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#1 06/02/2016 15h00 → Sylvain01 : étude de cas immobilier (construction/vente de maisons avec autoconstruction partielle) (fiscalité, immobilier, imposition, juridique)

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Bonjour à tous,

Je me retrouve un peu dans une impasse juridique/fiscale que je ne sais traiter aujourd’hui.

J’ai il y a quelques années acheté un grand terrain permettant la construction de 4 maisons en nom propre.

Depuis j’ai donc auto construit complétement 2 maisons du permis de construire à l’aménagement des placards. Les seuls postes sous traités ont été l’enduit, les chapes liquides et la plomberie.
Nous avons habité 2ans la 1ere maison puis nous l’avons vendu (en bénéficiant de la niche fiscale sur la RP) et habitons maintenant la 2Nde maison que nous compterons revendre à la fin de la 2nde tranche des travaux après y avoir habité au moins 2,5ans.

L’opération a été financièrement très profitable :

Avant-projet, apport de 180k

Après projet (et vente de la 1ere maison), nous disposons de :
-Apport de 110k
-Une maison d’une valeur de ~220k
-Le reste du terrain d’une valeur de ~90k

Et un emprunt restant pour 30k

Notre capital net est donc passé de 180k à 390k suite à cette opération d’une durée de 2ans (à temps plein).

Aujourd’hui je souhaite construire les 2 autres maisons du terrain. Voulant faire les choses de manière plus professionnelle en créant une/des structures juridiques.

L’idée de départ était simple, aller à l’encontre de ce qui se fait actuellement dans l’immobilier, disposer d’un terrain, assumer financièrement le coût de construction, aménager complétement les intérieurs ET les extérieurs des maisons pour enfin revendre une maison neuve, jamais habitée mais prête à l’être (cuisine posée/placard aménagés/pelouse, jardin, allées faites/ etc.) et surtout visitable et achetable sans le stress associé et les difficultés liés à une construction.

Pour pousser plus loin le projet, j’ai été rencontrer 2 experts comptables, 2 notaires, la chambre des métiers et 4 assureurs.

Ils m’ont rapidement fait comprendre qu’il faudrait dissocier la possession du terrain/revente de la maison de l’action de construire.

J’ai aussi rapidement constaté que je ne pourrais rien construire sur ces maisons en tant que société car toute société intervenant sur une maison neuve (et quasi quel que soit son métier doit posséder une décennale). Concernant la maitrise d’ouvrage c’est le même si je veux une dommage ouvrage il me faut sous-traiter.

J’en viens (enfin) a ce qui me fait poster sur ce forum, j’ai plusieurs hypothèses possible :

Possession du terrain/revente : Soit en nom propre, soit SCCV peut être voyez-vous d’autres solutions ? Quelle fiscalité et quel calcul pour la PV ?

Construction de la maison : Sous traitance du gros œuvre (maçonnerie/charpente/couverture/enduit) et plomberie pour les décennales associées qui représente les plus gros risques financiers en cas de défaillances.

Pour le reste je ne sais pas, techniquement je peux le faire sans soucis mais pourrais-je alors déduire le coût des matériaux de la PV à la revente ?

Comment feriez-vous en sachant que les compétences techniques (ni le matériel) ne sont pas un problème, que je trouve normal d’être taxer sur la PV (raisonnablement) mais qu’il est hors de question de dépenser de l’argent déjà taxé pour acheter des matériaux qui eux-mêmes seront re-taxé à la revente (a priori c’est le cas si facture sans main d’œuvre, ça n’entre pas dans le calcul du coût)

Quel montage feriez-vous ?

Concernant ma présentation,

J’ai pour ambition d’avoir un capital de 1M€ avant 45ans, pourquoi ? Parce que je veux de la liberté et de l’autonomie. 

Je ne comprends plus les décisions qui sont prises en France et n’y adhère juste plus. Je ne comprends pas que l’on ne fasse pas les réformes attendues qui sont pour partie connues, que l’on ne suive pas les rapports de la cour des comptes souvent plein de bon sens, que l’on prête une si grande oreille aux Lobbys,  etc..

Je veux retrouver ma liberté et pouvoir allez voir dans de bonnes conditions si l’herbe est plus verte ailleurs

Aujourd’hui j’ai 35ans, j’ai une formation d’ingé à la base et après 10ans dans le conseil, j’ai eu envie de faire un projet sur lequel j’apporte une plus value mesurable, quantifiable et visible, autre chose que des tableaux excel, des présentations et des tonnes de conseils orientés par la politique interne de l’entreprise et qui ne seront pour la plupart pas suivis d’effets.

J’ai l’immense chance d’avoir une femme qui dispose d’un salaire nous permettant à tous les 2 de vivre au quotidien. Nous nous sommes virtuellement décomposé les taches ainsi, elle assure le besoin de finance au quotidien, je travaille sur l’augmentation de notre capital pour le futur.

J’ai fais une croix sur une potentielle retraite, je n’en veux pas et préfère me l’assurer seul.

Message édité par l’équipe de modération (06/02/2016 23h16) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Dernière modification par sylvain01 (06/02/2016 15h26)

Mots-clés : fiscalité, immobilier, imposition, juridique

Hors ligne

 

#2 17/03/2016 15h49 → Sylvain01 : étude de cas immobilier (construction/vente de maisons avec autoconstruction partielle) (fiscalité, immobilier, imposition, juridique)

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bonjour
Vous pouvez prendre une d.o uniquement sur le hors d’air hors d’eau et garder les autre poste que vous ferez vous même.
Pour le montage je déposerai le(les) permis de construire , je ferai les travaux , et une fois terminer je ferai une division sur le bâti pour tout revendre en payant la taxe,

Dernière modification par fred1010 (17/03/2016 16h00)

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#3 18/03/2016 11h53 → Sylvain01 : étude de cas immobilier (construction/vente de maisons avec autoconstruction partielle) (fiscalité, immobilier, imposition, juridique)

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Bonjour Sylvain,

Je suis un peu dans la même configuration de vous, je dispose d’un terrain, j’ai les capacités techniques et financières pour autoconstruire. mais je ne souhaite pas attendre 10 ans avant de pouvoir revendre (assurances). Mais mon projet est moins avancé que le votre, et pour l’instant je n’ai revendu que des biens anciens rénovés.
Je suis arrivé à un point ou l’immobilier me rapporte plus que mon salaire d’ingénieur.

Pouvez vous nous faire un retour d’expérience sur la première maison (voire 2ème maison) en terme d’assurance :
Comment avez vous fait pour l’autoconstruction : Pas de décennale ? Pas de DO ? Le notaire ne vous as pas demandé tout ça ? Vous restez responsable des problèmes pendant X années ?

Merci,

Thomas

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