe pour ces frais de notaire et amortissement?

- Quel est le meilleur moyen de déclarer le meublé ? en direct sur l’IR? SARL de famille? autre?
J’ai lu que pour la SARL de famille: « La charge non décaissée que constitue l’amortissement réduit le résultat à zéro ce qui interdira à l’associé de prélever la trésorerie. »
Est-ce vrai?

Merci pour votre aide

Mots-clés : bic, fiscalité, imposition, lmnp, notaire, revenus fonciers, sarl de famille

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#2 07/02/2016 23h07 → Revenus fonciers et LMNP dans un immeuble : répartition des frais de notaire et amortissement ? (bic, fiscalité, imposition, lmnp, notaire, revenus fonciers, sarl de famille)

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Bonjour,

Je vous suggère de lire LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel… et www.google.fr/search?q=site:www.devenir-rentier.fr+lmnp et aussi LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs ainsi que LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (et le livre de Me Jean-Louis Le Boulc’h qui y est cité).

Pour la comptabilité de l’activité de location meublée, je vous recommande de passer par un expert comptable compétent sur le meublé.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#3 12/06/2016 19h15 → Revenus fonciers et LMNP dans un immeuble : répartition des frais de notaire et amortissement ? (bic, fiscalité, imposition, lmnp, notaire, revenus fonciers, sarl de famille)

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Bonjour,

Dans la continuité de la discussion précédente, j’ai rencontré un expert-comptable afin d’anticiper les déclarations de revenus de l’immeuble.

Evoquant le passage de la location nue à la location meublée, pour le calcul de la valeur du bien prise en compte pour l’amortissement du bien, celui-ci m’indiquait prendre:

-> Valeur achat immeuble x 0.85 / (surface du bien par rapport au total de l’immeuble) = X

-> Puis X + montant des travaux fait dans ce bien

-> = Valeur de base pour l’amortissement en BIC

Or, il me semblait avoir lu plusieurs fois ici que pour le calcul de cette base pour l’amortissement, on prenait simplement la valeur vénale du bien (constatation agent immobilier ou notaire, soit une valeur de marché).

Comment prouver à mon comptable par un texte de loi cette deuxième manière de calculer?

Car dans un immeuble de rapport, l’achat "en gros" fait déjà forcement baisser la valeur d’achat par logement que si je les avais acheté séparément. Et si je fais une partie des travaux moi-même, cela vient également minimiser la base de calcul de la valeur globale immobilier + travaux.

Merci pour votre aide

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#4 13/06/2016 09h17 → Revenus fonciers et LMNP dans un immeuble : répartition des frais de notaire et amortissement ? (bic, fiscalité, imposition, lmnp, notaire, revenus fonciers, sarl de famille)

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Ce n’est pas à vous de prouver quoi que ce soit à votre comptable qui devrait être au courant de ce genre de choses "basiques" mais qui apparamment n’est pas spécialiste LMNP.
S’il s’obstine… changez de comptable !


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

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#5 13/06/2016 11h59 → Revenus fonciers et LMNP dans un immeuble : répartition des frais de notaire et amortissement ? (bic, fiscalité, imposition, lmnp, notaire, revenus fonciers, sarl de famille)

Modérateur
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Votre EC a juste décrit une manière d’évaluer la valeur du bien, qui lui permet de mettre une valeur sur un bien, sans même avoir à le voir (et sans avoir recours à un tiers "expert"), et qui pourrait approcher la valeur vénale. Mais cette manière présente pas mal de défauts :
  - le m² en rdc sombre côté rue vaut moins qu’un m² au 4ème étage côté jardin avec vue dégagée;
  - il n’est pas forcément aisé de déterminer le coût des travaux faits dans le bien, si c’est juste une partie des travaux faits à plusieurs niveaux de l’immeuble;
  - le prix d’achat de l’immeuble pourrait dater de qqs mois/années dans un marché bougeant vite, et pourrait être significativement au-dessous ou au dessus du marché;
  - le prix d’achat + travaux pourrait être inférieur à la valeur vénale après travaux;

Vous pouvez utiliser d’autres manières (plus probantes), pour évaluer la valeur vénale du bien, et je serais surpris qu’il les refuse…


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