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#1 30/12/2015 22h52 → Peut-on être imposé sur un loyer impayé (et donc non encaissé) ? (fiscalité, imposition, impot revenu, investissement locatif, loyer impayé)

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Un arrêt du Conseil d’Etat en date du 1e octobre 2015 est à glacer le sang…

Cet arrêt dispose que si votre locataire ne vous a pas payé son loyer, vous devez quand même payer des impôts dessus (concrètement, l’administration fiscale voyant un trou dans vos rentrées d’argent au moment de votre déclaration peut vous poser des questions et à ce moment là vous réclamer son dû).

Cela va encore même plus loin car ce loyer impayé peut être assimilé à un … don ! (le bailleur consent une libéralité à son locataire)

Pour prouver sa bonne foi, le bailleur devra attaquer au moindre retard de paiement et laisser des traces : mails, puis huissier et injonction de payer.

Source : Arrêt conseil Etat

Message édité par l’équipe de modération (31/12/2015 09h43) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : fiscalité, imposition, impot revenu, investissement locatif, loyer impayé


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#2 30/12/2015 23h32 → Peut-on être imposé sur un loyer impayé (et donc non encaissé) ? (fiscalité, imposition, impot revenu, investissement locatif, loyer impayé)

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Je ne vois pas ce qu’il y a de particulièrement étonnant.

La SCI n’a pas touché son loyer et n’a fait aucune démarche pour réclamer ces loyers impayés ni prouver que cet abandon était justifié, légalement, par un paiement indirect similaire (du style : des travaux effectués par le locataire sur ses deniers propres).

En toute logique, c’est au mieux une perception de loyer, donc imposable, avec restitution en cash parce que le locataire tire la lanque, et au pire une donation à un tiers.

Le bail est un contrat, il doit s’appliquer. A minima, dans le cadre d’un impayé, une relance est nécessaire quitte à trouver ensuite un arrangement avec le locataire transitoirement dans la difficulté.

Ici, c’est surtout l’absence d’organisation qui est condamnée.

Perso, ca ne me choque pas. Quand on veut abandonner un loyer, on le fait proprement, justificatifs à l’appui, voire avec accord du fisc préalable (un petit mail à la DGI avec "ma locataire est fauchée et a du mal à assumer son loyer, puis-je à titre d’aide exceptionnel revoir le loyer annuel à la baisse ou accepter le non paiement d’un mois de loyer", et la réponse vous sécurise sur la suite)

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#3 31/12/2015 02h04 → Peut-on être imposé sur un loyer impayé (et donc non encaissé) ? (fiscalité, imposition, impot revenu, investissement locatif, loyer impayé)

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Je crois que le problème viens plutôt de la réduction d’impôts qui a été appliqué dans la déclaration d’impôts alors que certaines conditions n’ont pas été respectées

le bail est un contrat mais tout les contrats ne sont pas respecté

Il y a des pénalités de paiement en retard sur quasi tout les contrats et Numericable (par exemple) ne paye souvent pas ces pénalités malgré le fait qu’elle paye régulièrement en retard.

selon votre logique les entreprises qui n’ont pas reçut leur argent doivent  payer des impôts sur ces sommes non perçues ? ou envoyer l’huissier chez l’un de leur gros client ?

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#4 31/12/2015 03h28 → Peut-on être imposé sur un loyer impayé (et donc non encaissé) ? (fiscalité, imposition, impot revenu, investissement locatif, loyer impayé)

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EldoradoImmo, oui c’est ahurissant, mais en même temps, plus grand chose ne m’étonne en terme de fiscalité en France, ni en terme de jugements de la part de la "justice" Française. Ce sont plutôt ceux qui investissent encore dans ce pays, et qui s’étonnent des pratiques qui y ont cours qui devraient se poser des questions à ce stade…

Ce qui glace réellement le sang, ce sont des réactions telles que celle de xa: "Je ne vois pas ce qu’il y a de particulièrement étonnant". Bah non, payer des impôts sur des sommes jamais perçues, rien de plus normal pour lui. Normal parce que le bailleur n’a pas fait suffisamment pour récupérer les sommes ? A ce compte là, un contrôleur fiscal peut redresser n’importe qui au motif qu’il ne travaille pas assez dur, ne prend pas un second job, ou n’en cherche pas un qui paye plus, et le redresser sur ce qu’il pense qu’il devrait gagner selon lui. Et encore, dans certains contrôles d’entreprises, c’est quasiment ce qui se passe.

Si on pousse un tout petit peu le raisonnement, ca veut dire que si des amis restent passer la nuit chez vous, vous devez payer des impôts dessus puisque c’est un avantage en nature que devriez faire payer. Il risque d’y avoir des commentaires prochainement qui me répondent que "Bah oui, absolument ! Rien de plus normal !". Vous faites votre ménage vous-même ? Vous devez payer des charges sociales dessus, puisque c’est comme si vous vous employiez et vous faites cadeau de votre salaire que vous vous auto-versez. C’est génial, parce que c’est sans limite comme raisonnement.

(LordWolfy, ca c’est une seconde partie qui est effectivement plus justifiée dans le jugement)

EDIT:

xa a écrit :

Perso, ca ne me choque pas. Quand on veut abandonner un loyer, on le fait proprement, justificatifs à l’appui, voire avec accord du fisc préalable (un petit mail à la DGI avec "ma locataire est fauchée et a du mal à assumer son loyer, puis-je à titre d’aide exceptionnel revoir le loyer annuel à la baisse ou accepter le non paiement d’un mois de loyer", et la réponse vous sécurise sur la suite)

Et si la réponse est non et que le locataire est effectivement incapable de payer, vous faites quoi ? Vous harcelez le locataire par tous les moyens pour accumuler des justificatifs ? (ce qui ne sera aucunement une garantie de quoi que ce soit ensuite). Vous le menacez (ou même pire) pour avoir un justificatif de la Gendarmerie que vous avez réellement fait le nécessaire ? Ou vous vous dites que c’est de votre faute: Après tout, c’est vous qui avez sélectionné le locataire, il est bien normal de payer des impôts sur les sommes non perçues, en plus de la perte de loyers.

Dernière modification par Mevo (31/12/2015 03h40)

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#5 31/12/2015 08h19 → Peut-on être imposé sur un loyer impayé (et donc non encaissé) ? (fiscalité, imposition, impot revenu, investissement locatif, loyer impayé)

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Bonjour,

Je ne lis pas tout à fait la réponse de xa sous le même angle que vous ; même si j’approuve vos propos de manière globale rassurez vous.
Il faut retenir l’esprit de la loi si je puis tenter de synthétiser le post de xa au passage ; bien sur un fonctionnaire zélé peut ceci cela, mais si vous avez fait votre boulot de bailleur, il n’y a rien à craindre hormis une perte de temps pour justifier/expliquer.
Heureusement qu’il y a la loi, son interprétation et l’être humain sinon avec tous ces juristes élus à la tête de l’Etat qui encouragent des lois pour tout et rien (histoire parfois de donner du travail aux copains ? avec eux allez faire le tri !)…Ce serait de la folie avec engorgement des tribunaux etc

Ceci étant, un jour un grand coup de torchon sera à appliquer !

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#6 31/12/2015 08h31 → Peut-on être imposé sur un loyer impayé (et donc non encaissé) ? (fiscalité, imposition, impot revenu, investissement locatif, loyer impayé)

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Si demain la société dont vous êtes salarié est en difficulté et ne vous verse pas votre salaire, vous trouverez normal que le fisc vous impose sur les salaires non reçus ?

Dernière modification par ZeBonder (31/12/2015 08h34)

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#7 31/12/2015 08h36 → Peut-on être imposé sur un loyer impayé (et donc non encaissé) ? (fiscalité, imposition, impot revenu, investissement locatif, loyer impayé)

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Bien évidemment non ; mais dans une société de 70 millions de personnes, il y a toujours des fraudeurs et donc je trouverais normal que l’Etat se demande par de tels biais si l’employeur ne m’a pas versé mon salaire en liquide.
Perso je paye mes impôts et taxes, je trouve normal que tout le monde y passe et sur le même principe.

Car c’est cela qu’il doit y avoir derrière la loi : la traque aux arrangements.
Je pense que l’info est plus claire quand on garde cela à l’esprit.

Edit : et notez bien svp que je ne prend pas partie, hormis mon rejet du système politique global et que je ne cherche pas la polémique bien au contraire puisque je tente de réfléchir et d’analyser pour partager et échanger de manière éclairée. Merci.

Dernière modification par Iqce (31/12/2015 08h38)

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#8 31/12/2015 09h51 → Peut-on être imposé sur un loyer impayé (et donc non encaissé) ? (fiscalité, imposition, impot revenu, investissement locatif, loyer impayé)

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Bonjour,

- sur la question du paiement des loyers, ça ne me semble pas illogique. Le bail est un contrat qui s’applique, donc à chaque mois qui passe, le locataire contracte la dette correspondante envers son bailleur. Si la dette n’est pas payée, au bailleur de faire en sorte de la recouvrer. En droit, cette dette existe. On ne peut pas l’annuler parce que ça nous chante.
La prestation prévue par le contrat a eu lieu et doit être payée.

Prenons le parallèle avec un artisan. Il fait un devis de 5000 € pour une rénovation de salle de bains. Le devis est signé "bon pour accord" par le client (et devient donc un contrat, en droit).
Si la prestation a été entièrement réalisée et facturée, la somme est dûe ! L’artisan ne peut pas annuler cette facture parce que le client a des difficultés à payer !

Là, c’est pareil. Il y a le contrat, la commande : c’est le bail. Il y a l’exécution de la prestation : le logement est occupé (ou en tout cas, à disposition du locataire, s’il ne l’occupe pas effectivement c’est son problème). Si la "facturation" n’est pas obligatoire, il peut être avisé d’envoyer un "avis d’échéance de loyer".
En tout cas, la prestation est prévue par contrat, cette prestation a eu lieu, elle doit donc être payée.

Cet arrêt du Conseil d’Etat confirme en tout cas que le bailleur doit tout faire pour se faire payer les loyers en retard. Il y a une procédure, elle est claire, avec des choses à faire dans un certain délai : à chacun de l’appliquer. Si on a eu la sagesse de demander une caution solidaire, ne surtout pas oublier d’adresser les mêmes commandements et avertissements à la caution qu’au locataire.
je trouve que c’est un peu illogique que les mêmes bailleurs qui viennent se plaindre ici des locataires indélicats s’offusquent quand l’Etat leur rappelle justement que les loyers sont un dû et qu’ils doivent les réclamer. L’Etat vous dit que vous devez réclamer et obtenir vos sous, vous devriez être content ? wink

- sur le cas jugé : de toute évidence, ce qui pose problème, c’est l’avantage fiscal obtenu pour investissement dans les DOM. Il faut que le locataire en fasse sa résidence principale. Or, la locataire n’a ni payé les loyers, ni établi sa résidence principale ! Ca ressemble à quoi ? A une locataire de complaisance. Assez rapidement, le bailleur a dû être conscient que la locataire n’habitait pas là et ne pourrait pas payer. Il a choisi de garder sa locataire fantôme parce qu’il en avait besoin pour son avantage fiscal. C’est là qu’il s’est rendu fautif.
Ca ne m’étonne pas vraiment que la justice ait été sans pitié face à un propriétaire qui était forcément conscient d’avoir une locataire "fantôme" pour bénéficier d’un avantage fiscal.

Dernière modification par Bernard2K (31/12/2015 09h56)

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#9 31/12/2015 10h27 → Peut-on être imposé sur un loyer impayé (et donc non encaissé) ? (fiscalité, imposition, impot revenu, investissement locatif, loyer impayé)

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J’ai le cas dans la famille, d’une infâme locataire qui a laissé derrière elle 2 ans d’impayés de loyer et qui après constat d’huissier et jugement du tribunal (en 2008) n’a remboursé que 10 % de la somme due… Cette personne a ensuite été logée dans un HLM et ne dois toucher que l’équivalent du RSA.

Elle ne respecte donc pas les clauses du bail cependant la somme est considérée comme "irrécupérable" par l’huissier et le bailleur (qui a fait définitivement une croix dessus). Comment se comporterait l’administration dans ce type de cas ?

A l’époque, ce bailleur n’a bien entendu pas déclaré les loyers non perçus et a du engager un certain nombre de travaux pour réhabiliter le logement et par conséquent a fait du déficit foncier…

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#10 31/12/2015 11h00 → Peut-on être imposé sur un loyer impayé (et donc non encaissé) ? (fiscalité, imposition, impot revenu, investissement locatif, loyer impayé)

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LordWolfy a écrit :

selon votre logique les entreprises qui n’ont pas reçut leur argent doivent  payer des impôts sur ces sommes non perçues ? ou envoyer l’huissier chez l’un de leur gros client ?

Primo, une entreprise doit, effectivement, considérer une facture établie comme comptabilisée à la date de facturation, même si le paiement est en retard. C’est de la compta de base … En cas d’impayé, l’entreprise DOIT faire les démarches pour justifier qu’elle a cherché à toucher son dû, et si les démarches n’aboutissent pas, alors elle pourra redéduire par la suite, pour régulariser. Mais elle pourra alors justifier ses démarches.

Ici, c’est ce qui est reproché : le non respect des démarches. Le bailleur aurait du faire les relances initiales, puis constater que son locataire étant dans l’incapacité totale de payer, d’éventuellement abandonner une partie de la dette car non récupérable.

Comme je l’ai dit, si vous m’aviez lu correctement, QUAND on veut abandonner une partie des loyers, on le fait PROPREMENT.

"Normal parce que le bailleur n’a pas fait suffisamment pour récupérer les sommes ?"

Normal parce que dans ce cas le bailleur n’a RIEN fait.

"C’est génial, parce que c’est sans limite comme raisonnement."

L’exagération n’est pas une bonne manière de discuter. Le bail existe-t-il ? oui. Le locataire doit-il payer son loyer ? Oui. Vos amis ne sont pas liés par un contrat. Pour le ménage, si votre employé de ménage ne passe pas mais que la facture est émise, si vous ne contestez pas, vous devrez effectivement payer le salaire correspondant et les charges associées. Tout comme votre employeur DOIT vous payer, même si vous n’allez pas travailler s’il omet de constater votre absence.

Comment, un employeur est obligé de vérifier si ses employés travaillent, mais où va-t-on ? Comment, un employeur est obligé de payer ses salariés s’il ne peut pas prouver qu’ils n’étaient pas à leur travail ???

"Et si la réponse est non et que le locataire est effectivement incapable de payer, vous faites quoi ?"

Vous avez des relances pour prouver que vous avez fait votre boulot de bailleur, en demandant l’application du contrat. Vous avez les réponses du locataire sur sa situation financière. Vous avez la possibilité de mettre en place un échéancier pour qu’il puisse s’acquitter de sa dette ou encore vous avez la possibilité DANS LE CADRE DE CE CONTENTIEUX de constater son incapacité à payer et alors à transiger sur la dette, quitte à en abandonner une partie.

Et là, vous pourrez dire au fisc : j’ai vérifié que le locataire était dans l’incapacité de payer. Plutôt que l’étrangler et partir sur un conflit de 2 ans couteux pour tout le monde, nous avons convenu d’abandonner à titre exceptionnel les 2 mois de loyer non encore acquitté, pour que mon locataire puisse se remettre à flot et reprenne le versement régulier des loyers futurs.

Ca se fait en 5 échanges max avec le locataire + 1 pour formaliser cela avec le fisc. Et idéalement, vous demandez d’abord au fisc (un mail à la DGI), pour faire constater par les services fiscaux que vous allez abandonner une dette qui est de facto irrécupérable.

30 secondes de réflexion, c’est tout ce qu’il aurait suffit pour que vous évitiez de tomber dans la caricature.

"Si demain la société dont vous êtes salarié est en difficulté et ne vous verse pas votre salaire, vous trouverez normal que le fisc vous impose sur les salaires non reçus ?"

SI demain votre employeur cesse de vous payer, tout en vous faisant travailler, vous ne faites rien, vous lui en faites cadeau, ou a minima vous faites constater, par écrit pour avoir une preuve, que vous n’avez pas été payé ???

Si vous ne faites rien, on pourrait tout à fait penser que votre employeur vous a payé en douce, en liquide ou, pour un cas que j’ai croisé, via un compte externe. Le fisc serait évidemment en droit de se demander comment un salarié qui ne touche pas son salaire peut accepter cela … si ce n’est pas parce qu’il a obtenu une compensation par ailleurs, probablement non déclarée …

"J’ai le cas dans la famille, d’une infâme locataire qui a laissé derrière elle 2 ans d’impayés de loyer et qui après constat d’huissier et jugement du tribunal (en 2008) "

Aucun souci : il y a eu constation du non paiement et une procédure lancée, ce qui implique qu’il y a eu une première relance en paiement de loyer et une mise en demeure (démarches préalables). Donc le bailleur a essayé de toucher son loyer et il peut prouver ne pas l’avoir touché (vu les démarches).

Lisez l’arrêt.

"

Considérant qu’en jugeant que la SCI Titou devait être regardée, du fait de sa renonciation à percevoir les loyers dus à compter de l’année 2004, comme ayant consenti une libéralité à sa locataire, aux motifs que les difficultés financières de cette dernière avaient débuté au plus tôt au printemps 2005 et qu’il n’était pas établi que le bailleur ait accompli, en vue du recouvrement de sa créance, d’autres diligences que l’inscription de celle-ci au titre de la procédure de surendettement dont faisait l’objet cette locataire, la cour administrative d’appel de Nantes a porté sur les faits qui lui étaient soumis une appréciation souveraine exempte de dénaturation ;

"

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#11 31/12/2015 11h24 → Peut-on être imposé sur un loyer impayé (et donc non encaissé) ? (fiscalité, imposition, impot revenu, investissement locatif, loyer impayé)

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@Mevo, plusieurs candidats à la présidentielle, dont certains du partie de notre président parlait bien de taxer les RP déjà remboursé sur le principe de loyer fictif.

Eldoradoimmo a écrit :

Un arrêt du Conseil d’Etat en date du 1e octobre 2015 est à glacer le sang…

Cet arrêt dispose que si votre locataire ne vous a pas payé son loyer, vous devez quand même payer des impôts dessus (concrètement, l’administration fiscale voyant un trou dans vos rentrées d’argent au moment de votre déclaration peut vous poser des questions et à ce moment là vous réclamer son dû).
[…]

Source : Arrêt conseil Etat

En lisant, on vois que c’est un poil plus compliqué.
Il y a cumul entre non perception des loyers et avantages fiscales.
De plus, l’arrêt note que les loyers non pas été perçu à partir de 2004 alors que le locataire a eut des difficultés financières en 2005 (ce qui devait être l’argument de non réclamation).

La seule preuve amené est l’inscription au surendettement.
Pas d’AR, de relance, de mandatement d’huissier qui pourrait appuyer le non payement.

Au passage, question pour les pros : le fait que la gestion soit réalisé par une SCI n’alourdit pas la peine ?
Le juge partant du principe qu’une SCI est plus pros qu’un particulier ?

Là, on est à mon sens dans un jugement spécifique qui ne remet pas en cause le principe de déclaration des loyers perçus.
Sauf bien entendu à loger gratuitement un locataire durant des années sans motifs (ce qui est le cas mentionné)

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#12 31/12/2015 16h45 → Peut-on être imposé sur un loyer impayé (et donc non encaissé) ? (fiscalité, imposition, impot revenu, investissement locatif, loyer impayé)

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Xa: Je comprend ce que vous dites, et c’est assez cohérent dans l’ensemble. Le problème de votre vision est qu’elle justifie de taxer des sommes qui ne sont PAS perçues, et vous justifiez cela comme étant "normal".

Disons qu’on est d’accord dans le principe de ce que vous avez écrit. Mais si le bailleur, ou une entreprise, considère (à tord ou à raison à la rigueur) que des sommes sont irrécupérables, qu’elle annule la dette/facture, et qu’elle ne touche donc absolument RIEN, pourquoi ces sommes devraient-elles tout de même être taxées ? Ou pour quelle raison ce bailleur ou cette entreprise devrait-elle avoir à justifier de démarches (potentiellement coûteuses, alors qu’il/elle peut savoir de manière assez sûre qu’elles seront vaines par exemple) ?

Vous pouvez me répondre qu’il existe une loi/un article du CGI en ce sens (surement, vu tous les textes abracadabrants qui existent), ou que c’est la façon de considérer la chose par l’administration. Mais je vous invite à essayer de prendre du recul, d’y réfléchir, et de relire mon message que vous trouvez "exagéré", il ne l’est pas !

"Le bail existe-t-il ? oui. Le locataire doit-il payer son loyer ? Oui."
Soyons réaliste un instant: Il est dans l’intérêt du bailleur de récupérer son loyer. Mais s’il ne le touche pas, vous êtes en train de considérer la taxation de quoi ? Pas d’un revenu, mais du MANQUE de justificatifs ! On n’est même pas en train de dire que le bailleur n’a pas fait de démarches lui-même, ce qu’il a peut-être fait et pour lesquelles il n’a pas de justificatifs, mais qu’il n’a rien à présenter à l’administration (et encore, il a bien inscrit sa créance à la procédure de surendettement d’après l’arrêt)

"Vous avez des relances pour prouver que vous avez fait votre boulot de bailleur"
Oui, oui, ne pas bosser assez, ou assez bien, est taxable dans votre vision, c’est bien ce que je soutenais dans mon message, donc encore une fois, aucune exagération. Qu’est ce qui empêche l’administration de considérer que vous n’avez pas non plus fait correctement votre travail de bailleur en trouvant un locataire à un loyer plus élevé et vous taxer sur ce loyer plus élevé ? Pareil, des redressements pour loyers jugés trop bas, ca existe également (ce que vous trouvez surement "normal" aussi).

Si le locataire n’a pas donné cette somme à son bailleur, il l’a toujours et lorsqu’il la dépensera dans autre chose, cette même somme sera donc taxée une deuxième fois. Ce qui est cohérent selon vous, puisque ca n’est en fait pas cette somme qui a été taxée la première fois, mais le manque de travail du bailleur. Enfin c’est surtout son manque de sens du "proprement", à savoir passer plus de temps à penser à la partie fiscale et aux problèmes qu’il pourrait avoir avec l’administration, qu’à son boulot réel. Et c’est bien ca malheureusement, l’une des caractéristique de bosser/investir/entreprendre en France.

xa a écrit :

SI demain votre employeur cesse de vous payer, tout en vous faisant travailler, vous ne faites rien, vous lui en faites cadeau, ou a minima vous faites constater, par écrit pour avoir une preuve, que vous n’avez pas été payé ???

Là, je crois qu’on y arrive: Je pense que la majorité des gens, dont je fais partie, entreprendront des démarches pour essayer de récupérer leur salaire. Ca ne me viendrait même pas à l’idée de vouloir une "preuve" que je n’ai pas été payé ! Pourquoi faire ? Je le sais bien que je n’ai pas été payé. Et si l’employeur soutient qu’il m’a payé, alors que ca na pas été le cas, ca sera sa parole contre la mienne, et c’est à lui qu’on demandera de justifier du payement (un simple relevé de compte fera l’affaire) afin de prouver que c’est moi qui ment dans l’affaire (et m’en prendrais plein la tronche ensuite si c’était le cas). Mais pourquoi diable chercherais-je une preuve que je n’ai pas été payé ? Ah, parce que je dois me dire: "Mais biensûr, je dois payer des impôts sur ce salaire jamais perçu !" ou que je dois anticiper que ca va être suspicieux, et que ce que je déclare à l’administration va être mis en doute (seulement dans un sens, on ne vous soupçonnera jamais d’avoir trop déclaré ou oublié des déductions, même si évidemment ca arrive)

Si vous ne faites rien, on pourrait tout à fait penser que votre employeur vous a payé en douce, en liquide ou, pour un cas que j’ai croisé, via un compte externe. Le fisc serait évidemment en droit de se demander comment un salarié qui ne touche pas son salaire peut accepter cela … si ce n’est pas parce qu’il a obtenu une compensation par ailleurs, probablement non déclarée …

"Le fisc serait évidemment en droit de se demander"
Ben biensûr ! Il est évident que vous traiter de menteur est le droit le plus absolu de l’administration fiscale, et elle ne s’en prive pas (et elle a d’ardents défenseurs comme vous !). Considérer que si vous déclarez quelque chose, c’est que ca doit être le cas, serait une idée parfaitement saugrenue. Certains pays partent de ce principe (la Suisse ou le Luxembourg par exemple) et s’en portent très bien. Mais la propagande veut que si les choses marchent mieux dans ces pays, c’est pour d’odieuses autres raisons …

Quant à l’arrêt: "d’autres diligences que l’inscription de celle-ci au titre de la procédure de surendettement dont faisait l’objet cette locataire".

Donc la locataire avait une procédure de surendettement en cours, et le bailleur a inscrit sa créance à cette procédure. Mais …. non faut le taxer quand même. Normal.

xa, en lisant votre message, je suis quasiment prêt à parier que vous êtes payé par l’état d’une manière ou d’une autre. Et je parierais même sur une façon plutôt directe. Vous ne bosseriez pas pour les impôts carrément par hasard ? (ca n’est pas une question qui nécessite forcément de réponse)

@Gunday: Oui, j’y ai pensé lorsque j’ai rédigé mon message smile C’est du délire de haute voltige, et ca m’avait fait avaler de travers la première que j’avais entendu ca, mais lorsqu’il s’agit de trouver comment vous en prendre toujours plus, ca n’est pas l’imagination qui manque.

([email protected]) Pour l’arrêt, que l’avantage fiscal soit remis en cause, soit. Que le bailleur ait mal fait son boulot, pourquoi pas. Qu’il soit taxé parce qu’il n’a pas réagi assez rapidement, ca me reste en travers de la gorge. Peut-être a-t-il eu ses soucis à ce moment également. Je ne sais pas pour vous, mais laisser trainer quelques mois un impayé m’est arrivé assez souvent. Il se retrouve tout de même à payer des impôts sur des sommes jamais perçues …

"Là, on est à mon sens dans un jugement spécifique qui ne remet pas en cause le principe de déclaration des loyers perçus.’
Voilez-vous la face de cette manière si ca vous rassure.

"Sauf bien entendu à loger gratuitement un locataire durant des années sans motifs (ce qui est le cas mentionné)"
L’arrêt parle de 2004 sans préciser le mois et de difficultés au printemps 2005. Il ne m’étonnerait pas que ce soit la procédure de surendettement au printemps 2005, mais on n’en sait rien. Vous rationalisez la chose à la sauce "ca n’arrive qu’aux autres", il me semble qu’on parle plus de mois que d’années ici. Et si c’est effectivement la procédure de surendettement au printemps 2005, on peut très bien imaginer que le locataire avait de sérieuses difficultés avant, et payait juste encore ses crédits en ne payant plus son loyer fin 2004/début 2005.

@Iqce: "dans une société de 70 millions de personnes, il y a toujours des fraudeurs et donc je trouverais normal que l’Etat se demande par de tels biais si l’employeur ne m’a pas versé mon salaire en liquide."

Décidément, la propagande est rudement efficace.
Et lorsque les personnes de bonne foi (même à considérer qu’il y a des tonnes de fraudeurs et de menteurs, il doit bien rester quelque personnes honnêtes, la preuve: vous l’êtes, et vous le savez) se font remettre en cause leurs déclarations et redresser, vous croyez qu’elles le prennent comment ? En parlant d’expérience personnelle, je peux vous le dire: Pas bien ! pas bien du tout même ! (ce qui expliquera en partie la teneur de mes messages)

"mais si vous avez fait votre boulot de bailleur, il n’y a rien à craindre hormis une perte de temps pour justifier/expliquer."

Voilà le problème Iqce: La naivete (que j’ai eu, rassurez-vous) de croire que vous "n’avez rien à craindre lorsque vous n’avez rien à vous reprocher". C’est aussi valable avec les "forces de l’ordre" d’ailleurs, mais c’est un autre sujet.

Pour l’administration (je parle de la France), la naïveté consiste à croire que les choses sont justes, alors que malheureusement ils sont là pour faire du chiffre ! Je comprendrais tout à fait que vous ne le croyez pas, on m’avait dit un tas de choses à ce sujet par le passé et je ne l’avait pas cru non plus.

Dernière modification par Mevo (31/12/2015 16h56)

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#13 31/12/2015 19h21 → Peut-on être imposé sur un loyer impayé (et donc non encaissé) ? (fiscalité, imposition, impot revenu, investissement locatif, loyer impayé)

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"plusieurs candidats à la présidentielle, dont certains du partie de notre président parlait bien de taxer les RP déjà remboursé sur le principe de loyer fictif."

2 détails.

1) c’est un dispositif qui existe dans d’autres pays gauchistes comme … chez nous, en Suisse. Il remplace, dans ces pays, la taxe foncière et d’autres taxes locales assises sur la propriété. Le principe repose sur l’idée que le bien et sa valeur sont relativement connectés aux moyens financiers des contribuables les occupants. On a donc une "mesure" de cette valeur, via leurs revenus. Ca induit un corollaire délicat : il faut bien réfléchir avant de devenir propriétaire.
2) le dispositif est associé à la déductibilité, sur les revenus, des dépenses d’entretien et d’acquisition, un peu comme sur les loyers tout court. De sorte qu’en phase d’acquisition, les frais d’hypothèque sont déductibles, comme les travaux, l’entretien, etc … C’est pour cela, aussi, que nombre de résidents pratiquent le refinancement régulier d’hypothèque pour maintenir la déduction sur la durée.

Note pour les francais purs : hypothèque, en Suisse, signifie crédit immobilier en France. Rien à voir avec la garantie hypothécaire des crédits francais.

Au passage, c’était un mécanisme en vigueur en France il y a une 50aine d’années.

"Le problème de votre vision est qu’elle justifie de taxer des sommes qui ne sont PAS perçues"

Le problème est de FORMALISER la non perception. En faisant une relance (un mail suffit, donc le coût est effectivement hallucinant), puis une mise en demeure (4,80 euros, c’est toujours affolant effectivement).

Le principe est simple, connu, et maitrisé : une somme due est réputée payée jusqu’à preuve du contraire. Ca évite d’avoir à prouver la perception à chaque fois (cas normal) pour se concentrer sur la non perception (cas anormal). Un principe relativement simple et compréhensible, il me semble, mais vous préféreriez un modèle purement déclaratif dans lequel ce serait au fisc d’exiger les preuves de perception en permanence.

Ok. Passons sur ce modèle. Donc vous accepteriez de fournir, pour prouver ce que vous avez réellement touché, vos relevés de compte chaque année, pour que le fisc puisse vérifier ce qui a été perçu ? Ou voudriez vous que le locataire déclare les versements qu’il a fait lui même ? Sauf que le même problème se reposerait : si le locataire dit avoir payé en 2004, alors que le bailleur prétend ne pas avoir perçu son loyer, qui dit la vérité ???

Et pouf, on revient au même modèle : c’est au bailleur, celui qui est censé recevoir le loyer, de prouver qu’il ne l’a pas reçu. Comment prouve-t-on la non existence d’un fait ? En fournissant des preuves de réclamation concernant l’absence de ce fait.

CQFD.

"On n’est même pas en train de dire que le bailleur n’a pas fait de démarches lui-même, ce qu’il a peut-être fait et pour lesquelles il n’a pas de justificatifs, mais qu’il n’a rien à présenter à l’administration"

Exactement : il n’a aucune trace de la moindre démarche de sa part ou d’une réponse de sa locataire à cette démarche. Donc il n’a rien pour justifier que sa locataire n’a jamais versé ces loyers.

"Qu’est ce qui empêche l’administration de considérer que vous n’avez pas non plus fait correctement votre travail de bailleur en trouvant un locataire à un loyer plus élevé"

Rien, et ca arrive. Si vous louez à 500 euros un appartement dont le prix marché est de 2000, le fisc va aussi se demander s’il n’y a pas un problème. Idem pour une vente : le fisc viendra vous chercher des poux si le prix de vente est très en dessous du marché.

"Si le locataire n’a pas donné cette somme à son bailleur,"

le bailleur normalement constitué fait alors une réclamation à son locataire. Il dispose alors d’un élément prouvant qu’il n’a pas touché son loyer. Et donc dire au fisc que s’il ne déclare pas ce loyer, c’est justement parce qu’il ne l’a pas touché.

Ca vous choque peut être, mais tant pis.

"en lisant votre message, je suis quasiment prêt à parier que vous êtes payé par l’état d’une manière ou d’une autre."

mode ironique on

Tout à fait, je travaille pour le ministère, d’ailleurs je m’amuse à inventer des règles pour aller vous piquer votre pognon tous les jours, c’est mon dada.

mode ironique off

Lisez mes posts, avant de vous faire une idée idiote de plus.

"Qu’il soit taxé parce qu’il n’a pas réagi assez rapidement, ca me reste en travers de la gorge. "

Si vous avez un impayé, et que vous ne réagissez pas assez vite, de toute facon, vous êtes aussi marron avec la caution ou l’assurance … Le bailleur porte certaines responsabilités, qui sont relativement simples à respecter si on se donne le temps de le faire et qu’on accepte d’avoir un minimum de rigueur.

Si vous ne contestez pas un pv dans les délais, idem. Ah oui, c’est encore le méchant Etat qui en est responsable, c’est vrai.

Assureur : idem. il faut respecter les délais.
Frais bancaires : idem.
Pret : idem.
Acte notarié : idem, des délais sont à respecter.

En fait, c’est un problème intrinsèque à un etat de droit : tout tourne autour des lois et des procédures imposées par ces lois. Si c’est cela qui vous choque, que dire sinon parlez en à votre député, qu’il fasse voter des lois qui vous plaisent plus, ou cherchez un pays moins rigide au niveau légal.

(note : pas sur que la Suisse puisse vous convenir, on a nous aussi une palanquée de procédure à respecter)

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#14 31/12/2015 20h23 → Peut-on être imposé sur un loyer impayé (et donc non encaissé) ? (fiscalité, imposition, impot revenu, investissement locatif, loyer impayé)

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xa, je vous remercie pour le débat et d’avoir pris la peine de répondre, et je suppose qu’on ira pas plus loin: Comme d’habitude, chacun a sa vision, ses idées, et rien de ce que dit l’autre ne le fait changer d’avis.

Il y a juste qu’au FOND, même si je veux bien accepter beaucoup de vos arguments, dont "une somme due est réputée payée jusqu’à preuve du contraire", je ne crois pas qu’ici, la question de savoir si ces sommes ont été payées ou non, y compris l’éventuelle preuve de NON PAYMENT, se pose encore. Il apparaît assez clair que le bailleur n’a pas perçu les sommes, et je n’ai pas l’impression que l’administration soutienne le contraire. Pourtant, vous continuez de trouver la taxation de ces sommes non perçues comme "normale", juste ? Et c’est là que notre désagrément se trouve réellement.

L’arrêt stipule que la SCI est regardée comme "ayant consenti une libéralité à sa locataire", donc en clair, elle a l’a hébergé gracieusement durant la période non payée. Il n’est pas question de doute quant à l’éventuelle perception des loyers par manque d’un accusé de réception qui aurait miraculeusement tout résolu. La SCI est vue comme ayant renoncé à percevoir ces loyers et il est question du fait qu’elle n’ait pas cherché suffisamment (selon l’administration et les juges) à recouvrer ces sommes.

xa a écrit :

Donc vous accepteriez de fournir, pour prouver ce que vous avez réellement touché, vos relevés de compte chaque année, pour que le fisc puisse vérifier ce qui a été perçu ? Ou voudriez vous que le locataire déclare les versements qu’il a fait lui même ? Sauf que le même problème se reposerait : si le locataire dit avoir payé en 2004, alors que le bailleur prétend ne pas avoir perçu son loyer, qui dit la vérité ???

Ouh là. Qu’est ce que vous essayez de déformer là ? Celui qui touche, déclare, point. Rien de plus simple. Si des sommes sont déclarées comme ayant été non perçues, c’est qu’elles le sont et donc non taxables, à moins que l’administration apporte la preuve du contraire. (en l’espèce, les sommes ne seraient plutôt tout simplement pas déclarées)

"modèle purement déclaratif dans lequel ce serait au fisc d’exiger les preuves de perception en permanence"
Déjà pourquoi "exiger" des preuves ? Parce que tout contribuable est un menteur à qui on ne peut pas faire confiance ? Ensuite, pourquoi des preuves de perception ? Si un contribuable dit qu’il a reçu quelque chose, c’est sans doute vrai, non ?

Tout ce que j’ai dit c’est que si j’ai payé quelque chose et qu’on m’accuse de ne pas avoir payé, j’apporterais (spécifiquement et exceptionnellement pour une affaire précise devant un tribunal) le relevé prouvant le payement pour me dédouaner, rien d’autre. Et il n’était même pas question d’impôts dans cet exemple.

Dans l’affaire discutée ici, si le locataire dit avoir payé, et que l’administration en a la preuve (par exemple par un contrôle précédent du locataire), ca changerait totalement la donne. Je ne crois pas qu’il soit question de cela ici.

xa a écrit :

Exactement : il n’a aucune trace de la moindre démarche de sa part ou d’une réponse de sa locataire à cette démarche. Donc il n’a rien pour justifier que sa locataire n’a jamais versé ces loyers.

le bailleur normalement constitué fait alors une réclamation à son locataire. Il dispose alors d’un élément prouvant qu’il n’a pas touché son loyer. Et donc dire au fisc que s’il ne déclare pas ce loyer, c’est justement parce qu’il ne l’a pas touché.

Ca vous choque peut être, mais tant pis.

xa, je suis à peu près certain qu’en près d’une dizaine d’année de procédure, et en allant jusque devant le conseil d’état, le contribuable a du faire tout ce qu’il a pu pour établir qu’il n’a jamais perçu ces loyers au départ, et encore une fois, à la lecture de l’arrêt, je n’ai aucunement l’impression que la question se pose. Le contribuable a sans doute du commencer par faire établir une attestation à son locataire comme quoi il n’avait pas payé, ce que chacun aurait sans doute fait dans cette situation.

Relisez s’il vous plait l’arrêt (et accessoirement nos échanges), il n’est pas question de savoir si le bailleur a touché les loyers ou non, ni de la preuve de la non perception des loyers ici (ce sur quoi vous vous acharnez), mais du fait que le bailleur doive payer des impôts sur des loyers reconnus comme NON PERCUS, et oui, ca me choque, PRESQUE autant que le fait que vous le défendiez.

Idem pour les questions de délais à la fin de votre message: Oui, quand on passe les délais, on ne peut plus réclamer, on peut avoir perdu quelque chose, ou ne plus pouvoir toucher quelque chose, etc … Ici il est question d’avoir le droit de payer des impôts dessus tout de même, ca n’est pas pareil, et vous semblez absolument refuser de le voir/le comprendre.

Dernière modification par Mevo (31/12/2015 20h26)

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#15 01/01/2016 00h31 → Peut-on être imposé sur un loyer impayé (et donc non encaissé) ? (fiscalité, imposition, impot revenu, investissement locatif, loyer impayé)

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"La SCI est vue comme ayant renoncé à percevoir ces loyers et il est question du fait qu’elle n’ait pas cherché suffisamment (selon l’administration et les juges) à recouvrer ces sommes."

Exactement. Elle a consenti un don. Par conséquent, les loyers constituent un avantage consenti fiscalisable. Comme si le locataire avait payé son loyer puis avait reçu, en compensation, la même somme, en cadeau.

"Si un contribuable dit qu’il a reçu quelque chose, c’est sans doute vrai, non ?"

Si je vous suis, Cahuzac est blanc comme neige : il a déclaré quelque chose, c’est donc vrai. Passons sur le reste. Je pense que mes amis de Zurich seraient fort heureux d’avoir, en France, un ministre des finances tel que vous.

Branchez votre cerveau 2 minutes. Le contribuable déclare, le fisc controle, c’est normal.

Comment controle-t-il la déclaration ?  En se fiant à votre bonne parole ? Ou en cherchant si ce que vous avez déclaré est plausible ?

C’est evidemment la seconde solution : vous déclarez, le fisc compare avec ce qui, selon ses autres sources, devrait être déclaré. S’il constate un écart, et si cet écart semble non justifié de base, alors il demande des explications. C’est la technique la plus simple et globalement la plus efficace : on traite les exceptions au lieu de considérer que tout le monde dit vrai (extrémité optimiste) ou qu’il faut controler intégralement toutes les déclarations (extrémité pessimiste).

Ex : une plaque identique a la votre est flashé sur l’autoroute. C’est bien à vous de justifier pourquoi ca n’est pas votre véhicule ou que c’est un autre au volant, et non l’inverse.

Ici, on a un bailleur pour lequel on attend un certain revenu locatif, et qui déclare beaucoup moins. Donc pourquoi ? "parce que ma locataire n’a pas payé" "Ah bon, vous pouvez me le prouvez ?"

Et comment prouvez vous que la locataire n’a pas payé ??????

"Tout ce que j’ai dit c’est que si j’ai payé quelque chose et qu’on m’accuse de ne pas avoir payé, j’apporterais (spécifiquement et exceptionnellement pour une affaire précise devant un tribunal) le relevé prouvant le payement pour me dédouaner, rien d’autre."

Il est FACILE de prouver un paiement effectif, parce qu’il y a une trace attendue. Vous avez fait un chèque, il est débité --> vous avez payé. Vous faites un virement, il est débité --> vous avez payé. Vous attendiez la reception d’un versement, il apparait en crédit sur votre compte --> vous avez reçu cet argent.

Mais comment prouver l’absence de ce paiement ? Comment prouvez vous, en fournissant votre relevé de compte … que c’est votre seul compte ? que le paiement n’a pas été fait en liquide ou en nature (un jardinier effectuant, par exemple, l’entretien de votre jardin en l’échange des loyers qu’il n’arrive pas à payer) ? que le versement a été fait sur le compte de votre concubine, d’un cousin, d’un voisin qui vous a "vendu" en douce un matériel d’occasion ?

La réponse du fisc est simple : si vous fournissez la preuve d’une tentative de recouvrement, c’est que vraissemblablement vous n’avez effectivement pas touché ce loyer.

Si par la suite, dans le cadre du contentieux, vous renoncez à la créance, c’est une autre histoire.

"Dans l’affaire discutée ici, si le locataire dit avoir payé, et que l’administration en a la preuve (par exemple par un contrôle précédent du locataire), ca changerait totalement la donne. Je ne crois pas qu’il soit question de cela ici."

Intéressant comme concept.

Donc votre sécurité fiscale doit dépendre non pas de ce que vous dites et de ce que vous pouvez prouver, mais des dires d’un tiers qui ne paye pas le loyer qu’il vous doit et qui, en l’espèce, aurait tout intérêt à dire qu’il a payé puisque vous ne pouvez pas prouver le contraire.

Vraiment intéressant comme concept.

"et encore une fois, à la lecture de l’arrêt, je n’ai aucunement l’impression que la question se pose."

Je cite :

Considérant qu’il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que M. B…a fait l’objet d’un contrôle sur pièces portant sur les revenus perçus au titre des années 2004 et 2005 ; que l’administration fiscale a, d’une part, rectifié les revenus imposables de l’intéressé, après avoir réintégré aux recettes foncières de la SCI Titou, dont il était associé, des loyers qu’elle avait renoncé à percevoir de sa locataire au cours des années vérifiées

Ah bin si, il est bien question de la réintégration de loyers dans le revenu imposable. ET c’est l’origine de ce fil : ces loyers ont été réintégrés donc imposés.

En quoi la question de la preuve de recouvrement concerne la question ?

Je recite :

Considérant qu’en jugeant que la SCI Titou devait être regardée, du fait de sa renonciation à percevoir les loyers dus à compter de l’année 2004, comme ayant consenti une libéralité à sa locataire, aux motifs que les difficultés financières de cette dernière avaient débuté au plus tôt au printemps 2005 et qu’il n’était pas établi que le bailleur ait accompli, en vue du recouvrement de sa créance, d’autres diligences que l’inscription de celle-ci au titre de la procédure de surendettement dont faisait l’objet cette locataire, la cour administrative d’appel de Nantes a porté sur les faits qui lui étaient soumis une appréciation souveraine exempte de dénaturation

CQFD.

C’est parce qu’il n’a pas apporté la preuve d’une tentative de recouvrement que les dits loyers sont réintégrables.

Apparemment, nous ne lisons pas le même arrêt.

La taxation n’est possible que parce que l’absence de tentative de recouvrement induit un cadeau effectif du bailleur à sa locataire. L’un ne va pas sans l’autre.

Prouvez la tentative de recouvrement des sommes en question, et la libéralité, donc la taxation tombe !

Ce qui est exactement l’origine de ce fil : Monsieur B a été taxé pour des revenus qu’il n’a pas réellement perçus parce qu’il n’a pas tenté de les percevoir, donc c’est un cadeau, et donc c’est fiscalisable.

Donc oui, c’est parfaitement normal. Si vous choisissez de faire verser votre salaire du mois de décembre sur le compte d’une association, vous resterez imposable pour ce revenu, même s’il ne passe pas par votre compte personnel.

Sur ce, je vous laisse, j’ai une soirée à préparer. Bonne année aux européens

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#16 01/01/2016 01h19 → Peut-on être imposé sur un loyer impayé (et donc non encaissé) ? (fiscalité, imposition, impot revenu, investissement locatif, loyer impayé)

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Je suis tout à fait d’accord avec vous sur ce point "Mevo"

"EldoradoImmo, oui c’est ahurissant, mais en même temps, plus grand chose ne m’étonne en terme de fiscalité en France, ni en terme de jugements de la part de la "justice" Française".

Le particulier bailleur a droit de subir des impayés de loyers pendant plus d’un an et demie sans même que le locataire défaillant ne soit inquiété. Après cette date, si ce dernier est ou se met en insolvabilité.. On peut dire au revoir à tout son argent..

Sacré Justice Française, qui pousse l’honnête citoyen à commettre des choses condamnable.

Dernière modification par Fev160 (01/01/2016 01h20)


A la recherche d'un expert comptable spécialisé en LMNP sur Lyon. Merci

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#17 01/01/2016 01h34 → Peut-on être imposé sur un loyer impayé (et donc non encaissé) ? (fiscalité, imposition, impot revenu, investissement locatif, loyer impayé)

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Xa, entre "Si un contribuable dit qu’il a reçu quelque chose, c’est sans doute vrai, non ?", et "il a déclaré quelque chose, c’est donc vrai." (=il a possiblement déclaré qu’il n’avait RIEN reçu), il y a une sacré différence. C’est le genre de déformation que vous avez déjà plusieurs fois utilisé précédemment et que je n’apprécie guère, mais ca n’est pas plus grave que ca.

Pour clôturer la discussion de mon coté, vous avez raison. En tout cas, c’est la thèse défendue par l’administration fiscale Française, et visiblement soutenue par l’ensemble des juridictions jusqu’au Conseil d’Etat.

Il n’empêche, que je n’arrive pas à m’y faire, ni à l’idée que vous trouviez cela "parfaitement normal" (au sens "acceptable" en tant que contribuable, pas au sens juridiquement valide). Alors c’est peut-être moi, j’en sais rien. Mais même en essayant de faire un gros effort, je n’y arrive vraiment pas. Donc, la déclaration sur l’honneur du contribuable qu’il n’a effectivement pas reçu ces sommes ne vaut RIEN, et ca aussi c’est "parfaitement normal" pour vous ? L’erreur du contribuable, potentiellement de parfaite bonne foi, de ne pas avoir de preuve de recouvrement lui vaut de payer l’impôt sur des sommes effectivement non perçues. Je crois que je préfère me taper la tête contre le mur que de considérer ca "parfaitement normal", honnêtement.

On n’est pas dans une logique de faire du chiffre de la part de l’administration là, au détriment de la réalité des choses ? Le concept de ce qui est "juste" dont je parlais à Iqce qui disait que "bien sur un fonctionnaire zélé peut ceci cela, mais si vous avez fait votre boulot de bailleur, il n’y a rien à craindre hormis une perte de temps pour justifier/expliquer."

Je trouve qu’on a un exemple parfait avec cette affaire. Que répondriez-vous à Iqce au sujet de ce que je viens de citer ? Je crains que ce soit "normal, le bailleur n’a ici PAS fait son boulot", d’après vos messages précédents, juste ?

xa a écrit :

Si vous choisissez de faire verser votre salaire du mois de décembre sur le compte d’une association, vous resterez imposable pour ce revenu, même s’il ne passe pas par votre compte personnel.

Soit, là ca parait logique puisqu’il y a effectivement un transfert entre le payeur et quelqu’un qui reçoit la somme, même si ca n’est pas vous. Mais dans l’affaire sujet de cette file, il n’y a aucun payement (de manière réelle) et on a une administration qui considère qu’il y a un payement virtuel avec un don virtuel en sens inverse, sachant que l’envoi éventuel d’un recommandé ne change rien de manière réelle aux choses (hormis des considérations que j’ai bien compris).

Dernière modification par Mevo (01/01/2016 01h44)

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#18 01/01/2016 19h26 → Peut-on être imposé sur un loyer impayé (et donc non encaissé) ? (fiscalité, imposition, impot revenu, investissement locatif, loyer impayé)

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Pour ma part, ayant lu l’arrêt du Conseil d’État, j’ai l’impression que "considérer comme une libéralité les loyers non encaissés" (le point sur lequel il y a eu de multiples échanges dans la discussion) est sans doute assez accessoire dans cette affaire, par rapport à l’autre partie, à savoir la réduction d’impôt sur un investissement locatif en outre-mer (cf Article 199 undecies A) (ici à Saint-Martin), mécanisme de défiscalisation qui a généré de multiples abus, et amené des déconvenues à de multiples contribuables.
La lecture du jugement ne permet d’ailleurs pas de savoir si la "libéralité" a été consentie pour un bien situé outremer, ayant éventuellement bénéficié de l’Article 199 undecies A, mais juste que les 2 biens appartenaient au même contribuable M.B..

La "libéralité" sur les loyers de 2004, n’ayant conduit a des tentatives de recouvrement que lorsque le locataire s’était mis en procédure de surendettement en 2005 (sans que le jugement ne donne plus de détail sur le calendrier détaillé), n’aurait sans doute pas été relevée par le fisc (qui a "rentabilisé le temps engagé pour son contrôle) s’il n’y avait pas eu en plus l’autre partie.


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#19 01/01/2016 22h15 → Peut-on être imposé sur un loyer impayé (et donc non encaissé) ? (fiscalité, imposition, impot revenu, investissement locatif, loyer impayé)

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"entre "Si un contribuable dit qu’il a reçu quelque chose, c’est sans doute vrai, non ?", et "il a déclaré quelque chose, c’est donc vrai." (=il a possiblement déclaré qu’il n’avait RIEN reçu), il y a une sacré différence."

Je vous cite : "Si des sommes sont déclarées comme ayant été non perçues, c’est qu’elles le sont"

Personne ne conteste que lorsqu’une personne déclare avoir recu un revenu, elle a recu ce revenu. La question est bien lorsque cette personne déclare ne pas avoir recu un revenu.

Or lorsque vous dites "si elle déclare ne pas avoir reçu, c’est donc vrai", vous dites explicitement qu’on doit croire la déclaration, quoi qu’elle contienne. Vous semblez ne pas comprendre votre propre parole.

"Soit, là ca parait logique puisqu’il y a effectivement un transfert entre le payeur et quelqu’un qui reçoit la somme, même si ca n’est pas vous."

Vous supposez qu’il y a transfert, et vous en déduisez quelque chose. Mais si le transfert n’existe pas réellement, si votre employeur vous dit "oui j’ai transféré les fonds" mais qu’en réalité il ne l’a pas fait, vous restez imposable quand même sans pouvoir contester ni prouver l’existence ou la non existence de ce transfert dont vous n’êtes ni l’initiateur ni le destinataire, donc qui ne concerne aucun de vos comptes.

@GBL

"n’aurait sans doute pas été relevée par le fisc"

J’ai déjà reçu une demande d’informations en raison d’un montant de loyer brut trop faible. Et pourtant, je ne suis exposé sur aucun dispositif de défiscalisation de ce type.

Le fait que ce cas soit remonté du fait de l’existence d’une défiscalisation supplémentaire ne change rien au raisonnement : le fisc a pu réintégré les loyers sur la 2044 du fait de l’absence de tentative de recouvrement, dixit la cour d’appel, et le conseil d’Etat valide cette position.

Parier sur l’absence de controle me semble une erreur. L’exigence est minime et presque systématique en réalité (la démarche est nécessaire pour le maintien du cautionnement ou de l’assurance, de toute facon). Donc autant la considérer comme nécessaire de base.

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#20 01/01/2016 22h22 → Peut-on être imposé sur un loyer impayé (et donc non encaissé) ? (fiscalité, imposition, impot revenu, investissement locatif, loyer impayé)

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Sur ce type de sujet, le contrôle de l’administration fiscale me semble au contraire particulièrement facile à mettre en place.

Cela peut (et peut être l’est déjà) être facilement automatisé avec un calcul simple, comme un écart type entre le loyer annuel perçu et le loyer de référence dans la ville ou le quartier. (dans les zones à loyers encadrés c’est même du "gâteau"…)

Dire que l’on peut jouer du peu de contrôle me semble une approche quelque peu risquée. Pour info, la première année ou nous avons acheté de l’immobilier, nous avons eu un revenu nul. Le tout était pourtant sous couvert d’un expert comptable et d’un CGA. Cela n’a pas empêché l’administration fiscale de nous questionner.

Par ailleurs, il y a un aspect très important à considérer au delà des "détails" qui ont abouti à ce jugement : c’est tout simplement que ce jugement a eu lieu et ouvre donc une jurisprudence.

Dernière modification par Eldoradoimmo (01/01/2016 22h24)


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#21 02/01/2016 09h29 → Peut-on être imposé sur un loyer impayé (et donc non encaissé) ? (fiscalité, imposition, impot revenu, investissement locatif, loyer impayé)

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Certes le jugement à eu lieu ; mais, au delà du fait que j’abonde dans la lecture de GDL et xa, remarquez que sur bien d’autres sujets, dans bien d’autres domaines ( Code de l’Environnement, Code de l’Urbanisme pour citer les domaines que je subis) vous avez non pas une mais 36 jurisprudence qui n’hésitent pas à se contre dire (ce serait trop beau et facile autrement).

D’un naturel inquiet, pour le coup je reste de marbre ; en résumé mon opinion est : oui c’est un pays ou l’Etat intervient sur tout et rien sans réelle capacité de contrôle (en gros tout est autorisé tant que vous ne vous faites pas prendre ?), non ce n’est pas transposable tel que à nos honnêtes quotidien de bailleurs.

Bon WE à tous et toutes,

X

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#22 02/01/2016 13h34 → Peut-on être imposé sur un loyer impayé (et donc non encaissé) ? (fiscalité, imposition, impot revenu, investissement locatif, loyer impayé)

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Eldoradoimmo a écrit :

Sur ce type de sujet, le contrôle de l’administration fiscale me semble au contraire particulièrement facile à mettre en place.

Cela peut (et peut être l’est déjà) être facilement automatisé avec un calcul simple, comme un écart type entre le loyer annuel perçu et le loyer de référence dans la ville ou le quartier. (dans les zones à loyers encadrés c’est même du "gâteau"…)

Bonjour,

Je me méfie des calculs "simples" et "automatisés" avec des écarts types et des moyennes alors qu’on sait que les loyers sont hyper hétérogènes (je paye 22,5E/m2 alors que j’ai des amis qui payent 35E/m2 dans le même quartier Parisien pour un bien équivalent).

Dernière modification par roudoudou (02/01/2016 13h34)

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#23 02/01/2016 22h22 → Peut-on être imposé sur un loyer impayé (et donc non encaissé) ? (fiscalité, imposition, impot revenu, investissement locatif, loyer impayé)

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roudoudou a écrit :

on sait que les loyers sont hyper hétérogènes (je paye 22,5E/m2 alors que j’ai des amis qui payent 35E/m2 dans le même quartier Parisien pour un bien équivalent).

Les loyers ne sont ils pas désormais encadrés à Paris ?

Du coup, rien de plus facile pour l’administration fiscale que de prendre les loyers de référence pour un petit calcul et une comparaison avec ce que chaque bailleur déclare.

Après, cela pourra déclencher des questions… et un petit redressement si affinités

Ils font beaucoup plus compliqué quand ils traquent les évadés fiscaux…

Dernière modification par Eldoradoimmo (02/01/2016 22h24)


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#24 02/01/2016 23h36 → Peut-on être imposé sur un loyer impayé (et donc non encaissé) ? (fiscalité, imposition, impot revenu, investissement locatif, loyer impayé)

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Personnellement, je suis assez abasourdi par certaines réactions à cette discussion, même si elle a été globalement très intéressante. On n’a pas tous les éléments du dossier, donc on peut spéculer sur plein de choses. Je suis plutôt d’accord avec GBL, mais même sur le redressement de l’investissement de défiscalisation, peut-être que le contribuable redressé a été de bonne foi et a effectivement loué son bien à un locataire qui lui a déclaré qu’il le faisait pour y établir sa résidence principale. Il s’est peut-être ensuite avéré que l’administration a découvert que ca n’était pas le cas (parce que le locataire a déclaré une autre résidence principale derrière par exemple)

Les mécanismes de défiscalisation ne sont pas des cadeaux, ils existent parce que l’état veut que certaines choses soient faites. Les contribuables bossent donc en réalité pour l’état en étant en quelque sorte rémunéré par l’avantage fiscal. Avoir une administration qui cherche ensuite à faire le maximum de redressements par tous les moyens possibles est écœurant (que ce soit sur la défiscalisation ou autre)

Pour ma part, si les règles du jeu sont celles-ci, ma réaction est que je ne souhaite aucunement jouer alors. Et je trouve que c’est la seule réaction logique et rationnelle.

Iqce préfère se voiler la face, et ca marchera très bien un temps.
Xa est un contribuable farouche défenseur de l’administration pour des raisons qui m’échappent. Il est favorable a ce que tout soit contrôlé, qu’on doute de toutes les déclarations des contribuables et qu’on les redresse pour le moindre motif technique qui se présente. Soit, je respecte son avis pour ce qu’il est: SON avis.

J’ai entendu un jour un juge dire dans un tribunal (Français en plus d’ailleurs) qu’il préférait toujours préjuger de la bonne foi des gens devant lui. L’administration et les forces de l’ordre, c’est presque toujours l’inverse: Ils remettent en général toujours en doute ce que les gens déclarent, et dès qu’il ya possibilité de les "planter’ financièrement, il ne loupent jamais une opportunité.

Là où ca me gène encore plus, c’est que les autres contribuables ont tendance à considérer que les gens redressés le méritent, et se rangent plutôt du coté de l’administration. Visiblement un moyen de "rationaliser" la chose en se persuadant que le système est "juste". Jusqu’au jour où ca devient vous le contribuable de bonne foi redressé…

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#25 02/01/2016 23h56 → Peut-on être imposé sur un loyer impayé (et donc non encaissé) ? (fiscalité, imposition, impot revenu, investissement locatif, loyer impayé)

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Eldoradoimmo a écrit :

roudoudou a écrit :

on sait que les loyers sont hyper hétérogènes (je paye 22,5E/m2 alors que j’ai des amis qui payent 35E/m2 dans le même quartier Parisien pour un bien équivalent).

Les loyers ne sont ils pas désormais encadrés à Paris ?

Du coup, rien de plus facile pour l’administration fiscale que de prendre les loyers de référence pour un petit calcul et une comparaison avec ce que chaque bailleur déclare.

Après, cela pourra déclencher des questions… et un petit redressement si affinités

Ils font beaucoup plus compliqué quand ils traquent les évadés fiscaux…

Parceque vous pensez que les gens respectent la loi a Paris ? Lol

Et puis bon vous pouvez louer dans un range de +\- 20% avec surprime de 10% donc cela fait de tres larges ecart types possibles

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