Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 16/01/2016 17h36 → Investir dans les foncières cotées canadiennes à crédit (canada, crédit, fonciéres cotées)

Membre
Réputation :   

Bonjour à tous,

je me permets de t’écrire un message sur ce forum car j’ai eu une idée et j’aimerais avoir des avis sur le principe.

J’habite au Canada, Montréal en étant locataire. Le rapport location/achat est plus avantageux pour la location car les prix des appartements se sont envolés les dernières années mais il y a une régie du logement qui encadre les loyers de façon très stricte.

J’ai un peu de liquidité et j’aimerais investir dans les foncières canadiennes mais via un tracker du genre ZRE ou VRE

L’idée serait d’aller à la banque et de demander un prêt investissement.
Mes liquidités seraient bloquées sur un compte à terme, ce qui de 1 fera que la banque prendra en garantie ce montant si jamais je voulais vendre mon tracker à perte.

L’idée est que les revenus mensuels du tracker + les revenus du compte terme soient supérieurs aux intérêts du prêt investisseur.

Je présume que si je demande un crédit = à l’argent que je bloque, il n’y a aucun intérêt à faire ça. Par contre si la banque peut me prêter 120%-150%, je pourrais avoir un effet de levier.

De plus, si je décide de revendre mon tracker, il n’y a aucune indemnité à payer pour cloturer le prêt.

Des avis ?
Merci de bien vouloir me répondre.

Mots-clés : canada, crédit, fonciéres cotées

Hors ligne

 

#2 16/01/2016 18h19 → Investir dans les foncières cotées canadiennes à crédit (canada, crédit, fonciéres cotées)

Membre
Réputation :   12 

Bonjour,
Je répond car je viens de regarder combien me coûte ma position en CFD sur Dream .
3,35% annualisé (compte en €) .
Marge de 10% (levier maxi théorique 10).
Peut-être une idée à creuser.
Cdlt.

Dernière modification par langoisse (16/01/2016 18h20)

Hors ligne

 

#3 16/01/2016 19h04 → Investir dans les foncières cotées canadiennes à crédit (canada, crédit, fonciéres cotées)

Membre
Réputation :   223 

Le mieux est de demander à votre banquier mais cela m’étonnerait qu’un banquier prête pour investir même si les us sont différents de l’autre côté de l’Atlantique.

Je vous dirais bien d’utiliser l’achat sur marge chez votre broker mais je crois que c’est interdit au Canada. Vous n’avez finalement pas beaucoup d’options que de prendre un crédit à la consommation non affecté et acheter des actions avec.

Assurez-vous que nous n’aurez pas besoin de cet argent et que vous pouvez le perdre sans mettre en danger votre situation actuelle. Sinon abstenez-vous de jouer sur le levier qui peut se retourner contre vous.


To achieve fair investment results is easier than you think; superior results are harder than you thought

Hors ligne

 

#4 16/01/2016 19h48 → Investir dans les foncières cotées canadiennes à crédit (canada, crédit, fonciéres cotées)

Membre
Réputation :   

@langoisse

Bonjour,
je dois bien vous avouer que je n’ai aucune idée de comment fonctionne un CFD à part le fait qu’on peut utiliser le levier.
Par contre je pensais plutôt prendre un ETF car je ne serais pas concentrer sur une société mais sur 20 qui ont chacune des centaines de propriétés donc je serais moins sensible à une diminution des dividendes d’une société en particulier.

@Jef56

Bonjour,
il suffit de taper achat sur marge dans Google pour voir qu’il y a des "hits" concernant les banques canadiennes donc je présume que ça doit exister.

L’idée est de faire comme un placement en immobilier direct donc pour du long long terme. Car ici, on peut emprunter assez "facilement" 80% de la valeur mais les rentabilités sont minables! (sur l’ile de Montréal)
Donc l’idée de pouvoir emprunter autant tout en ayant une diversification extrême et une rentabilité correcte (le BMO ZRE est de 6.28% brute) et la possibilité d’avoir des gains en capitaux substantiels !
En quoi ce levier est-il différent de celui qu’on utilise pour acheter un immeuble à revenu financé à 80% ?

Cordialement

Hors ligne

 

#5 16/01/2016 20h25 → Investir dans les foncières cotées canadiennes à crédit (canada, crédit, fonciéres cotées)

Membre
Réputation :   

L’achat a credit est davantage destiné a l’achat de part de SCPI ou de l’immobilier en direct.

Les foncieres cotées sont des sociétés qui gerent un portefeuille immobilier et utilisent elles meme le levier du credit : 30 a 60% de l’actif est en credit in fine (les crédits sont reconduits au terme par de nouveaux) . Cette dette est amenée a evoluer en proportion en fonction de la gestion qui en est faite et le cout de cette dette peut aussi evoluer (un taux bas est favorable).

Le livre d’IH sur les foncieres cotées vous donnera beaucoup d’infos sur ce support .

Hors ligne

 

#6 16/01/2016 21h06 → Investir dans les foncières cotées canadiennes à crédit (canada, crédit, fonciéres cotées)

Membre
Réputation :   190 

Jef56: "Je vous dirais bien d’utiliser l’achat sur marge chez votre broker mais je crois que c’est interdit au Canada"

Je ne crois pas que le levier soit interdit au Canada, mais ca reste à vérifier pour s’en assurer.

Adrienm, regardez du coté d’Interactive Brokers, ils ont une filiale Canadienne spécifiquement pour les Canadiens, et ils indiquent les taux de financement sur leur site Canadien, donc il ne doit pas y avoir de problème pour utiliser du levier je suppose.

Jusqu’à 140K CAD, ca coûte 2% actuellement, 1.5% au delà, et encore moins pour des montants importants. Aucune banque ne vous proposera un taux aussi bas, plus se posera la question de la garantie, etc … Là, c’est simple et efficace. Il y a biensur les risques de multiplication des pertes (et des gains) qui vont avec le levier.

Il y a eu une discussion récente sur le forum à ce sujet, et je crois même que c’était à propos de REITs Canadiennes, qui parlait d’acheter des options PUTs pour éviter la catastrophe en cas de baisse importante, faites une petite recherche.

Bargeo: Tout fournisseur de CFDs sérieux paye les dividendes qui sont payés sur le sous jacent (en général 85% pour couvrir la retenue à la source pour les étrangers, en tout cas pour les CFDs sur actions US et Canadiennes, vu que les CFDs sont interdits aux US et sont en général "créés" à Londres). A part quelques brokers Forex qui ne proposent que quelques CFDs, ils versent tous les dividendes si ne ne me trompe pas. ("Dividende" = montant équivalent au dividende du sous-jacent pour un CFD)

Dernière modification par Mevo (16/01/2016 21h14)

Hors ligne

 

#7 16/01/2016 21h06 → Investir dans les foncières cotées canadiennes à crédit (canada, crédit, fonciéres cotées)

Membre
Réputation :   223 

Quand vous empruntez pour un achat immobilier en général vous prenez un prêt amortissable avec des mensualités fixes (vous remboursez le capital et les intérêts tous les mois, beaucoup d’intérêts au début et beaucoup de capital à la fin). Quels que soient les événements (par exemple la baisse de 50% du marché et du prix de votre bien) vous continuez à rembourser la même mensualité tous les mois.
Si vous avez emprunté à taux fixe ou à taux variable capé votre taux ne variera pas de façon extrême sur la durée de l’emprunt.

Pour l’achat sur marge vous empruntez aussi (quelque fois à un taux inférieur) mais qui peut évoluer tous les mois selon les conditions de crédit du moment (depuis quelques années l’argent n’est pas cher mais cela peut changer dans 10 ans). Donc première différence, vous ne pouvez pas verrouiller votre taux sur 15 ou 20 ans.

Deuxième différence, si le prix de vos actions baisse de 50% par exemple, votre broker va vous demander de l’argent (appel de marge) pour couvrir la perte de valeur de votre investissement et pour conserver le même taux de marge (pour illustrer de façon très simplifiée, si vous aviez par exemple 10 de marge maxi pour 10 investi, si au lieu de 20 votre investissement tombe à 10, le broker qui prête 1 pour 1 va vous demander de remettre 10 en cash). Si vous n’apportez pas d’argent lors d’une baisse (lors des appels de marge), le broker vend votre titre (qui est en perte) pour payer la marge. Si la baisse était passagère vous n’avez pas pu faire de buy & hold et avez du vendre au pire moment.
Pour éviter cela il ne faut pas utiliser toute la marge (marge maxi) qu’offre le broker pour avoir une capacité de baisse. Mais dans ce cas vous limitez l’effet de levier. En fonction des brokers la marge est plus ou moins importante et plus ou moins chère.
Sur IB US si vous empruntez en euros c’est à un taux de 1,5% (c’est un très bon taux comparé à d’autres brokers et/ou d’autres monnaies. Il est courant de voir des taux de 5 ou 6%. TDameritrade par exemple prête à 9% en dollars pour les petits portefeuilles, 6,5% pour les gros) et le levier sur certaines actions peut aller jusque 6 (vous avez 1, IB prête 5). Sur un portefeuille diversifié le levier sera de 4 environ au maximum. Si vous utilisez raisonnablement la marge avec un levier de 2 ou moins par exemple, cela laisse de la place pour une baisse potentielle.
Exemple simplifié: j’achète 3 (1 de mon argent et 2 sur marge). J’ai 3 de valeur de portefeuille. Le titre baisse de 50%, il me reste 1,5 (dont 2 prêtés). Le broker va demander d’ajouter 0,34 (2/6) comme appel de marge pour ne pas avoir à vendre de force le titre. Je serai alors par contre au maxi de la marge autorisée (x6) sans plus aucune marge de manoeuvre. Si le titre baisse encore il faudra ajouter autant que la baisse et si je n’ajoute pas, le titre sera vendu pour rembourser la marge.

Sans optimiser la marge (avec des titres sur des marchés sur lesquels IB n’offre pas de marge) j’ai eu un portefeuille de 3x la valeur de mon investissement initial avec une marge utilisée à 80%. Quand les marchés ont baissé fortement en décembre, j’ai eu des appels de marge très rapides qui ont très vite ramené le portefeuille à 2,2 fois l’investissement initial. Les algorithmes de marge prennent en compte la volatilité / risque en temps réel et les appels peuvent donc être très rapides si vous évoluez dans la zone dangereuse de votre levier maximum autorisé.
Le broker peut aussi changer les règles du jour au lendemain. IB vient de couper la marge sur les obligations high yield alors que le critère précédent (forte marge pour toutes les obligations d’un titre côté sur le NYSE quelque soit sa notation ou presque) était beaucoup plus souple.

Certains investisseurs jouent sur les 2 tableaux: une faible marge avec le broker et un emprunt classique (à la consommation généralement) sur lequel ils n’auront pas de mauvaise surprise en cas de baisse des marchés.
Certaines banques permettent de prêter avec le nantissement à côté d’un portefeuille sous gestion un peu à l’image des avances sur les assurances vie. Elle va prêter jusque 60% de la somme nantie (bloquée) sur l’autre compte. C’est souvent alors des prêts in-fine (on rembourse les intérêts tous les mois, le capital en une seule fois au bout de 3/4/5 ans). Ce n’est possible que pour ceux qui ont déjà un portefeuille (on ne prête qu’aux riches).

Le danger de la marge est de toujours être au maximum ou presque. C’est tellement facile. Pas d’autorisation préalable à demander, l’argent est immédiatement disponible. On tire sur la marge pour acheter un titre attrayant, un titre qui vient de baisser, une recommandation… et on surfe sur le fil du rasoir. C’est la raison pour laquelle il faut être un investisseur averti avant d’utiliser la marge.
Je pense toutefois que l’utilisation de la marge de façon raisonnable peut booster la performance d’un portefeuille de la même façon que l’effet de levier de l’emprunt immobilier.


To achieve fair investment results is easier than you think; superior results are harder than you thought

Hors ligne

 

#8 16/01/2016 21h07 → Investir dans les foncières cotées canadiennes à crédit (canada, crédit, fonciéres cotées)

Membre
Réputation :   29 

Les foncières canadiennes tournent à 6 - 14% de rendement au prix actuel. Cela serait dommage de s’en priver en investissant dessus avec des CFD.

Dernière modification par Bargeo (16/01/2016 21h08)

Hors ligne

 

#9 16/01/2016 22h05 → Investir dans les foncières cotées canadiennes à crédit (canada, crédit, fonciéres cotées)

Membre
Réputation :   

Je confirme que IB Canada permet les comptes sur marge et que Mevo a raison sur les taux d’emprunt.

@Jef56
Au Canada, il n’y a ni taux fixe ni taux variable capped donc c’est du variable révisable toutes les x années.
Donc lors de la souscription d’un prêt hypothécaire, il faut choisir la durée totale (15-20-25ans) et le 1er terme (1-2-3-…10ans) puis il me donne le taux pour la durée choisie. Évidemment plus la durée du terme est grande plus le taux est haut … Je fais une petite simulation qui me sortait pour une durée totale d’hypothèque de 25ans et le 1er terme de 10ans, un taux "fixe" à 6% … alors que le taux direct du Canada est à 0.5 et va peut-être être diminué mercredi prochain à 0.25… donc une grosse blague. Tout ça pour forcer les gens à prendre du variable révisable tout les 2-3ans.

Ce qui amène à dire que les taux pour une hypothèque et celui pour l’achat sur marge suivront la même tendance donc pas vraiment un problème/solution dans le cas présent.
J’avais déjà écrit que les gens qui faisaient de l’investissement locatif à Montréal, avec des rentabilités mauvaises et un taux accommodant risqueront de déchanter lors d’une remontée des taux car sur une période d’investissement de 25ans, il est exclu que les taux restent aussi bas tout le long.

Concernant l’achat sur marge, j’ai bien compris le concept mais étant donné ma connaissance des produits financiers, je pensais, de façon candide peut-être, qu’il y avait un autre produit financier qui pourrait faire l’affaire.
Car je suis prêt à bloquer des fonds dans l’institution financière en guise de caution.
Je pense aussi que les foncières cotées via un EFT donneront un dividende assez constant dans le temps, tout en suivant l’inflation et la montée des taux.
Par contre je ne peux pas prédire ce qui se passera sur les valeurs des titres… et donc si on me demande en cas de baisse d’investir une partie pour combler la perte, ça ne rentre pas dans ma stratégie car comme vous le dites, si le marché immobilier s’éffondre, on ne demande pas aux gens de remettre plus d’argent pour combler leur moins-value.

Vous me direz que si une société coupe son dividende, ça aura un effet sur le rendement total du tracker, oui c’est vrai mais bon il y a 20 sociétés qui sont pondérées de la même façon ou presque donc ça ne représente que 5% de 6.3% => 5.98%
Ce qui devrait toujours me situer en deçà de la mensualité.

Et que j’aurais pu utiliser ce dividende pour couvrir mon prêt investissement comme un loyer couvre un prêt hypothécaire.

Cordialement

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech