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#1 10/01/2016 09h45 → Eldoradoimmo : étude de cas immobilier (problème de moisissures dans maison ancienne) (immobilier, investissement locatif, moisissure, salpetre)

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Bonjour à tous,

Je possède une petite maison dans le sud de la France, que je loue.
Le locataire vient de me prévenir, il y a pas mal de petites tâches de moisissures noires sur les murs.
Principalement en partie haute de la maison, et sur les murs exposés nord.

Vu que la maison est des années 20, je ne suis pas trop surpris d’avoir de petits soucis, mais j’aimerais régler cela au mieux.

J’ai lu qu’il y fallait brosser chaque moisissure avec de la javel pour tuer en champignon, et ensuite repeindre.
Je pense aussi faire passer un couvreur pour voir si il n’y a pas une fuite dans la toiture.

Es-ce que cette méthode vous paraît cohérente, et si vous avez déjà eu ce problème de moisissure, comment l’avez vous réglé ?

Merci par avance

Mots-clés : immobilier, investissement locatif, moisissure, salpetre


Eldorado immobilier : Stratégie et marketing de la location saisonnière

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#2 10/01/2016 10h39 → Eldoradoimmo : étude de cas immobilier (problème de moisissures dans maison ancienne) (immobilier, investissement locatif, moisissure, salpetre)

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Bonjour,

C’est peut-être un problème de pont thermique? Une isolation mal faite ou trop ancienne?  Voir aussi l’état du ravalement.

En attendant, il faudrait essayer d’aérer la pièce le plus possible de façon à faire circuler l’air.

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#3 10/01/2016 10h49 → Eldoradoimmo : étude de cas immobilier (problème de moisissures dans maison ancienne) (immobilier, investissement locatif, moisissure, salpetre)

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Bonjour,

Un simple déhumidificateur peut aussi faire des miracles en particulier si votre locataire ne veux pas prendre le temps "brosser chaque moisissure avec de la javel pour tuer en champignon, et ensuite repeindre."

C’est aussi peut-être du aux activité de votre locataire (faire secher son linge à l’intérieur, faire beaucoup bouillir de l’eau pour faire des thé etc, prendre souvent des bains d’eau haude, etc). Par ailleurs vous n’indiquez pas si on est près d’une salle d’eau ou non.

Ensuite bien sûr aérer au mieux (et ce toute l’année).

Bien à vous,


Dooffy

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#4 10/01/2016 10h58 → Eldoradoimmo : étude de cas immobilier (problème de moisissures dans maison ancienne) (immobilier, investissement locatif, moisissure, salpetre)

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Bonjour,

Je confirme que l’isolation est très mauvaise et qu’il y a des ponts thermiques

Egalement que le locataire fait bouillir beaucoup d’eau

Mais je ne pense pas que ce soit au locataire de faire le nécessaire pour faire disparaître les moisissures ?

Cordialement


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#5 10/01/2016 11h13 → Eldoradoimmo : étude de cas immobilier (problème de moisissures dans maison ancienne) (immobilier, investissement locatif, moisissure, salpetre)

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Je loue une maison sur Toulouse et j’ai aussi ces soucis la.

Il faut trouver la cause de l’humidité s’il y a une fuite venant de l’extérieur.

Faire bouillir de l’eau, se prendre un bain c’est normal. Une maison doit respirer. Il y a t’il une VMC?

Pour nous, cela vient à la fois de certain murs qui prennent l’eau. Il faudrait faire un ravalement qui n’est pas à l’ordre du jour. Du coup, j’ai appliqué un produit incolore qui le rend un peu plus étanche.

L’autre problème est que la maison ne respire pas du tout. On a fait mettre des grilles à chaque fenêtre pour que l’air circule. Je m’apprête à installer une VMC afin que la maison soit complètement saine. Cela va permettre de renouveler l’air en continue.

Enfin, l’humidité s’accumule sur les parois froides (vitres principalement, mais aussi les murs froids). Chez moi, il n’y a aucune isolation, donc tous les murs qui donnent sur l’extérieur sont très froids. En écartant les meuble de 2 cm environs , l’air circule derrière et l’humidité ne reste pas, donc pas de formation de moisissure.

Dernière modification par Mathieulovic (10/01/2016 11h22)

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#6 10/01/2016 11h21 → Eldoradoimmo : étude de cas immobilier (problème de moisissures dans maison ancienne) (immobilier, investissement locatif, moisissure, salpetre)

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Eldoradoimmo a écrit :

J’ai lu qu’il y fallait brosser chaque moisissure avec de la javel pour tuer en champignon, et ensuite repeindre.

Il vous faut avant tout faire un diagnostic pour savoir d’où cela vient, à défaut supprimer les "champignons" et repeindre ne servira à rien.

- Le problème existe t-il uniquement avec ce locataire ou existait t-il avant ?
- Est-ce bien ventilé (vmc, aération au fenêtres etc…) ?
- Comment est-ce chauffé, quantitativement et qualitativement (type de chauffage) ?
- L’humidité apparaît-elle à une saison/un moment particulier ?
- Quelle est la nature des murs et du plafond (et l’isolation) ?
- Les moisissures sont-elles éparses sur le mur ou limitées à un endroit particulier ? Vous parlez de haut de mur, auriez-vous une photo ?

Pourquoi les années 20 signifieraient problèmes ? C’est dans le "jus" d’origine ?

Je partage votre opinion, même si le locataire à un usage pas très adéquat c’est à vous de trouver la solution et de faire les réparations.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#7 10/01/2016 11h25 → Eldoradoimmo : étude de cas immobilier (problème de moisissures dans maison ancienne) (immobilier, investissement locatif, moisissure, salpetre)

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Si les traces se trouvent surtout sur les parois froides et derrière les meubles, c’est vraisemblablement un problème d’aération. J’ai actuellement le problème avec un studio que la locataire n’aère pas, et sur les conseils d’un artisan à qui j’en ai parlé, je vais installer un radiateur à inertie et une vmc. Selon lui cela devrait régler le problème. Il me semble qu’il y a déjà eu une discussion à ce sujet sur le forum, mais je ne l’ai pas retrouvée!

Dernière modification par Emalon (10/01/2016 11h26)

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#8 10/01/2016 11h46 → Eldoradoimmo : étude de cas immobilier (problème de moisissures dans maison ancienne) (immobilier, investissement locatif, moisissure, salpetre)

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Mathieulovic a écrit :

Je loue une maison sur Toulouse et j’ai aussi ces soucis la.

…/…Du coup, j’ai appliqué un produit incolore qui le rend un peu plus étanche.

L’autre problème est que la maison ne respire pas du tout.

Cela ne vous parait pas paradoxal ?

Je ne connais bien entendu pas la problématique de votre maison sur Toulouse, mais l’étanchéification est souvent le souci N°1 à l’origine des problèmes d’humidité dans l’habitat ancien.
Rendre étanche n’apporte pas de solution mais au contraire des problèmes, une maison à besoin de respirer. (L’habitat "moderne" est conçu très différemment : enveloppe étanche et aération artificielle)

Par exemple remplacer une façade traditionnelle en chaux (respirante et non étanche) par un enduit à base de ciment ou même ciment/chaux (étanche et non respirant) à toutes les chances de créer des problèmes importants d’humidité, qu’il sera bien difficile de résoudre malgré VMC, aération etc…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#9 10/01/2016 11h59 → Eldoradoimmo : étude de cas immobilier (problème de moisissures dans maison ancienne) (immobilier, investissement locatif, moisissure, salpetre)

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Non pas du tout, on dit la même chose.
La maison doit respirer mais cela doit être uniquement de l’air qui rentre et non pas de l’eau.
Si l’eau s’accumule dans le mur qui est poreux, la peinture cloque l’humidité s’installe.

Par contre à côté de cela il est nécessaire de renouveler l’air grâce aux grilles des fenêtres qui fait rentrer de l’air sain grâce à l’aspiration de la VMC .

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#10 11/01/2016 21h30 → Eldoradoimmo : étude de cas immobilier (problème de moisissures dans maison ancienne) (immobilier, investissement locatif, moisissure, salpetre)

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Bonjour,

je copie une réponse que j’ai faite sur un autre fil :

Quelques infos sur les moisissures :
- il faut aérer un logement. Soit il y a une VMC, soit c’est aération naturelle (c’est à dire ouvrir les fenêtres 2 x 3 minutes par jour). Les locataires pratiquent rarement l’aération naturelle, surtout en hiver, parce qu’ils ont l’impression de mettre la chaleur dehors (alors que la chaleur perdue en aérant brièvement est très faible, car la chaleur volumique de l’air est très faible). Donc, puisque la ventilation naturelle n’est pas pratiquées, ça veut dire qu’en fait, il faut une VMC.
- la vapeur d’eau est produite par les usages : bain, douche, cuisine, faire sécher du linge à l’intérieur…
- une combustion à l’intérieur du logement produit encore plus de vapeur d’eau (ça produit CO2 + H2O)  : cuisine au gaz, mais bien pire : les poêles à pétrole.
- pour déshumidifier, il faut chauffer et ventiler. Ventiler ne suffit pas, chauffer est nécessaire. Parfois, des locataires ne chauffent pas ou presque pas, et ça c’est pas bon. Changer le mode de chauffage peut apporter un bienfait. Passer de grille-pains à des radiateurs à inertie sèche peut suffit à redonner au locataire l’envie de chauffer, parce que la chaleur est perçue comme plus efficace (en termes de consommation, on n’économise presque rien, mais le confort perçu est meilleur).
- la vapeur d’eau condense sur les parois froides. S’il y a un seul appartement occupé, les parois sont froides, et ça contribue à condenser, donc à faire des moisissures.
- les endroits où apparaissent les moisissures sont instructifs, car c’est là que c’est le plus froid, donc souvent, le moins bien isolé. Par exemple si, sur un mur, les moisissures sont réparties sur 10-15 cm en haut, ça peut évoquer une isolation qui s’est tassée (typique de la laine en rouleau). Le reste du mur est isolé, mais les 10-15 cm du haut ne le sont plus.
De même, sur un plafond qui donne sur des combles isolés : si c’est seulement un coin ou une bande qui est moisi, ça veut dire qu’il y a un défaut d’isolation à cet endroit-là.
Donc, n’ayez pas pour seul objectif de repeindre pour faire disparaître les moisissures ; prenez le temps de "lire" ce qu’elles vous disent.

Quand vous aurez récupéré le logement, il faudra résoudre ces différents problèmes : chauffer correctement ; isoler si possible ; aérer correctement. Et si possible chauffer l’immeuble entier. Dès qu’une partie de l’immeuble n’est pas chauffée, ça part à vau-l’eau car les locataires restants ont l’impression de chauffer une passoire. Il manque la "solidarité de chauffage" entre les différents appartements, si j’ose dire. C’est là qu’on rencontre des locataires qui vivent avec deux ou trois pulls et ne chauffent presque plus. Ils perçoivent l’immeuble comme inhospitalier. Souvent il vont dire spontanément "quand il y avait les voisins, ça allait, mais depuis qu’ils sont partis, impossible à chauffer".

Rénover les peintures sans résoudre l’origine du problème, c’est se condamner à voir le problème réapparaître rapidement.

Pour résumer : paroi froide + humidité = condensation -> moisissures.

Pour avoir moins de paroi froide : isoler ! Mais c’est du boulot et de l’argent. Eldoradoimmo : si la maison date des années 1920, il est assez probable que les murs ne sont pas isolés du tout. Connaissez-vous la composition exacte des murs ?
Pour ce qui est d’émettre de l’humidité : demander (avec délicatesse) s’il  a des usages qui émettent beaucoup de vapeur d’eau. Le pire que j’ai jamais vu était un poêle à pétrole moderne (les pôels mobiles sans évacuation) dans un appartement ancien non isolé. Ca émettait beaucoup de vapeur d’eau sans réchauffer les murs : plein de condensation sur les murs mais aussi sur les vitrages (simples) ; ça ruisselait sur les vitrages et ça faisait gonfler les menuiseries bois qui du coup ne s’ouvraient plus que très difficilement !

Pour éliminer l’humidité : chauffer + aérer. Comme je l’écrivais ci-dessus, on peut toujours demander au locataire d’aérer brièvement 2 fois par jour (ce qui est le fonctionnement normal de la ventilation dite "naturelle"), mais les locataires ont une tendance tout aussi "naturelle" à ne pas aérer quand il fait froid ! Plus il fait froid, plus les parois sont froides donc plus ça condense donc c’est à ce moment-là qu’il est particulièrement indispensable de ventiler. Mais malheureusement, plus il fait froid, moins le locataire ventile !
La solution, c’est la VMC, parce que c’est une solution "mécanique" comme son nom l’indique, donc indépendante du bon vouloir du locataire. Encore que, on voit souvent les aérations d’entrée d’air bouchées (par exemple du sopalin bourré dans les réglettes d’aération sur les fenêtres), car le courant d’air froid peut être désagréable…

Dernière modification par Bernard2K (11/01/2016 23h00)

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#11 11/01/2016 22h28 → Eldoradoimmo : étude de cas immobilier (problème de moisissures dans maison ancienne) (immobilier, investissement locatif, moisissure, salpetre)

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Bonjour,

Merci pour vos réponses

Il me semble donc qu’une VMC s’impose !

Je confirme par ailleurs que le logement n’a pas d’isolation, et pas de voisin (maison mitoyenne mais l’autre partie est inoccupée)


Eldorado immobilier : Stratégie et marketing de la location saisonnière

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#12 12/01/2016 11h04 → Eldoradoimmo : étude de cas immobilier (problème de moisissures dans maison ancienne) (immobilier, investissement locatif, moisissure, salpetre)

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Si vous êtes certain maintenant que c’est la VMC qu’il vous faut… hygroréglables sans interrupteur pour que les locataires n’ai pas la possibilité de faire off permanent. Raccordement sur le même faisceau qu’un éclairage indispensable (par exemple plafonnier wc ou sdb) pour que le différentiel ne puisse pas être basculé wink


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#13 12/01/2016 11h36 → Eldoradoimmo : étude de cas immobilier (problème de moisissures dans maison ancienne) (immobilier, investissement locatif, moisissure, salpetre)

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Même problème pour ma part.
Une pseudo fenêtre (point froid car mal isolé) est entouré de moisissure.
La fenêtre elle reçoit quand même de la condensation.

Cause principale selon moi : séchage du linge en intérieur.

La VMC (cuisine et sdb) ne suffit pas à extraire l’humidité.
Je suis un peu à court d’idée.

Et pas toujours facile d’expliquer au locataire d’aérer, encore moins facile d’être sûr que c’est fait.

Dernière modification par gunday (12/01/2016 11h37)

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#14 12/01/2016 12h11 → Eldoradoimmo : étude de cas immobilier (problème de moisissures dans maison ancienne) (immobilier, investissement locatif, moisissure, salpetre)

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Mathieulovic a écrit :

Non pas du tout, on dit la même chose.
La maison doit respirer mais cela doit être uniquement de l’air qui rentre et non pas de l’eau.
Si l’eau s’accumule dans le mur qui est poreux, la peinture cloque l’humidité s’installe.

Par contre à côté de cela il est nécessaire de renouveler l’air grâce aux grilles des fenêtres qui fait rentrer de l’air sain grâce à l’aspiration de la VMC .

Drainer le mur?

Êtes vous sur que la vapeur d’eau ne s’évacue pas par le mur, du moins dans son fonctionnement d’origine?


Pourquoi pas Vous?

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#15 12/01/2016 12h17 → Eldoradoimmo : étude de cas immobilier (problème de moisissures dans maison ancienne) (immobilier, investissement locatif, moisissure, salpetre)

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Mathieulovic a écrit :

Non pas du tout, on dit la même chose.

Si votre produit est imperméabilisant ET respirant on dit effectivement la même chose. Je serais alors curieux de connaitre ce produit smile


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#16 12/01/2016 17h43 → Eldoradoimmo : étude de cas immobilier (problème de moisissures dans maison ancienne) (immobilier, investissement locatif, moisissure, salpetre)

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Je suis en train de déposer le brevet , et après je deviens rentier heureux.

Quand je dis que l’on dit la même chose , c’est que je suis complètement d’accord qu’il soit absolument nécessaire que l’air intérieur soit bien ventilé pour être sain.

Après mon problème de mur ce n’est pas qu’il respire mais plutôt qu’il se désagrège : la peinture craque dans tous le sens et il y a des fissures. Bref j’ai des soucis d’infiltration. Le béton derrière à l’air de mal vieillir en plus. Donc plutôt que le produit je pense qu’il faut que je fasses des retouches d’enduit mais ça c’est déjà plus lourd

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#17 12/01/2016 19h30 → Eldoradoimmo : étude de cas immobilier (problème de moisissures dans maison ancienne) (immobilier, investissement locatif, moisissure, salpetre)

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En fait, il y a 3 causes possibles d’humidité dans un logement :
- un manque de renouvellement d’air
- des infiltrations (depuis la toiture, ou les murs, ou les fenêtres…)
- des remontées capillaires dans les murs depuis les fondations.

Selon le type de symptôme et leur localisation, on va identifier l’une de ces 3 causes (ou plusieurs de ces 3 causes).

A propos du manque de renouvellement d’air, voici une petite explication de physique amusante pour mieux comprendre.

L’eau peut se présenter sous 3 états : solide (glace), liquide (eau liquide), et gaz (vapeur d’eau).

La vapeur d’eau est un gaz incolore. Quand on voit la vapeur d’eau, c’est que ce n’est plus de la vapeur d’eau ! Le gaz a condensé en goutelettes d’eau en suspension dans l’air. C’est la condensation qu’on voit au-dessus d’une casserole, ou quand on prend sa douche, ou encore lorsque notre respiration fait un panache blanc en hiver.

Ce qui est intéressant pour l’application à l’immobilier, c’est la notion de pression de vapeur saturante :
- L’air sec est un gaz, composé de 78 % d’azote, 21 % d’oxygène, et 1 % de gaz rares.
- quand un gaz est mélangé à un autre, on parle de sa pression de vapeur relative. De façon très caricaturale, l’air ambiant est à une pression de 1 atmosphère ; s’il contient 20 % de vapeur d’eau, on va dire que la pression de vapeur relative de la vapeur d’eau est 0,2 atmosphère.
- Quand la quantité de la vapeur d’eau augmente dans l’air, elle atteint une quantité maximale, au-delà de laquelle la vapeur d’eau ne peut plus se diluer comme gaz, et se met alors à condenser. Cette quantité maximale est appelée "pression de vapeur saturante". Par exemple, dans une atmosphère tropicale où l’on voit des volutes de condensation, ça veut dire qu’on est au-delà de la pression de vapeur saturante : l’air est surchargé d’humidité et ça contribue à donner une impression étouffante.

C’est là que ça devient intéressant pour comprendre notre problème d’aération et de moisissures : la pression de vapeur saturante augmente beaucoup quand la température augmente.

De l’air à 20 °C peut contenir environ 2 fois plus de vapeur d’eau que de l’air à 10°C. De l’air à 40°C peut contenir environ 3 fois plus de vapeur d’eau que de l’air à 20°C, donc 6 fois plus que de l’air à 10°C.
C’est pour ça qu’on voit de la condensation devant sa bouche en hiver et pas en été. C’est pour ça que l’air extérieur est très sec quand il fait bien froid : l’air ne peut presque plus stocker de vapeur d’eau : on retrouve alors l’eau sous forme liquide (brouillard, rosée), ou solide (givre), mais l’air ne contient plus que très peu de vapeur d’eau.

Le taux d’hygrométrie, c’est encore autre chose. C’est la proportion de vapeur d’eau, par rapport à la pression de vapeur saturante. Or, cette pression de vapeur saturante augmente fortement avec la température, donc un taux d’hygrométrie ne veut dire quelque chose qu’à une température donnée. Par exemple :
- de l’air à 20°C avec un taux d’hygrométrie de 50% contient deux fois plus de vapeur d’eau que de l’air à 10°C qui aurait aussi un taux d’hygrométrie de 50%.
- si on prend de l’air à 20°C avec un taux d’hygrométrie de 50%, et qu’on le refroidit à 10°C, on va atteindre 100% d’hygrométrie. C’est à dire que la même quantité de vapeur d’eau, qui ne représentait que la moitié de ce que l’air pouvait accepter à 20°c, devient le maximum de ce que l’air peut accepter à 10°C. C’est bien pour ça que, quand l’air se refroidit, l’eau condense ! On va dire que cet air a un point de rosée à 10°C.

Application à un logement :
Si les parois sont à la même température que l’air ambiant, il n’y a pas de condensation. Dans une maison moderne très bien isolée, c’est presque ce qui se passe : c’est très rare de voir de la condensation sur les parois. Donc très rare d’avoir des moisissures.

Dans une maison mal isolée, les parois sont plus froides, à cause des déperditions. L’air ambiant va être à 20°C, mais les murs à 15°C et les vitres à 5°C, par exemple. Du coup, la quantité de vapeur d’eau que l’air contient sans problème à 20°C, se met à condenser quand elle rencontre une paroi froide.
Dans mon exemple d’un air à 50 % de taux d’hygrométrie à 20°C, cet air ne condense pas sur les murs à 15°C, mais en revanche sur les vitres à 5°C, oui.

Donc : moins la maison est isolée, plus les parois sont froides. Plus les parois sont froides, plus ça condense. Donc, plus les parois sont froides, plus il va falloir ventiler.

Parce que la quantité de vapeur d’eau qui ne poserait pas de problème dans une maison bien isolée, pose des problèmes dans la maison mal isolée.

De façon schématique, il va falloir ventiler deux fois plus dans une maison mal isolée pour empêcher la condensation.

C’est aussi pour ça que dans une maison à peu près isolée, si les moisissures sont concentrées sur quelques endroits, ça veut dire que ce sont des "points froids". C’est là qu’il y a un défaut d’isolation.

C’était le quart d’heure "physique amusante". wink

Dernière modification par Bernard2K (12/01/2016 19h39)

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#18 12/01/2016 22h40 → Eldoradoimmo : étude de cas immobilier (problème de moisissures dans maison ancienne) (immobilier, investissement locatif, moisissure, salpetre)

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Ok Bernard, super d’avoir pris le temps de l’explication, c’est très clair. Je plussoie pour la peine big_smile

Après, ce que je ne comprend pas c’est que d’autres intervenants ont expliqué que le manque de chauffage pouvait favoriser les moisissures.
Mais si on prend votre explication, ce serait plutôt l’excès de chauffage qui ne serait pas bon

J’ai raté un truc ?


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#19 13/01/2016 00h04 → Eldoradoimmo : étude de cas immobilier (problème de moisissures dans maison ancienne) (immobilier, investissement locatif, moisissure, salpetre)

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Ce que m’a expliqué l’artisan à qui j’ai parlé de mon problème, c’est qu’un radiateur à inertie va davantage réchauffer les murs qu’un vieux "grille-pain" qui se contente de "chauffer les poussières en suspension" (je le cite) et donc limiter ou retarder la condensation (mais pas l’empêcher, ça ce serait le rôle de la vmc). Donc ça serait compatible avec l’explication détaillée précédente. Ou alors je n’ai rien compris ce qui est fort possible!

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#20 13/01/2016 13h31 → Eldoradoimmo : étude de cas immobilier (problème de moisissures dans maison ancienne) (immobilier, investissement locatif, moisissure, salpetre)

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Eldoradoimmo a écrit :

Après, ce que je ne comprend pas c’est que d’autres intervenants ont expliqué que le manque de chauffage pouvait favoriser les moisissures.
Mais si on prend votre explication, ce serait plutôt l’excès de chauffage qui ne serait pas bon

J’ai raté un truc ?

Non, si l’air est chaud, il peut contenir plus d’eau.
Néanmoins, si l’air est chaud, qu’il contient de l’eau et qu’un mur est froid, ça condense.

A priori la description de Bernard correspond au fonctionnement d’un déshumidificateur électrique. (qui refroidi l’air entrant pour condensé)

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#21 13/01/2016 15h58 → Eldoradoimmo : étude de cas immobilier (problème de moisissures dans maison ancienne) (immobilier, investissement locatif, moisissure, salpetre)

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Eldoradoimmo a écrit :

Après, ce que je ne comprend pas c’est que d’autres intervenants ont expliqué que le manque de chauffage pouvait favoriser les moisissures.
Mais si on prend votre explication, ce serait plutôt l’excès de chauffage qui ne serait pas bon

C’est plutôt pire si ce n’est pas bien chauffé. Ca condensera davantage.

Supposons un locataire qui chauffe bien : air ambiant 22°C, température des murs 17°C.
Un autre qui chauffe mal : air ambiant 17°C, température des murs 12°C.
Dans le second cas, dès que l’air contient un peu de vapeur d’eau, on dépasse la quantité de vapeur d’eau que peut contenir l’air à 12°C (l’air proche des murs est à la température des murs), donc ça condense sur les murs et ça fait des moisissures.

Dans le premier cas, le logement sera "plus tolérant" à la vapeur d’eau. Mais si ce locataire qui chauffe bien prend 2 douche par jour, fait sa tambouille, et n’aère jamais, il dépassera de toute façon la pression de vapeur saturante de la température de 17°C des murs, donc ça condensera aussi. Ca condensera à un taux de vapeur d’eau plus élevé que le locataire qui chauffe mal, mais ça finira par condenser quand même.

Donc, en fait, il faut chauffer ET aérer. Chauffer pour que l’air puisse contenir suffisamment de vapeur d’eau ; puis chasser cet air humide.

Or, les 2 locataires vont être aussi réticents à aérer. Ils ne veulent pas mettre leur chaleur dehors. Le locataire "économe", peut-être encore davantage réticent. Il n’aère pas pour ne pas mettre dehors sa précieuse chaleur, pour ne pas faire descendre ses 17°C difficilement obtenus. Le locataire qui chauffe bien est peut-être plus riche (ou moins pingre) et donc peut-être légèrement plus enclin à aérer.

Idéalement, il faudrait leur expliquer à quel point l’air contient très peu de chaleur. Aérer 3 minutes perd vraiment très peu de chaleur, donc très peu d’euros. Par contre, aérer longuement refroidit les murs, c’est là que ça coûte cher.
Cette faible quantité de chaleur perdue quand on aère brièvement, ça se calcule. Mais je ne suis pas sûr que les locataires soient très accessibles à ces arguments de physique appliquée.

Un bailleur expérimenté me disait : il faut partir du principe que les locataires n’aèrent pas quoi qu’on leur dise, DONC il faut une VMC.

Dernière modification par Bernard2K (13/01/2016 16h15)

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#22 13/01/2016 17h55 → Eldoradoimmo : étude de cas immobilier (problème de moisissures dans maison ancienne) (immobilier, investissement locatif, moisissure, salpetre)

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Bonjour,

Je suis dans le sud , j’ai une VMC avec des entrées d’air et le problème s’est quand même posé.

Voilà comment je l’ai résolu : vérification de la température des murs et constatation d’un écart important de température sur le mur nord ( au moins 4 °c d’écart si mes souvenirs sont bons). j’ai doublé ce mur ( laine de bois + frein vapeur posé étanche+ ba 13 ) j’ai un peu décalé les meubles + radiateur à inertie > plus aucun problème et un confort bien supérieur avec une consigne de radiateur de 1/ 2 ° de moins.
Sur un autre mur, un écart un peu moins important de température mais une circulation d’air plus aléatoire car pas d’entrée d’air dans huisserie dans cette pièce . J’ai lessivé à la javel et appliqué une peinture anti moisissure microporeuse et depuis c’est nickel.

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#23 19/01/2016 21h51 → Eldoradoimmo : étude de cas immobilier (problème de moisissures dans maison ancienne) (immobilier, investissement locatif, moisissure, salpetre)

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Bonsoir,

C’est bon, j’ai installé la VMC simple flu dans ma maison mal isolée que je loue. Donc c’est une maison à étage, où les pièces de vies sont à l’étage. J’ai mis une bouche dans la cuisine, une dans la salle de bain. Je laisse en vitesse lente en continue.

Donc avant la pose de la VMC, je mesurais entre 60 et 65% d’humidité après une journée sans personne à la maison et des pics entre 68 et 72% en soirée après les douches et le repas.

La, depuis deux jours (où ma femme et moi sommes présent en journée) ont est entre 53 et 56% en journée et on monte entre 63 et 65% en soirée. Mais cela redescend en deux trois heures.

Donc la VMC ne résoue pas tout les problèmes (tant que la cause de l’humidité n’est pas traitée) mais elle améliore nettement le renouvellement de l’air.

Bref, problème réglé chez moi, j’espère qu’il en sera de même chez vous.

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#24 25/01/2016 14h05 → Eldoradoimmo : étude de cas immobilier (problème de moisissures dans maison ancienne) (immobilier, investissement locatif, moisissure, salpetre)

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De notre côté, les moisissures semblent venir d’infiltrations de la toiture.
Des tuiles ont été déplacées, vraisemblablement lors de la tempête de février dernier.

Après traitement des moisissures à la javel + refixation et étanchéité des tuiles déplacées, rien à signaler depuis

A suivre…


Eldorado immobilier : Stratégie et marketing de la location saisonnière

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#25 19/02/2016 08h21 → Eldoradoimmo : étude de cas immobilier (problème de moisissures dans maison ancienne) (immobilier, investissement locatif, moisissure, salpetre)

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La VMC, solution pour éviter l’humidité ? A condition qu’elle soit bien mise en oeuvre ! Voici le compte-rendu, fort instructif, de l’expertise d’une malfaçon sur une VMC :

Quand la VMC génère de la condensation Sinistre à - batirama.com

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