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Forums des investisseurs heureux

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#1 05/02/2016 14h35 → Attercap : étude de cas immobilier (achat d'un 50m2 à Saint-Etienne) (immobilier, jeune, premier investissement, saint-etienne, étudiant)

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Bonjour à tous,

Étant jeune (25 ans!) et doté de revenus intermédiaires (1700 euros nets) je souhaite réaliser un investissement immobilier à Saint-Etienne. Ma cible principale concerne les étudiants, comme la majorité des investisseurs sur cette commune. J’ai bien sûr parcouru les différents fils traitant de cette ville, mais certaines de mes interrogations sont d’ordre plus général.

J’ai "repéré" un bien que j’estime bien placé, rue Paul Bert, entre Jacquard et Jean-Jaurès. Le bien en question fait 50m² pour 50K, mais est complètement refait à neuf, de même que l’immeuble : façade, escalier, toiture sont récents. Les prix sont donc tout à fait corrects.

La propriétaire actuelle souhaite vendre ou louer, sans préférence aucune. Cela me surprend un peu : est-ce courant ? Quelles peuvent être les raisons qui poussent à cela ? Cela vous est-il déjà arrivé ?
Je suppose qu’il vaut mieux acheter non loué plutôt que loué : choisir son locataire me semble une nécessité.

Le loyer est fixé par la propriétaire à 425 euros / mois + 25 de charges. Sur Saint-Etienne, je trouve cela plutôt élevé. La question est : pensez-vous que l’on puisse loger un étudiant dans un 50m² (type 2 : cuisine/salon + chambre séparée) ? A Saint-Etienne, vous pouvez payer votre 25m² environ 300 euros (bien placé). Pensez-vous qu’il existe une demande pour des appartements finalement assez vastes lorsque l’on est étudiant, pour 400 euros ?
J’ai peur de sélectionner un logement trop grand pour des étudiants, mais trop petit pour des jeunes couples, qui de toute façon préféreront acheter. (J’admets que ma question n’a pas forcément de réponse, mais j’ai besoin d’avis… en tant qu’étudiant plutôt aisé, j’aurai pu louer un appartement comme celui-ci. Mais vient-on étudier à Saint-Etienne si l’on a les moyens d’aller étudier ailleurs ?)

Par ailleurs, est-ce vraiment si grave de payer "cash" sans faire de prêt lorsque l’on paie peu ou pas d’impôts sur le revenu, et que l’on souhaite au contraire "profiter" rapidement des mensualités liées au loyer ? Sur ce forum, il me semble que c’est presque un crime de lèse-majesté. smile

Merci,
Attercap

Message édité par l’équipe de modération (05/02/2016 15h00) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : immobilier, jeune, premier investissement, saint-etienne, étudiant

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#2 05/02/2016 15h36 → Attercap : étude de cas immobilier (achat d'un 50m2 à Saint-Etienne) (immobilier, jeune, premier investissement, saint-etienne, étudiant)

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Bonjour,
Quelque soit votre imposition, sur les revenus fonciers que vous recevrez (après charges donc), vous aurez 15,5% de prélèvements sociaux à régler.
Dis autrement, si vous êtes dans la tranche à 14%, l’état prélèvera 14+15,5. Soit 29,5€ tout les 100€.

L’avantage d’acheter à crédit temps que vous le pouvez est que vous pouvez acquérir ce bien à 50k à crédit.
Et si cela vous plait, mais que plus aucune banque ne veux vous suivre, acheter le second cash.

Si vous achetez le 1er cash, mais que pour le 2nd aucune banque ne veux vous suivre, …

Ensuite, mettre tout son patrimoine dans un seul bien ne me parait pas une excellente solution. Surtout en cas de problème sur ce bien.

Quand à vendre ou louer, j’ai un parking où je propose cette option. Mon but est qu’ils partent, car je quitte prochainement la ville où j’ai ce bien.

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#3 05/02/2016 15h49 → Attercap : étude de cas immobilier (achat d'un 50m2 à Saint-Etienne) (immobilier, jeune, premier investissement, saint-etienne, étudiant)

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Bonjour,

Une hypothèse serait que le propriétaire doute que son bien soit "vendable" à ce tarif dans cette ville et qu’il affiche une solution de repli en le proposant à la location.
Ou l’inverse…
Dans le doute, si ce bien finit par emporter votre adhésion : négociez ferme ?
Ci après un post qui pourra peut être vous aider en partie à réfléchir, négocier…
Situation du logement en Rhône Alpes (extrait CERF)

NB : désolé de ne pouvoir vus aider pour le reste, peut être êtes vous finalement très bien placé pour trouver les réponses vu votre situation et l’analyse que vous faites ; ayez confiance en vous ?
Bon courage,

X

Dernière modification par Iqce (05/02/2016 15h50)

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#4 07/02/2016 10h42 → Attercap : étude de cas immobilier (achat d'un 50m2 à Saint-Etienne) (immobilier, jeune, premier investissement, saint-etienne, étudiant)

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Bonjour,

Merci pour vos commentaires.
Il faut effectivement que je réfléchisse de manière plus générale à ce prêt. Un apport important (50% ?) pourrait faire baisser les mensualités de manière importante, je n’aurai alors pas de difficultés.

J’ai visité le bien en question hier matin, il dispose de plusieurs qualités : emplacement idéal et copropriété complètement refaite l’année précédente. A Saint-Etienne, ce sont des arguments.
Il a en revanche des défauts, comme tout bien : une covisibilité importante (8mètres) car l’appartement est sur cour, et de fait, peu lumineux. Sont-ce des défauts rédhibitoires pour vous autres ?

Iqce, vous mettez le doigt sur un juste point, mais inversé : je pense que le loyer proposé pour ce bien est trop élevé. La propriétaire souhaite vendre : quoi de mieux alors qu’un loyer artificiellement gonflé pour faire dépasser les "10%" de rentabilité ? Proposé à 425, je doute qu’il en vaille plus de 390, surtout au regard de la covisibilité.

Merci pour vos conseils,
Cordialement,
Attercap

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#5 11/02/2016 12h38 → Attercap : étude de cas immobilier (achat d'un 50m2 à Saint-Etienne) (immobilier, jeune, premier investissement, saint-etienne, étudiant)

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Une autre réflexion pour vous.

Dans les villes "en forme" que j’ai connues, les biens immobiliers à la vente sur des petites surfaces bien placés et avec un prix raisonnable étaient vendus en une journée.

Je me méfierai donc d’un bien proposé à la vente et aussi à la location sur lequel vous avez le temps de tergiverser.

C’est peut-être lié au fait que c’est Saint Etienne, une "petite" ville sachant que mes exemples persos  sont des grandes métropoles régionales dans les 5 plus grandes villes de France.

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