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Forums des investisseurs heureux

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#1 19/01/2016 11h46 → SteelStorm : étude de cas immobilier (achats de biens en famille) (famille, immobilier, sci (société civile immobilière))

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Bonjour à tous !

je vais seulement parler ici de placement.

Je suis fils unique et ai quelques économies a la banque.

Je suis proprio de mon T2. je veux vivre ailleurs, a terme. Mais je en sais pas encore ou.
Mon épargne bancaire est de plus en plus décevante et de plus en plus risquée je trouve…
== J’aimerais acheter de l’immo mais ne sais pas ou. (je suis en totale redefinition de ma vie pro et perso…)

Mes parents ont une résidence secondaire a la campagne qu’ils vont habiter a temps pleins sous 2 ans.
Ils vont revendre leur residence principale en ville. ET acheter un t1 dans le sud a la mer avec l’argent, qui deviendra leur residence secondaire en quelque sorte (et dont je profiterai…).
== Ils ont un projet défini, mais pas encore l’argent.

Peut on s’entraider ?

Dans le meilleur des mondes, est il envisageable de creer une SCI (ou autre structure) permettant d’acheter de suite le T1 dans le sud (pour mes parents mais aussi pour en profiter ET me debanquariser un peu) ?
Et que la structure cree (sci ou autre) achète plus tard ma résidence principale avec l’argent de la vente de la résidence principale de mes parents en ville ?

Quand j’aurais mieux défini mon projet de vie.

Est ce que cela est envisageable et réaliste ?
Quel est votre avis ?
Vos conseils ?

Merci ! (je débute dans tout cela…)

Mots-clés : famille, immobilier, sci (société civile immobilière)

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#2 19/01/2016 12h21 → SteelStorm : étude de cas immobilier (achats de biens en famille) (famille, immobilier, sci (société civile immobilière))

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Bonjour,
concrètement, la gestion  et le coût d’une SCI est loin d’être anodin, surtout au vu de l’objectif suivi.
La plus simple à mon sens serait de laisser le temps et vos parents faire leurs achats, et vous faire les votre.
Sans compter qu’il faudra bien étudié les achats pour éviter un redressement fiscal pour donation déguisé.
(vous vers les parents d’abord, les parents vers vous ensuite)

Autre point, le fait d’avoir un bien en SCI, ne sera t’il pas un problème pour votre projet futur ?
C’est une simple projection, n’ayant pas d’information, je ne peux que supposer.

En résumé, la structure me parait compliqué dans la simple optique de gagner du temps sur l’achat de bien.

Pour se débancariser un peu, là encore je pense qu’avoir plus de visibilité sur vos projets sera utile.
Sans compter qu’il n’y a pas un gros détail sur l’important du patrimoine bancaire, tout est il en livret, y a t’il différent supports (AV, CTO, …)

Autre question, la volonté de quitter les banques, à quoi est elle du ?
A TF1, à une volonté de reprendre vos finances en main, autre?

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#3 19/01/2016 14h08 → SteelStorm : étude de cas immobilier (achats de biens en famille) (famille, immobilier, sci (société civile immobilière))

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Merci pour ces précisions.

J’ai un peu plus de 200000€ a la banque.
Un T1 a la mer serai autour de 150 000€ (vue mer, surcout mais valeur sure…)
Mes parents peuvent espérer 140 000€ de leur résidence principale.
Mon projet plus a la campagne serait du 200 000€ a tout casser (en essayant d’inclure une partie louable pour un petit revenu complémentaire).

Notez aussi qu’ils sont très imposés. Moi pas (plus !!).

Donc vous voyez on est sur des "petites" sommes (tout est relatif…) et on serait dans les quotas des 100 000€ par parent leguable a leurs enfants niveau droit de donation.

Mon idée de base serait réalisable sous une autre forme que la SCI ? (je vais me renseigner sur les couts, 2000€ a la création, et après.. ?).

Pour le coté bancaire…
Jai donc 210 000€

15k€ en comptes a terme a 3.25net et qui vont monter encore
55k€ en pel a 2.5net
Je vais garder ces 2 excellents produits…

Pour le reste…

10k€ parts sociale dont je veux me débarrasser rapidement. Rendement correct mais difficile a revendre en cas de tensions
30K€ en AV soit disant "prestigieuse" (cachemire 2 a la poste…). Decevant.
85K€ en AV de plus de 8 ans dans une autre banque.  dont 15k€ en unité de compte (eurostoxx50) qui sont une cata car je suis rentré l’an dernier un peu avant le pic. Je ne retrouverai jamais les valeurs de rentrée je pense. Quand on regarde la courbe du cac40 sur les 40 dernieres annees, ca monte et ca descend… mais les remontées ne sont JAMAIS aussi haute que le pic précédent. Dans un monde "fini" et mondialisé la croissance en europe ne sera plus jamais la meme que dans les decennies passées… non ?

A coté de ca je posséde une maison que je loue d’une valeur de 90k qui me rapporte 500€ par mois (+de 6% brut donc)…
Donc même si c’est plus ce que c’était l’immo reste pour moi plus performant.

Et pour finir en ce qui concerne ma volonté de sortir un peu des banques (en y laissant 70k€ pour l’instant…)…
J’ai toujours été sceptique.
La, le "système" tiens par des raccordements de bout de ficèle pour moi (QE, "faux" chiffres sur le chomage us ou francais, dettes, tensions a venir…). La loi sur l’union bancaire est aussi un mauvais signe.  Et presque plus personne nie l’orage a venir.
Donc vivre avec cette crainte vu ce que ca rapporte… bof…

Il est évident, comme vous le suggérez que la logique serait que j’achète mon bien, quitte a le mettre en location, et que mes parents achetent leur t1 dans un futur proche.

Mais mon projet n’est pas du tout abouti étant seul et sans emploi en ce moment. C’est cette inquiétude au niveau des banques qui me fait anticiper les choses…

Notez que mes dires sont le fruit de mon intuition et de mes maigres connaissances. Je suis tout ouie a qui m’expliquera que je me trompe peut etre !

Merci pour vos infos ! :-)

Dernière modification par SteelStorm (19/01/2016 14h10)

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#4 19/01/2016 14h57 → SteelStorm : étude de cas immobilier (achats de biens en famille) (famille, immobilier, sci (société civile immobilière))

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Une remarque pour commencer : attention quand même à ne pas laisser vos inquiétudes vous faire faire de mauvais placements, qui a terme se révélerait désastreux.
Pour votre maison, en net, vous ne devriez pas être loin des SCPI (5% net avant impôt).

Pour les AV, les assureurs proposant leurs contrats en ligne sont très compétitifs en terme de frais (et donc de rendement).
Pour sortir de vos AV actuelles, vérifiez quand même le montant des plus value, et sortez en plusieurs années si besoin pour éviter les impôts.
Pour les parts sociales, effectivement, c’est un peu galère à sortir, quoi que ça dépend pas mal des banques.
Faut voir le système de votre banque.

Pour les performances, la croissance future, la viabilité du système, j’ai commandé ma boule de cristal pour Noël, mais la poste l’a égaré. Dés que je le reçoit je vous dit! wink
Néanmoins, tout dépend de ce qu’on regarde.
Typiquement, je vois le CAC40 plutôt croissant sur le long terme, malgré effectivement des pics par moment : lien

Ceci dit, quand vous avez un placement peu performant par rapport à la concurrence (AV par exemple), il est toujours intéressant de penser à en sortir.

Revenons au sujet.
Une possibilité : pourquoi ne pas acheter le T1 en votre nom, et le déclarer en résidence secondaire ?
Et à côté vos parents faire un don d’une somme équivalente.
Pour une donation de liquidités, vous pouvez cumuler dons Sarkozy (30k€/enfant/parent) et l’abattement classique (100k/enfant/parent) tout les 15 ans.

Ce sera également une possibilité de préparer la succession.

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#5 19/01/2016 22h46 → SteelStorm : étude de cas immobilier (achats de biens en famille) (famille, immobilier, sci (société civile immobilière))

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Franchement, vos projets sont un peu tout en vrac.

Dans votre présentation, le T1 à la mer était votre projet d’achat, il devait être loué à la semaine et ne vous servir qu’occasionnellement ; 4 mois plus tard, dans le présent fil, ce n’est plus votre projet mais celui de vos parents pour une résidence secondaire, vous n’en profiteriez qu’à la marge, et la location saisonnière a disparu !

Si j’analyse froidement le projet que vous décrivez dans le présent fil :

- une SCI qui sert pour les projets immobiliers de vos parents et les vôtres.

- vous parlez d’avancer l’argent en quelque sorte, puis que vos parents vous remboursent. Mais ça ne se passe pas comme ça dans une SCI : c’est la SCI qui est propriétaire. Simplement, vous seriez très majoritaire en parts au début, et ensuite, quand vos parents auront les sous de la vente de leur maison, ils vous rachèteraient des parts et/ou apporteraient au capital de la SCI. Avec le problème que la prise en compte fiscale de ces opérations n’est pas simple. Ca nécessite un bon expert-comptable et un bon notaire.

-est-ce une bonne idée de mêler ainsi les projets immobiliers de vos parents et les vôtres ? Etes-vous sûr de partager toujours les mêmes buts ? D’être d’accord sur toutes les décisions ? Par exemple, la location qui apparaît/disparaît ! La SCI telle que vous la décrivez n’aurait quasiment pas de revenus : des résidences principales et secondaires des associés de la SCI, ça ne rapporte rien (même s’ils paient un loyer à la SCI, c’est de l’argent qui tourne en rond ; il faut louer à des tiers pour rentrer un revenu) ! Qu’est devenu le projet immobilier locatif ?
Je connais personnellement un couple qui possède un très joli studio à la mer, où ils ont fait des miracles d’aménagement et de décoration. Ils l’apprécient pour les vacances, et le prêtent gratuitement à la famille proche, mais cet appartement est une pure perte financière car la femme du couple "n’envisage pas de le louer à des gens qu’elle ne connaît pas". Pourtant, l’appart est vide les 3/4 du temps et pourrait rapporter un joli revenu. Ca montre qu’un projet locatif peut échouer parce qu’un des investisseurs ne supporte pas de dormir dans un lit qui a été occupé par des inconnus. C’est le genre de choses où il vaut mieux se mettre d’accord d’abord !

- si vraiment vous voulez aider vos parents, pourquoi ne leur prêtez-vous pas l’argent pour qu’ils achètent l’appart à la mer ? Ca correspond à ce que vous décrivez dans ce fil, mais ça a l’avantage qu’un prêt entre personnes privées (en passant devant notaire au besoin) est beaucoup plus simple et carré vis à vis de l’administration fiscale.

- vos parents ne sont pas vraiment à plaindre : ils ont une résidence principale et une secondaire. Leur seule problème est de ne pas pouvoir acheter une 2e résidence secondaire, tant qu’il n’ont pas vendu l’un de leurs deux biens actuels. D’habitude, ce sont plutôt les parents qui viennent en aide financièrement à leurs enfants. A vous de voir s’il y a vraiment une justification morale à ce que vous aidiez vos parents dans ces "problèmes" qui n’en sont pas vraiment !

- dans votre présentation, vous sembliez vouloir que votre patrimoine vous rapporte, notamment par de l’immobilier locatif. Dans le projet de SCI que vous présentez, j’ai du mal à voir où sont les revenus !

Je pense comme gunday que vous devriez faire vos projets immobiliers, et laisser vos parents faire les leurs. S’ils n’ont pas les moyens d’acheter une 3e maison, tant qu’ils n’ont pas revendu l’une des deux actuelles, ma foi, ils sont déjà mieux lotis que 99% des gens ! Ils ne sont pas à la rue, ce n’est pas un problème vital ! Donc, je dirais, à eux de trouver une solution : soit ils patientent le temps d’avoir vendu l’une des deux maisons, soit ils font un emprunt bancaire… D’ici là, ils peuvent aller à la mer même sans avoir leur propre appartement : hôtel, location…

- Le point particulièrement faible que je vois dans votre projet (aider vos parents à financer leur appartement à la mer), c’est que vous obérez vos propres projets.
A l’heure actuelle, vous savez que vous voulez déménager, mais vous ne savez pas où ni quand. Mais, à supposer que vous vous décidiez dans 6 mois, vous avez le cash pour acheter immédiatement.
Alors que, si vous filez l’argent à vos parents sous forme de SCI ou de prêt, et que dans 6 mois vous vous décidez pour un projet de vie, vous n’avez plus le cash pour le faire. Vous vous retrouvez à attendre 18 mois de plus (minimum) que vos parents aient enfin vendu l’un de leurs biens immobiliers. Vous ne pourrez probablement pas emprunter à la banque non plus, puisque vous avez de faibles revenus.
Je ne comprends même pas comment vous pouvez envisager d’hypothéquer ainsi votre liberté de décision et de mouvement pour 2 ans, et cela pour quoi : pour que vos parents se paient un luxe dont ils n’ont pas besoin, à savoir un appart à la mer, puisque que, encore une fois, quand on veut aller à la mer et qu’on ne possède pas son propre appartement, ce sont pas les solutions qui manquent.
J’ai un peu l’impression de lire une victime du syndrôme de Stockholm, qui prend fait et cause pour des personnes tierces en oubliant ses propres intérêts.
Vous êtes dans une période d’indécision et de réorientation DONC vous devez garder du cash disponible pour mettre en oeuvre vos projets quand ils se décanteront. Vous ne devez pas bloquer ce cash pour 2 ans pour un luxe dispensable de vos parents.

Quant à votre souci de limiter votre exposition au système bancaire en vue de la prochaine crise qui arrive : motivation respectable et même sage, mais à analyser rationnellement si possible, plutôt qu’avec de l’idéologie. D’après le système de règlement des crises bancaires, le risque de haircut concerne les gens qui ont plus de 100 k€ sur leur compte en banque, à la même banque. Est-ce le cas pour vous ? Si non, vous êtes tranquille. Si oui, une simple ré-allocation sur 2 ou 3 banques différentes,  pourrait résoudre facilement et rapidement ce problème d’exposition au risque.

En fait, vous avez actuellement une répartition qui n’est pas mal du tout : compte à terme, livret, AV dont une faible exposition à la bourse (en proportion) et 90 k€ d’immo. Si ce n’est les parts sociales dont vous voulez vous débarrasser, je dirais que vous avez une bonne diversification de votre patrimoine et que cela peut très bien constituer une bonne "position d’attente" en attendant que vos projets perso se décantent.

Dernière modification par Bernard2K (20/01/2016 12h35)

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#6 20/01/2016 14h53 → SteelStorm : étude de cas immobilier (achats de biens en famille) (famille, immobilier, sci (société civile immobilière))

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Gunday, ne vous inquiétez pas (trop) je ne vais pas me précipiter pour autant.
EN fait je suis plutôt malheureusement du genre a regretter ce que je n’ai pas fait que ce que j’ai fait.

PENSEES DIVERSES

Ok merci pour vos conseils sur les AV. je reste vigilant.
Idem pour les parts sociales. Je me suis renseigné hier. Pour l’instant; la vente semble facile.

Pour votre lien sur le cac 40… Il va de 2008 a 2016.
Si on prends un graph de 1987 a 2016 on voit qu’il y a des hauts et des bas. Mais que les hauts ne rattrappent jamais le haut précédent !
GRAPHIQUE EVOLUTION du CAC 40 depuis 1900 à 2016
(tres dur de trouver ce genre de graph depuis 1987, je ne sais si il est fiable…)

Donc si on a naivement suivi les conseils de son conseiller financier et est entré sur l’eurostoxx a 3500 points (fevrier dernier), bah je me dis que l’idee la moins con serait de faire une croix sur le blé que j’ai perdu (18% de 12000€ la…) et arreter le massacre. Plutot que rever a un hypothetique retour a 0 dans 6 ans…

RETOUR AU SUJET

Mais OUI ! revenons au sujet !
Et votre idée est excellente ! Et tellement simple et logique ! Après "reunion" avec mes parents on partirait la dessus. En refléchissant bien sur aux éventuels inconvénients avant, ce que nous ne voyons pas pour le moment.
Donc MERCI !

Pour rappel, ca serait donc : je finance un T1 à la mer, sécurisant ainsi mon epargne des marchés et de la banque, je finance ensuite ma RP suite à l’argent que mes parents me donnent a la suite de la revente de leur RP. A hauteur de mon investissemnt dans le T1 (dans la limite des dons parents enfant donc…).

Ca me semble être un bon timing et permet d’anticiper sur la succession. Comme on dit.

DIVERS POINTS SOULEVES PAR Bernard2K

J’en profite pour répondre un plus en détail aux remarques très pertinentes de Bernard2K.
Merci pour votre long mail qui me fait réfléchir aux éventuelles contradictions de ma situation.

Tout d’abord, le T1 serait bel et bien loué a la semaine. Notamment juillet Aout. Et les week end de ponts printanniers… J’ai un ami dans le coin pour faire un peu d’intendance. Mes parents sont tout bientôt a la retraite, et moi je travaille en indé ou télétravail et suis donc souple pour en profiter.

Pour la sci, c’est noté. ce n’est pas la meilleur idée.
Noté aussi pour l’aide parent vers enfants plutot que enfants vers parents, d’autant plus que je n’aurai jamais leurs revenus. Comme beaucoup d’entre nous. Mais leur but est clairement de m’aider et de me faciliter les choses avant tout. ET de ne pas laisser trop d’argent en banque.
On se dirige donc comme je le disais vers une donation de leur part a la vente de leur RP, a hauteur de mon investissement dans le T1

Merci aussi pour votre rappel pour les "100000 euros haircut". Oui j’ai 2 banques. En ce moment sur les 215000 je suis en gros a 125000 d’un coté et 90K de l’autre donc c’est a arbitrer de toute façon. Ca fera toujours 15000€ "en trop" si je puis m’exprimer ainsi sans que ce soit indécent.

Merci pour vos encouragements sur la gestion de mon épargne. Oui je suis peu exposé aux risques, deja trop a mon gout, car c’est une épargne constituée sous par sous au fil de ma vie (j’ai presque 40 ans en fait…). J’en ai ENORMEMENT profité dans ma vie (sport, loisirs, amours, boulots sympas…), mais au niveau dépense mes seuls gout de luxe concernent l’emplacement champetre ou maritime de mes lieux de vie ! :-)
J’ai toujours vécu avec moins de 1000€/mois en fait… sans jamais me priver.

INVESTISSEMENT DE RAPPORT

Et justement, j’en viens a la dèrniere partie de la discussion : l’investissement pour du rapport !
Donc :
- Le T1 devrait rapporter un peu. Pas génial, mais a la base c’est quand même pour en profiter un peu moi mes parents et autres proches.
- Ma maison me rapporte toujours et ca se passe bien.
- Avec l’achat d’une RP (avec l’argent de la revente de la RP de mes parents…) je mettrais en loc mon T2 actuel. (bien situé en ville, petite valeur mais 10% brut de rapport environ…)
- pour mon achat de RP, j’aurais donc mon reste d’épargne (75K€) PLUS l’argent de mes parents de leur RP en donation.  je profiterai des prix bas de ma région (surtout a la campagne…) pour acheter quelque chose d’assez grand qui me permettra apres travaux d’en louer une partie.

Ensuite, une fois tout ce travail effectué, je verrai ou j’en suis dans ma vie perso et pro. Avec toujours pour objectif de passer le moins de temps possible sur mon travail "alimentaire", en visant le mi temps, voire moins vu mes besoins, pour me laisser plus de temps pour mon travail perso, mes loisirs et profiter de la vie a la campagne et a la mer.

Voila ou j’en suis actuellement de mes projets !
Selon les circonstances et le timing, je prendrai un credit si c’est intéressant (pour garder mon pel a 2.5net…) pour l’achat de ma rp

vous en pensez quoi ?
Ca peux paraitre chaotique, mais je vous rappelle que l’idee de depart est  de débancariser un petit peu rapidement !

Dernière modification par SteelStorm (20/01/2016 15h27)

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#7 20/01/2016 16h41 → SteelStorm : étude de cas immobilier (achats de biens en famille) (famille, immobilier, sci (société civile immobilière))

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Sur le CAC :
le graphique que vous donnez est corrigé de l’inflation.
Dans les explications en-dessous du graphique vous pouvez lire :
"Hors inflation le CAC 40 à été multiplié par 2.6, ce qui correspond à un rendement moyen de 3.6%.

Le CAC 40 Net Return (avec dividendes réinvestis et après imposition standard) était à 7976 pts fin 2014, soit un rendement net, inflation déduite de 6.1%."
Donc la bourse n’est pas perdante sur le long terme… en moyenne (c’est à dire : à condition de ne pas investir sur le mauvais cheval ; à condition de ne pas acheter sur un top et revendre en baisse).

En ce moment, ça corrige quand même assez sévèrement. Il y a de nombreuses discussions intéressantes sur ce sujet dans le fil "krash" sur le sous-forum Actions.

Par rapport à votre projet ainsi décanté, ça semble bien correspondre à ce que vous voulez. Je redis quand même que ça vous bloque dans vos projets de changement de RP pendant les 2 ans à venir.

Pour votre T2 en ville, regardez s’il ne serait pas intéressant de louer en meublé à l’année, voire en location saisonnière. Ca dépend de la demande locale. D’ici 2 ans, vous aurez le temps d’y réfléchir !

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#8 20/01/2016 17h04 → SteelStorm : étude de cas immobilier (achats de biens en famille) (famille, immobilier, sci (société civile immobilière))

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Ahah non non, pour mon T2 en saisonnier ca le fera pas ! °grand sourrire°

J’aime beaucoup ma ville actuelle et surtout la région; mais pas vraiment coté niveau tourisme. Pour le meublé je regarderai oui, merci.

Ok pour vos explications inflation comprise. C’est effectivement crucial comme détail. C’est bien noté.

Oui le fil sur le krach est très très enrichissant pour le novice !
Mais vous confirmez ce que je pense : en entrant trop haut on peut courrir pendant des années après le point de rentrée ! pour se retrouver avec… son capital de départ au bout de 5 ans !

C’était une erreur de rentrer sur le stoxx50 a 3500pts.
J’etais encore plus novice que maintenant et ai fait confiance a mon conseiller financier.

Comme je l’explique c’est un produit d’AV particulier qui me permettait se "sortir" au bout d’un an en cas de hausse. Vu le QE de la BCE je pensais que ca "passerait" (tout en étant très pessimiste déjà a l’époque sur les marchés, la finance et l’eco mondiale…)  et que je pourrai sortir en fevrier 2016 !
Ce n’est pas le cas. 

Donc la, vu mes projets, je vois pas l’intérêt de laisser cet argent en redoutant un ralentissement de longue durée de l’économie mondiale…
non ?

Merci encore pour vos mots.

Dernière modification par SteelStorm (20/01/2016 17h04)

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#9 20/01/2016 17h51 → SteelStorm : étude de cas immobilier (achats de biens en famille) (famille, immobilier, sci (société civile immobilière))

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Si je compte bien, vous avez de l’ordre de 350 ou 400 k€ de patrimoine total (en comptant votre maison louée + votre RP).

Vos 15 k€ d’AV en UC représentent donc 4 % du total.

A mon sens, ce n’est donc pas du tout aberrant et ce n’est pas une erreur du conseiller. On diversifie son patrimoine non pas pour que tout progresse, mais aussi pour diversifier les risques, pour diversifier l’exposition du patrimoine. Avoir 4% en bourse est un niveau d’exposition très sécuritaire et conservateur.

Vous avez perdu un peu sur ce placement, mais c’est la vie. A mon sens, il n’y a pas d’erreur à déplorer.

Quant à savoir s’il vaut mieux vendre aujourd’hui ces UC (et vos parts sociales) ou non, je n’ai pas de boule de cristal.

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#10 20/01/2016 18h27 → SteelStorm : étude de cas immobilier (achats de biens en famille) (famille, immobilier, sci (société civile immobilière))

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Oui, plutôt 350K en capital, le (beau) T2 vaut seulement 40, 50k a tout casser dans ma ville peu chère…

Oui votre philosophie est la bonne sans doute. :-)
J’ai rdv a la banque debut fevrier pour faire le point. A voir si j’agis d’ici là…

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