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Forums des investisseurs heureux

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#1 17/01/2016 15h57 → Rénovation en locatif : artisan ou maître d'oeuvre ? (artisan, maitre d oeuvre, renovation)

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Bonjour a tous

Je m’ apprete a faire un premier investissement dans un immeuble de rapport, et n’ayant pas le temps de m’occuper des rénovation potentielles, j’ai decide de confier le suivi de chantier a un professionnel.

Les rénovation seront "light": limitées a la réfection des sols, murs, plafond, cuisine (pose de nouveaux meubles), SDB (idem), plomberie et electricite.

En la matière, je m’interroge sur les avantages et inconvénients des 2 modeles suivants de suivi de chantier:
- maitre d’oeuvre facturant environ 10% du total travaux.
- Artisan spécialisé sur la rénovation menuiserie / sols / murs et plafonds, qui sous-traitera le reste des travaux (plomberie, electricite, etc.) a des spécialistes, et facture a l’heure de travail (et non sur un % du montant total). J’ai deja des propositions en ce sens

Ma perception actuelle est que l’artisan:
- peut etre suffisant pour ce genre de rénovation relativement simples (pas besoin d’expertise type architecte)
- aura peut etre moins tendance a grossir la facture

Qu’en pensez vous et quelles sont vos experiences en la matière ?

Merci

Axel

Mots-clés : artisan, maitre d oeuvre, renovation


Axel

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#2 18/01/2016 10h02 → Rénovation en locatif : artisan ou maître d'oeuvre ? (artisan, maitre d oeuvre, renovation)

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Bonjour,
vous n’avez pas la solution : professionnel établissant un devis et que vous acceptez ?
Indépendamment du temps et autres ?

Parce que là, si vous tombez sur quelqu’un de peu honnête, il ne prendra pas forcément le plombier ou l’électricien le moins cher, mais celui qui l’invite au resto. smile

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#3 18/01/2016 10h47 → Rénovation en locatif : artisan ou maître d'oeuvre ? (artisan, maitre d oeuvre, renovation)

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Est-ce que vous avez déjà des plans détaillés ?

En fait, un maître d’oeuvre, quand il facture dans les 10 %, fait des plans détaillés et le suivi de chantier. Il s’assure notamment que les artisans exécutent les plans.

Si vous passez avec un artisan qui sous-traite à d’autres, qui est-ce qui fait les plans ? Est-ce à la bonne franquette, sans plan ? Par exemple, le passage des tuyaux et câble de l’électricien et du plombier : est-ce à eux de juger au mieux ?

Il ne s’agit pas seulement de suivi de chantier, il s’agit, en amont, que le chantier soit clairement défini !

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#4 18/01/2016 13h18 → Rénovation en locatif : artisan ou maître d'oeuvre ? (artisan, maitre d oeuvre, renovation)

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Bonjour,

Et un architecte ? En effet un Maître d’Œuvre n’est pas forcément un architecte…10% sans plus d’explication, pour de la simple rénovation, cela me semblent énorme pour quelqu’un qui n’a pas la signature : quelles garanties avez vous ? Que va t’il faire concrètement : les plans , l’interlocuteur des artisans, y aura t’il des réunions de chantiers ? Si la réponse est oui à tout cela, il vous faut travailler le contrat en vous rapprochant de la loi MOP pour exemple, avec des variations de son contrat en fonction du prix objectif.
Un bon archi ou un bon MOe vous font gagner de l’argent si le chantier le justifie de par sa complexité et si en face vous affichez des règles claires notamment en matière financière en justifiant votre solvabilité, les délais de paiement, les temps de réponses…

Edit : j’oubliais de conclure avec mon avis : il me semble donc inutile au lu des travaux annoncés de recourir à un tiers ; d’autant qu’à l’heure actuelle les artisans semblent plutôt en recherche de chantiers et d’investisseurs réguliers.

Dernière modification par Iqce (18/01/2016 13h29)

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#5 18/01/2016 13h33 → Rénovation en locatif : artisan ou maître d'oeuvre ? (artisan, maitre d oeuvre, renovation)

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Oui, il y a une ambiguïté dans le terme maître d’œuvre. Ca peut désigner un architecte, ou bien un maître d’oeuvre indépendant (n’a pas le diplôme d’architecture donc ne peut pas signer un permis de construire), ou encore toute personne jouant le rôle de maître d’œuvre (un bureau d’études, un économiste…).

10 %, ça ne me semble pas exagéré. Il y a forcément des plans à faire, puis une planification du chantier, la consultation des entreprises, puis le suivi du chantier. Et, par définition, sa rémunération est proportionnelle : 10 % sur un petit chantier de réno à peut-être 20 k€, ça fait 2000 €, et ça ne paie pas beaucoup le temps passé ! S’il a de plus gros chantiers à gérer au même moment, il ne faudra guère s’étonner s’il n’accorde pas la priorité au vôtre ! Et il ne sera peut-être pas très attentif à économiser le moindre euro sur un chantier qui lui paraît de toute façon d’un montant bien modeste.

Pour ce que j’en ai vu, sur de "petits" chantiers, le recours à un maître d’oeuvre est parfois contreproductif. Il applique des méthodes et des solutions techniques adaptées aux plus gros chantiers, qu’il a l’habitude de traiter, et qui peuvent se révéler plus coûteuses. L’artisan, lui, est habitué à s’adapter à des demandes diverses et variées et propose souvent des solutions plus adaptées et moins coûteuses.

Pour un chantier de ce type, je pense que la solution d’une entreprise générale de bâtiment, qui sous-traite au besoin à d’autres artisans pour les corps de métier qu’elle ne maîtrise pas, est mieux adaptée. Renseignez-vous bien sur son sérieux, car tout dépendra d’elle !

Dernière modification par Bernard2K (18/01/2016 13h42)

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#6 18/01/2016 14h40 → Rénovation en locatif : artisan ou maître d'oeuvre ? (artisan, maitre d oeuvre, renovation)

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Bernard2K a écrit :

Pour ce que j’en ai vu, sur de "petits" chantiers, le recours à un maître d’oeuvre est parfois contreproductif. Il applique des méthodes et des solutions techniques adaptées aux plus gros chantiers, …/… L’artisan, lui, est habitué à s’adapter à des demandes diverses et variées et propose souvent des solutions plus adaptées et moins coûteuses.

Absolument, si le chantier est aussi basique que ce que vous décrivez prenez un/des artisans de confiance qui connaissent bien leur métier. Le MO risque d’imposer une sorte de technocratisation du chantier, effectivement contre productive et très mal vécue par les artisans..!


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#7 19/01/2016 00h40 → Rénovation en locatif : artisan ou maître d'oeuvre ? (artisan, maitre d oeuvre, renovation)

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Je pense que dans le cas des travaux cités je ne prendrais pas un MO mais plutôt une entreprise générale (qui possède en interne les différents corps de métier et peut déléguer pour quelques un).
C’est en tout cas la stratégie que j’ai adopté l’an dernier dans mon premier projet d’immeuble…

Bonne recherche et tenez nous au courant!


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#8 25/01/2016 14h50 → Rénovation en locatif : artisan ou maître d'oeuvre ? (artisan, maitre d oeuvre, renovation)

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Bonjour,

Nous avons fait plusieurs chantiers dans des appartements, sans maître d’oeuvre, cela nous paraissait évident.

Mais nous sommes sur le point de changer d’avis pour nos prochain travaux (transformation d’un cabanon en studio).

En effet, nous étions braqués sur le prix et sur le fait de ne plus maîtriser le chantier de A à Z, mais avec l’expérience nous voyons les avantage suivants pour un maître d’oeuvre :

- coordination de tous les corps de métier (et dieu sait que ça prend du temps)

- le Moe se rémunère sur les artisans qui lui font un prix, mais ce n’est pas censé être plus cher pour nous au final

- le MOe est le seul responsable juridique en cas de problème (valable aussi pour l’entreprise générale)

Avez vous un retour d’expérience et pensez vous que nous arguments sont pertinents ?

Bien à vous


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