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Forums des investisseurs heureux

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#1 02/02/2016 10h41 → Lolotte57 : étude de cas immobilier (1er investissement local commercial) (bail, commercial, locatif)

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Bonjour,

Comme beaucoup de monde ici, je cherche à me lancer dans l’investissement locatif. Les appartements sont assez hors de prix par chez moi et les rentabilités sont donc très faibles pour ce genre d’investissements.

Je cherchais donc d’autres pistes plus avantageuses et je suis tombée sur une annonce pour un commerce (un snack pour être précise) actuellement loué dont les murs sont à vendre. L’annonce vente une rentabilité de 12% mais je ne sais pas si c’est brut ou net. Le prix d’achat est intéressant et compte tenu du loyer, cela laisse un cashflow positif de plus de 400€ si j’emprunte sur 15 ans.
Bref j’ai bien envie de creuser un peu cet investissement et d’aller visiter le local.

D’où mes questions pour préparer cette visite :
- Puis-je demander à voir le bail du locataire actuel pour être certaine du Loyer, voir par exemple si la taxe foncière lui est imputée…
- Puis-je également demander les bilans ? Si la boite est en train de faire faillite, le rachat du local avec déjà en prévision un changement de locataire imminent n’est peut-être plus une si bonne idée. A l’inverse, si la société existe depuis plusieurs années et se porte bien c’est encourageant.

D’autres questions diverses :
- pour confirmation, dans de contexte commercial, le propriétaire ne doit chercher de nouveaux locataires que dans le cas ou l’ancien fait faillite ou arrête son bail à date anniversaire ? Autrement, si le locataire souhaite sortir il est dans son intérêt de trouver un repreneur de son bail en revendant son fond de commerce ? Le propriétaire est donc dans ce cas là "tranquille"?
- Si le local se retrouve vide et que l’on prospecte pour un nouveau locataire, le propriétaire peut-il demander des frais d’entrée dans le local au titre du pas de porte ?

Merci d’avance de vos réponses.
Elodie

Edit : Je m’aperçois que je n’ai pas modifié le titre du message… Impossible de le faire en éditant. Mes excuses

Message édité par l’équipe de modération (02/02/2016 15h31) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Dernière modification par Lolotte57 (02/02/2016 11h15)

Mots-clés : bail, commercial, locatif

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#2 02/02/2016 11h17 → Lolotte57 : étude de cas immobilier (1er investissement local commercial) (bail, commercial, locatif)

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Bonjour,

Vous donnez peu d’informations chiffré pour être capable de mieux cerner votre achat potentiel !
Si vous êtes dans une zone ou l’immobilier est cher, vous avez fort à parier que la rentabilité de 12% soit brute, dans une zone de forte demande il est dur de trouver de forte rentabilité !

Je pense que si vous êtes bien dans une zone a forte demande, vous ne devriez pas avoir de mal à trouver d’autres locataires, regardez un peu autour si les locaux commerciaux ont tous trouvé preneur, ou si beaucoup reste vide, cela vous donnera un indice !

Pour les autres questions je préfère laisser des gens plus expérimenté que moi vous donner des réponses, je préfère m’abstenir que donner de mauvais conseils !

P.S : chez moi le titre de votre étude de cas n’as pas été changé, je pense qu’il peut être utile de préciser sur quoi est votre étude de cas pour une meilleur visibilité sur le forum !

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#3 02/02/2016 11h34 → Lolotte57 : étude de cas immobilier (1er investissement local commercial) (bail, commercial, locatif)

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arkamoon a écrit :

Bonjour,
Vous donnez peu d’informations chiffré pour être capable de mieux cerner votre achat potentiel !

En effet, je ne donne aucun chiffres puisque pour le moment la question n’est pas de savoir si cet investissement est vraiment une bonne affaire et comment le financer.
Je n’ai d’ailleurs pour l’instant que les chiffres donnés par l’annonce soit le prix de vente et la rentabilité. J’en ai déduit le loyer.

Mes questions relèvent plus sur "comment s’assurer de la fiabilité du locataire en place, des conditions de locations, et comment se passent les changements de locataires dans le cas de la location commerciale".

Je n’irai plus loin dans le calcul de faisabilité que lorsque je saurai répondre à cette partie.

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#4 02/02/2016 13h18 → Lolotte57 : étude de cas immobilier (1er investissement local commercial) (bail, commercial, locatif)

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Il est même recommandé de voir le bail, vous saurez ainsi si c’est un bail standard ( 3-6-9 ), si le locataire s’occupe des différentes taxes, etc

Pour le bilan, une fois que vous aurez le nom ou la raison sociale, commencez par faire un tour sur verif afin d’avoir quelques chiffres.

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#5 02/02/2016 16h01 → Lolotte57 : étude de cas immobilier (1er investissement local commercial) (bail, commercial, locatif)

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Lolotte57 a écrit :

Je cherchais donc d’autres pistes plus avantageuses et je suis tombée sur une annonce pour un commerce (un snack pour être précise) actuellement loué dont les murs sont à vendre. L’annonce vente une rentabilité de 12% mais je ne sais pas si c’est brut ou net. Le prix d’achat est intéressant et compte tenu du loyer, cela laisse un cashflow positif de plus de 400€ si j’emprunte sur 15 ans.
Bref j’ai bien envie de creuser un peu cet investissement et d’aller visiter le local.

Bonjour,
Ce qui me gène dans cet investissement, est le type même du bien.
Il s’agit d’un bien commercial avec un bail commercial.
Pour un 1er investissement, attaquer avec du commercial me semble un peu raide.
La rédaction des baux est moins encadrés, et il faut être bien plus vigilant, ce qui n’est déjà pas évident pour un bail standard.

Les questions que vous vous posez sont assez révélateur de la difficulté de ce type de bail.

Au passage, quand vous dites rendement médiocre dans votre ville, est ce que la demande est forte ?
Si oui, en caricaturant, les biens visibles facilement sont les biens délaissés, donc soit un peu cher, soit peu intéressant.

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