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Forums des investisseurs heureux

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#1 27/12/2015 05h18 → Deux projets immobiliers à la fois : résidence principale et locatif ? (achat, immobilier, rp)

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Bonjour,

J envisage avec ma compagne l’achat d’un appartement neuf. Nous gagnons 1950e et 1450e + 1000e  de revenu foncier (remboursement du prêt de 680). Le prix est de 131K euros, nous apporterons les frais acquisitions.

Nous resterons quelques annees dans cet appartement pas plus. (3-5ans) pour peut etre ensuite le mettre en location ou le vendre nous ne savons pas.

Comment organiser le financement de cet appartement ? Doit on privilegie un remboursement sur 10/15ans, ou alors emprunter sur 20 ans, en épargnant la différence ?

D’après nos recherches, nous pourrions obtenir des taux a 1.6 sur 10ans / 1.80 sur 15 / 2.00 sur 20 ans.

Nous souhaiterions en parallèle acheter un 2nd immeuble de rapport. est il plus judicieux de faire 1 transaction a la fois, ou de negocier les deux prêt en meme temps ?

merci pour votre aide!

Message édité par l’équipe de modération (27/12/2015 12h32) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : achat, immobilier, rp

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#2 27/12/2015 09h00 → Deux projets immobiliers à la fois : résidence principale et locatif ? (achat, immobilier, rp)

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Bonjour Roberto,

le plus important, je pense, si vous avez 2 projets immobiliers en même  temps est d’essayer de ne pas trop dépasser les "33% d’endettement légal" (à moins de tomber sur  une banque très compréhensive) :

Prêt immo locatif 1 : échéance 680
Prêt RP : échéance ? (2% sur 20 ans : échéance 657 ; 1,8% sur 15 ans : échéance 824)
Prêt immo locatif 2 : échéance ?
TOTAL :

Salaires : 1950 + 1450 = 3400
Revenu locatif 1 (à 70%) = 1000 x70% = 700
Revenu locatif estimé 2 (à 70%) = on imagine la même chose que le (1) = 700
TOTAL : 4800 €
Soit 4800 x 35% = 1680 €
Soit 4800 x 40% = 1920 €

Quand à choisir la durée du prêt, à vous de voir la différence de taux proposé mais plus court voudra dire plus d’endettement et donc avec votre projet locatif (2), ça pourrait coincer
En avez-vous déjà parlé avec votre banque (plus que le forum, c’est elle qui vous dira si votre projet est viable, sur l’endettement).

Cdt,
Frédéric

Dernière modification par maxicool (27/12/2015 09h05)


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#3 27/12/2015 09h41 → Deux projets immobiliers à la fois : résidence principale et locatif ? (achat, immobilier, rp)

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Bonjour,

outre le problème de financement, il y a le problème suivant :
- une RP n’est pas le meilleur choix pour la louer ensuite. On choisit une RP parce qu’elle nous plaît, parce qu’elle correspond à nos besoins, parce qu’elle est bien placée… Du coup, on est prêt à payer relativement cher parce que c’est "ce qui nous correspond". Il y a même souvent un effet coup de coeur. Résultat quand on doit ensuite la louer : un loyer correspondant à 3 à 5 % de rentabilité brute.
Si c’est pour revendre en partant et qu’on n’est là que pour 3 à 5 ans, les frais à l’achat et à la revente vont bouffer une grande partie de l’économie des "loyers évités". Autrement dit, sur cette période, tout bien considéré, l’investissement n’a souvent une rentabilité que de 0-3% (si l’on considère les loyers évités comme un revenu fictif, mais qu’on déduit réellement tous les frais).

- inversement, pour de l’immobilier locatif, on sait que la rentabilité se fait à l’achat. Donc on recherche le moins cher possible, avec travaux, sans pourtant avoir de défaut rédhibitoire. On ne choisit pas pour soi, mais pour le goût moyen des locataires futurs.
Pas besoin que ça soit le top, juste que ça soit "raisonnablement bien". On négocie le prix comme un cochon, parce qu’on sait que si on le manque, on en trouvera un autre et on ne sera pas à la rue. C’est comme ça qu’on arrive à trouver des affaires avec des loyers apportant au moins 10 % de rentabilité brute.

Il n’y a que deux façons de réconcilier RP (pour y habiter quelques années seulement) et immobilier locatif :

- séparer les deux. En RP, on reste locataire, pour préserver sa capacité d’emprunt et pour éviter d’acheter un bien avec un mauvais rendement (on paie du 3-5 % de renta brute au proprio et on n’a pas envie d’être à sa place !). Et on investit séparement dans de l’immobilier de rendement.

- on choisit sa RP comme de l’immobilier locatif. Par exemple, on cherche un immeuble de rapport, bien sous ce critère : bon emplacement, prix bradé, renta brute > 10 %. Et on se garde le meilleur appart de l’immeuble pour y habiter tandis qu’on loue les autres. La différence avec un choix de RP classique, c’est qu’on a choisi en fonction de la capacité à se louer et de son excellent rapport qualité/prix; Tant pis si ce n’est pas le quartier qu’on voulait, tant pis si ce n’est pas aussi grand qu’on voulait, tant pis s’il n’y a pas de jardin…

Après, si on achète une RP pour y rester 20 ans, ce n’est pas pareil. Il est logique d’investir dans une RP si on pense que c’est là qu’on va faire sa vie, élever ses enfants etc. C’est sur l’achat de la RP pour 3-4 ans que l’achat n’est, souvent, pas le choix le plus raisonnable.

Dernière modification par Bernard2K (27/12/2015 09h42)

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#4 27/12/2015 10h15 → Deux projets immobiliers à la fois : résidence principale et locatif ? (achat, immobilier, rp)

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Bonjour,

à ce jour, votre taux d’endettement doit être aux alentours de 15 %, cela vous laisse de la marge de manoeuvre. Pour limiter votre endettement, la règle est d’emprunter sur la durée la plus longue possible.

Ceci dit,  si vous achetez votre RP, ce taux va monter de manière significative puisque aucun nouveau revenu ne viendra "compenser" la mensualité versée à la banque.
Je vous conseille d’aller voir un courtier avec des chiffres précis sur votre projet.

Je rejoins Bernard2K : acheter sa RP pour n’y rester que 3 à 5 ans se révélera sans doute une opération très moyenne. Si nous étions encore dans une conjoncture haussière, je ne dis pas, vous pourriez envisager réaliser une plus-value, mais à présent, la tendance est tout de même à la baisse. En plus, sur du neuf, les biens on tendance à décoter assez vite.
Si vous envisagez louer, le rendement sera sans doute assez bas.

Une autre option serait d’acheter à prix cassé une maison à refaire dans laquelle vous réalisez vous-mêmes les travaux. Evidemment, les contraintes sont plus fortes mais la plus-value resterait possible.

En bref, si vous comptez déménager d’ici 3 / 5 ans, restez locataires et privilégiez vos projets d’investissement locatif : vous serez moins embêté avec le sujet de l’endettement.

Cordialement

Paul
Message édité par l’équipe de modération (29/12/2015 15h12) :
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#5 27/12/2015 14h27 → Deux projets immobiliers à la fois : résidence principale et locatif ? (achat, immobilier, rp)

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Merci à vous trois pour vos réponses très constructives et complètes.

Je n’ai pas précisé,(mais cela ne doit pas changer grand chose, surtout compte tenu de la difficulté de louer un bien acheté avec PTZ) nous avons le droit a un prêt à Taux 0 avec le barème 2016 ( 52400euros pour 131kE d’achat  compte tenu des déficit foncier etc..). Je comprends que l’achat d’une RP pour un court terme n’est que rarement un bon choix. Cependant, cet appartement en VEFA, nous aurions souhaité le garder pour nos parents par exemple, compte tenu de son emplacement idéal pour les personnes âgés. Nous ne pouvons pas rester locataire ou nous sommes et dans la zone recherché, aucune location n’est disponible en dessous de 900euros pour ce dont nous avons besoin, voilà pourquoi nous nous étions tournés vers l’achat en attendant. Nous aurions également la possibilité de prendre un appartement dans la même résidence en construction, pour 200K( montant PTZ 61600euros ), plus grand qui de fait nous ferait probablement resté plus longtemps dans cet appart..

Le nouveau PTZ nous sera accessible que durant l’année 2016. Dès 2017 nous ne serons plus éligible. Doit on en profiter?
merci!

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#6 27/12/2015 21h35 → Deux projets immobiliers à la fois : résidence principale et locatif ? (achat, immobilier, rp)

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Acheter deux biens en même temps peut être intéressant pour dépasser un peu votre taux d’endettement maxi (à vos risques et périls), et également pour obtenir des taux de prêt intéressants en faisant passer chaque dossier dans une banque différente.

C’est le principe mis à avant par les "formateurs" immobiliers qui ont "pignon sur rue" sur internet.

Après, je ne dis pas que je cautionne


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