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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 17/01/2016 22h18 → Largo06 : étude de cas immobilier (louer sa résidence principale)

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Bonjour,

Voici ma situation Personnelle et professionnelle :
En couple ,  1 enfant
En cdi depuis 5 ans dans la même boîte

J’ai acheté ma première rp en 2012 puis revendu en 2015 avec petite pv puis racheter ma 2nd rp en 2015.

Mon salaire annuel : environ 22k .
Mon crédit immobilier : 650 euros / mois
J’utilise le moi car ma compagne n’est pas co emprunteur de ma rp.

L’idée : je m’intéresse depuis 5 ans déjà à l’investissement locatif.
Je suis doué manuellement ce qui m’a permis de dégager une pv sur mon 1er achat  et qui me permettra sans doute de dégager une importante pv si révente de ma rp.

Tout est donc la, aujourd’hui je ne me plais plus dans mon boulot . Vous le direz change de boulot !  Je vous répondrai que étant très autonome dans celui ci je ne.pourrais vraiment plus revenir au modèle patron employé.

Donc , si je revends ma rp je pourrais ette a la tete d’un capital de 140k.

L’idée serait de partir en location ,  afin d’investir  dans de l’immobilier à retaper pour engendrer des pv même si je sais la fiscalité est lourde .
Je précise que ce serai tout en gardant mon job au départ pour ne pas me.planter car je dispose de bcp de temps libre avec celui ci.

Oui mais voilà j’ai une famille ,  et nous nous sentons vraiment bien dans notre appart actuel ,  alors voyez vous une autre solution afin de démarrer dans de l’investissement immobilier sachant que mon épargne est très réduite ( 10k ) ?

J’aimerais vos avis très sincère ,  je suis un peu dans un dilemme ,  continuer dans cette vie professionnelle qui ne me conviens pas où prendre le risque de tout quitter et vendre en l’occurrence.

Merci de m’avoir lu ,  je ne suis pas très cartésiens ,  mais plutôt philosophique vous l’aurez remarqué.

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#2 17/01/2016 22h45 → Largo06 : étude de cas immobilier (louer sa résidence principale)

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Honnêtement,  en couple avec un enfant avec un projet risqué dans l’immobilier et quitter son travail me paraît être une très mauvaise idée. . Surtout avec 10000 euros d’épargne.

Pourquoi pensez vous uniquement à l’achat revente et pas à l’investissement immobilier général : achat rénovation location avec effet de levier par exemple ?

C’est mon côté cartésien et non physosophique wink
Même si je trouve important de vivre ses rêves et de ne pas rêver sa vie …


doutes=traîtres=peur d'essayer…

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#3 17/01/2016 23h15 → Largo06 : étude de cas immobilier (louer sa résidence principale)

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Acheter, retaper et revendre avec PV est la définition d’un marchand de biens. Ca veut dire se déclarer en tant que marchand de biens professionnel ; cadre qui a des avantages et des inconvénients.

C’est un métier très compliqué (et risqué) et ce n’est pas avec seulement l’expérience de votre RP précédente que vous allez y arriver.

Faites quelques recherches sur internet sur les mots-clés "marchand de biens" pour cerner ce qu’est ce métier, quelles compétences il nécessite, quels sont les risques, comment on se lance dans ce métier etc. On en avait parlé et j’avais donné quelques liens, dans ce fil : Achat d’un ensemble de lots ou d’un immeuble, puis vente à la découpe : quelle +value ?

Dernière modification par Bernard2K (17/01/2016 23h25)

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#4 18/01/2016 02h23 → Largo06 : étude de cas immobilier (louer sa résidence principale)

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Bonjour,
Vous avez une petite épargne de précaution et votre capacité d’emprunt est  son maximum (35%). Ca va etre difficile de faire un nouvel investissement immobilier. Il y a la solution d’utiliser la capacité d’emprunt de votre compagne avec les risques que cela comporte en cas de séparation.
La solution qui consiste a vendre votre RP pour partir en location vous permettra de commencer un ou deux projets immobiliers en locatif mais avec 140k, vous vous engagez dans une longue période pendant laquelle vous serez en location. C’est un choix a réfléchir murement. Pour etre indépendant financierement avec un tel capital il faut de l’habileté (que vous avez si vous etes bon bricoleur), faire les bons choix et avoir un petit coup de pouce du destin. Pour ma part j’ai pu y arriver assez rapidement car d’abord j’étais célibataire, j’ai acheté a Paris en 2003, au plus haut mais ca a double ensuite et j’ai fait des travaux d’agrandissement (mezzanine + aménagement caves) cela fait que je me suis retrouve avec un appartement que je n’aurais jamais eu les moyens d’acheter et l’ai revendu avec un PV impressionnante. Sur ma présentation j’ai fait une mise a jour vous verrez mon parcours plus en détail. Tout comme vous j’avais un travail qui me laissait temps et indépendance. Aujourd’hui les prix de l’immobilier sont ce qu’ils sont, le potentiel de hausse est tres faible et le risque de baisse plus élevé. Vous ne pourrez dégager de la plus-value qu’avec des travaux d’embellissement ou d’agrandissement avec toutes les contrainte reglementaires et de temps que cela procure.
Bon courage en tout cas et continuez a chercher, réfléchir, interroger si votre travail vous en laisse le temps c’est tres bien.

Dernière modification par kc44 (18/01/2016 03h36)


Parrain de mon adorable filleule

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#5 18/01/2016 09h48 → Largo06 : étude de cas immobilier (louer sa résidence principale)

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Tout d’abord merci à vous 3 pour vos retours rapides !

Effectivement sans revendre ma rp ,  cela est mission quasi impossible .  J’avais bien pensé à vendre ma rp à un investisseur pour la relouer moi même ensuite mais pas évident que cela puisse se faire.

Donc 3 idées , je précise que dans ces 3 cas je garde mon job l’idée de quitter celui ci viendrait plus tard si cela peut se faire.

1- garder ma rp et tenter un investissement locatif mais comme la précisé par kc44 mon endettement à 35% ne me permettra pas amha de décrocher un prêt immobilier pour du locatif.

2- vendre ma rp afin de récupèrer mon capital et se loger en location.
Sachant que le capital récupèrer serait de 140k .
Avec cet apport investir dans un 2p ou grand studio à transformer en 2p pour 120k frais de notaire inclus n’est pas utopique dans ma région ( ALPES maritimes ). En mettant la main à la patte bien sûr.

3- idem que 2 mais faire du locatif saisonnier ,la région et la ville de nice que je connais particulièrement bien et parcourant celle ci tous les jours dans le cadre de mon boulot.

KC44 : j’ai bien conscience que le temps de location sera une durée indéterminée pour l’instant et concrètement de tirer une croix sur la rp du moins pour les 15 prochaines années.
J’ai lu votre présentation merci, c’est très intéressant de pouvoir parler avec des personnes qui ont concrétiser leur réussite.

Bernard2k : effectivement le problème du statut juridique devra se poser à un moment donné et il vaut mieux y penser avant,  les opérations seraient de 1 voir 2 par an jai cru comprendre que la requalification pouvait se faire ou pas selon la répétition des opérations.

Cricri77700: excusez mon ignorance mais vous entendez par investissement locatif avec effet de levier ,  achat du locatif à crédit ces bien cela ?

Dernière modification par Largo06 (18/01/2016 09h50)

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#6 18/01/2016 12h07 → Largo06 : étude de cas immobilier (louer sa résidence principale)

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Concernant le 1 : ça dépend de l’investissement locatif. La plupart des banques prennent en compte 70 % des revenus locatifs. Donc, le projet locatif augmente vos revenus. Donc, si vous leur présentez un projet où les revenus locatifs sont nettement supérieurs au remboursement d’emprunt, ça peut passer… Autrement dit, il faut un projet très rentable… et pas trop cher non plus pour ne pas faire peur aux banques (elle vont financer plus facilement un premier investissement locatif si c’est 80 k€ que si c’est 500 k€).

Sinon, il y a une alternative que vous n’avez pas envisagée : vendre votre RP pour en racheter une avec travaux, retaper cette nouvelle RP, puis la revendre à nouveau avec plus-value. Il y a des coûts à chaque achat-revente (frais de notaire, etc.) et il n’est pas facile de faire une plus-value dans le contexte immobilier actuel, mais puisque vous semblez doué pour améliorer fortement une RP, ça peut se tenter. L’avantage est que vous êtes exonéré d’impôt sur la plus-value, s’agissant de la résidence principale. Ca ne fait pas non plus un revenu, mais ça peut mettre du beurre dans les épinards !
Alors que si vous êtes en location pour votre RP, votre achat immobilier d’un logement pour achat-revente sera probablement considéré comme une résidence secondaire et vous êtes imposé plein pot sur la plus-value.

Concernant le marchand de biens :
- si vous faites un achat-revente en tant que particulier, ça passe. Evitez de montrer dès le début votre intention de revente.
- si vous faites 2 achats-revente, en général on considère que ça va encore.
- c’est plutôt quand vous êtes au-delà de 2 que ça commence à se voir.

Si j’écrivais : attention, c’est un métier compliqué et risqué, c’est que vous disiez vouloir abandonner votre emploi actuel. Dans ce cas, marchand de biens devient clairement votre activité principale, puisqu’il vous faut en vivre ! Et dans ce cas, il ne faut évidemment pas attendre d’être requalifié, il faut se structurer comme il faut dès qu’on en fait une activité professionnelle.

La location saisonnière est une activité complètement différente. Vous pouvez débuter comme LMNP, puis envisager, si tout se passe bien, de passer en LMP (attention, c’est la proportion du revenu total du foyer qui détermine si l’on est LMP).

J’ai quand même l’impression que votre projet n’est pas encore bien décanté ! Prenez le temps de lire des bouquins, le forum, etc. Apprenez un maximum de choses sur les différentes activités que vous envisagez, et votre projet devrait se décanter de lui-même.

Dernière modification par Bernard2K (18/01/2016 12h10)

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#7 18/01/2016 15h29 → Largo06 : étude de cas immobilier (louer sa résidence principale)

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D’autres possibles alternatives :
    - vous reconstituer une épargne plus solide (en attendant avant de démarrer le projet, en augmentant vos revenus / diminuant vos dépenses, etc.) avant de vous lancer dans un tel projet;
    - renégocier votre emprunt RP (pour en diminuer les mensualités, éventuellement en allongeant la durée);
    - vous associer avec quelqu’un d’autre, pour l’opération de marchand de biens, vous apportant surtout de l’huile de coude pour retaper le bien, et lui apportant surtout les fonds pour porter l’opération (et aussi son éventuelle expérience sur ce genre d’opération).


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#8 20/01/2016 09h55 → Largo06 : étude de cas immobilier (louer sa résidence principale)

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Effectivement mes projets et objectifs doivent etre mûris on est d’accord sur ce point là.
Concernant le point 1 j’ai du mal à croire qu’un banquier puisse m’accorder un prêt immo juste sur présentation dun dossier bien monté et bien vendu surtout que la persuasion n’est vraiment pas mon point fort !

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