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Forums des investisseurs heureux

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#1 18/01/2016 18h43 → Iqce : étude de cas immobilier (rénovation dans l'ancien) (coûts, expérience, immobilier, travaux)

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Bonjour,

Nous sommes en pleine rénovation d’un appartement de 2 pièces et 35 m2 dans l’ancien ; je vous propose un retour d’expérience tout azimuts.

Au départ il s’agit d’un bien restauré en 1980 environ avec doubles vitrages de l’an dernier ; depuis 3 locataires peu de travaux ont été fait. Il est loué 450 euros HC en nu dans un assez agréable quartier calme d’une très grande ville du Sud.
Suite au départ du dernier locataire, nous nous sommes interrogés sur nos chances de le relouer sans travaux ; une simple visite à suffit à nous décider bien que l’AI soutienne qu’il est parfaitement possible de le louer tel quel…
Le choc des photos :
http://img11.hostingpics.net/thumbs/mini_754539IMG20151223115332.jpg

http://img11.hostingpics.net/thumbs/mini_942947IMG20151223113533.jpg

Nous avons fait faire un devis ; 6000 euros pour créer une ouverture 2.50X2.50 M2 entre les 2 piéces, carrelage, salle de bain (évier à revoir), plomberie et reprise de la toiture (2éme et dernier étage) au niveau du plomb de cheminée car parfois avec du vent et de la pluie de l’eau ressort d’une ancienne cheminée…
A cela il fallait rajouter la cuisine et l’électricité (à refaire en totalité).

Donc nous nous y sommes collés, sachant que nous en avons refait 1 il y a quelques mois au rez de chaussée et 2 villas il y a 3 ans environ.

Voilà physiquement ce que cela donne au bout d’une semaine de travail à 3 (NB : une semaine, c’est 7 jours de travail, 12h00 de rang, fatiguant). La photo est prise depuis l’ouverture, il s’agit de la future cuisine :

http://img11.hostingpics.net/thumbs/mini_943069IMG20160113163128.jpg

Là, je fais une pause faute de congés possible avant Février.

Financièrement :

- le coût des 6000 initiaux est ramené à 2000 ; nous avons gardé les travaux sur toiture 2étages car c’est haut si l’on tombe…Et l’hiver ça glisse avec la pluie, le Mistral…Bref j’ai la trouille maintenant avec l’âge.
- la reprise totale de l’électricité (finie à 80%) : 1500 euros tout compris ; là aussi il ne faut pas plaisanter avec ça
- le carrelage : 0 euros, j’ai trouvé les bons carreaux en remplacement en décheterrie, gros coup de bol…Collés au MAP (!).
- les murs redressés, l’ouverture créée 2.50X2.50 m2 : 30 euros de couvres joints sur les arrétes de la cloison en briques
- plomberie, salle de bain incluse : 150 euros (IKEA), évier à poser sur la chute du plan de travail d’une cuisine et un mitigeur
- peinture, à venir : 0 euros nous avons des restants (Tollens et Lidll) mais je pense que pour 35 m2 au sol il faut 150 euros de Tollens
- cuisine IKEA mi de gamme, on la voit en partie sur la photo, hotte et plaque (pas de four), je déconseille le bas de gamme + plan de travail Weldome en promo Janvier 2016 : 680 + 65 euros
- perte d’exploitation ? Je pense perdre un mois de loyer : 300 euros net
- divers : 500 euros

Je suis preneur de toutes observations, critiques qui pourraient aider pour la suite mais aussi pour ceux qui souhaiterait le faire…
Et je tente de vous tenir au courant fin Février sur le plan technique et financier, sans oublier de parler de la mise en location.

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Mots-clés : coûts, expérience, immobilier, travaux

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#2 27/01/2016 13h49 → Iqce : étude de cas immobilier (rénovation dans l'ancien) (coûts, expérience, immobilier, travaux)

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Bonjour,

Il est évident que de faire sois même est beaucoup beaucoup plus abordable smile
Personnellement, quand nous avons eu à faire de gros travaux, nous avons salarié directement des tacherons et la aussi l’économie est réelle.
Je me permets d’ouvrir une question juridico comptable, ç avoir s’il est possible de charger d’une façon ou d’une autre la comptabilité par rapport au temps passé, ou aux déplacements réalisés…
J’avais un jour vu qu’il était peut être possible de passer des charges correspondantes à des livraison à sois même, mais je ne vois pas concrètement comment cela peut se mettre en place…?
Qui pourrait apporter des témoignages ou idées sur ce point?

Merci par avance smile

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#3 27/01/2016 15h00 → Iqce : étude de cas immobilier (rénovation dans l'ancien) (coûts, expérience, immobilier, travaux)

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J’ai lu des écrits en ce sens sur le forum et je me posais la même question ; que joindre, des tickets de gas oïl par exemple, l’application du barème km des frais réels…
Bon, ça reste anecdotique et cela peut énerver le contrôleur fiscal également !

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#4 27/01/2016 18h40 → Iqce : étude de cas immobilier (rénovation dans l'ancien) (coûts, expérience, immobilier, travaux)

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Si c’est en LMNP/BIC restauration et déplacement "frais de carburant" selon le barème fiscal (indemnités kilométriques et note de carburant sont prohibés), billets de train… location de véhicule (par exemple utilitaire pour les travaux)…

Mais votre appartement sera t-il meublé ?


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#5 27/01/2016 18h59 → Iqce : étude de cas immobilier (rénovation dans l'ancien) (coûts, expérience, immobilier, travaux)

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Si c’est à nous que cette question s’adresse, la réponse est non DDtee (ce qui est une erreur, mais mes parents ne veulent pas changer leurs habitudes et la vacance leur fait peur ; à leur âge je n’insiste pas).

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#6 27/01/2016 20h45 → Iqce : étude de cas immobilier (rénovation dans l'ancien) (coûts, expérience, immobilier, travaux)

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Lorsque l’on manque de temps, et que l’on veut s’en sortir à pas trop cher, les auto entrepreneurs sont une bonne solution.

Je deconseille lorsque une assurance est necessaire, mais pour de la peinture…

Il faut trouver les bons (je n’ai garder que l’electricien pour mon nouveau projet, le peintre n’était pas bon…) mais c’est assez économique.

Pour 1400€ il me peint plafonds et murs un 35m2 deux couches, pose collé de lino et parquet…
Il compte 7 jours de travaux.
Je vous mettrai des photos sur mon fil. Il prends donc environ 25€ de l’heure.

Mais bon avec le deficit et ma tmi à 30… Cela me coute 15€ en gros.

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#7 11/02/2016 17h04 → Iqce : étude de cas immobilier (rénovation dans l'ancien) (coûts, expérience, immobilier, travaux)

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Bonjour,

Voilà, ça se termine coté travaux.
Au final nous arrivons à environ 5000 euros ; les travaux énoncés supra ont tous étaient réalisés, pas de grosse surprise, juste 150 euros de nettoyage du chantier par manque de temps et de motivation ; c’est un travail ingrat et qui du coup à été bien fait, mieux que ce que j’imaginais faire ; idem pour la peinture, même cause même effets.
NB : 35m2 yc préparation du support (glycéro en dessous) : 2 jours de travail, 500 euros (nous avons fourni la peinture).

Finalement j’en retire :

- une idée de coût au m2 cohérent avec l’autre rénovation, bien que la donne soit différente travaux sur la toiture dans le cas présent, sécurisation d’une mezzanine dans l’autre, ceci compense cela je suppose
- 5000 euros pour être tranquille 10 ou 15 ans sur l’essentiel du réalisé ? Aucun regrets.
- si nous avions du tout faire faire, sur la base du devis initial je suppose que l’on peut doubler soit 10 KE ; mais du coup nous aurions bien plus à déduire, comment comparer efficacement et savoir si cela valait le coup…Pas évident.

Reste à le louer ; et là grosse surprise nous avons réalisé que la présence d’une école à proximité immédiate ET les patrouilles de la police incessantes pour cause de Vigipirate (attentats potentiels contre les écoles) on "rabattu" le stationnement anarchique du quartier sur les places existantes à proximité du logement ce qui refroidi beaucoup les visiteurs.

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#8 08/03/2016 10h31 → Iqce : étude de cas immobilier (rénovation dans l'ancien) (coûts, expérience, immobilier, travaux)

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Merci pour ce retour!

Effectivement les aléas de l’environnement extérieur sont plus difficiles à maitriser…
Espérons que les mesures de sécurités vigipirates ne resteront pas intenses trop longtemps…

Sinon une petite question pour vous et @Alex44:
Quelle est votre source principale pour trouver des auto-entrepreneurs/artisans?

Bruno


Partage d'expériences de multiples investisseurs immo sur le Podcast Invest Immo Club.

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#9 08/03/2016 12h24 → Iqce : étude de cas immobilier (rénovation dans l'ancien) (coûts, expérience, immobilier, travaux)

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Bonjour et merci pour votre message Bruno,

Je crains que ma réponse ne vous apporte pas grand chose :

- nous faisons beaucoup de travaux nous même
- l’électricien est un proche
- pour le reste c’est au fil du temps que se fait la sélection ; je dirais que l’on voit vite l’artisan sérieux  qui a tout compris et qui veut travailler dans le futur

NB : j’ai le net sentiment que le marché est en faveur de l’investisseur en ce moment, ils sont très réactifs…

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#10 11/03/2016 08h39 → Iqce : étude de cas immobilier (rénovation dans l'ancien) (coûts, expérience, immobilier, travaux)

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Bonjour,

Effectivement se faire un petit réseau d’autoentrepreneur n’est pas facile, il y a vraiment de tout!

Pour mon premier immeuble j’ai fait venir 3 personnes pour chaque devis (élec, plomberie…)

et j’ai sélectionner selon plusieurs critères:

Le prix
Le feeling
la flexibilité (lors du devis, vous émettez plusieurs choix possible sur lequel vous n’avez pas encore tranché, ou qu’il y aura des extras suivant…) et les réactions sont une bonne indication du niveaux de conseil que vous pouvez attendre. Proposer de faire la préparation du chantier (enlevé les tapisserie…)

Je ne me suis pas trompé sur l’électricien, et le plombier (là le choix est restreint pour les petits chantiers : qui veut bien le faire, et quand!)
Par contre pour le peintre… délai non tenu, travail baclé, toujours une bonne excuse pour essayer de rajouter du prix ou faire différemment de ce qui était prévu… Je me suis planté!

Pour mon second immeuble, j’ai rappelé les artisans directement, (je leur ai dis que je faisais d’autres devis mais ce n’était pas vrai, de cette façon il ne s’emballe pas sur le tarif, vous pouvez négocier un peu, mais surtout vous savez la qualité de ce qu’ils font. Gagner 5% pour confier le chantier à un inconnu, non merci!

Pour le peintre, 3 devis du coup, et j’ai trouvé je pense quelqu’un qui va rentré dans la liste "APPROUVED".

Ce n’est que pas l’expérience, ou par connaissance (poseur fenêtre/couvreur dans mon cas) que l’on se fait un réseau.

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#11 29/03/2016 15h36 → Iqce : étude de cas immobilier (rénovation dans l'ancien) (coûts, expérience, immobilier, travaux)

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Ca doit pas mal dépendre du secteur aussi.
Dans mon coin, faire venir un professionnel c’est déjà compliqué, ensuite avoir un devis, c’est pas simple, et si par bonheur le devis est correct, c’est miraculeux.
Pas de chance, je ne suis pas croyant, j’ai pas eu le droit au miracle.

En sachant que chez moi, un boulot un peu important c’est immédiatement 4 chiffres.
De toute façon, si ça passe c’est jackpot, si ça passe pas, ils ont déjà assez de boulot.

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#12 29/03/2016 17h07 → Iqce : étude de cas immobilier (rénovation dans l'ancien) (coûts, expérience, immobilier, travaux)

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Vous êtes dans quelle région ?

Peut être que l’on peut vous aider et donner des références d’artisans ?

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#13 29/03/2016 17h14 → Iqce : étude de cas immobilier (rénovation dans l'ancien) (coûts, expérience, immobilier, travaux)

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Iqce a écrit :

Vous êtes dans quelle région ?

Peut être que l’on peut vous aider et donner des références d’artisans ?

je suis au croisement de l’idf, de la champagne et de la bourgogne.
Et je suis investi sur 2 départements, bientôt 3. (ben oui, j’aime faire simple! wink )

Le seul référentiel que j’ai est un plombier, que je recommande si vous êtes dans le coin (par contre je sais pas jusqu’où il se déplace)

Niveau électricien, le devis qu’il m’a fait, et les conditions de travail étaient juste hallucinantes.
Les poseurs de portail et porte, 2 entreprises cher et peu compétentes, la 3ème, toujours pas de devis après 6 mois, j’ai un contact avec une 4ème, à voir. j’en connais un 5ème, réputé bon, mais le 1er devis que j’ai eu est juste hallucinant
Les couvreurs, le premier m’a sorti un devis important, mais sans respecter ma demande initiale (qui n’est pas si intéressante d’après le commercial), le 2nd n’est pas venu, le 3ème, je le revoit après 1 mois à faire le devis. Et encore c’est pour du gros œuvre, mon frère n’a pas réussi à en avoir et a du faire le boulot lui-même.

Au bout d’un moment, c’est fatiguant de se faire promener.

Un annuaire des pro confirmés par les investisseurs du forum serait effectivement une bonne idée.

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#14 29/03/2016 17h48 → Iqce : étude de cas immobilier (rénovation dans l'ancien) (coûts, expérience, immobilier, travaux)

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Aïe, je suis dans le 13 et en Rhône Alpes…

Edit : idée lancée sur le forum, à voir si cela aboutit.

Dernière modification par Iqce (29/03/2016 18h05)

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#15 29/03/2016 21h32 → Iqce : étude de cas immobilier (rénovation dans l'ancien) (coûts, expérience, immobilier, travaux)

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Bonjour à tous,

étant un petit nouveau investisseur basé dans le Var et cherchant actuellement un petit immeuble avec travaux, je suis également preneur de contact.
Julien


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