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#1 06/09/2011 19h47 → Augmentation de loyer en cours de bail ?

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Voila je souhaite faire bénéficier à mon locataire du changement des baies coulissantes et fenetres d’un T2 qui sont en simple vitrage.
J’ai fait plusieurs devis d’entreprises afin de réaliser les travaux en double vitrage la même journée et j’ai reçu tous les devis.
Je loue actuellement le T2 de 35m2 à 448€ HC et souhaite le réévaluer suite aux travaux.
Les devis des travaux sont entre 3000€ et 4000€

J’ai retrouvé peu d’articles intéressant parlant sur ce sujet hormis ce texte

Votre argent a écrit :

Concrètement, deux hypothèses sont possibles. Dans le premier cas, vous devez vous être entendu avec votre locataire sur la nature des travaux à réaliser et la majoration de loyer en découlant. Une clause du bail, ou un avenant à celui-ci, doit toutefois avoir couché cet accord noir sur blanc. L’augmentation de la quittance peut alors intervenir en cours de bail. Vous pouvez, en effet, appliquer le nouveau loyer dès l’achèvement des travaux.

Second cas : sans accord conclu avec le locataire, vous ne pouvez augmenter le loyer qu’à la condition qu’il soit manifestement sous-évalué par rapport à ceux pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables. Le nouveau tarif ne pourra être appliqué qu’au renouvellement du bail. Mais il faudra prévenir le locataire au moins six mois avant cette date, par lettre recommandée. Il s’agit de lui proposer une augmentation en se référant à au moins trois exemples de loyers locaux, voire six quand le logement est situé dans une commune appartenant à une agglomération de plus d’un million d’habitants. Les références citées doivent être très précises. Votre missive doit, par ailleurs, reproduire intégralement l’article 17 c de la loi du 6 juillet 1989. Le locataire dispose alors de deux mois pour répondre. S’il reste muet ou refuse, c’est à vous de saisir la commission de conciliation. A noter : en région parisienne, la hausse du loyer est limitée à 15 % du coût des travaux, si leur montant est au moins égal à la dernière année de loyer. Dans tous les cas, la majoration sera étalée dans le temps. Inférieure ou égale à 10 %, elle sera lissée par tiers sur trois ans et, supérieure à 10 %, par sixième sur six ans.

Je cherche des avis ou des récits vécus sur comment augmenter le loyer si j’applique un pourcentage? un montant fixe?

Merci


Le dire ça fait rire, le faire ça fait taire

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#2 06/09/2011 23h01 → Augmentation de loyer en cours de bail ?

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As-tu établi sur le bail que des travaux sont prévus? Est-il précisé que le locataire s’engage à financer une partie de ces travaux avec les modalités qui vont avec?

Les "gros" travaux (sauf responsabilité avéré du locataire) sont à la charge du propriétaire sauf clause dans le contrat qui engage locataire et bailleur. Un changement de fenêtres est un gros entretien.

Si ce n’est pas le cas, je t’invite à éviter de réclamer une certaine somme à ton locataire et d’attendre la date d’anniversaire à la fin de la première année pour augmenter (et ainsi commencer à te rembourser) selon l’IRL.

Tu risques de froisser ton locataire avec les inconvénients futurs qui peuvent suivre.

Louer c’est beaucoup de psychologie et de tact, on l’oublie trop souvent.

Pour exemple, c’était mon premier locataire, je lui ai réclamé la taxe sur les ordures ménagères alors qu’il me payait depuis plus d’1 an sans souci. J’ai voulu me "rembourser" une intervention d’un plombier et la situation s’est envenimée et le locataire est parti mécontent arguant, avec raison, qu’il avait fait qques travaux gratuits pour l’appartement. Si il n’avait pas été qqun de sérieux peut être que ce froissage aurait été une bonne excuse pour ne pas me payer!?

Dernière modification par jerome F. (06/09/2011 23h06)


Jerome du blog capital story

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#3 07/09/2011 00h17 → Augmentation de loyer en cours de bail ?

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Ce n’est pas moi qui est établit le bail puisque ca fait 5 ans qu’il habite dans l’appartement et moi seulement quelques mois que je suis propriétaire. Par contre j’ai déjà parlé avec lui que les travaux était cher et que je voulais bien faire un bon geste pour lui mais que lui devait en faire aussi.

On est donc d’accord pour une augmentation et qu’on fera un avenant au contrat pour pas qu’il y est de problème.

Maintenant le problème et comment augmenter le loyer sans que ça le gène et nuise à notre entente?
est ce mieux d’augmenter X en renonçant à l’augmentation annuelle?
augmenter normalement annuellement et garder une très bonne entente?
Mon plus gros problème ce n’est pas de faire les calculs mais simplement de savoir en général ou d’avoir des exemples concrets de combien sont augmenter les loyers après des travaux afin que je fasse plusieurs simulations et de trouver ma solution?


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#4 07/09/2011 11h49 → Augmentation de loyer en cours de bail ?

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Je ne suis pas sûr que la période soit favorable pour faire passer des augmentations de loyer. Tout dépend aussi de votre positionnement sur le marché, cher ou pas.
Enfin, si le contact est bon, vous pouvez lui demander de combien il serait raisonnable d’augmenter le loyer selon lui avec cette amélioration du logement.
ça ne vous engage à rien et peut être que la somme annoncée rentrera dans vos plans. Ensuite j’attendrais un an pour à nouveau augmenter en fonction de l’IRL, si l’indice est à la hausse wink

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#5 07/09/2011 12h31 → Augmentation de loyer en cours de bail ?

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J’en ai parlé de nouveau avec lui et il me dit être d’accord pour une augmentation de 10€ sur le loyer suite au travaux mais sans augmenter à l’anniversaire au moi de décembre.

Je viens de contrôler l’indice IRL du 2T 2011 et la date d’anniversaire avec l’augmentation du loyer est pour décembre.

sur 2 trimestres l’augmentation serait déjà d’environ 4€
448*120.31/119.17 = 452.29

Je vais attendre le nouvel indice du 3eme trimestre début octobre et si l’indice augmente je pense lui faire comprendre que j’augmenterai le loyer à la date d’anniversaire et je lui ferait "cadeau" des fenêtres double vitrage afin de garder une bonne relation.


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#6 07/09/2011 12h56 → Augmentation de loyer en cours de bail ?

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jerome F. a écrit :

mon premier locataire, je lui ai réclamé la taxe sur les ordures ménagères

Elle est exigible, c’est précisé sur les récépissés d’impôts locaux du bailleur.
Pour éviter tout malentendu, je précise toujours à chacun de mes locataires entrants et c’est mentionné dans le bail :

- qu’il aura à sa charge cette taxe des OM, et pour lisser son paiement je fractionne la somme divisée par 12 et la rajoute à son loyer mensuel.
- que je lui fais payer son eau chaude sur base de sa conso réelle (documents du syndic).

Autre sujet de discussion : quand votre locataire habite un 6ème étage sans ascenseur et que les proprios votent la construction de l’ascenseur; en principe le confort pour le locataire est amélioré et cela doit aussi se traduire par une hausse de son loyer !


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#7 07/09/2011 13h09 → Augmentation de loyer en cours de bail ?

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Job : Comment répartissez vous l’augmentation du loyer suite à des travaux que vous avez fait ou que le syndic à voté?


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#8 07/09/2011 13h49 → Augmentation de loyer en cours de bail ?

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Je n’ai heureusement jamais eu ce problème à gérer, je suppose que cela doit être détaillé dans les contrats de location pré-imprimés; sinon discussion à l’amiable sans se fâcher avec le locataire !


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#9 07/09/2011 14h00 → Augmentation de loyer en cours de bail ?

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Les travaux votés en AG, le locataire n’y est pour rien. Même s’il en tire éventuellement un avantage (comme un ascenceur au 6ème), dur (voire impossible) de les répercuter dans le loyer….
Ceci explique aussi sans doute pourquoi les propriétaires bailleurs votent généralement "NON" pour les travaux d’amélioration en AG (quand ils votent).

Il n’y a que si le locataire est demandeur, qu’il est possible de négocier avec lui (avant de décider de lancer les travaux), un ajustement des loyers contre une amélioration du logement que le locataire aura sollicitée.

Dernière modification par GoodbyLenine (07/09/2011 14h04)


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#10 07/09/2011 14h10 → Augmentation de loyer en cours de bail ?

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@Kool31

Pour vos travaux, je partirais sur la base suivante : 3000 / 2 = 1500€ (chacun paye 50%) et on étale la charge du locataire sur 4 ans soit 1500/48 = 31€ / mois.

En ce qui me concerne, je ne fais pas de travaux "importants" de ce type quand l’appartement est loué. J’effectue les travaux entre deux locataires afin de pouvoir répercuter une hausse lors du changement de bail.


À la bourse tu as deux choix: t'enrichir lentement ou t'appauvrir rapidement. Benjamin Graham

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