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Forums des investisseurs heureux

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#1 11/01/2016 09h08 → Syl75 : étude de cas immobilier (amortissement par composant) (amortissement par composant lmnp, amortissement, immobilier, rendement)

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Bonjour,
Démarrant mon activité en LMNP, j’ai opté pour le réel simplifié afin d’optimiser les rendements de ce type d’investissement. Et bien entendu la durée d’amortissement va impacter la rentabilité de l’investissement …
Je découvre qu’il existe pas mal de débats sur le sujet & certains recourent même à des cas de jurisprudence.
Si les textes de l’administration fiscale se réfèrent à l’amortissement par composants, qu’en est-il très concrètement pour un studio dans un immeuble en zone urbaine (à Paris, par exemple) : comment extraire la part correspondant au terrain (non amortissable), comment définir la part correspondant au gros œuvre & aux autres composants amortissables ?
Existe-il une source incontestable sur laquelle s’appuyer ?
Merci par avance de vos conseils,

Mots-clés : amortissement par composant lmnp, amortissement, immobilier, rendement

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#2 12/01/2016 08h32 → Syl75 : étude de cas immobilier (amortissement par composant) (amortissement par composant lmnp, amortissement, immobilier, rendement)

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Bonjour,
Puisque personne ne vous répond, je tente une réponse!
Je m’étais posé la même question lorsque nous avons commencé notre activité LMNP. Les textes officiels (par exemple ici à partir de la ligne 200) ne sont pas très éclairants dans votre cas  (un appartement dans un immeuble). J’ai l’impression que les comptables appliquent des usages (dont je ne suis pas sûr qu’ils aient une valeur nationale, en particulier concernant la durée des amortissements.). Concernant le terrain, je ne pense pas qu’on cherche à déterminer la "vraie" valeur du terrain. Il me semble plutôt que la valeur du terrain est estimée comme une fraction du prix de l’appartement. En conséquence, deux appartements d’un même immeuble pourraient conduire à deux estimations différentes du prix du terrain sur lequel est construit l’immeuble. Je doute donc qu’il existe des sources indiscutables…
Cordialement

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#3 12/01/2016 08h57 → Syl75 : étude de cas immobilier (amortissement par composant) (amortissement par composant lmnp, amortissement, immobilier, rendement)

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Bonjour Syl75

Moi non plus je n’avais pas trouvé de réponse vraiment précise. Mon comptable m’avait alors répondu :

La décomposition de votre amortissement est déterminé selon une règle qui nous a été fournie par notre expert comptable et qui est donc appliquée sur l’ensemble de nos dossiers.
Voici la méthode d’amortissement :
-          10% de la valeur du bien = terrain : non amortissable
-          Les 90 % restant correspondant à la construction se décomposent de la façon suivante :
                     . 40% - gros œuvre : amortissement sur 30 ans
                     . 10 % - façades : amortissement sur 20 ans
                     . 25 % - installations générales et techniques : amortissement sur 15 ans
                     . 25 % - agencements : amortissement sur 10 ans
Le mobilier est lui amorti sur 7 ans.

J’ai déjà lu / entendu d’autres répartitions, ou d’autres durées d’amortissement.
Je pense que chaque cabinet comptable a sa propre "recette", qui est acceptée tant qu’elle est cohérente et utilisée de la même manière pour tous les dossiers.

Bonne journée

Dernière modification par Clairette (12/01/2016 08h58)


La vie, c’est comme une bicyclette, il faut avancer pour ne pas perdre l’équilibre. (Albert Einstein)

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#4 14/01/2016 13h36 → Syl75 : étude de cas immobilier (amortissement par composant) (amortissement par composant lmnp, amortissement, immobilier, rendement)

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Bonjour,

De notre point de vue, cela doit être affiné impérativement avec un expert comptable qui a déjà de l’expérience dans le meublé.

Pour autant, vous devez bien distinguer trois choses :
- que qui est amortissable, et ce qui ne l’est pas
- la durée globale d’amortissement
- la durée d’amortissement la quasi intégralité du bien

Ainsi, le foncier n’est pas amortissable

La durée globale d’amortissement varie en fonction de l’ancienneté du bien immobilier, on pars en général entre 30 à 50 ans

Mais le plus important est la durée à l’issue de laquelle la plus grande partie de votre bien a été amorti (80%). C’est cette durée qui vous intéresse car c’est pendant cette période que vous aurez le plus de charges à déduire. En général 17 à 22 ans


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