Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 03/02/2016 11h51 → Ravito : étude de cas immobilier (individualisation des compteurs d'électricité) (chaudière, compteurs, gaz, immeuble, rapport, sous-compteurs)

Membre
Réputation :   10 

Bonjour,

J’ai un projet d’acquisition en cours que je souhaite vous exposer.

Il s’agit d’une ancienne maison transformée en immeuble de rapport de 7 studios ayant une bonne rentabilité. Je signe le compromis très prochainement.

Les logements sont actuellement loués nus avec une provision pour charges qui concerne l’eau, l’électricité et le gaz. Il y a donc un problème puisque les charges ne sont pas individualisées.
Je souhaiterai à court terme envisager des travaux d’électricité. Si je créer 8 compteurs (dont un pour les parties communes) je pense que je suis obligé de faire passer le consuel. Avez-vous un retour d’expérience la dessus et une notion de prix ?

Ensuite pour les compteurs d’eau j’envisage simplement la pose de décompteurs ce qui me semble la solution la plus pratique.

A moyen terme (<5 ans) il faudra programmer un remplacement de la chaudière au gaz. Celle-ci est actuellement dans un des studios qui devait être une ancienne remise de la maison avant travaux. Pour simplifier les choses je voudrai la déplacer dans la cave mais cela modifie considérablement l’installation.

Plusieurs possibilités existent ; soit tous passer en électrique à coupler avec l’intervention d’individualisation des compteurs soit conserver le chauffage au gaz. Je ne sais pas s’il est possible d’individualiser les consommations pour une chaudière au gaz.

Sachant que dans moins de 3 ans tous les logements seront loués meublés et qu’il est légalement possible que dans cette situation les compteurs soient au nom du propriétaire que me conseilleriez-vous dans la programmation de travaux ?

Dernier point concernant la fiscalité, le passage en meublé étant étalé sur plusieurs années qu’en est-il du fonctionnement du déficit foncier. Le reliquat s’étalera sur quelques exercices mais que ce passe-t-il s’il ne reste qu’un logement nu, du déficit foncier et 6 logements meublés ?

Merci de m’avoir lu.

Mots-clés : chaudière, compteurs, gaz, immeuble, rapport, sous-compteurs

Hors ligne

 

#2 03/02/2016 12h11 → Ravito : étude de cas immobilier (individualisation des compteurs d'électricité) (chaudière, compteurs, gaz, immeuble, rapport, sous-compteurs)

Membre
Réputation :   221 

- Si vous déclarez un lot au foncier, vous ne pouvez le passer en LMNP/BIC avant 3 ans sauf restituer l’avantage fiscal (déficit) au fisc

- Pour la pose de compteurs d’ électricité individuels il y a effectivement passage du consuel. Ce type d’installation -probablement avec colonne montante- coûte un bras. Les prix sont extrêmement variables selon la disposition et l’humeur de l’ERDF du coin. Demandez un devis, c’est la seule solution pour ne pas avoir de surprise. Pour amortir ce coût, il faut que l’immeuble soit vraiment très très peu cher…

- Pour les compteurs d’eau c’est beaucoup plus simple : un divisionnaire par lot (35€ + 1 heure de main d’oeuvre) + 1 pour les communs.

- Pour le chauffage collectif (bof) il y a très prochainement obligation également de poser des compteurs individuels ce qui est une forme d’individualisation des charges (très décriée pas le procédé technique).
Passer en tout électrique assure une gestion plus simple, cependant il faut une très bonne isolation pour pouvoir le faire.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

Hors ligne

 

#3 03/02/2016 13h21 → Ravito : étude de cas immobilier (individualisation des compteurs d'électricité) (chaudière, compteurs, gaz, immeuble, rapport, sous-compteurs)

Membre
Réputation :   10 

J’ai une expérience relativement similaire.

- J’ai dû poser un compteur auprès de ERDF (car il y avait 1 compteur pour 2 studios), il ne restait que la platine en façade à faire sur ce compteur et cela m’a tout de même coûté dans les 300 € TTC. Le précédent propriétaire, électricien, avait fait tout le nécessaire au niveau passage de fil et m’avait délivré le consuel au moment de la vente. Ce consuel m’a été réclamé par les prestataires de ERDF au moment de la pose.

- pour les sous-compteurs d’eau, s’il y a peu de travaux à envisager, (si chaque lot dispose d’une ramification indépendante et qu’il y a très peu de mètres entre le bâtiment et la limite de la rue) peut-être pourriez-vous faire installer des compteurs officiels par le service des eaux. J’ai le cas dans ma résidence où je dois faire des régularisations de sous-compteur chaque année, provoquant des comptes d’apothicaires et cela devient pénible à force…

- concernant le chauffage collectif, dans ma résidence de même taille, la chaudière est devenue privée pour l’appartement le plus grand, il a hérité d’un local technique en sous-sol et tous les autres appartements se sont vus équipés de chauffages électriques individuels. Cela fait également un soucis de gestion en moins… Et puis avec de bons radiateurs rayonnant ou à fonte active, le confort est là, d’autant plus si vous n’avez que de petites surfaces à chauffer…

- il faudra effectivement être patient et passer un à un les studios du revenu foncier vers le BIC après 3 ans (je suis passé par là également…)

- Méfiez-vous également d’une éventuelle taxe de stationnement selon la zone de la résidence. La création de logement implique un certain nombre de places de parkings à créer ou à défaut vous devez vous acquitter d’une taxe unique par place absente.

N’hésitez pas à revenir vers moi si vous voulez plus d’informations à ce sujet.

Dernière modification par Gamma76 (03/02/2016 13h25)

Hors ligne

 

#4 03/02/2016 14h54 → Ravito : étude de cas immobilier (individualisation des compteurs d'électricité) (chaudière, compteurs, gaz, immeuble, rapport, sous-compteurs)

Membre
Réputation :   10 

DDtee a écrit :

Pour amortir ce coût, il faut que l’immeuble soit vraiment très très peu cher…

J’arrive à 8.5% de rentabilité nette en ayant provisionné 7000€ pour les travaux d’électricité. En affinant je pense que le chiffre sera supérieur mais dans un premier temps je ferai du déficit foncier et ensuite je passerai les lots en meublés pour limiter la fiscalité.

Pour poursuivre sur l’électricité je vais prendre RDV prochainement avec une entreprise (voir plusieurs) pour trouver la solution qui me convient. J’envisage également de laisser un compteur général à ma charge pour le jour où les logements seront meublés et d’installer par logement un tableau permettant de couper le courant dans chaque logement.

Pour une rénovation électrique conseilleriez-vous un passage sous baguettes?

Au sujet des travaux j’ai raisonné en terme d’immeuble et non de lots par rapport au déficit notamment car la chaudière est un équipement collectif. Cela veut dire que sur ce poste je répartirai le montant des travaux par lot aux tantièmes?

Je consulterai le service des eaux pour évaluer la différence de prix entre les sous-compteurs et l’installation officielles (un peu comme pour l’élec’ finalement). Dans certains de mes lots je procède déjà avec ce type de régularisations et cela n’a pas posé de problèmes jusque là mais assurément plus la gestion est simple, plus le bailleur est s’évite de potentiels problèmes.

Sur le chauffage collectif je n’ai pas d’avis tranché. Pouvoir utiliser le gaz de ville me semble intéressant, l’électrique aussi sous réserve de poser 7 compteurs car si finalement j’en conserve un général cela revient peu ou prou au même (chaudière collective/électricité collective).

Merci pour la mise en garde sur la problématique de stationnement mais les lots sont déjà créés au cadastre et chaque locataire paye sa taxe d’habitation.

Hors ligne

 

#5 03/02/2016 15h33 → Ravito : étude de cas immobilier (individualisation des compteurs d'électricité) (chaudière, compteurs, gaz, immeuble, rapport, sous-compteurs)

Membre
Réputation :   10 

Pour être au minimum aux normes (Cf. Consuel) il vous faudra un tableau électrique dans chaque logement avec disjoncteur, un circuit pour la lumière séparé du reste, un circuit pour des éléments de cuisine ou autre élément séparé (ex : lave linge), etc… Pendant que vous y êtes, faites le nécessaire pour être au norme des compteurs heures creuses/heures pleines (c’est un fil supplémentaire en plus par logement)
Si vous ne pouvez pas créer 7 compteurs officiels ERDF, il existe des modules à poser sur les tableaux électriques qui font office de sous-compteurs de Kwh.
Un passage sous baguette suffit même si ce n’est pas la meilleure solution esthétique.
Essayez de tout sortir directement ensuite dans une colonne montante au niveau d’une cage d’escalier ou partie commune (cela vaut pour l’eau, l’électricité et le gaz).

Effectivement, je vous suggère de faire du déficit foncier dans un premier temps et lorsque vous n’en ferez plus ET après 3 ans (sinon il me semble que le fisc peut en récupérer une partie ?), de passer progressivement chaque logement avec un statut LMNP.

Pensez également le jour où (dans 30 ans pour éviter l’imposition des PV et de la CSG par exemple) vous pourriez être amené à transformer l’immeuble en copropriété puis à vendre les lots un à un. C’est pourquoi il est préférable de séparer les installations individuelles proprement. (je parle en connaissance de cause car dans ma copropriété, les conduites d’eau sont acheminées n’importe comment (c’est camouflé et ça passe chez des voisins par exemple)…)

Dernière modification par Gamma76 (03/02/2016 15h35)

Hors ligne

 

#6 03/02/2016 17h40 → Ravito : étude de cas immobilier (individualisation des compteurs d'électricité) (chaudière, compteurs, gaz, immeuble, rapport, sous-compteurs)

Modérateur
Réputation :   171 

Bonjour,

Selon la configuration des lieux, des sous-compteurs électriques à une trentaine d’euros chacun sont peut-être une solution.

Vous risquez néanmoins qu’un locataire vous invoque "l’entrave au libre choix du fournisseur d’électricité", mais la jurisprudence n’est pas encore très fournie à ce sujet. Plus de détails dans la discussion Locataire et sous-compteur électrique : légal ou pas ?


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

Hors ligne

 

#7 03/02/2016 18h35 → Ravito : étude de cas immobilier (individualisation des compteurs d'électricité) (chaudière, compteurs, gaz, immeuble, rapport, sous-compteurs)

Membre
Réputation :   221 

Ravito a écrit :

en ayant provisionné 7000€ pour les travaux d’électricité.

Faites faire des devis et faites passer Erdf avant de vous engager. Si Erdf vous impose une colonne montante il est possible que vous soyez très loin du compte….


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

Hors ligne

 

#8 12/02/2016 10h12 → Ravito : étude de cas immobilier (individualisation des compteurs d'électricité) (chaudière, compteurs, gaz, immeuble, rapport, sous-compteurs)

Membre
Réputation :   10 

Bonjour,

J’ai mis au second plan l’aspect technique pour me concentrer sur le financement de ce bien ( à priori 110% sur 20 ans au taux de 2.20 hors assurance). Je n’ai pas pris le temps de répondre mais ne manquerez pas de vous faire part de mes choix et de mes interrogations dès que j’aurai avancé sur le sujet.

Sans éléments chiffrés il est pour le moment difficile de se prononcer mais la solution intermédiaire des sous-compteurs électriques dans le cadre de la location meublée pourrait me convenir.

A propos de la colonne montante la configuration des lieux est particulière avec 4 logements en RDC puis 2 au premier étage puis un sous combles. Les logements n’étant pas tous "superposés" l’installation est complexe.

De même lors du changement de la chaudière il serait bon de pouvoir la sortir d’un logement pour la mettre en sous-sol. Cela modifie l’installation au gaz et je vais faire chiffrer ces éléments afin de valider le choix du tout électrique et du remplacement et déplacement de la chaudière.

Merci pour vos différents retours d’expérience.

Hors ligne

 

#9 12/02/2016 11h53 → Ravito : étude de cas immobilier (individualisation des compteurs d'électricité) (chaudière, compteurs, gaz, immeuble, rapport, sous-compteurs)

Membre
Réputation :   

DDtee a écrit :

Ravito a écrit :

en ayant provisionné 7000€ pour les travaux d’électricité.

Faites faire des devis et faites passer Erdf avant de vous engager. Si Erdf vous impose une colonne montante il est possible que vous soyez très loin du compte….

Est-ce qu’il s’agit uniquement de la rénovation électrique des logements ou cette estimation prend-elle en compte également le coût des compteurs ? Car après m’être renseigné dans ma région, pour installer un compteur électrique sur un étage alors que les autres étages étaient déjà raccordés, il fallait débourser 1500€. En multipliant par 8, vous en avez déjà pour 12.000€ s’agissant de la simple pose des compteurs. Il faut ensuite rajouter la colonne montante et les autres travaux électriques.

Ravito a écrit :

Sans éléments chiffrés il est pour le moment difficile de se prononcer mais la solution intermédiaire des sous-compteurs électriques dans le cadre de la location meublée pourrait me convenir.

Cela est uniquement toléré pour du meublé sous certaines condition, à savoir que vous devrez faire payer un forfait à vos locataires et qu’il ne vous sera pas possible de demander la différence avec la consommation réelle). Dans votre cas, il semblerait que vous ne passerez sous ce statut que dans trois ans. Quid pendant cette période ?

Hors ligne

 

#10 12/02/2016 18h33 → Ravito : étude de cas immobilier (individualisation des compteurs d'électricité) (chaudière, compteurs, gaz, immeuble, rapport, sous-compteurs)

Membre
Réputation :   10 

Est-ce qu’il s’agit uniquement de la rénovation électrique des logements ou cette estimation prend-elle en compte également le coût des compteurs ?

Pour éclaircir ce point les 7000€ de dépenses immédiates provisionnées correspondent uniquement à la pose des tableaux électrique par logement + 1 pour les communs.

Cela me laisse ensuite les deux possibilités évoquées à savoir sous-compteurs électrique ou individualisation totale. En réflexion sur ce point.
Puis dans un second temps la remise aux normes de l’installation électrique.

Quid pendant cette période ?

Je suis bien conscient de l’inconvénient du forfait de charges et des dérives que cela pourrait engendrer… D’autre part le fait de lancer ces travaux va créer un déficit foncier qui reportera d’autant d’années que nécessaire la possibilités de passer au LMNP réel ce qui est bien évidemment à prendre en compte.

Dans tous les cas je meublerai ces logements car la demande est forte grâce aux étudiants quitte à avoir des baux non meublés.

Hors ligne

 

#11 12/02/2016 19h19 → Ravito : étude de cas immobilier (individualisation des compteurs d'électricité) (chaudière, compteurs, gaz, immeuble, rapport, sous-compteurs)

Membre
Réputation :   221 

Ravito a écrit :

A propos de la colonne montante la configuration des lieux est particulière avec 4 logements en RDC puis 2 au premier étage puis un sous combles. Les logements n’étant pas tous "superposés" l’installation est complexe.

Avec un logement sous les combles et votre descriptif, il me semble que vous entrez dans les normes de sécurité incendie en "2ème famille" soit l’obligation d’un système de désenfumage automatique… lui aussi coûteux

A mon opinion (vous en faites ce que vous voulez) les sous compteurs électriques ne sont pas une solution, mais une source de problèmes.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

Hors ligne

 

#12 08/09/2016 18h18 → Ravito : étude de cas immobilier (individualisation des compteurs d'électricité) (chaudière, compteurs, gaz, immeuble, rapport, sous-compteurs)

Membre
Réputation :   10 

Bonjour,

Je déterre ce post pour vous demandez un avis.

J’ai donc acquis ce bien au mois d’avril dernier.
Dans le compromis que j’ai signé le rapport de visite de l’état de l’installation intérieure de gaz est très clair et ne comporte aucune anomalie.

En parallèle j’ai du faire intervenir Engie en ce début de mois car le détecteur de monoxyde de carbone s’était déclenché. Leur compte-rendu d’intervention m’indique que la chaudière en produit et que l’installation est non conforme. L’information qui me perturbe est que le dispositif d’évacuation des gaz brûlés n’est pas conforme depuis 2013 avec 7 visites jusqu’à aujourd’hui.

J’ai vaguement l’impression que je me suis fait avoir avec cette installation. La chaudière collective est en plus dans un appartement.
Il est évident que je ferai les réparations et/ou procéderai au replacement si nécessaire en profitant pour déplacer la chaudière dans la cave par exemple mais je m’interroge sur la mission du diagnostiqueur et sur le notaire.

Est-ce un vice caché?

Dans le rapport du diagnostiqueur il est indiqué que la visite porte sur les parties visibles et accessibles de l’installation et qu’il est exclut de la mission de vérifier la vacuité des conduits de fumée.
La responsabilité du diagnostiqueur est également limitée aux points vérifiés et es contrôles réalisés ne préjugent pas de la conformité de l’installation.

Je suis un peu perdu devant autant de contresens.
Merci pour votre avis.

Hors ligne

 

#13 08/09/2016 18h30 → Ravito : étude de cas immobilier (individualisation des compteurs d'électricité) (chaudière, compteurs, gaz, immeuble, rapport, sous-compteurs)

Membre
Réputation :   342 

Ravito a écrit :

L’information qui me perturbe est que le dispositif d’évacuation des gaz brûlés n’est pas conforme depuis 2013 avec 7 visites jusqu’à aujourd’hui.

Pardon, mais vous n’êtes pas assez précis.
7 visites de qui ?
Pourquoi ces visites : entretien courant, ou autre chose ?
A quoi ont conclu ces visites : que c’est conforme, ou non conforme ?
Qui avait commandé ces visites : le locataire ou le bailleur ?

Dernière modification par Bernard2K (08/09/2016 18h33)

Hors ligne

 

#14 08/09/2016 18h56 → Ravito : étude de cas immobilier (individualisation des compteurs d'électricité) (chaudière, compteurs, gaz, immeuble, rapport, sous-compteurs)

Membre
Réputation :   

Bonjour Ravito,

Si vous avez toujours des questions concernant votre raccordement électrique je peux peut être vous éclairez (Jeu de mots sans le vouloir).
J’ai vu que vous avez besoin de 7 compteurs + 1 compteur pour les communs. Le technicien qui passera voir votre chantier vous proposera deux solutions:

- Soit vous fournissez un local technique de 1,5 x 1,5 x 2,5 dédié à l’emplacement de tous les compteurs.
- Soit il faudra réaliser une colonne électrique.

Hors ligne

 

#15 08/09/2016 19h08 → Ravito : étude de cas immobilier (individualisation des compteurs d'électricité) (chaudière, compteurs, gaz, immeuble, rapport, sous-compteurs)

Membre
Réputation :   10 

@Bernard2K
Il s’agit de 7 visites d’engie pour la visite annuelle et probablement certains dysfonctionnements.

Leur courrier n’indique que les dates de passage et la présence de l’anomalie mais surtout que ce n’est pas conforme depuis cette date.

Je pense que les précédents propriétaires avaient commandés une partie des visites. Dans mon cas c’est la locataire qui a contacté Engie suite au déclenchement du détecteur de monoxyde. D’ailleurs la facture de 60€ est à son nom. À mon avis elle va être mécontente de recevoir cela. J’ai prévu de prendre en charge cela.

Je les rappelle demain pour avoir des précisions.

@visio

Pourriez-vous m’en dire plus sur la colonne montante ? Les appartements ne sont pas tous superposés cela sera compliqué à mettre en œuvre.

Pour le moment l’électricien  a refait 3 appartements et les communs et tous arrive dans le couloir d’entrée. La hauteur est bonne mais pas l’emprise au sol que vous décrivez.
Il s’agira à terme d’un placard reliant l’arrivée ERDF au disjoncteur d’abonné pour ensuite repartir dans chaque appartement via des câbles dans un coffrage.

Dernière modification par Ravito (08/09/2016 19h09)

Hors ligne

 

#16 08/09/2016 19h16 → Ravito : étude de cas immobilier (individualisation des compteurs d'électricité) (chaudière, compteurs, gaz, immeuble, rapport, sous-compteurs)

Membre
Réputation :   

Une colonne montante doit être rectiligne de haut en bas dans les communs, et d’une largeur de 73cm.

Si vos appartement sont décalés, la seule solution sera surement le local technique avec les mensurations que je vous ai précisé avant.

Je vous conseille vivement de demander un RDV avec un technicien avant que votre électricien n’aille plus loin.
Il n’est pas rare de devoir tout démonter et recommencer car ce qui a été prévu ne convient pas aux normes ..
La réalisation d’un branchement collectif est complexe.
Vous pouvez feuilleter le Guide Séquelec 10 qui vous donnera un aperçu.

Hors ligne

 

#17 09/09/2016 09h55 → Ravito : étude de cas immobilier (individualisation des compteurs d'électricité) (chaudière, compteurs, gaz, immeuble, rapport, sous-compteurs)

Membre
Réputation :   342 

Ravito a écrit :

Leur courrier n’indique que les dates de passage et la présence de l’anomalie mais surtout que ce n’est pas conforme depuis cette date.

Si vraiment c’est non conforme depuis cette date, alors l’étape suivante est : est-ce que le propriétaire savait ? C’est à dire, est-ce que les courriers et rapports étaient adressés à lui ou au locataire ?

Il faudrait aussi vérifier cette "non-conformité", et où elle se situe. Les techniciens d’entretien d’engie sont sans doute compétents, mais pas au niveau d’un expert juridique. Vous auriez vraiment  intérêt à obtenir un diagnostic compétent et indépendant d’un vrai expert pour prouver qu’il y a un problème et pour clarifier de quelle "non-conformité" il s’agit (non-respect de quoi ? DTU, code ceci, loi cela ?).

Si vous pouvez prouver qu’il y a un problème, que le vendeur savait et qu’il ne vous l’a pas dit, il s’agit effectivement d’un vice caché.

Je ne pense pas que vous souhaitiez annuler la vente ; et je ne suis pas sûr que ce problème soit suffisamment grave pour obtenir une annulation.

Vous pouvez essayer d’obtenir un dédommagement du propriétaire "à l’amiable" (quand je dis amiable, ça veut dire sans passer devant le juge, mais ça peut nécessiter des démarches comme une lettre d’avocat).

Vous pouvez ensuite essayer de le mettre au tribunal. Ca risque de vous coûter fort cher et d’être fort long. Parce que le vendeur, s’il ne veut pas reconnaître le problème, a des moyens assez considérables de se défendre. Si par exemple il n’a pas été averti par LRAR (ou s’il n’a pas signé le rapport de visite signalant le problème, rapport qu’il faudrait encore retrouver pour le produire), vous n’arriverez pas à prouver qu’il était au courant. Le vendeur pourra aussi arguer de sa bonne foi puisque le diagnostic gaz ne signalait pas le problème ; il faudrait alors rechercher la responsabilité du diagnostiqueur…

Pendant ce temps-là, votre installation ne sera toujours pas conforme…

Dernière modification par Bernard2K (09/09/2016 09h57)

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech