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Forums des investisseurs heureux

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#1 18/01/2016 21h39 → Lionelgm : étude de cas immobilier (financement à 100%) (excel, financement, tableau)

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Bonjour,

Voila je travaille depuis plusieurs semaines sur mon premier achat immobilier et j’aimerais qu’il se finance à 100 % sur 20 ans.

J’aimerais avoir si possible un coup de main de la part des spécialistes que regorge ce forum.

Pour crée mon tableau je suis parti sur cette base :

Prix de l’appartement : 80 000
Apport : 5000
Frais de notaire : 7500
Frais de dossier : 500
Frais de garantie : 600
Travaux de départ 11 400

Cout total : 100 000

Cout de l’emprunt : 95 000

Le loyer sera sur une base de 685 €

Les charges mensuelles :

Fonciers : 37,50
Impôt sur revenus à 14% : 64
CSG-CRDS à 15,5% : 70
Assurance prêt : 1.67
Assurance appart : 8.33
Futur travaux a prévoir : 16,67
Charge copropriété : 33,33

Total des charges par mois : 231.5

Rendement Brut : 8,22%
Rendement Net : 5,36%


Emprunt sur 20 ans à un taux de 2,15%

Normalement, si mes calculs et mon tableau sont bons, cet appart ne me coute que 5000 € d’apport.

Voici le lien pour télécharger mon tableau : Partage-Facile : Fichier simulation_forum.xls.html

Si un spécialiste pourrait m’aider à le perfectionner car j’ai peux être oublié des choses wink

Message édité par l’équipe de modération (18/01/2016 21h47) :
- correction d’horreurs orthographiques : "je travail", "j’aimerai" (conditionnel), "les charge mensuel", "si mes calculs et mon tableau est bon, cette appart me cout", " j’ai peux être oublier", …

Mots-clés : excel, financement, tableau

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#2 18/01/2016 23h34 → Lionelgm : étude de cas immobilier (financement à 100%) (excel, financement, tableau)

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Mes remarques :
- Vous travaillez sur un projet réel ou fictif ? Parce qu’avec un investissement de pile 100 k€ et un revenu net qui équilibre les charges et remboursement à 2 € près par mois, on se demande… Or, ce qui vous rapportera vraiment de l’argent, c’est un projet réel, pas fictif !
- il n’y a aucune hypothèse de vacance locative. 12 mois/12 pendant 20 ans, c’est optimiste.

Et surtout : on dirait que vous n’avez pas bien lu ce que j’ai écrit dans l’autre fil (sur Seban) et dans le fil que j’y ai mis en lien, à savoir :
- comparer à l’imposition au réel
- une petite partie de la CSG est récupérable l’année suivante.

Vous refusez de vous intéresser au réel malgré mes indications explicites : on dirait que vous tenez absolument à payer des impôts !

- pour le réel, c’est une sacrée paire de manches de savoir exactement ce qui est déductible. Pour les charges courantes, on trouve assez facilement la réponse. Pour les frais liés à l’acquisition et à l’emprunt, c’est plus difficile à trouver. Je vous aide un peu : les frais de dossier et de garantie sont déductibles (l’année où ils ont été payés) (encore faut-il regarder exactement la nature de ces frais), ainsi que la partie de rémunération du notaire (TTC) liée au cautionnement (le cas échéant). Cf : RFPI - Revenus fonciers - Charges déductibles - Intérêts et frais d’emprunt
Après, le mécanisme exact du déficit et de son éventuel report n’est pas simple non plus. Mais il faut en passer par là !
- vos charges sont un peu dans le désordre. Il faut distinguer les charges déductibles (pour l’imposition au réel justement).
- de même au niveau des frais d’acquisition : que fait votre apport là-dedans ? Listez d’abord les frais d’acquisition, ça vous fait un prix total à payer ; puis listez le financement : apport + emprunt.
- Je trouve plus clair, personnellement, de tout mettre en annuel. Mettre le mensuel aussi, c’est parlant, mais aussi tout mettre en annuel et faire le bilan en annuel, notamment parce que l’imposition est annuelle. Pour chaque charge ou revenu, faites 2 colonnes : mensuel et annuel. Comme ça vous voyez les 2 d’un coup.

Nota : toutes les réponses sont sur le forum. Il suffit de bien chercher…

Dernière modification par Bernard2K (18/01/2016 23h52)

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#3 20/01/2016 13h10 → Lionelgm : étude de cas immobilier (financement à 100%) (excel, financement, tableau)

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PS : quand vous serez au point sur la location nue en micro-foncier et au réel, vous pourrez attaquer le simulateur en meublé ! Et vous trouverez probablement que c’est plus rentable que la location nue.

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#4 20/01/2016 15h40 → Lionelgm : étude de cas immobilier (financement à 100%) (excel, financement, tableau)

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Bernard2K a écrit :

ainsi que la partie de rémunération du notaire (TTC) liée au cautionnement (le cas échéant). Cf : RFPI - Revenus fonciers - Charges déductibles - Intérêts et frais d’emprunt

Pour être tout à fait exact sur les termes, la rémunération du notaire est déductible sur les frais d’inscription hypothécaire / de PPD

Si votre prêt est garanti par un cautionnement et que votre notaire vous prend des frais là-dessus, il y a un léger problème… Toujours sur les organismes de cautionnement, une partie de la somme qui leur est versée est déductible (la partie potentiellement reversée en fin de prêt ne l’est pas)

Sinon vous oubliez les 20€ forfaitaires annuels dans les charges déductibles.
C’est une bricole mais le montant équivaut à celui de votre assurance prêt


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

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#5 20/01/2016 16h31 → Lionelgm : étude de cas immobilier (financement à 100%) (excel, financement, tableau)

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Mer.ci pour les précisions.

Pour les 20 € forfaitaires, je faisais confiance à lionelgm pour trouver l’info, puisque comme je l’ai écrit "Pour les charges courantes, on trouve assez facilement la réponse".

Dernière modification par Bernard2K (20/01/2016 16h33)

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