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Forums des investisseurs heureux

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#1 01/07/2015 15h23 → BrunoIIC : étude de cas immobilier (immeuble de rapport résidentiel et commercial en Alsace)

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Bonjour,

Je suis en pleine investigation actuellement pour un immeuble de rapport (mon 1er en fait) et je me pose quelques questions.

Pour info voici mon profil et ma stratégie envisagée
Info • Forums des investisseurs heureux

Tout remarque/avis et bon a prendre pour moi. Surtout des retours d’expérience

Le bien convoité:

Immeuble de 1900 composé d’1 local commercial + 1 x T5 + 2 x T3.
Un des T3 est vacant mais les 3 autres unités sont louées depuis + de 5 ans.
Un grand parking pour 4 voitures en bas de l’immeuble (utile pour le commerce surtout)
Situé au carrefour central d’un petit quartier vivant (boucherie, épicerie, patisserie, banque, poste, assurances), en face d’une station de tramway qui relie directement à la gare SNCF de la ville (agglomération environ 250,000 habitants)

Revenu annuel conservateur si tout est loué avec 1 mois de vacance locative/an = 22000€
Prix = 200k

J’ai fait une 1ere visite via l’agent qui est en charge de ce bien.
Puis j’ai réussi à discuter avec le gérant du commerce (entreprise familiale existante depuis 50 ans) et la propriétaire.
Les informations collectés sont de nature tout à fait positive.

Questions:

1) Je me demande si la fiscalité sera mixte lorsque je déclarerais aux impots puisque il y a du bien commercial et du bien résidentiel. Quelqu’un a-t-il une expérience similaire?

2) Je sais que le local commercial n’est pas une catégorie #1. Historiquement ce fut un bistrot, puis une teinturerie puis un bureau d’assurance. Mais comment savoir si c’est un #1bis ou un #2? Comment évaluer de façon pragmatique le potentiel de trouver un autre locataire? Qui interroger?

3) J’ai le bail du commerce en main. Celui ci est très avantageux pour le locataire (pas de charges payées en plus du loyer comme c’est habituellement le cas dans un bail commercial). Il arrive à terme (9 ans) en 2017. D’ici là ai-je le droit de renégocier les clauses du bail ou pas?

4) J’ai recontacté l’Agent Immobilier rapidement pour faire une offre. En parallèle de la transmission de l’offre à la propriétaire, il m’a demandé d’aller voir une banque ou un courtier pour essayer d’obtenir un premier avis favorable. Le courtier m’a dit que c’était une pratique de plus en plus courante. Qu’en pensez-vous?

5) Le courtier m’a également dit que d’après notre profil et notre projet, il y avait 2 points d’attentions.
Premièrement que vouloir investir dans un bien locatif avant d’avoir une RP était difficile à faire avaler pour certains banquier.
Deuxièmement qu’obtenir un financement sur 25 ans était devenu impossible (surtout si un crédit à 100% et pas de patrimoine). 20 ans max.
Que pensez-vous de ces 2 allégations?

PS: je fais mes simulations avec RendementLocatif.com de notre ami Osamu

Merci par avance pour votre retour d’expérience

Bruno


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#2 01/07/2015 15h49 → BrunoIIC : étude de cas immobilier (immeuble de rapport résidentiel et commercial en Alsace)

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Pour les questions 1-2-3 je passe mon tour. Les réponses peuvent m’intéresser.

4) Pour ma part, je communique régulièrement avec ma banque par mail. Je lui demande une simulation et un accord de principe pour le prix affiché (pour moi), ou minimum 25% en dessous du prix du marché pou faire comprendre qu’au delà de ce prix la banque ne me suit pas (plutôt efficace comme argument quand il n’y a jamais eu, ou peu, d’offre).
Je ne perd pas de temps a regarder les annonces et à aller visiter si je sais d’avance que je ne serai pas financé. Même si je ne fait pas affaire avec ma banque au final, je sais que dans tous les cas elle me suit.

5) Pour ma part, en 2011, financement de mes deux premiers appartements à 110% sur 25ans alors que j’était moi même locataire, et mois de 10K€ d épargne. Il suffit simplement de présenter un projet solide chiffré et un cashflow très positif. Ce cashflow positif a même été intégré à mes revenus lors de l’achat de ma RP, augmentant mes ressources pour un meilleur dossier et un meilleur taux.
Ou alors prendre un prêt sur 20 ans dans une banque qui permet ensuite de moduler la mensualité à la baisse, ce qui permet un allongement de la durée avec un meilleur taux.

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#3 01/07/2015 15h59 → BrunoIIC : étude de cas immobilier (immeuble de rapport résidentiel et commercial en Alsace)

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Bonjour,

J’ai lu votre présentation et votre projet, il me semble qu’il serait sage en effet de s’assurer l’aval de la banque avant de commencer à faire des offres, c’est le b-a ba.
Votre profil n’est pas évident pour un banquier, aussi, voyez-en plusieurs. Ensuite vous saurez jusqu’à combien vous pouvez investir et vos recherches seront plus simples et plus productives.

Second point, à voir aussi avant de faire une offre: bien déterminer le statut que vous choisirez avec votre compagne/femme pour l’achat. Les choses sont toujours simples quand tout va bien. Je n’ai rien vu à ce sujet dans vos messages (ou j’ai loupé l’info).

Ne pas oublier qu’un achat à crédit aussi belle soit l’affaire et une DETTE (ça paraît idiot mais en fait beaucoup de gens l’oublie). Par mon expérience, il y a des aléas que l’ont ne peut pas maîtriser et quand tout part de travers il faut assurer les mensualités de crédit derrière.
Un conseil: prenez une assurance non occupant pour votre bien AVEC une option pour le remboursement du crédit en cas de sinistre. Surtout avec un immeuble de type 1900, ça fait vieux wink

C’est d’après moi mieux de commencer par un appartement, cela permet d’apprendre non seulement les lois, la façon de faire mais aussi d’apprendre à "border" un dossier de tous les côtés.

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#4 02/07/2015 01h35 → BrunoIIC : étude de cas immobilier (immeuble de rapport résidentiel et commercial en Alsace)

Modérateur
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Tentative de réponse à vos questions :

1) Les revenus du bail commercial seront des revenus fonciers. Les revenus de la location nue des T3 et du T5 seront … des revenus fonciers. Donc rien de "mixte" la dedans. Par contre, les contraintes associés aux baux commerciaux et aux baux d’habitation ne sont pas (du tout) les mêmes, et il y a pas mal de particularités au niveau des baux commerciaux.

2) Vous pouvez interroger … les agences immobilières du coin, surtout celles qui font de la location de locaux commerciaux (celles qui ne font que de l’habitation ne vous aideront guère).

3) Vous devez au préalable avoir compris les principaux aspects d’un bail commercial. Vous devrez ainsi savoir où en est votre bail (quel age à le bail : est-il dans la période de 3/6/9 ans, dans la période de renouvellement d’année en année, quel type d’activité est permis, quel mode de révision du loyer est prévu, , les charges sont-elles toutes payées par le locataire, le niveau du loyer est-il sur/sous-évalué en prenant en compte les autres caractéristiques du bail, etc.).
A priori, en 2017, vous pouvez proposer un renouvellement avec d’autres conditions, sur tous les aspects (sous réserve de respecter la loi Pinel sur les baux commerciaux). Mais il y a des formes et des délais précis à respecter. Le locataire peut refuser votre proposition …. et rester dans les lieux aux conditions précédentes. Mais alors démarre une période de négociation. En cas d’échec de ces négociation (éventuellement qqs jours après le refus du locataire), vous pouvez lancer une procédure qui débouche ultimement sur la fixation de loyer et des conditions (avec effet rétroactif en général) par un juge des loyers, qui se base sur la "valeur commerciale" du local (généralement déterminée par un expert).
Vous pouvez aussi anticiper sur 2017 et commencer à négocier dès maintenant, mais il faudra attendre le renouvellement de 2017 pour lancer la procédure en cas d’échec de la négociation.

4) Si vous voulez que votre offre soit prise au sérieux, il est préférable d’être déjà bien avancé dans votre financement.

5) Le courtier n’a pas tord.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#5 02/07/2015 07h38 → BrunoIIC : étude de cas immobilier (immeuble de rapport résidentiel et commercial en Alsace)

Membre
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Bonjour , pour l’assurance propriétaire non occupant , il me semble que c’est obligatoire à présent.
Pour les courtiers je laisserais tomber pour le moment , et j’irais voir votre banque . Un courtier a essayé de me décourager d’acheter sans apport , et mon banquier aucun soucis …

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#6 02/07/2015 10h06 → BrunoIIC : étude de cas immobilier (immeuble de rapport résidentiel et commercial en Alsace)

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@Morey
Merci pour ce retour. C’est vrai qu’aujourd’hui on ne peut pas dire que je sois fidèle à une banque, je n’ai pas développé de relation particulière avec un conseiller local. J’ai toujours peur qu’un banquier local ai son unique vision qui soit trop limitante, guidé principalement par la politique interne de son établissement.
Personnellement j’aime bien l’idée de faire affaire avec un courtier qui à une vision multiple et plus large du marché du crédit.

@rollingstone
Effectivement le statut avec ma conjointe est important.
Nous pensons acheter en indivision et faire rédiger un contrat d’indivision à coté

Oui le fait d’avoir une dette est bien évidemment pris en compte.
La PNO était bien prise en compte mais par contre je ne connaissait pas cette modalité (option pour le remboursement du crédit en cas de sinistre). Comment fonctionne cette option exactement? Un petit exemple pour illustrer?

@GoodbyLenine
1) Ok niveau fiscalité c’est donc pareil

2) Oui j’avais pas penser les agences qui font du local commercial. Quels intérets une telle agence a-t-elle à me répondre?

3) C’est vrai que l’aspect commercial est un champ que je dois investiguer plus en profondeur. Je vais tenter de faire lire le bail actuel par une personne expérimenté pour identifier concrètement quels sont les avantages et points de vigilance de celui-ci. D’ailleurs [g]si quelqu’un du forum est intéressé pour m’aider sur ce point[/g], c’est avec plaisir que je partage en MP.

4) Il est vrai que j’ai parfois l’habitude de mettre la charrue avant les boeufs. J’avais juste validé par oral avec un banquier qu’un projet jusqu’à 200K était faisable, c’est vrai que c’était pas trop solide. Aujourd’hui j’ai eu l’avis positif d’un courtier sur le cas précis donc je suis plus confiant et l’agent immo également.

Merci beaucoup pour vos retour en tout cas!

Je ferais des mises à jour pour la suite.


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#7 02/07/2015 11h05 → BrunoIIC : étude de cas immobilier (immeuble de rapport résidentiel et commercial en Alsace)

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brakotozafy a écrit :

3) J’ai le bail du commerce en main. Celui ci est très avantageux pour le locataire (pas de charges payées en plus du loyer comme c’est habituellement le cas dans un bail commercial). Il arrive à terme (9 ans) en 2017. D’ici là ai-je le droit de renégocier les clauses du bail ou pas?

Bonjour,

Il y a une ambiguité dans vos propos :
Vous vous inquiétez de savoir si vous pourriez relouer si le locataire du commerce quitte les lieux.
Là vous avez raison, c’est primordial.
Ensuite, vous parlez d’une éventuelle rénégociation du bail.
« Bonjour, je suis votre nouveau proprio, je me demandais si vous pourriez maintenant payer la taxe foncière et peut être aussi seriez vous d’accord pour une augmentation de loyer ?  »

Pour un premier contact, c’est coton smile
Pour moi, c’est une bonne façon pour lui donner envie de s’installer dans le local d’en face !

Le projet semble rentable (de prime abord ! ), pourquoi vouloir gratter encore plus?

Au plaisir

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#8 02/07/2015 13h22 → BrunoIIC : étude de cas immobilier (immeuble de rapport résidentiel et commercial en Alsace)

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brakotozafy a écrit :

2) Oui j’avais pas penser les agences qui font du local commercial. Quels intérets une telle agence a-t-elle à me répondre?

Il vous faudra sans doute passer par une agence pour trouver un locataire pour ce bail commercial. Si interroger des agences vous permet d’identifier des professionnels compétents….

Et de toute façon, il vous faudra très probablement passer par un professionnel (voir un notaire) pour établir le bail commercial, qui nécessite bien plus de compétences qu’un bail d’habitation.


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#9 02/07/2015 13h32 → BrunoIIC : étude de cas immobilier (immeuble de rapport résidentiel et commercial en Alsace)

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@Guillaume33:
C’est vrai qu’il y a une ambiguité dans mon propos.

Mon objectif principal est de faire en sorte que ce locataire pro reste le plus longtemps possible.
Apparement ce locataire pro est de la famille de la proprietaire qui vend l’immeuble, c’est pour cela que les termes du bail sont aussi favorables.

Ma volonté aujourd’hui est de savoir quelles seraient les termes classiques (ou habituels) et ainsi avoir des arguments envers ce locataire pro. Pour pouvoir lui dire "vous voyez, en fait je vous offre XX" et qu’il le considère comme un avantage et non pas comme un acquis. Ce qui j’espère évitera une quelconque volonté à partir ailleurs.

Mais dans tout les cas je suis d’accord avec vous. Il ne sert à rien de gratter et je suis plutôt dans l’optique de bâtir une relation à long terme!

@GoodbyLenine
C’est exact, bon argument smile
Je vais faire mes devoirs sur ce point là du coup

Dernière modification par brakotozafy (02/07/2015 14h19)


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#10 22/11/2015 10h29 → BrunoIIC : étude de cas immobilier (immeuble de rapport résidentiel et commercial en Alsace)

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Bonjour,

vous écrivez dans un fil voisin "en effet je viens seulement d’acquérir mon premier bien". Donc vous l’avez acheté ? Quel est votre retour d’expérience sur ce premier achat ?

- côté financement, quelle banque vous a suivi finalement ? Quel montant, taux et durée pour l’emprunt ? Comment avez-vous réussi à lever les précautions du banquier, sur le fait que c’était un premier achat, que vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale etc. ?
- côté locataires : tout s’est bien passé ? Avez-vous pu louer le T3 vacant ?
- des travaux ?
- compromis, vente : ça s’est bien passé ? Pas de difficulté, rebondissement, etc ?
- finalement, quels sont vos prévisions actualisées de cahsflow et de rentabilité ?

C’est toujours très intéressant pour les lecteurs du forum lorsqu’une demande d’avis se transforme en retour d’expérience, quand l’achat a pu avoir lieu.

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#11 15/01/2016 00h55 → BrunoIIC : étude de cas immobilier (immeuble de rapport résidentiel et commercial en Alsace)

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Pour donner une suite à ce fil, voici une mise à jour sur le processus d’acquisition de l’immeuble en essayant de détailler un peu et en proposant une certaine auto-critique.

Rapper de mon profil
- PACS sans enfants avec un revenu net du couple de 4000€/mois.
- Locataire d’un appartement de 760€/mois
- Pas de patrimoine, juste une épargne de 35k.
- TMI à 30%

Le contexte et l’analyse:
- Faire l’acquisition, avec ma conjointe, d’un premier investissement locatif avant fin 2015.
- Nous focalisons sur un immeuble de rapport, dans la région Est, avec un CF positif ou nul après impots.
- Pour des raisons de bon rendements, nous avons rapidement ciblé la ville de Mulhouse.
- De nombreuses recherches et la rencontre avec des investisseurs locaux rencontrés sur ce forum (Vauban, Tillianx et Alpha2EG pour ne pas les citer) nous donnent confiance sur ce choix qui peut paraître risqué (la réputation de la ville est plutôt négative).

NB: Rencontrer d’autres investisseurs est une chose extraordinaires et je vous le recommande à tous. Merci au forum!

La recherche:
- Le prix moyen sur la ville est de 1100€/m2, nous cherchons 30% moins cher (>800€/m2)
- Fourchette max de 200k.
- Pour faire les recherches, utilisation d’alertes via le site www.vigicoin.com et utilisation régulière de www.castorus.com.
- Après seulement 2 visites d’immeubles en 2 mois (que nous avons la chance de visiter le lendemain des publications des annonces grâce à l’alerte mise en place) nous tombons sur un bien qui répond à tous nos critères.
- Pour faire les visites nous avons concocté une petite grille (inspirée de plusieurs sources sur internet) que nous essayons de remplir au maximum en amont. Voici la grille

NB: Avec le recul j’aurais aimé visiter plus de biens pour avoir un esprit plus critique. Je pense que nous avons eu beaucoup de chance.

Le bien:
- 199,000€ négocié pour 189,000€ (5 % de négo à la baisse)
- 340 m2 (-> 560€/m2)
- Prévoir 20k de travaux (rénovation du T3 libre + autres)
- Le bien est situé à Mulhouse, donc à 1h de la ou nous résidons (Strasbourg)

Local Commercial (RDC)    130 m2    765€ HC    
T5 (1er Etage)                    106 m2    650€ HC    
T3 (2eme Etage)            46 m2    320 HC    
T3 (2eme Etage)            57 m2    libre (potentiel de 460€)

NB: Comparé au marché les loyers sont très bas. Mais en faisant tourner ces chiffres dans www.rendementlocatif.com avec des scénarios pessimistes nous trouvons un cash flow neutre/positif.

La négociation:
- Cela se passe via l’agent immobilier de la vendeuse.
- Pour augmenter les chance que la transaction aboutisse, l’agent nous demande une lettre d’acceptation provisoire d’une banque.
- Malheureusement nous n’avons pas encore avancé de ce coté là et devons donc contactons un courtier rapidement (recommandé par une personne de ce forum également!) qui est situé à distance, dans le sud-ouest (tout s’est fait par email et téléphone)
- En même temps nous recherchons un notaire pour nous faire assister. On nous a conseillé que c’est mieux d’avoir son propre notaire et ne pas compter uniquement sur le notaire du vendeur.
- En parallèle nous faisons venir plusieurs artisans pour confirmer les devis de 20k de travaux
- Finalement nous signons le compromis 1 mois après la première visite effectuée.

NB: La prochaine fois nous prendrons contact avec le courtier plus en amont.
NB2: Le fait de travailler avec un courtier à distance peut sembler bizarre mais au final c’est intéressant car cela force à l’efficacité (pas de RDV physique qui font perdre du temps).
NB3: Avoir un notaire à ses cotés est un réel avantage. Il nous as bien conseillé et cela ne coute pas plus cher (les émoluments sont divisés par 2 entre les 2 notaires)

Entre le compromis et la signature définitive:
- A partir de la signature du compris je dois avouer que la peur et le doute s’installent. Est-ce une si bonne affaire? Quels sont les problèmes que nous n’avons pas vu? C’est notre 1er investissement, est-il trop gros?
- Nous revérifions tout. Nous faisons venir de nouveaux artisans pour affiner les devis. J’en profite pour sonner à la porte des locataires pour avoir des renseignements en direct.
- Nous contactons aussi directement la vendeuse au lieu de passer par l’agent. Je lui demande toutes les factures possibles et un petit briefing sur les relations avec les locataires. Le nom des artisans avec qui elle travaille, etc. Elle est très gentille et nous donne tout les documents qu’elle possède.

NB: Rentrer en contact directement avec le vendeur est très positif. Cela évite de perdre du temps en passant sans cesse par l’intermédiaire de l’agent.
NB2: Bien sur il faut prendre les informations données par le vendeur avec précaution. Sont but est de vendre donc il ne faut pas non plus faire une confiance aveugle. Croiser les informations en discutant directement avec les locataire en place est intéressant.

Les banques:
- En parallèle nous attendons également les offres de prêt des banques. Et là, petit désenchantement.
- La courtière est efficace mais notre profil n’est pas facile. PAS propriétaires de notre résidence principale. Le bien possède un local commercial. LOIN du lieu de résidence. Bref, difficile à faire rentrer dans les cases de leurs logiciels.
- Au final nous avons seulement 2 offres (le point le plus rédhibitoire apparement est l’inclusion d’un lot commercial…), au même taux de 2,55% sur 20 ans (La Banque Postale & Crédit Foncier) en mettant 15000€ d’apport.
- Nous choisissons Crédit Foncier car chez eux pas besoin de rapatrier les comptes. L’assurance est exorbitante mais la courtière nous propose de changer dans les 2 mois suivant le début du prêt (Loi Hamon).
- Nous ne pouvons obtenir une caution "Crédit Logement" classique (impossible pour un lot commercial) et donc sommes forcés de prendre un "Privilège de Préteur de Deniers".

NB: Avec le recul ont peut dire que le taux obtenu n’est pas si compétitif. On fera mieux la prochaine fois
NB: Le Crédit Foncier n’est pas très réactif et des problèmes de délais dans le déblocage des fonds nous a obligé à repousser 2 fois la signature finale. Peut-être sommes nous juste tombés sur une agence peu réactive… Mais le notaire nous a confirmé qu’à chaque fois que le Crédit Foncier est impliqué, il y a des problèmes… A éviter pour la prochaine fois donc.

Les travaux:
- Signature définitive signée fin Octobre (soit 3 mois après le compromis)
- 1 appartement sur les 4 est vacant et nous avons décidé de rénover celui-ci (57m2)
- Nous avons choisis 2 artisans.
- Un artisan généraliste pour la dépose et pose de nouvelles cloisons + plomberie + création SdB et Cuisine.
- Un électricien pour la remise au norme totale
- Pour le sol, les murs et les finitions nous faisons nous décidons de faire nous même.
- Pour le materiel c’est principalement Brico Depot et pour certains Cuisine et Sdb nous utilisons les sites de ventes privées (www.Batiwiz.com) et autres sites web marchands (www.Outiz.com et www.ManoMano.com)
- Nous essayerons de rénover les autres appartements au fur et à mesure qu’ils se libèrent.

NB: C’est surement la dernière fois que nous faisons les travaux par nous meme. Surtout dans un bien qui se situe à 1h de la ou nous résidons..
NB2: Néanmoins si c’était à refaire je le referais car j’ai appris beaucoup de chose. Je pense que cela nous permettra de mieux déléguer la prochaine fois.

La mise en location:
- Comme dit plus haut, 3 locataires étaient déjà en place. Depuis plus de 5 ans chacun. Notre objectif est donc de les garder le plus longtemps possible.
- 1 locataire nous reverse directement son APL. Les autres sont des bons payeurs réguliers (historique de plus de 5 ans)
- Pour Noel nous leur avons offert à tous des petits chocolats (histoire de les fidéliser).
- Les loyers n’ont jamais été révisés par l’ancien propriétaire donc les loyers sont bas par rapport au marché (20% inférieurs). La rentabilité a été calculée avec ces chiffres donc nous n’avons pas l’intention d’augmenter d’un coup (ce qui pourrait faire peur aux locataires présents) mais il est vrai que cela crée de facto un POTENTIEL de hausse de revenue significatif dans le futur.
- Pour le futur locataire de l’appartement rénové, c’est encore à suivre car nous n’avons pas fini les travaux.

NB: Dans notre approche on veut vraiment considérer nos locataires comme des clients qui nous ramènent du chiffre d’affaire (loyers) et qui sont susceptibles de partir à la concurrence (autres logements) si le produit+service rendu n’est pas à la hauteur.

La gestion des locataires:
- Pour l’instant pas assez de recul.
- Nous avons ouvert un compte gratuit sur www.rentila.com pour générer les quittance par exemple. On vera si c’est suffisamment utile on passera à la version payante.
- J’essaierais de faire un retour d’expérience dans quelques mois.

Finance et fiscalité:
- La aussi, peu de recul. Ce qui est sur c’est que l’outil www.RendementLocatif.com nous à donner une idée des impots que l’on va payer et on provissionne en conséquence chaque mois.
- Nous avons aussi décidé de provisionner environ 10% des revenus pour des grosse dépenses "imprévus" (enfin si ce sont des dépense attendues, mais on ne peut pas savoir exactement quand, par exemple remplacement chaudière, refection toiture, etc…)
- Pour l’appartement rénové on est également en train de voir pour le mettre en conventionnement "intermédiaire" (loyer et revenu des locataires plafonnés) pour avoir une déduction de 30% sur les revenus locatifs. On a du demander à l’ADIL du département 68 pour avoir les chiffres exacts de plafonnement (8,33€/m2 dans notre cas, ce qui correspond +/- au prix du marché).
- Pour l’ensemble des lots nous allons garder de la location nue.

Pour ceux qui ont eu le courage de lire le post jusqu’ici, je suis désolé pour la longueur du pavé…
J’espère que cela pourra aider des personnes qui souhaitent se lancer.

Je suis également preneur de toute remarque qui permettrait de nous améliorer pour une future opération.

J’ai forcement oublié pleins de détail mais si quelqu’un souhaite discuter sur n’importe quel aspect, je suis joignable en MP. C’est un plaisir de partager la petite expérience que nous avons. Et je suis très redevables des autres membres du forum qui m’on donné du temps.

D’ailleurs si d’autres investisseurs d’Alsace lisent ce message, je serais ravi de faire un diner à plusieurs pour partager nos expériences! A bon entendeur.

Bruno

PS: Merci @Bernard2K pour m’avoir incité à écrire ce retour d’expérience!

Dernière modification par BrunoIIC (15/01/2016 01h04)


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#12 15/01/2016 09h10 → BrunoIIC : étude de cas immobilier (immeuble de rapport résidentiel et commercial en Alsace)

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Réputation :   82 

BrunoIIC, merci pour Vigicoin, je ne connaissais pas. Je vais de ce pas faire ma liste de course! smile

Pour le courtier, serait il indiscret de demander le contact ?
Je pourrais en avoir besoin d’ici quelques mois (et ma banque ne finance qu’à 15 ans) ! smile

Joli investissement.
Par contre, la gestion, vous la ferez vous même ou la déléguerez?
Car 1h de route, ça peux vite faire long!

Pour les artisans, vous avez choisi comment ?

Second point, anecdotique, les chocolats à Noël, j’aurai éviter, car Noël prochain, il y aura une attente! (et en plus, je vois pas comme le déduire des impôts! wink )

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#13 15/01/2016 10h49 → BrunoIIC : étude de cas immobilier (immeuble de rapport résidentiel et commercial en Alsace)

Membre
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Bravo pour ce contre-rendu très complet, qui devrait être inspirant pour nombre lecteurs !

Si j’ai bien compris les locataires en place et vos futurs appartements/local commercial seront en nu, votre TMI est de 30%, pourquoi faire du nu/foncier ?

Pourquoi voulez-vous fidéliser des locataires avec un loyer inférieur de 20% à celui du marché ?

Vous parlez de potentiel de hausse des loyers, en considérant les indices des derniers trimestres et votre droit à augmenter les loyers, y a t-il vraiment potentiel ? Si c’est le cas il ne durera pas bien longtemps wink


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#14 18/01/2016 22h48 → BrunoIIC : étude de cas immobilier (immeuble de rapport résidentiel et commercial en Alsace)

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Gundaty a écrit :

Pour le courtier, serait il indiscret de demander le contact ?
Je pourrais en avoir besoin d’ici quelques mois (et ma banque ne finance qu’à 15 ans) !

Pas de souci, je vais vous le communiquer en MP smile

Gunday a écrit :

Par contre, la gestion, vous la ferez vous même ou la déléguerez?
Car 1h de route, ça peux vite faire long!

Pour l’instant nous allons faire nous même, j’hésite encore pour déléguer… Je vais quand même faire un petit tour des agences au cas ou et avoir quelque chose sous le coude rapidement si nous décidons de déléguer. Mais j’ai tellement le sentiment que l’interêt des agences gestionnaires divergent de l’interet des proprietaires!

Gunday a écrit :

Pour les artisans, vous avez choisi comment ?

Nous avons fais 5 devis au total, dont 2 auprès d’artisans recommandés puis sélectionné les 2 artisans avec qui nous avons eu le meilleur ratio feeling/prix.

DDtee a écrit :

Si j’ai bien compris les locataires en place et vos futurs appartements/local commercial seront en nu, votre TMI est de 30%, pourquoi faire du nu/foncier ?

En toute franchise je n’ai pas de réponse à cette question DDtee! Et ça m’embête car cela doit signifier qu’il y a une solution plus optimisée…
Honnêtement, nous nous sommes dit que nous gardions en nu car il semble impossible de meubler un T5 et difficile de meubler des T3…
Je suis preneur de toute suggestion.

DDtee a écrit :

Pourquoi voulez-vous fidéliser des locataires avec un loyer inférieur de 20% à celui du marché ?

En fait nous avons pensé que nous préférons garder les locataires en place (qui ont un historique de bon locataires depuis 8 ans minimum) plutôt que de prendre le risque de trouver des futurs locataires "moins bons". Cela dit, en écrivant ces lignes je me rend compte que cet arbitrage n’a pas trop de sens et que ce "risque" vaut surement moins que 20%… Je vais y réfléchir, merci smile

DDtee a écrit :

Vous parlez de potentiel de hausse des loyers, en considérant les indices des derniers trimestres et votre droit à augmenter les loyers, y a t-il vraiment potentiel ? Si c’est le cas il ne durera pas bien longtemps

En fait pour me faire une idée des "potentiels" nouveaux loyés, j’ai croisé à la fois les calculs de revalorisation par IRL et les loyers d’appartements comparables sur LeBonCoin. Et


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#15 19/01/2016 11h17 → BrunoIIC : étude de cas immobilier (immeuble de rapport résidentiel et commercial en Alsace)

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Je ne connais pas le marché sur lequel vous évoluez. Mais il y a peut-être une niche sur les T3 meublés ? Souvent les investisseurs ont des aprioris et ne vont pas sur ce marché.

Pour le T5 la colocation pourrait être une éventuelle piste ? A vous de creuser entre possibilités et envies…
Clairement le LMNP/BIC serait fiscalement bien plus avantageux pour vous !

Vous parlez de revalorisation des loyers, avez vous suivi les derniers indices ?


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#16 22/01/2016 00h21 → BrunoIIC : étude de cas immobilier (immeuble de rapport résidentiel et commercial en Alsace)

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DDTee a écrit :

Je ne connais pas le marché sur lequel vous évoluez. Mais il y a peut-être une niche sur les T3 meublés ? Souvent les investisseurs ont des aprioris et ne vont pas sur ce marché.

Pour le T5 la colocation pourrait être une éventuelle piste ? A vous de creuser entre possibilités et envies…
Clairement le LMNP/BIC serait fiscalement bien plus avantageux pour vous !

J’ai relu vos post et je comprend maintenant qu’en effet un T3 meublé pourrait faire une bonne argument de différenciation. Je vais évaluer le marché en ce sens!

Pareil pour la coloc en T5 c’est effectivement une bonne idée.

Et puis du coup cela permettrais de mettre un loyer plus élevé et ne pas avoir comme simple élément de différenciation le prix!

Petite question:
Dans un meme immeuble, est-ce qu’il y a des choses à penser si on a certains lot en meublé et d’autres en nue (ex: assurance, fiscalité,…)?


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#17 22/01/2016 16h35 → BrunoIIC : étude de cas immobilier (immeuble de rapport résidentiel et commercial en Alsace)

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BrunoIIC a écrit :

Petite question:
Dans un meme immeuble, est-ce qu’il y a des choses à penser si on a certains lot en meublé et d’autres en nue (ex: assurance, fiscalité,…)?

Tout séparer au niveau des comptes (comptes bancaires…) l’un étant au BIC, l’autre en foncier.
Quand ce n’est pas possible (emprunt pour l’immeuble par exemple) faire un prorata au m2.


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#18 31/08/2016 21h14 → BrunoIIC : étude de cas immobilier (immeuble de rapport résidentiel et commercial en Alsace)

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Bonjour BrunoIIC,

Je vous remercie pour vos différents postes qui m’ont permis de suivre votre processus de recherche / achat / gestion de votre immeuble de rapport mulhousien. Je trouve votre expérience très inspirante et je vous félicite pour votre démarche.

J’ai un profil relativement similaire au votre, jeune actif sans réel patrimoine à la recherche d’un premier immeuble de rapport à Mulhouse. Je suis actuellement domicilié à Paris mais la faiblesse des rendements parisiens m’ont poussé à rechercher des opportunités dans mon Alsace natale (ce qui me permettrait également de me rapprocher de ma famille).

Je souhaitais ainsi savoir si vous étiez disposé à partager davantage d’informations sur votre projet (en private si souhaitable):
1) Quartiers retenus pour votre recherche et situation de votre immeuble acheté
2) Coordonnées des artisans que vous avez retenus dans vos travaux si ceux-ci vous ont satisfait
3) Coordonnées de votre notaire si vous en avez également été satisfait
4) Tout autre conseil que vous estimerez bon de partager

Je trouve par ailleurs votre idée de développer un « réseau » immobilier excellente, si vous êtes amenés à vous déplacer à Paris n’hésitez pas à me contacter !

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